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DESMEMBRAMENTO DE TERRENO URBANO


Estabelecido através de Lei Municipal, esta deve ser consultada quanto a metragem e área mínima necessária para a autorização de desmembramento de terreno urbano.

Conceitua-se como a divisão do terreno em lotes destinados a edificação com o aproveitamento do sistema viário existente desde que não implique em abertura de novas vias ou modificação das já existentes como seu alargamento( Lei nº 6.766/79, em seus § 2º). Não confundir com parcelamento do solo que é o loteamento em que implica abertura de vias de circulação pública ou sua modificação.

Todo terreno com metragem estabelecida dentro da Lei Municipal pode ser desmembrado permitindo assim que seja dividido em 2 ou mais lotes cada um com sua escritura e matricula. Não tenho aqui como definir metragem mínima pois cada município tem sua regra especificando-a quanto a metragem minima de testada(frente dos lotes), etc.

Como desmembrar um terreno:
O proprietário(s) do terreno com ou sem construção  deverá contratar profissional habilitado junto ao CREA para medir o terreno e sua divisão elaborando as plantas e o memorial descritivo que serão protocolados na prefeitura para aprovação.

O memorial deverá conter todas as descrições, medições, divisões, enfim a caracterização completa da divisão do terreno. Após concedido o alvará municipal para o desmembramento, junta-lo com o memorial e as plantas e apresentar requerimento ao oficial do cartório solicitando a divisão.

O requerimento obrigatoriamente estará assinado por todos os proprietários do imóvel, bem como seus respectivos cônjuges, com todas as firmas reconhecidas, endereçado ao Registro de Imóveis local, solicitando a subdivisão do imóvel, mencionando o número da matricula e a descrição que terá o imóvel subdividido.

Benfeitorias: constar do requerimento em que lote, após a subdivisão, ficarão localizadas, apresentando certidão municipal comprobatória dessa situação, que é o memorial, plantas e o alvará citados acima. Isso é solicitado por conta do cálculo do imposto municipal que em terreno edificado é mais caro.
Aguardar o prazo de diligência da lei para que a documentação seja liberada finalizando o procedimento.

MODELO DO REQUERIMENTO

Ilmo. Sr. Oficial de ---- Registro de Imóveis e Anexo de CIDADE/ESTADO.


(Ref.: Requerimento de desmembramento/desdobro de matrículas e/ou transcrições)


................................................(nome).............................(nacionalidade), RG.........................., CPF............................., profissão..........................., estado civil............................, domiciliado na rua/avenida ..........................................., nº................., município de ............................., estado ........(todos os proprietários e cônjuges devem firmar o requerimento), vem, respeitosamente, requerer seja desmembrada a matrícula/transcrição de nº.................................................dessa Serventia Extrajudicial, com a consequente abertura de .............(quantidade) matrículas, uma para cada nova unidade, cujas descrições são as seguintes:

“Área 1 (ou A, ou I, etc).......................

Área 2 (ou B, ou II, etc)...................”

(descrever cada uma das novas áreas/glebas/lotes, com todas as suas características – área superficial, confrontação, rumos magnéticos, linha perimetral, endereço, inclusive lado par ou ímpar da via pública e distância métrica da esquina ou construção mais próxima, se for apenas terra nua; indicar em qual das novas unidades ficará eventual edificação já existente na matrícula/transcrição).

Acompanham a respectiva documentação necessária (alvará ou outro documento expedido pela Prefeitura Municipal autorizador do desmembramento; memoriais descritivos das novas unidades, aprovados pela prefeitura municipal, elaborados e assinados por profissional com inscrição no CREA, com sua completa caracterização; planta assinada pelo mesmo profissional, igualmente aprovada pela prefeitura municipal; certidão ou documento da prefeitura municipal indicativo do número do cadastro de cada nova unidade, se existente).


N.T.em que,

P. Deferimento.

cidade, ......../......../.........
(data)

___________________________________________________________
(assinaturas com firmas reconhecidas de todos os proprietários e cônjuge)

Comentários

  1. Olá meu nome é Rodrigo e eu comprei um lote irregular que mede 13 de frente por 4,70 de fundo e o lote do meu vizinho mede 10 de frente por 15,30 de fundo. Conversando com ele entramos num acordo (ele quer vender uma parte dele) para que o meu fique 10 X 30 e o dele 13 x 30 para que ambos fiquemos com os dois terrenos regulares. Lembrando que são proprietários distintos. Isso seria possível? Caso seja o processo ficaria muito caro?

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  2. Cristiane RJ16/05/2013, 16:00

    Boa Tarde!
    Meu nome é Cristiane (RJ) e preciso de orientação. Moro na casa de minha sogra e temos planos de construir na parte de cima, com entrada independente e tudo mais. Como faço para legalizar isso, para ter o mínimo de respaldo? é que houve uns contratempos no passado e não quero começar nada sem ter qualquer tipo de documentação. Apesar de não ser oficialmente casada, vivemos juntos e estou grávida. Desde já agradeço pela atenção.

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  3. Oi Cristiane. você tem razão em ficar preocupada pois em relação a imóveis o que não estiver em escritura pública realizada em cartorio e registrada na matricula do terreno pode não ter valor legalmente falando e principalmente porque neste caso envolve direito de herança. Vamos aos fatos.

    construir no terreno de tua sogra significa inclusive para o filho dela construir em terreno alheio ou seja que não é de vocês por direito. Imaginem vocês com a casa pronta e a tua sogra resolve vender o terreno ou um processo judicial penhora o terreno e tudo que nele esta construído. vocês somente poderia pedir judicialmente ressarcimento pelos gastos.

    Se tua sogra tem outros filhos eles tem que assinar concordando come sta construção do contrario no futuro poderá mover processo contestando-a. Sendo assim o que deve ser feito é legalizar uma doação a vocês para que possam construir com todas as garantias.

    Você informa que vão construir em cima da casa que já existe e ela reside. Tua sogra como proprietária terá que fazer um condominio no terreno para que cada casa tenha sua documentação e assim doar ao filho e você a casa de cima construida. Se ela concorda com tudo deve passar para o filho uma procuração feita em tabelionato com clausula em "causa prórpia" que ira permitir que o teu esposo cuide de todo o processo de construção e depois de instituição do condominio com cada casa tendo a documentação em nome de sua sogra e de vocês. A casa de vocês tem que estar em nome de ambos porque doação não se comunica com o casamento então tem que dizer que é para você e seu esposo, se estiver só no nome dele depois ela fica com a metade por ser mãe.

    Um engenheiro que ficará responsável pela construção vai te orientar em todo o procedimento. Se fossem construir ao lado ou atrás da casa dela era mais facil pois era só ela doar metade do terreno para vocês dopis e depois vocês construiam sem problema mas com uma casa sob a outra somente com instituição do condominio.

    abraços

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  4. acredito que você no minimo é muito feliz, pois pessoas que se dispoem a dividir seu conhecimento (e de forma gratuita) com outras pessoas só merecem toda sorte do mundo.
    É possível desmembrar um terreno em que uma das partes já possui um imóvel mas que esse imóvel está totalmente fora dos padrões e sem que se tenha que destruir tal imóvel?

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  5. Oi Roberto da Silva. No momento em que os proprietários forem solicitar o desdobro do terreno em dois lotes na prefeitura o profissional responsável pelas plantas não poderá fazer de conta que o imóvel irregular não existe até porque é muito fácil a constatação de que o mesmo esta construído no terreno. Da mesma forma na hora de fazer as matriculas individuais no Cartório de Imóveis vai aparecer esta construção e o Cartório vai trancar os registros. Em cidades muito pequenas se consegue contornar a situação mas em geral já no âmbito da prefeitura vão te pedir para regularizar o imóvel. Não tenho como te orientar em 100% por desconhecer o prolema e analisar possíveis soluções de acordo com a legislação municipal mas, a principio, o imóvel terá que ser regularizado e se não houver como pode não ser permitido o desdobro em dois lotes. Se muito antiga a construção, realizada antes da lei do habite-se, pode-se conseguir o desdobro sem problema.

    Agradeço o elogio. Meu blog tem justamente o objetivo de informar e dividir conhecimento e o retorno é reciproco. Com as questões de vocês me mantenho atualizada em relação a práticas imobiliárias que baseada nos "usoso e costumes" do local, podem ter diferentes soluções.

    abraços

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  6. Olá boa tarde!
    O irmão do meu sogro faleceu e passou a casa que ele morava para o meu sogro,através de um documento o qual todos os irmãos do meu sogro assinaram para que essa casa fosse dele,Por situação da casa ele em si não implica. Meu marido fez uma casa em cima da dele e já moramos aqui a 13 anos, mais ele veio a falecer em 2010, moro hoje sozinha com meus dois filhos uma de 17 e outro de 15 anos,Dizem que eu tenho que colocar isso em um inventário eu acho que eu não posso, porque ela não é uma casa registrada na prefeitura, eu só tenho a nota de tudo que eu gastei.Gostaríamos de saber se podemos desmembrar essa casa? Quais documentos que precisamos para fazer isso? Essa casa ainda é usos e frutos se desmembrar?,Por favor me der uma orientação, Obrigada!

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  7. Olá. O fato de uma casa não estar regular na prefeitura não impede de constar no inventário. Portanto o inventario tem que ser aberto antes de 60 dias do falecimento para não pagar multa e o terreno e as duas casas devem ser informados no rol dos bens do falecido.

    Veja bem. Teu sogro recebeu do irmão uma doação de imóvel com o consentimento via cartório de todos os outros irmãos. Até aí esta tudo dentro da lei, ninguém pode contestar.

    Por doação teu sogro se tornou dono do terreno com uma casa construída e permitiu que teu esposo, filho dele, construísse uma outra casa em cima da dele, certo. Esta casa construida e que você reside com os filhos não esta regular na prefeitura, certo.

    Bem. Teu esposo foi quem faleceu e não teu sogro. Portanto esta casa que você construiu com teu esposo oficialmente esta construída no terreno do teu sogro. Portanto você não pode fazer inventario do teu esposo porque esta casa é do teu sogro. ele permitiu que vocês construíssem no terreno dele mas não doou oficialmente o imóvel para vocês e com o falecimento do teu esposo, tem que ser feito um acordo entre vocês.

    Converse com teu sogro e explique que você precisa colocar a casa em teu nome porque se ele vem a falecer você e teus netos não são herdeiros dele, somente os irmãos e assim você poderia ser despejada pelos irmãos de teu sogro.

    Teu sogro tem que doar por escritura pública esta casa de cima para você, assim estarás garantida. Lembro que vocês construirão em terreno que não era de vocês e assim o único direito que tem é de pedir ressarcimento por tudo que gastou na construção caso teu sogro te tire do imóvel.

    Converse com ele. ele pode doar direto para os teus filhos que são netos dele. você como mães administra a casa por usufruto legal.

    Se não houver acordo procure um advogado.

    abraços

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  8. Li muitas perguntas e respostas, e em uma delas você diz para uma proprietária que quer desmenbrar seu imóvel, que ela precisara de um proficional, gostaria que me informace que proficional é capacitado para este tipo de ação.
    Obrigado:
    E parabens para seu blog, não conhecia e gostei muito.

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  9. Comprei um terreno porem possuo apenas o contrato de compra e venda. O contrato é claro quantos as especificações e delimitações do terreno. Posteriormente uma permuta do municipio cedeu parte de meu terreno para a antiga proprietaria que me vendeu o terreno. Ela tem direito à essa parte do terreno, sendo que no contrato de compra e venda não havia discriminação sobre possíveis irregularidades ou parcelamentos ou fracionamentos?

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  10. Olá anônimo. a preeitura não pdoe simplesmente pegar parte de um terreno e ceder para outra pessoa, do nada. Tem que haver um motivo.

    a principio o que você tem é um contrato aprticular que prova um negocio feito entre você e a vendedora. a prefeitura não tem conhecimento de que você comprou esta área porque teu contrato não é o documento oficial de compra e venda. Assim a prefeitura não tem como adivinhar o negocio entre vocês. Perante a lei quem te vendeu ainda é a dona de toda a área.

    Sendo assim o melhor que você tem a fazer é procurar um advogado, levando o teu contrato para que ele analise o que o mesmo diz, o que ocorreu com a prefeitura e decida pela possibilidade de conversar com a vendedora para resolver a questão ou buscar a justiça. Talovez ela tenha te vendido algo que não era oficialmente dela e agora regularizado pela prefeitura ela possa oficialmente te passar o imóvel.

    abraços

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  11. bom dia. tenho um terreno com 8 *25 com 2 casas sendo as entradas uma para uma rua e a outra para viela como faço para desmembrar? moro em sp

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  12. Olá anônimo. A legislação de São Paulo é bastante extensa em relação a desdobro de terreno e varios itens são levados em consideração para autorizar. A principio teu terreno tem área suficiente para ser desdobrado em dois lotes e facilita as duas frentes que tornam as casas independentes. O problema esta na área com que ficará cada lote que será muito pequena e a legislação poderá impedir esta divisão. Procure a sub prefeitura da tua região levando o carnê de IPTU que tem a metragem do mesmo. eles saberão te informar se é possivel desdobrar. Se for, terás que contratar profissional do CREA para fazer as plantas, aprova-las na prefeitura e obter a autorização para no Cartório de Imóveis solicitar a divisão.

    abraços

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  13. Sou uma pessoa totalmente leiga em assunto de casa , imóveis, etc.Tenho uma dúvida se você puder me ajudar: moro em uma casa com um terreno de mais ou menos 10 por 25.Tem duas casas construídas, o terreno não tem escritura só contrato. É possível desmembrar e fazer uma escritura para cada casa?

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  14. Olá. 250 metros quadrados de área teríamos dois lotes de 125 metros quadrados. Se a frente do terreno tiver realmente 10 metros há possibilidade de fazer o desdobro em dois lotes porém antes disso terá que ser regularizada a situação da documentação. Sem a escritura pública o cartório não fará as alterações. Procure a Defensoria pública para saber o que deve ser feito para conseguir a escritura do terreno.
    abraços

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  15. Olá!!!
    Gostaria de saber como regularizar a seguinte situação: inicialmente, havia um imóvel com apenas uma matrícula (comprada por meu avó), depois foi feita a construção de mais dois pavimentos na parte superior (construções feitas por dois dos três filho), tendo três casas no total, havendo, inclusive, três inscrições de IPTU. Como faço para registrar cada casa no nome da viúva e dos filhos que construíram as outras casas??? Ressaltando o fato que já houve inventário do referido bem, expedido o formal de partilha. E considerando que cada casa já tem número de IPTU individualizado, por onde devo começar, qual seria o procedimento legal para tanto??
    Desta já, muito obrigada!!!!!

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  16. Olá. Foi feito inventario e formal de partilha o que significa que no formal consta quem fica com que casa e o percentual do terreno para cada um. Sendo assim este formal tem que ser levado a registro na matricula do terreno para que a herança seja oficialmente formalizada perante todos.
    Cada casa tem que ter um habite-se municipal e assim ´preciso projeto aprovado na prefeitura de todas as casas para depois no cartório instituir um condomínio no terreno e cada casa possa ter sua escritura em nome do herdeiro que ficou com esta. Tudo depénde de legislação municipal e estadual então para começar procure o cartório de Imóveis e eles vão te orientar em o que fazer em primeiro lugar. Se as casa não tem projeto aprovado este será o primeiro passo e as plantas dos imoveis tem que ser eitas por engenheiros.

    abraços

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  17. ola,

    tenho um terreno em sc e gostaria de vende-lo so q o mesmo esta em meu nome e de minha em uma escritura com uma area total e com duas casas q nao constam na escritura, so eu queria vender minha parte so que ela disse q nao assina para eu vender.
    O q eu devo fazer para vender?


    Abraços,
    Angelita

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  18. Boa tarde!!

    Gostaria de tirar a dúvida quando um casal (com mais de 65 anos) possui um imóvel já quitado e resolve mudar de local, a Caixa Econômica facilita essa negociação?
    Ela utilizaria esse imóvel como parte do pagamento, ou o casal teria que vender o imovel deles antes de comprar um novo.

    Obrigado.

    Ronaldo Oliveira

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  19. Oi Ronaldo Oliveira.
    No caso vocês gostariam de novo financiamento imobiliário. como já tem 65 anos o máximo que iram conseguir é um financiamento de 15 anos e portanto teriam que vender o imóvel atual para dar de entrada direto ao vendedor e financiar o valor restante. Vai depender dos rendimentos de vocês mas a idade de 65 anos já diminui bastante o valor a ser financiado isto é,a parcela que vão ter que dar com recursos próprios pagos direto ao vendedor do imóvel vai ser com a venda do apartamento de vocês.
    Se for compra com construtora eles aceitam o imóvel como dação em pagamento mas na CEF não.

    abraços

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  20. Oi Angelita. Quando um não quer vender o único caminho é a justiça onde o juiz vai autorizar a venda judicial do imóvel e a parte de cada um será depositada em conta judicial remunerada para que cada parte saque o que lhe pertence por direito.
    Ocorre que para a venda do terreno primeiro as casas tem que constarem na matricula imobiliária deste terreno. é preciso buscar a regularização das casas na prefeitura para conseguir o habite-se municipal que permite a anotação das construções na matricula do terreno.

    abraços

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  21. Preciso de ajuda estou comprando um imóvel onde em todos os documentos o nº da casa é 383 e no imposto esta 389, como pode a escritura estar 383 e no imposto 389 pode estar errado ou quando ha desdobro acontece isso mesmo.

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  22. Olá. Se houve desdobro no terreno isto é um terreno foi oficialmente dividido em dois e não consta anotado na matricula imobiliária então o imóvel esta com problema de regularização. O que vale é o que consta na matricula imobiliária e se houver divergência de números na hora de fazer o registro imobiliário o cartório vai trancar e pedir a regularização.
    Sempre que um terreno é desdobrado em dois lotes cada um recebe uma matricula e um número diferente da casa porém a planta de desdobro aprovada tem que estar anotada na matricula. Você terá que verificar junto ao cartório e junto a prefeitura o que esta ocorrendo e colocar em contrato que qualquer problema com a documentação de registro em teu nome a solução deverá ser providenciada pelo vendedor que arcará com todos os custos. não tenho como analisar a situação sem conhecer a documentação, pode ser um erro da prefeitura mas se teve divisão de terreno pode ser algo mais complicado.

    abraços

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  23. Boa tarde, a uns dois anos atrás compre um lote medindo 12x25, de uma Sra. que possui-a um terreno teoricamente grande, aos poucos ela foi vendendo outros lotes e casas foram se instalando. Foi aberto um rua, instalado agua, energia. Bom enfim.. Hoje queria regularizar meu lote e obter a matricula para pode conseguir um financiamento imobiliária. Gostaria de saber se isso é possível? E qual os procedimentos que tenho que fazer?
    Obrigado!

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  24. Oi Fernando. Se foi aberto rua entre os lotes não temos um desdobro de terreno e sim um loteamento formado por vários lotes provenientes de um único terreno. Você tem que verificar se este loteamento foi autorizado pela prefeitura e regularizado junto ao Cartório de Imóveis. Se não estiver regularizado todos os proprietários de lotes terão que se reunir e formar uma comissão para regularizar o que é demorado e caro.

    O primeiro lugar que você deve procurar é o cartório de imóveis para verificar na matricula mãe(matricula do terreno) se a divisão dos lotes estão regularizadas. Acredito que não ou você já teria a escritura. Na prefeitura também podem te informar a situação. Se por um acaso vocês tem uma associação de moradores eles devem saber te dar estas informações.
    Se nada estiver regularizado terão que se reunir pois sem a divisão dos lotes oficialmente não é possivel fazer a documentação, todos são proprietários em comum.
    abraços

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  25. Possui a possibilidade de eu regularizar através de um advogado por usucapião??

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  26. Bom dia,
    Estamos herdando um terreno de 700m 20 X 35 , gostariamos de desmembra-lo dem 4 lotes de 5 x 35 . Quanto a documentação será feita uma doação direta sem uso e frutos. Primeira pergunta: teremos que fazer projeto (planta, etc..) e registro para cada lote caso seja aprovado. Teremos de pagar ITMB sobre cada registro?

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  27. Oi Fernando. Talvez sim mas será preciso analisar toda a documentação do imóvel porque se foi feito loteamento e ele é irregular primeiro isso terá que ser visto. Só um advogado pode te orientar pois desconheço a documentação.
    abraços

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  28. Olá. Se estão herdando o terreno primeiro tem que ser feito o inventário e somente depois providenciar o desdobro.
    Se o titular do terreno esta vivo então o ideal é primeiro ele solicitar o desdobro e depois fazer a doação de cada lote a cada herdeiro.
    Explico. o proprietário vai pedir o desdobro em 4 lotes, os 4 lotes vão sair em nome dele e depois ele então faz as doações ou no caso antecipação da legitima já que todos são herdeiros.

    Primeiro de tudo procurar a prefeitura para saber se a legislação municipal permite que este lote seja desdobrado em 4 lotes. a principio sim porque tem 20 metros de testada(frente) e cada lote ficará com uma área de 175m² mas como envolve lei municipal pode o terreno estar em local que não possa ser desmembrado então procurem a prefeitura. Se não houve problema é só contratar um profissional CREA para fazer as plantas, dar entrada na prefeitura e quando sair a autorização providenciar a separação no cartório de imóveis. depois é só fazer a doações por escritura pública.

    abraços

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  29. Bom dia Maria, para construir nos fundo do terreno do meu Pai, necessito comprar uma entrada pelos fundos, onde eu iria comprar uma faixa de terra do terreno da minha vizinha dos fundos seria 4x40m, somente para fazer a entrada do lote dos fundos do meu pai, Eu consigo fazer uma escritura deste tamanho de terreno 4x40? Por ser somente a entrada e não vou construir existe algum tipo de contrato que eu possa fazer para não precisar fazer o desmembramento do terreno dela e não fazer a escritura desta faixa de terra.

    Muito obrigado

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  30. Oi Marcelo. A principio sim. Tudo vai depender da legislação municipal da cidade. trata-se de compra e venda de parte de terreno lindeiro que vai se incorporar ao teu. Nãos e trata de desmembramento porque isso não seria possível pois a área é muito pequena, é compra e venda mesmo. Procure o cartório de imóveis e leve contigo um desenho feito do teu terreno e do vizinhos juntos com a área que vais comprar marcada. È um desenho simples só para mostrara ao oficial do cartório o que pretender comprar. Eles vão te dizer como fazer.

    abraços

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  31. Muito obrigado Maria.

    Att

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  32. olá. Meu nome é silas, meu sogro tem um terreno de 10000m² e quer passar para o nome das suas oito filhas. Gostaria de saber se é possivel fazer junto ao cartório e prefeitura, um documento no qual o meu sogro (em vida) dá o direito para as filhas, de possuir o terreno, sem precisar de fazer desmembramento em vida e inventário apos a sua morte?
    o terreno pode ser passado só para as filhas deixando a esposa de fora? (levando em consideração que a esposa não faz nenhuma questão de parte do terreno e concorda de ser dividido entre as filhas).
    É possivel um dos filhos desmembrar e escriturar a sua parte sem que os outros façam o mesmo?





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  33. boa noite. é possivel registrar um terreno no nome de 8 irmãos para evitar gastos com oito escrituras? e no futuro se um dos irmãos quiser desmembrar a sua parte será possivel?

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  34. primeiramente, parabéns pelo seu blog. você é muito informada.. A minha duvida é o seguinte: meu pai quer passar para mim e meus irmãos um terreno que ainda não foi registrado como forma de herança. uma pessoa que se diz entendida do assunto me disse que se o meu pai passasse o terreno para o mome de um terceiro, para servir como intermediador, e depois esse terceiro repassasse para nós os filhos, gastaríamos menos com documentação e inventário. isto é verdade?

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  35. Oi Dalva. Não é verdade o que a pessoa te informou até porque teu pai não tem escritura pública deste terreno registrado em nome dele e portanto não pode oficialmente passa-lo para o nome de vocês.

    Não existe herança de pessoa viva e portanto não seria sob forma de herança que teu pai passaria o terreno seria por "doação com antecipação da legitima" isto é, doando em vida o que depois do falecimento dele seria de vocês por direito.

    A doação implica em fazer obrigatoriamente uma escritura pública em Tabelionato de Notas e depois registrar esta escritura na matricula do terreno arquivada no cartório de imóveis da zona de endereço deste terreno. Isso implica em pagar imposto e taxas de cartório. Ocorre que teu pai não tem escritura pública em nome dele e portanto não pode oficialmente doar este terreno aos filhos. Teu pai teria que primeiro localizar a pessoa que vendeu este terreno para ele para que ela passasse a escritura e depois doar a os filhos.

    Na impossibilidade de achar quem vendeu para ele, teu pai teria que entrar com ação judicial de usucapião para por sentença judicial colocar o terreno em nome dele e depois doar.

    A lei obriga que doações e compra e venda sejam por escritura pública.
    Não existe outra forma de passar o terreno para o nome dos filhos.

    Quanto a esta estória de intermediador não é verdade. Se teu pai passar para o nome desta pessoa esta pessoa passa a ter a posse do terreno e se for alguém desonesto não vai entrega- lo aos filhos, sem contar que quando você transmite algo a alguém, recolhe imposto e taxas, o que tornaria mais caro. Desculpe mas ou esta pessoa não conhece nada da lei ou esta agindo de má fé querendo ficar com o terreno.

    Sempre que tiver duvidas procure um cartório de imóveis. eles são habilitados a te informar tudo sobre imóveis e assim garantir que não sejam prejudicados.

    abraços

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  36. Oi Saulo.Se o terreno tem uma unica matricula imobiliária então obrigatoriamente será apenas uma escritura com cada irmão sendo proprietário de 1/8 do terreno.

    Se o terreno esta dividido oficialmente em 8 lotes não é possivel, cada irmão terá uma escritura. Tudo vai depender da matricula imobiliária.

    Se for um terreno somente com uma única matricula e cada irmão tendo 1/8 avos do terreno somente será possivel desmembrar se o terreno tiver em torno de 10 metros de frente e cada lote ficar com no minimo 125m² de área.

    abraços

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  37. Oi Silas, se a esposa concorda com a doação aos filhos não tem problema até porque ela é obrigada a assinar a doação junto com o esposo.

    Se o terreno esta oficialmente em nome de teu sogro isto é a matricula imobiliária deste terreno esta em nome dele então ele pode fazer a doação do terreno para os filhos. Ele terá que procurar um Tabelionato de Notas e solicitar uma escritura pública de doação de imóvel. O Tabelionato vai informar o que precisa de documentação, o imposto a recolher(ITDCM) e quem tem que comparecer ao cartório(casal e todos os filhos.
    Feita a escritura pública teu sogro deverá leva-la a registro na matricula do terreno arquivada no cartório de imóveis e desta forma oficialmente o terreno estará em nome dos filhos na proporção de 1.8 avos para cada filho.

    Quanto ao desdobro a resposta é não. Todos terão que fazer o desdobro ao mesmo tempo. Tudo vai depender da lei municipal pois ha casos em que o terreno não pode ser desdobrado. Cada município tem sua regulamentação da lei federal.

    abraços

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  38. boa noite,
    sou eng.ambiental, gostaria de saber se eu posso assinar desmambramento de imóveis urbanos? pois a prefeitura de minha cidade não esta aceitando e eu não entendo porque, pois estou com meu registro em dia, consigo gerar a ART e lembrando que o desmembramento nd mais é do que interpretar um documento fazer um levantamento no local um desenho e dividi-lo e suas respectivas áreas .

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  39. Olá. Que eu saiba a portaria do Confea autoriza você a assinar. Veja os links abaixo.

    http://normativos.confea.org.br/downloads/0447-00.pdf

    http://normativos.confea.org.br/downloads/0218-73.pdf

    o primeiro link diz que tua competência esta descrita no segundo link artigo 1º itens 1 a 14 e lá fica claro que você pode assinar projetos.

    Não sou especialista para te orientar com 1005 de certeza mas pelo que li entendo que é possível.
    Sugiro que você entre em contato com o jurídico do Conselho do teu estado solicitando um documento que possas apresentar para a prefeitura.

    Se tiveres alguma informação diferente por favor me avise que aproveito para colocar a informação na postagem.

    abraços

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  40. É muito complicado, pois já faz um tempo que venho tentando e não consigo uma resposta concreta do CREA pois segundo eles, não a lugar nenhum que diz que eu não possa assinar mais em contrapartida dizem que também não há lugar algum dizendo que possa ou seja eles não sabem me responder, mas eu consigo gerar a ART normalmente, vou tentar resolver isso aqui no município. E concordo com você, pois de acordo com o artigo 1º da resolução nº 447, de 22 de setembro de 2000 também acho que fica claro que eu posso assinar tais projetos, mais é isso vou a luta.
    Muito obrigado pela atenção e parabéns pelo blog.
    Abraço

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  41. OI. Imprime as duas resoluções, elas são objetivas quando falam que você pode assinar projeto. Um amigo engenheiro agrônomo fez o desdobro de uma a´rea rual e assinou então não entendo porque você não possa assinar. Só se uma lei municipal impede mas acho absurdo que seja isso. O Conselho deveria saber isso. Vou ver se consigo saber algo concreto aqui no noss.
    abraços

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  42. Bom dia, moro na Bahia e gostaria de saber se posso desmembrar um terreno com 5,60 por 15m. O terreno total é de 15 por 20m.

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  43. Oi Amanda por Deus. Não tenho como te dizer com certeza porque a regulamentação de desdobro de terreno depende de legislação municipal e não conheço a legislação da tua cidade.

    Pela lei federal a área desdobrada tem que resultar em lotes de no minimo 125m², portanto acredito a metragem que você deseja final, não permite que seja desdobrado. Procure a prefeitura de sua cidade, secretaria de obras que irão te informar qual a metragem minima necessária.

    abraços

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  44. Olá, comprei meio lote de um terreno que tem no total 10x25, adquirir 5x25 e outra pessoa a outra parte, através de contrato de compra é venda. Quero vender meu terreno e regularizar a situação e desmembramento, mas para isso informam que é preciso pagar a infra estrutura. O proprietário do outro lote faleceu e os filhos não querem pagar, pago o IPTU sozinha a 3 anos e não quero arcar com a despesa da infra estrutura sozinha. Verifiquei com o dono da imobiliária que me vendeu o terreno, inclusive ambos estavam no nome do dele, temos uma procuração e contrato de compra e venda, e ele disse que não está conseguindo um acordo dos filhos do proprietário para o pagamento da infra estrutura e que isso está impedindo a venda e regularização.
    O que posso fazer? Tenho medo de perder o terreno por não pagar a infra estrutura que está sendo cobrada, e preciso efetuar a venda para fechar outro negócio e não consigo.
    Desde já agradeço
    Kelly

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  45. Olá O gato comeu.Desculpe mas não tenho como te orientar. Você vai precisar de um advogado para pela via judicial fazer com que os herdeiros ajudem na regularização da área e isso vai depender do que o contrato determina em relação a quem deveria providenciar tudo isso.
    quando nãos e consegue acordo a justiça é o único caminho para uma solução.

    abraços

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  46. Bom tarde Maria (DESCULPE MAIS NÃO CONSEGUIR POSTAR PELO BLOG)
    A minha dúvida é a seguinte :
    Tenho 38 anos recém casado, meu pai tem uma casa enorme numa boa localização na cidade onde moramos (sempre morei com meus pais e irmãos), recentemente com o aval de todos, eu bati uma lage em toda a extensão da casa e agora estou querendo fazer a minha em cima.
    A casa tem escritura e iptu legalizado em nome de meu pai, o que devo fazer para legalizar essa nova casa que quero construir em cima da de meu pai ?

    Muito grato pela sua atenção.

    Valmir

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  47. Oi Valmir. Respondi via email. abraços

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  48. ola boa noite eu tenho muitas duvidas meu nome e fabiana, eu moro em um terreno 10 por 25 estou tirando o usucapião no meu nome e de mais 2 irmãos, so que eu não tenho amizade com o meu cunhado e gostaria de me resguardar la na frente pois a hora que sair a documentação pretendo desmenbrar o terreno como faço pois tendo em vista que o imovel ficara no nome meu e dos meus 2 irmãos, e o marido da minha irmã tera que assinar para eu fazer o desmenbramento posso ir no cartorio pedindo para eles assinarem um documento que a hora que sair a documentação eu posso desmenbrar a minha parte me ajude boa noite

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  49. Oi Fabiana Lima. Não há como fazer um documento em cartório se prevenindo. Somente quando sair o usucapião é que poderás na prefeitura solicitar o desdobro do terreno em três lotes de mesmo tamanho, se a legislação permitir, logicamente.

    Isso implica em custos na prefeitura e no cartório que fará a divisão e também contratação de engenheiro para fazer os projetos e plantas e aprova-los na prefeitura.

    Cada proprietário arcará com seus custos e este é um dos fatores que impede a assinatura da autorização pois como vocês são 03 todos com os cônjuges tem que assinar autorizando. Se não houver acordo terás que buscar pela justiça esta autorização e neste caso tudo vai depender do juiz.

    abraços

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  50. Bom dia Maria, gostaria de saber, quais os ricos e problemas que enfrentaria caso compre um imóvel de meio lote, que no caso não da desmembramento (desdobro)?
    Obrigada
    Att,
    Karine Nascimento
    Franca - SP

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  51. Oi Karine Nascimento Costa. No teu caso se a metragem total do terreno não permite desdobro em dois ou mais lotes por não ter a área minima exigida, adquirindo meio lote você será proprietária em conjunto com o proprietário da outra metade. Temos então uma coopropriedade em que cada um terá metade do terreno.

    Nesta situação você tem que verificar se existe escritura de divisão amigável ou seja você esta comprando meio lote com parte determinada ou apenas um percentual de 50%(ou 1/2). Se tem escritura de divisão amigável esta determina qual parte do terreno te pertence. Se for apenas um percentual de 50% então pode ser qualquer parte do terreno.
    O principal é que você comprando meio lote que não pode ser desdobrado corre o risco de a outra parte querer vender para um terceiro caso você não queira comprar pois tem preferência e sendo assim tem que se analisar com cuidado por um profissional que possa te orientar.

    abraços

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  52. Olá.

    Me chamo Beatriz veja se pode me ajudar.
    Adquiri com meu marido a doação de um terreno proximo ao casarão em Tingua. Queremos desmembra-lo. Qual o primeiro passo? A doadora mora no terreno que é um sítio e tem mais 2 casas. Ela é viuva e tem uma filha.

    Aguardo resposta e desde já obrigada.

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  53. Oi Beatriz. Se houve doação do terreno a vosê é provavel que o doador tenha reservado o usufruto do imóvel. Isto impede od esdobro do terreno por vocês a não ser que o doador concorde dom a divisão. Neste caso o usufruto vai permanecer mesmo após o desdobro sobre todos os lotes oriundos deste. É a lei.
    Contratem um profissional CREA para que este avalie o tamanho do terreno, faça as plantas divisórias, o memorial descritivo, analise a documentação para verificar se esta em ordem e após protocole o projeto na prefeitura para obter a autorização de desdobro. Depois é somente dar entrada no cartório de imóveis.

    abraços

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  54. Tenho uma casa doada pela minha tia(falecida) com escritura, toda legalizada. Porém,quando ela era viva vendeu uma parte do quintal ao nosso vizinho.Ele fez o desmembramento dessa parte do quintal. Agora quero vender a casa que está em meu nome, mas desejo saber como fica a venda, se na escritura consta todo o terreno(incluindo aquela parte vendida anteriormente e que hoje tem uma área construída)???

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  55. Tami Menezes25/01/2014, 18:21

    Olá, meu nome é Tami Menezes e moro em Fortaleza - Ceará.
    COMO VENDER CASA COM DESMEMBRAMENTO DE PARTE DO TERRENO DA MESMA???
    É confiante que irei tirar minhas dúvidas sobre o assunto acima citado que antes de entrar nos detalhes agradeço a gentileza em poder contar com o auxílio e conhecimento que me forem prestados. Minha tia (falecida) vendeu parte do quintal de sua casa a um vizinho. Ele (o vizinho) tratou logo de fazer o desmembramento. Ela não tinha ainda na época a escritura da mesma. Após o contrato de compra e venda dessa parte do terreno, ela resolveu fazer a escritura e mediante a nova documentação doar a dita casa para mim(sua sobrinha). Ocorre que ela faleceu e não desejo ficar na casa. Minha intenção é vende-la, mas tenho dúvidas de como proceder diante o fato do desmembramento de parte do quintal. Pois, na escritura consta a medição de todo o terreno (incluindo a parte vendida – hoje área construída). Como fazer a venda da casa diante disso??? E se houver outros procedimentos que eu possa ir atrás para legalizar a venda, por favor me ajudem. Desculpe a minha insegurança, pois, sou leiga quanto a essa questão e queria uma orientação a esse respeito. Mais uma vez agradeço a gentileza e auxílio que obtiver para tirar minhas dúvidas.

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  56. Meu marido comprou um terreno não desmembrado da minha mãe. Na época foi registrado apenas no cartório o contrato de compra e venda. Agora com o passar dos anos resolvemos desmembrar o terreno, mas meus irmãos querem que meu lote entre na divisão e assim eu perderia quase a metade do lote, que já foi pago. O contrato não me garante nem um direito sobre meu terreno?

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  57. Oi Tami Menezes. Desculpe não ter respondido tua questão, somente agora com a chegada da mensagem da Juliana notei que tinha postagem sua. recebo as notificações de comentários no meu email o que possibilita responde a todos mas por algum motivo teus dois comentários não chegaram. Se ainda puder te ajudar por favor me envie um email. O endereço esta na parte superior do blog a direita. abraços

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  58. O Juliana, Se foi contrato particular de compra e venda foi registrado no cartório de títulos e documentos. Ocorre que por você ser filha seria preciso que todos os teus irmão concordassem com esta venda e portanto agora eles podem contestar a validade deste contrato pedindo a anulação judicial porque não houve o consentimento deles. Sugiro que procure um advogado pois se este terreno é o único bem de tua mãe eles vão conseguir anular judicialmente.
    abraços

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  59. oi,meu vô faleceu e deixou um terreno para os filho ,mas meu pai e minha mae faleceram e nao foi mexido no inventario ainda,mas meu irmaodesmembrou um pedaço do terreno na prefeitura,é certo ele ter feito issosem assinatura dos herdeiros,ou ele fez de modo desleal com a prefeitura,poi la ta constando q o desmembramento foi aprovado.

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  60. Oi Katia Gibim. Muito estranho isso porque sem o inventario o imóvel continua em nome de teus pais e para solicitar um desdobro somente com uma procuração pública que perde valor com o falecimento.
    O desdobro do terreno em um ou mais lotes tem que ser feito com a contratação de um profissional do cREA que faça as pantas de cada lote oriundo do terreno, memorial descritivo e de entrada na prefeitura esperando que seja aprovado o desdobro e depois leva-se ao cartório e aí sim no cartório é que o desdobro em lotes é realizado. Você terá que verificar a matricula imobiliária no cartorio para verificar o que diz. Veja bem. È o inventario que determina o percentual de herança de cada herdeiro e cada um tem um percentual do todo, somente a escritura de partilha amigável vai determinar que parte do terreno fica com quem e portanto teu irmão não pode se apossar de algo que os outros herdeiros não participaram. Procure um advogado para contestar. abraços

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  61. oi,agradeço a informação,adorei esse blog,pois tem coisas que advogado não explica,só mais uma questão,no mesmo terreno q mancioneino outro comentario meu pai deixou uma funilaria no qual meu irmão se apossou e usufrui dela sozinho,posso embargar tudo até a partilha de bens,ja que o terreno todo é de meus tios e primos tambem?

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  62. Oi Katia Gibim. Nenhum herdeiro pode se favorecer sobre os outros. Os direitos de herança são iguais salvo se deixado e forma diferente em testamento. a empresa não pode parar durante o processo de inventario e portanto alguém tem que dar seguimento ao negocio e nesse caso se teu irmão esta cuidando deve ser justamente remunerado preservando o direito de todos. No inventario o advogado vai arrolar todos os bens os bens e o juiz vai determinar que o espólio cuide destes bens na pessoa do inventariante até a conclusão e partilha. Confie no advogado, eles não são mesmo de muita explicação mas sabem o que fazer.
    abraços

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  63. Oi Maria,
    Me chamo Márcio e moro em Porto Alegre / RS.
    Comprei um terreno direto de uma imobiliária.
    Fizemos contrato de compra e venda, e a matrícula já está no meu nome.
    Mas agora eu resolvi construir, fazer a minha casa, e para minha surpresa, após solicitar a DM, foi comunicado que eu não posso construir pois no fundo do terreno passa um riacho.
    Pergunto: a imobiliária devia ter avisado sobre essa possibilidade?

    Obrigado

    Márcio

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  64. Oi Marcio, se é terreno dentro de um loteamento e a imobiliária é o loteador, sim ela tem responsabilidade e deve judicialmente buscar desfazer o negócio.

    Se comprou o terreno de um particular que foi anunciado por uma imobiliária neste caso a imobiliária não tem responsabildade pois você devia ter tirado a DM via internet antes de fechar o negócio. A imobiliária só teria responsabilidade se alguma informação contivesse na matricula imobiliária. No entanto podes judicialmente contestar esta compra contra o vendedor/proprietário que com certeza devia saber da informação e a omitiu de todos. consulte um advogado porque fostes prejudicado.
    abraços

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  65. Ok. Muito obrigado.

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  66. Olá, existe algum meio judicial para conseguir realizar o desdobramento/desmembramento de imóvel urbano que não preenchea a metragem mínima estabelecida por legislação municipal?

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  67. Olá que eu saiba por se tratar de legislação municipal e envolver plano diretor da cidade, etc,etc o juizado se manifesta a favor da legislação. Não conheço decisão em favor do proprietário mas também acompanhei poucos processos. De qualquer forma existe a instituição de condomínio que não separa o terreno mas permite escrituras separadas.
    abraços

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  68. ok, muito obrigado.

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  69. Olá Maria, comprei um terreno por contrato particular de compra e venda. Estou construindo minha casa nele. Tenho um projeto mas não tenho a aprovação do mesmo nem a licença para construir, devido nao ter a documentação correta. Fui informado que existe uma escritura da quadra. Esse seria um caso de desmembramento? Como devo proceder? Um fiscal de obras foi na minha construção pedindo a autorização e a licença q citei. Nao sei o q fazer, corro o risco de ter minha obra embargada.

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  70. Oi Rodrigo Gomes. Se existe escritura da quadra significa que temos um terreno que foi dividido em lotes mas não existe um loteamento regular. Será preciso contratar um profissional para verificar a situação de todos os lotes pois é provável que ninguém tenha escritura e matricula e neste caso temos a figura de um loteamento irregular.
    O contrato particular comprova frente a prefeitura que compraste a posse deste lote permitindo que passe o cadastro para o teu nome e a legalização do projeto construtivo.
    Sugiro que procures a prefeitura e depois o cartório de imóveis e converse com vizinhos. eles são a melhor fonte de informação nestes casos.
    abraços

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  71. MARIA PRECISO DESMEMBRAR UM TERRENO E QUERO SABER SE PODE SER EM CATORIO DIFERENTO DO QUE FOI REGISTRADO O TERRENO MEU NOME E LEIDYVANIA MEU EMAIL E LEIDYLOUKVANIA@HOTMAIL.COM

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  72. Olá, te respondi via email. abraços

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  73. Oi Maria,

    Quero parabenizá-la pelo blog e pelas informações que constam nele. É um ótima ferramenta de ajuda, para quem está "desabrigado" de informação.
    Aproveito para dizer que sou Geógrafa, com especialização em Certificação de Imóveis, e com atuação na regularização de imóveis rurais e urbanos, contemplando o processo completo.
    Se precisar de alguma ajuda, estarei à disposição.

    Abraços,
    Juliana Turmina
    Geógrafa
    Goldengeo Mapeamento e Consultoria
    Porto Alegre / RS

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  74. Obrigada Juliana Turmina. Meu conhecimento na área é muito limitado e de área rural entendo muito pouco. Por isso não avanço muito na área de terrenos. As vezes amigos precisam de um profissional. ficam teus dados para um contato e indicação.
    abraços

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  75. Boa noite, Maria.
    Tenho um terreno que adquiri no durante o processo de desmembramento de uma entidade particular, tenho o contrato de compra e venda junto ao cartório informando que ja posso "ocupar o imovel" , que ja foi pago em sua totalidade e etc e que é meu.. porém não tenho a escritura e essa entidade particular é isenta de IPTU bem como nós proprietarios dos loteamentos por não atender aos ideais de rua e saneamento acredito eu, gostaria de saber como fazer para conseguir tal escritura, uma vez que essa entidade quer me cobrar uma "mensalidade" dizendo que esta na cláusula ( que ja li toda e nao há nada), e essa situação está incomoda, então gostaria da escritura logo pra acabar com isso.
    Grato

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  76. Oi Carlos, difícil te orientar sem ter a documentação toda para analisar. A principio me parece que trata-se de um loteamento regular pois os contratos dos lotes estão devidamente arquivados no registro de imóveis, se fosse irregular isso não aconteceria. No entanto me da a impressão de que o loteador(empresa loteadora) não concluiu o loteamento e portanto precisa das taxas para terminar. Penso desta forma porque você falou da isenção do IPTU que a meu ver não é isenção e sim o fato de que sem o loteamento regular os lotes não foram individualizados isto é, cada lote com sua matricula imobiliária e por isso o IPTU é um só, o do terreno como um todo. Tenho quase certeza de que ainda não é possível fazer a escritura.

    Para saber o que esta acontecendo tens que pedir no cartório a matricula imobiliária desta área para saber o que esta registrado nela sobre este loteamento e ir a prefeitura na secretaria de obras verificar se este loteamento tem algum problema.

    Quanto a taxa se não esta no contrato e não foi determinada por uma assembléia de condomínio não tens que pagar.

    abraços

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  77. BOA TARDE !
    MINHA MÃE FALECEU E DEIXOU TRÊS FILHOS,EU SOU UMA DAS HERDEIRA E GOSTARIA DE SABER COMO DESMEMBRAR CADA PARTE DOS HERDEIRO,NA CASA QUE ELA DEIXOU!POREM A CASA SÓ TEM DOCUMENTAÇÃO DE COMPRA DE CARTÓRIO,PORQUE O ANTIGO DONO E FALECIDO E ELA COMPROU DE UMAS DAS HERDEIRAS DO ANTIGO DONO.
    COMO POSSO DESMEMBRAR MINHA PARTE ! ME AJUDE POR FAVOR!!!!!

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    1. Ola. Não pode. Não há como dividir uma casa em pedaços. O imóvel tem que ser vendido e cada um receber sua parte. Antes disso é preciso fazer o inventario de tua mãe e depois pedir usucapião para colocar o imòvem em nome dos herdeiros.
      Abç

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    2. Ola. Não pode. Não há como dividir uma casa em pedaços. O imóvel tem que ser vendido e cada um receber sua parte. Antes disso é preciso fazer o inventario de tua mãe e depois pedir usucapião para colocar o imòvem em nome dos herdeiros.
      Abç

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  78. Olá. Não é possível desmembrar um casa ou um apartamento, somente um terreno sem construção em cima que permita que cada lote do desdobro fique com uma área de 125m².
    A unica coisa que podes fazer é comprar a parte dos outros herdeiros e ficar com a propriedade do imóvel inteiro.

    quanto a regularização primeiro tem que ser feito o inventario de sua mãe onde o juiz ria partilhar os bens. após a partilha e finalização do inventario os herdeiros devem entrar judicialmente para regularizar o imóvel que só tem contrato em nome de todos os herdeiros, aí sim se todos desejarem poderá ser vendido por escritura pública.

    abraços

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  79. Olá, tenho um terreno e pretendo construir 2 casas geminadas para venda, eu devo desmembrar antes? ou primeiro construo? Como proceder para fazer o desmembramento? Obrigado desde já!

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  80. Olá Fernanda. Você tem que procurar a prefeitura para saber se o desdobro do terreno é permitido. Pela lei federal o lote tem que resultar em uma área de no minimo 125m² para que o desdobro possa ser realizado. A lei municipal determina outras regras como um testada(frente do terreno) de no minimo 5 ou 10 metros. então procure a prefeitura e verifique se o desdobro pode ocorrer.
    Outra solução é formar um condomínio no terreno. desta forma temos uma unica matricula mas o terreno terá as áreas de uso privativos que são as casas e seus pátios e a a´rea de uso comum que é a de acesso aos imóveis e cada casa fica com sua escritura pública e IPTU separados. Para verificar se isso é possível você tem que ir no cartório de imóveis.

    abraços

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  81. ola boa noite tenho uma duvida bem grande em relaçao a desdobro temos uma parte de um terreno que era dos meus avos meu pai e os irmaos dele herdaram esse terreno meu pai faleceu e eu queria fazer o desdobro somente da párte que meu pai herdou no iptu ja esta desdobrado falta desdobro da matricula eu preciso que os irmaos do meu pai estejam de acordo com o desdobro ou posso fazer so da parte do meu pai

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  82. Olá. Todos tem que assinar concordando porque todos são donos do terreno. O desdobro segue regras municipais isto é existe área minima a ser exigida para que possa ser realizado e todos que constam como donos na matricula imobiliária tem que concordar assinando o projeto municipal e providenciando toda a documentação.
    abraços

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  83. Ola, boa noite a todos.
    Minha mae e dona de uma casa que tem uma parte atrás do quintal de 12 metros de comprimento por 6 de largura.

    Ela quer me doar essa parte para que eu e minha esposa possamos construir.

    Gostaria de saver qual é o procedimento a ser feito para dividir o lote.

    Não sei se alguem ja fez essa pergunta. Pois não li todos os comentários.

    Me chamo Thiago.

    obrigado

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  84. Oi Thiago. Não tem como separar este lote porque a área minima exigida para desdobro do terreno em dois ou mais lotes é de 125m² resultante em cada lote. Tua mãe pode doar uma percentual do lote a vocês com a concordância de todos os herdeiros porém esta divisão não poderá ser feita. a solução é consultar o cartório de imóveis para saber se no terreno pode ser criado um condomínio para que cada casa tenha sua escritura separada registrada na matricula do terreno.
    abraços

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  85. Comprei uma casa ainda não escriturada e o terreno tinha 300m² porém havia um Termo de Doação onde a proprietária anterior doou 121,50m² a uma família, qual seria uma área de servidão (corredor) lateral e uma porção do terreno nos fundos da casa que comprei. Eu fiquei com 178,50m² tendo sido feito um Contrato assinado e reconhecido firma em cartório constando o Termo de Doação. Fui ao Cartório de Registro de Imóveis e tirei a certidão onde consta que o imóvel ainda está no nome da Imobiliária. Fui à Imobiliária e me pediram 1mil reais para transferência mas não citei a divisão do lote. A dúvida é: eu tenho que dividir o lote na prefeitura e na imobiliária antes de escriturá-lo ou depois ? E quais seriam os procedimentos iniciais para a divisão, vou à Prefeitura primeiro? Obrigado desde já.

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  86. Oi João Luiz. A escritura é passada para você somente na proporção do terreno que compraste a parte doada não tem a ver com você, tens que tirar uma matricula do imóvel para entregar na imobiliária mostrando que deseja escriturar apenas tua parte. Isso tudo é feito emc artorio de notas.

    Separação na prefeitura depende do tamanho do lote e legislação municipal. Explique na imobiliária como esta dividido o terreno.
    abraços

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  87. Boa noite. Tenho uma dúvida. Sou proprietário de um terreno e estou construindo duas casas (sobrados). Contudo, ainda não foi realizado o desmembramento do terreno. Posso fazer um contrato de promessa de compra e venda de um dos imóveis antes de desmembrar, para garantir o negócio? Saliento que não quero prejudicar, de forma alguma, a compradora, mas preciso do dinheiro das parcelas para dar andamento. Muito obrigado.

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  88. Não ha problemas em fazer a promessa de compra e venda desde que você tenha certeza que a metragem e testada de teu terreno permite que seja desdobrado. cada lote oriundo do desdobro tem que ter no minimo 125m². se já sabes que pode ser desdobrado em dois lotes individuais podes fazer os contratos. atente que ao fazer o desdobro os dois lotes obrigatoriamente vão esta em teu nome e depois é que poderás passar a escritura definitiva de compra e venda.

    abraços

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  89. OLA BOA TARDE SOU DE SAO JOÃO DO TRIUNFO PARANÁ E GOSTARIA DE SABER SE HA COMO EU COMPRAR UM LOTE DE 07 POR 20 METROS DE FRENTE.....E QUAL SERIA O CUSTO .....DEVERA FAZER DESMEMBRAMENTO.....?
    GRATA SILVANA NEVES

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  90. OLA BOA TARDE .....MINHA MAE QUER ME VENDER UM TERRENO QUE JA POSSUI CASA ,O LOTE CONTENDO 7X20,METROS DE FRENTE.PRECISO DESMEMBRA-LO?QUAL SERIA MAIS OU MENOS O CUSTO?EU MORO EM SAO JOAO DO TRIUNFO PARANA...O LOTE FICA NOS FUNDO DA CASA DE MINHA MAE....GRATO RODOLFO D'OLIVEIRA

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    1. Ola Rodolfo. Sua mãe tem que procurar a prefeitura da cidade. Para desdobro de um terreno em dois lotes temos a lei federal e a municipal que atuam juntas e portanto não tenho como te ajudar com esta informação pois não conheço a legislação municipal de sua cidade. Na prefeitura vão te dizer se o desdobro pode ser feito se não puder a solução poderá ser a instituição de um condomínio no terreno onde cada casa ficaria com uma escritura registrada.


      Quanto a custos irá precisar consultar um engenheiro.

      abraços

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  91. Meu sogro comprou um terreno à 28 anos de um terceiro dono, que ja faleceu, porem esse terreno nunca foi registrado pelos donos anteriores.Possui uma escritura de compra e venda registrada em cartorio.Hoje ja possui casa.Em 2005 o primeiro dono fez o desmrmbramento do loteamento foi gerado uma matricula de cada imovel e a do meu sogro foi gerado no nome do primeiro proprietario q ta pedindo 5000 mil para passar o terreno pro meu sogro.Como devemos proceder nesse caso.Ta certo ele cobra esse valor sendo q foi comprado de outro dono, apesar da matricula estar no mome dele.Me ajudem por favor.

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    1. Isso é suborno, não aceite. Procure um advogado para entrar com processo de usucapião e assim ter a propriedade por sentença. Essa é a forma correta pois seu pai comprou de um terceiro.
      abraços

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  92. comprei um meio lote e estou tentando aprovar a planta só que deu uns problemas....se um lote de 360 metros comprei 12x17 e tem escritura como fração ideal e já esta tudo murado separado....e o outro dono já construiu a muito tempo e tem planta , só que a casa já foi alterada...uma planta depende da outra só por ser como fração ideal? é isto que a prefeitura está alegando..

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    1. Oi Rivaldo, sim por ser fração ideal ambas tem apenas uma matricula imobiliária do terreno ou seja não estão oficialmente desdobradas em dois lotes cada um com sua casa. Terás que cumprir as exigências da prefeitura. abraços

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  93. Olá,
    Moro em um terreno que mede 12m de frente x 50 em regime de condominio com 4 casas, sendo a minha a do fundo.
    Convenci o vizinho a vender para mim a parte lateral a minha, ou seja, 12x20, qual seria a melhor solução, uma vez que somente eu no condomínio tem interesse. OBS cada casa tem sua matricula.

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  94. Oi Rosangela Vieira. Tens certeza que cada casa tem matricula própria ou é uma matricula para o terreno e cada casa com sua escritura pública registrada nessa matricula. Pergunto porque regime de condomínio é uma matricula unica com uma escritura para cada casa.

    Se for cada casa com sua matricula temos 4 lotes no terreno e terá que haver alteração nas matriculas então procurem o cartório de imóveis para informação de como fazer a escritura de fração ideal.

    se for sistema de condomínio com matricula unica do terreno é preciso analisar se essa parte não pertence a área condominial de uso de todos e depois junto ao cartório fazer a escritura de fração ideal.

    abraços

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  95. Gostaria de saber se existe documentação pra um documento somente da lage pra cima????

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    1. Sim existe basta providenciar a regularizar do imóvel.

      Se temos um terreno com uma casa construída e constrói-se outra casa em cima utilizando a lage e de acordo com o código de obras municipal é possível depois de obter o habite-se do imóvel solicitar ao cartório que seja instituído condomínio no terreno para que cada casa tenha sua escritura pública.
      abraços

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  96. Financiei uma imóvel junto à CEF. Tal imóvel é constituído de dois pavimentos.. Ou seja é como se fossem dois apartamentos,: um no térreo e outro no primeiro andar com entrada independente. É possível desmembrar esse imóvel do primeiro andar ja que o contrato feito pela caixa oculta a casa do primeiro andar e no cartorio de imoveis tambem nao consta a existencia deste imovel no primeiro andar.......lembrando que antes de qualquer transacao feita com a caixa? Uma vez desmembrado, posso vender o pavimento superior, sendo que ainda estou pagando as parcelas do financiamento? Caso afirmativo, que procedimentos devo adotar? sendo que no cartorio de imoveis nao consta informacao do 1 andar

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    1. Oi Flavio Conceição
      Se a CEF financiou o 1º andar para você é porque a casa térrea tem documentação separada ou o financiamento não teria sido aprovado. Deve haver um condomínio no local que possibilita cada casa ter uma escritura registrada na matricula do terreno.

      Se todo o terreno foi financiado a você tem algum problema no teu contrato pois a casa térrea não podia ficar de fora da escritura e é melhor ver isso porque no futuro pode te dar um grande problema e alegarem fraude no contrato.

      em financiamento com o banco o terreno é dado como garantia e portanto não ha como desmembrar os imóveis até porque é um sob o outro.
      abraços

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  97. Olá, no ano de 1987, eu e minhã compramos um terreno em Bombinhas SC, parcelamos, só que quando minha irmã foi registrar o imóvel, foi só registrado no nome dela. Como faço para mudar isso, sendo que quero que no registro conste que tenho 50% do terreno?

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    1. Olá. Vocês tem que comparecer no cartorio de registro de imóveis e solicitar uma escritura pública de doação de 50% do imóvel que ela fará para você porque é a única forma de ficares com o nome no registro visto que ela negocio em nome dela e fez a documentação toda em nome dela. Também pode ser feito uma cessão de direitos de 50% sobre o imóvel para você. tem que ver junto ao cartorio o que sai mais barato. abraços

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    2. Valeu Maria, tudo de bom para ti e parabéns pelo blog.

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  98. Olá
    Boa tarde,
    Preciso desmembrar 40ha de uma área rural de 160ha e passá-la para urbana, o que devo fazer !? Quais são as etapas!? Desde ja agradeço!

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    Respostas
    1. Olá. Desculpe Eng. Complementação mas este assunto é complexo e exige que você procure um profissional especializado em desmembramento de terreno rural. não tenho conhecimento suficiente para te orientar com segurança pois não trabalho na área.
      abraços

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  99. Um terreno de 6* 23 da pra desmembrado é tem casa no fundo

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  100. Um terreno de 6* 23 da pra desmembrado é tem casa no fundo

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  101. Boa noite. Minha sogra possui uma área de terra q esta sendo loteada em conjunto com uma imobiliária. Segundo a imobiliária todos os terrenos devem ser passados para o nome da imobiliária, para q assim seja posteriormente passado denovo para o nome da minha sogra. A imobiliária alega q assim nao pagara o IPTU sobre os terrenos. Somente serão pagos assim q vendidos. Acho q a imobiliária esta querendo dar um calote em minha sogra. O q vcs me dizem sobre isso?

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    1. Oi Andréia

      Sinceramente também acho porque no momento em que tua sogra passar o terreno para a imobiliária ela deixa de ser a dona do terreno e não poderá mais reclamar a propriedade. A transmissão de propriedade implica em pagamento do ITBI que é bem mais caro que o IPTU, não faz muito sentido o que eles querem fazer. Como não domino 100% a questão d loteamentos vou dar uma pesquisada e verificar se confirmou esta situação mas a principio não vejo sentido.

      abraços

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  102. Boa tarde.comprei uma casa sem escritura,apenas no recibo.quais os procedimentos e custos de uma escritura?

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    1. Olá. Se compraste desta forma tens apenas a compra da posse e a propriedade você somente vai conseguir pela via judicial com usucapião se não for terreno publico. Procure um advogado. abraços

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  103. Como funciona a matricula unificada de um terreno? Sendo que no formal de partilha possui area total 500 metros e inventario 200 para um e 300 o para o outro. Na prefeitura para desmembrar é 250 metros minimo.

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    1. Oi Mari.

      Unifica ss duas matriculas com requerimento ao cartório e depois desdobra em dois lotes de 250m mas antes consulte o cartório porque há casos em wue nāo pode ser feito. Abç

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    2. Oi Mari.

      Unifica ss duas matriculas com requerimento ao cartório e depois desdobra em dois lotes de 250m mas antes consulte o cartório porque há casos em wue nāo pode ser feito. Abç

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  104. olá, tenho 03 lotes titulados registrados em cartório em um único titulo expedido pela prefeitura, com os lotes 16, 17, 18, a prefeitura pode fazer os títulos já separados ou pode ser unificados como foi feito, a prefeitura ainda não tem plano diretor municipal.

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    1. Oi Junior Pereira Alves

      Se esta tudo em um único titulo tem que esperar a regularização do plano diretor para unificar os 3 lotes em um único terreno ou separa-los cada um com sua matricula. A unificação dos 3 lotes é feita pelo cartório de imóveis em requerimento assinado por você, não pela prefeitura. Já o desdobro dos 3 lotes para que cada um fique com sua matricula é feito pela prefeitura quando o loteamento estiver regularizado.
      abraços

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  105. hola boa noite ! comprei um terreno de 600 metros com meu pai sao dois terrenos so que nao estao desmenbrados entao fui ao cartorio para regularizar o desmenbramento ! ai descobri que nao tinha matricula e que pai era o quarto dono i nenhum dos anteriores tinha feito tranferencia ou registro entao comecei o processo ! so que tenho 3 irmaos e um cunhado que assinaram os documentos faltou meu irmao que esta nos estados unidos e nao deixou procuraçao para nada entao o senhor do cartorio me disse que nao fazia falta meu irmao assinar ja que ele estava fora e ia ser complicado entao fiz sem ele assinar agora que esta tudo pronto falei com ele para me andar uma procuraçao ! quero fazer tudo certo sera que tenho que fazer tudo de novo

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    1. O problema de não ter assinatura de um dos filhos é depois este contestar o que esta sendo feito, então se sabes que ele depois não vai incomodar, não tem problema. Na escritura de divisão amigavel assinas por ele. Abraços

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  106. Bom Dia, o meu terreno foi cedido e contrui uma casa fiz uma escritura particular, tenho como fazer uma escritura pública no caso faço com a prefeitura ? Fica muito caro? Preciso da autorização da Pessoa que mim deu o terreno ou eu mesma resolvi tudo?

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    1. Quem te cedeu o terreno é aunica pessoa que em cartorio pode te passar a escritura. Dependendo da cessão que foi feita, pode não ser possivel. Fale com essa pessoa. O custo é sim caro. Abç

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  107. Boa noite Maria, meu nome è Carlos e tenho um terreno de um lote e recebi uma oferta para venda, porém o terreno está com o imposto parcelado e gostaria de saber se consigo desmembrar o mesmo com o imposto parcelado.
    Muito obrigado

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    1. Ola.isso depende de lei municipal mas em geral exigem a quitação. Abraços

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  108. Ola meu nome é Juremar e minha mãe tem um lote com duas casas e uma eu morei por um tempo numa delas e ela decidiu me dar essa parte do lote em q essa casa se encontra. teria a necessidade de desmembrar o lote pra me passar legalmente?
    ou qual procedimento ela poderia estar fazendo pra me passar esse pedaço do lote?

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    1. Olá Juremar. Se és filho único ela pode te doar legalmente por escritura pública esse imóvel inteiro em vida reservando o usufruto para ela. Assim quando ela falecer não precisa fazer inventário. Se você tem outros irmãos ela pode doar esta parte sem desdobro mas os teus irmãos tem que assinar concordando com a doação.
      abraços

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  109. Ola bom dia meu nome é jose. Comprei um a casa com promessa de compras r vendas,de terceiro. Dep
    ois descobrir que o que tem duas casas é proprio. A dona trocou a casa num terreno, cem desmembrar, agora ela ta exigindo que eu faça o desmembramento, pois impede qur eu passa pra outro com a mesma promessa. Queria saber se tem como ela quem pagar o desmembramento, ja que foi ela que fez a lambança, obgo

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    1. Oi José Dias. Não há como você fazer o desdobro em dois lotes sem ter a escritura pública e registro imobiliário em teu nome, é impossivel com contrato particular fazer isso pois o cartório não vai registrar.
      quando temos uma situação destas cada um paga sua parte no desdobro porque ao dividir em dois lotes não ficará um lote no nome de cada um ficará os dois lotes no nome de ambos e será preciso fazer uma escritura de divisão amigável.

      abraços

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  110. Olá, boa noite!
    Tenho uma dúvida!
    Tenho um terreno que a minha avó comprou, mais por muita pressão colocou no nome do meu tio e ambos são falecidos à 6 anos!
    Minha madrinha q é esposa ficou com o terreno, mas a mesma me deu uma parte do terreno!
    Gostaria de saber como devo fazer o desmembramento?
    Quais os documentos?
    Se devo pegar os documentos da minha madrinha ou di meu tio já falecido?
    Obrigado;
    Aguardo uma resposta

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  111. Olá, boa noite!
    Tenho uma dúvida!
    Tenho um terreno que a minha avó comprou, mais por muita pressão colocou no nome do meu tio e ambos são falecidos à 6 anos!
    Minha madrinha q é esposa ficou com o terreno, mas a mesma me deu uma parte do terreno!
    Gostaria de saber como devo fazer o desmembramento?
    Quais os documentos?
    Se devo pegar os documentos da minha madrinha ou di meu tio já falecido?
    Obrigado;
    Aguardo uma resposta

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  112. Oi Tati.

    Primeiro a viuva tem que fazer o inventario do esposo e neste ela cede a você os direitos de uma parte do imóvel e só depois farás o restante via prefeitura. Abraços

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  113. Olá, construí minha casa em cima da casa da minha mãe e meu irmão construiu nos fundos do terreno. Quero desmembrar minha casa, no entanto, na planta do terreno não está minha casa ou de meu irmão. É preciso que para desmembrar minha casa, seja feito o projeto de todas as casas do terreno ? Ou posso fazer somente da minha e solicitar o desmembramento?

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    1. Olá. Não se desmenbra casas e sim terreno. No caso se houvessem e casas no terreno se pediria o deddobro em 3 lotes cada um com sua casa. Como constriste em cima de uma já existente não é possivel desdobro, terá wue via cartorio fazrr um condominio e só sua mãe pode pedir depois que as casas tiverem habite-se.abraços

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  114. Respostas
    1. Ok, valeu a visita de publicidade gratuita, vou deixar o link em agradecimento.
      abraços

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  115. Boa tarde! Herdei uma casa do meu pai(foi inventariado e a escritura e o iptu estao em meu nome). A casa não tem habite-se, mas o lote está registrado e em meu nome. O problema é que nesse lote tem uma outra casa nos fundos(sem habite-se, sem iptu) de outra pessoa(há mais de 10 anos). Sendo que essa pessoa vendeu para uma escola essa casa. A dona da escola demoliu a casa e começou a construir na divisoria, conseguir parar a obra,pois quero que a escola construa afastada da minha casa. A escola é do lado desse meu terreno e comprou essa casa que esta no meu terreno. O que faço? Pelo meu advogado brigaria pelo lote todo, mas não acho certo porque a escola pagou por ele. Mas não quero perder mais ainda a privacidade, pois a escola pela lateral tem varios vãos e janelas para o meu quintal e agora também não quero perder a liberdade nos fundos. O meu lote é pequeno 9x25 e minha casa ocupa 70m2. Para a prefeitura só existe a minha casa. Eles não estão querendo demolir o que já construiram e pela prefeitura teria direito de ocupar apenas 45% do terreno.Isso eu concordando em desmembrar. Quero o habite-se da minha casa, mas não sei o que fazer.Gostaria de sua opinião. Desde já, agradeço.

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    1. Olá, não tem o que fazer ou entram em acordo ou discutem na justiça porém se a construção está seguindo os recuos previstos em lei não adianta você brigar e realmente pedir o que não é seu é absurdo, fico pasma de um advogado propor isso. Como ele começaram a construir em lote que não está em nome deles, pois está em teu nome???? sinceramente não sei como te orientar nessa situação.
      abraços

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  116. Ângela, boa noite
    Comprei um terreno medindo 5x15. O Terreno possui metragem de total e 10x30. Gostaria de saber como faço para realizar o desdobro ou se é mais fácil, constituir condomínio.

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    1. Olá Rousseau. Não é possível desdobrar, a metragem minima de cada lote oriundo do desdobro tem que ser 125m². o que pode ser feito é um condomínio no local com a área privativa de cada um e a de acesso comum a todos. Isso você verifica se é possível no cartório de imóveis.
      abraços

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  117. Boa noite
    Preciso saber como desmembrar um condomínio habitado do restante ainda não construido
    Que esta parado abandonado a quase 17 anos, é um condomínio de 600 apartamentos, foram construídos
    Com muitas dificuldades 156 apartamentos e já fazem mais de 16 anos que as obras estão paradas, e como são obras a preço de custo só teremos escritura definitiva após o término total da obra...
    Aguardo resposta

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    1. Olá Missões, bom dia.
      Desculpe mas foge ao meu conhecimento este tipo de orientação pois depende de análise do toda a documentação desde a compra do terreno até a quebra do empresa incorporadora/construtora. Há casos em que nãos e pode desdobrar o terreno mas se pode conseguir o habite-se parcial que é fornecido pela prefeitura a cada prédio que vai ficando pronto. é preciso consultar um engenheiro que conheça a legislação e possa analisar toda a documentação.
      abraços

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  118. Oi Boa Noite, Tenho um terreno e possuo somente o contrato de compra e venda, e gostaria de fazer o desmembramento e a escritura. A Dona do lote do lado, antes alegava que não tinha interesse em fazer o desmembramento e agora a mesma alega não ter dinheiro. Gostaria de saber se há algum jeito de fazer o desmembramento e a escritura, se a vizinha do lado não quer. Desde já agradeço.

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  119. Oi Boa Noite, Tenho um terreno e possuo somente o contrato de compra e venda, e gostaria de fazer o desmembramento e a escritura. A Dona do lote do lado, antes alegava que não tinha interesse em fazer o desmembramento e agora a mesma alega não ter dinheiro. Gostaria de saber se há algum jeito de fazer o desmembramento e a escritura, se a vizinha do lado não quer. Desde já agradeço.

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    1. Oi. O problema é dinheiro então vale um acordo de vc pagar e ela ir te devolvendo ou ficará como está. Abs

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  120. Oi Marlene, depende se comprou em loteamento somente quando o loteador finalizar o desmembramento em vários lotes cada um com sua matricula é que poderá construir. Isso pode levar de 3 meses a mais de 1 ano, depende do loteador.
    abraços

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  121. Olá, gostaria de me informar sobre inventário de terrenos. Então eu comprei um lote dentro de uma propriedade grande, no qual os irmãos estão vendendo por lotes, eu comprei um lote com 300 mts e apenas consegui fazer um contrato de compra e venda particular em advogado, eu gostaria de saber se tem algum meio para que eu possa requerer algum documento ou até mesmo obter algum registro que seja mais válido com relação a este lote, pois tenho medo que por ele estar em inventario meu lote possa ser retirado de mim?
    Obrigada
    TATIANE

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    1. Oi Tati, o contrato garante o negócio mas a propriedade do lote somente consegues quando está área for desmembrada e isso precisa que seja feito por quem vendeu. Abraços

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  122. edna boa noite,gostaria muito de esclarecer uma duvida,meu pai faleceu em 1984, e minha mãe faleceu em dezembro de 2015, na epoca quando meu pai comprou o terreno ja tinha uma casa pequena eu ampliei fiz a minha casa em cima da casa da minha mãe meu outro irmão fez a casa dele nos fundos então ficou no terreno a casa da minha mãe, nos fundos a casa do meu irmão e encima da casa de minha mãe ficou a minha casa.As duas casas da minha mãe e do meu irmão a entrada é a mesma e a minha é completamente separada não foi feito inventario só tem escritura somos em 3 irmãos , agora que a minha mãe faleceu fui fazer o inventario mais meu irmão que mora em outro lugar não quer aceitar, disse que não assina nada então eu pergunto mesmo a minha casa sendo separada eu posso perder tudo que eu construi, o que devo fazer o advogado disse que se uma das partes não assinar a doação de um para o outro podemos ir pra leilão, isso é correto? Desde ja quero agradecer,muito mais muito obrigada.

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    1. Olá. O advogado está correto. Teu irmão que não reside nos imóveis pode levar a leilão pela via judicial. Se temos 3 casa no terreno e três herdeiros o mais justo seria de comum acordo cada irmão ficar com uma casa vinculada a seu 1/3 do terreno.

      Se teu irmão não aceitar nada e quiser vender ele tem que oferecer o 1/3 dele para você e seu irmão que tem direito de preferência na compra e se vocês não quiserem comprar ele pode pedir na justiça a extinção do condomínio e venda judicial. O que você e seu outro irmão construíram valorizou o imóvel e nesse caso o máximo que podem conseguir é indenização pela valorização na venda por conta das benfeitorias.
      Para o bem de todos alguém terá que ter bom senso e abrir mão pois se for a leilão este imóvel vai ser vendido abaixo do preço de mercado e todos saem perdendo. Teu irmão tem exatamente os mesmo direitos que vocês, 1/3 do total do imóvel.
      Abraços

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  123. Olá. Sou Karla. Estou em SP, subdistrito de Perus. Possuimos uma gleba de 45.000 m2 aonde na parte frontal de 4.000 m2 funciona um supermercado. Atualmente o IPTU da área vem para a gleba inteira, ou seja, esta calculado sob os 45.000 m2. Essa área pertence a mim e mais 3 irmãos, sendo que a administração desse supermercado é minha, gostaria de SEPARAR a área do supermercado para que o IPTU deste fosse calculado sob a metragem de 5.000 m2 (metragem min do lote segundo o plano diretor). Assim:
    1) Posso pedir somente a separação dos IPTUs, ou seja que separe o IPTU desses 5000 m2 do restante do terreno sem que seja feito e desmembramento?
    2) Caso não seja possível e tenha que fazer o desmembramento do terreno para gerar IPTU distinto, esse terreno tem 45.000 m2, sendo que o lote min 5000 m2 e max 20.000 m2, se separar os 5000 m2 da área do supermercado restarão 40.000 m2 de área remanescente, essa área esta superior ao lote maximo do plano diretor, teriamos que separar em mais 2 lotes?

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    1. Oi Karla. Não conheço a legislação do IPTU de SP pois sou do RS e não consigo ter conhecimento da integra das legislações de outros estados limitando meus conhecimentos ao básico. O que posso te dizer é que sendo esta construção regularizada e existindo outras é possivel que a prefeitura separe o IPTU desta construção mas não tenho como te dar certeza. Abraços

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  124. comprei um sitio mais tem q fazer o desmembramento ...quem paga por esse desmembramento????

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    1. Se for um loteamento seria despesa do loteador, se for compra de particular a despesa é sua pois tens que destacar a tua area. Peocure o cartório para saber se é possivel desmembrar. Abç

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  125. Olá Parabéns pelo blogue. Meu nome é Alison. Minha questão é simples. Tenho um terreno de esquina, a metragem na escritura é de 30 metros de frente. Mas o terreno tem 45 de frente junto com a esquina. Quero saber como ficam esses 15 metros que não fazem parte da escritura mas estão no terreno. É meu ou a prefeitura pode toma-lo? posso construir em cima desses 15m?

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    1. Olá. Te respondi via email. tens que medir a testada primeira e depois a secundaria,s e der diferença terá que averbar a retificação no cartório de imóveis.
      Abraços

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  126. Um técnico em edificações pode assinar um processo de desdobro de lote ?

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    1. Olá, sinceramente não sei te dizer mas acredito que por envolver a criação de novas plantas não seja possivel mas não tenho certeza, talvez o link abaixo te ajude.

      http://www.creasp.org.br/perguntas-frequentes/civil

      abraços

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  127. Boa tarde, estou achando lindo vc responder as dúvidas do pessoal aqui... parabéns viu!! Olha...minha duvida... meu sogro (viuvo), tem uma casa, e dois filhos, um deles- meu marido - compra a parte do irmão (com meu sogro em vida e aceitando a situação)- a outra parte meu sogro doa - ou seja meu marido ficou com a casa toda para ele pois pagou a prte do irmão e a outra parte como meu sogro não podia vender (POIS ESTAVA VIVO) ELE ENTROU COM A DOCUMENTAÇÃO DE DOAÇÃO PARA O FILHO (MEU MARIDO), ai nos separamos,e meu sogro faleceu... e agora eu ainda moro na casa com minha filha, e ele quer vender , mas eu e ele vamos tentar desmembrar o terreno, eu fico com a parte do fundo e mais uns 4 metros da frente e ele com o restante... isso seria possivel?? não sei se é necessario fazer inventário, pois foi feita a sessão de doação antes do meu sogro falecer.eu não tenho onde morar se ele vender a casa...e vou tentar negociar com ele o desmembramento e ficar com uma parte do terreno que não tem casa e fazer uma casa para eu e minha filha... é possivel desmembrar assim? muito obrigada. Adriana

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    1. Oi Adriana Ga.

      Podia ter sido vendido a vocês a parte de teu sogro desde que o outro filho assinasse concordando com a venda. Se a venda da parte do irmão foi oficial isto é estava esta parte em nome dele e a doação ao teu esposo foi concluída com escritura pública registrada em cartório de imóveis, não é preciso inventario deste imóvel poi 1005 dele está em nome de vocês. Se não foi feito este procedimento terá que ser feito inventario e teu cunhado abrir mão da herança dele em favor de teu esposo.

      Quanto ao terreno tem que saber primeiro se pode ser oficialmente desdobrado em dois lotes de mesmo tamanho. Para isso é preciso consultar a prefeitura e já digo que cada lote terá que ter no minimo 125mª ou não poderá ser feito. Se for terreno grande e puder ser feito contrata-se engenheiro para fazer as plantas, aprovar na prefeitura, registrar no cartório criando as novas matricula e junto uma escritura de divisão amigável em que vocês determinam qual parte do terreno fica com quem.

      Se nada puder ser feito então é preciso a separação oficial com partilha de bens para determinar o que fica com você.

      abraços

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  128. Boa tarde, tenho uma dúvida...
    Moro desde pequeno em um terreno onde moram também meus tios e primos,herança de meus avós.
    Logo ao lado fica outro terreno onde nós da terceira geração teríamos pra construir nossas casas, sendo que ninguém nunca buscou saber sobre documentos do terreno, o mesmo só foi sendo usado, iptu é pago direito etc...
    Minha dúvida é :

    Alguém dessa terceira geração consegue desmembrar uma parte do terreno pra vender, tendo em vista que o proprietário é falecido a mais de 40 anos?

    Seria necessária a aprovação da segunda geração (minha mãe e tios)pra essa venda?

    Tenho um irmão problemático que tenta vender inclusive minha parte no terreno alegando que vai tomar posse e vender...

    Isso seria possível?

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    1. Olá. É direito de herança e portanto os herdeiros tem que entrar em acordo e não havendo acordo pode-se entrar com usucapião judicial e resolver a questão.
      Abraços

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  129. ola,poderia me ajudar troquei um pedaço de terreno com meu vizinho,os pedaços sao do mesmo tamanho em m2.pois mudou o desenho do lote posso deixar do jeito que esta, nao vai me dar poblema quando for fazer um projeto pra meu lote? pois concordamos fazer a troca para ficar melhor os lotes pois tinha muito bicos.o dele ja tem construçao mais o meu nao tem ainda sera que da poblema quando for fazer meu projeto fico agradecido se puder me ajudar.

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    1. quando fores fazer uma construção vai dar problema, o melhor é regularizar esta troca oficialmente via cartório.
      Abraços

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  130. Boa noite, eu tenho um terreno em nome de três irmãos (hj um deles faleceu, mas era casado). Neste terreno construímos um prédio, térreo e dois andares, um apt para cada. O terreno já tinha sido lançado, mas o prédio não. O que fizemos foi tirar o iptu separado para cada apt, e está em nome de cada irmão. Agora eu e minha irmã queremos vender os nossos apts, menos a esposa do irmão falecido. Então precisamos desmbembrar pq os compradores precisaram de um docuemnto do imóvel que comprou. Quais os passos que devemos tomar para desmembrar cada apt? qual a forma mais barata, já que a minha cunhada não tem grana para pagar.

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  131. Outra coisa, minha cunhada precisa fazer algum inventário, já que meu irmão é falecido?

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    1. Oi Sandra primeiro tem que regularizar toda a construção com um engenheiro que vai fazer as plantas, aprovar e assim obter um condomínio no local e somente depois poder fazer o inventario do teu irmão. Procurem um engenheiro.
      Abraços

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  132. oi..td bom...gostaria de saber os procedimentos que deve fazer pra resolver um problema de desmembramento que já venho enfrentando há mais de 10 anos...o meu terreno tem saida pra uma rua da qual o vizinho bloqueou com um muro construido alegando que o terreno da via publica é dele (obs: no mapa da prefeitura consta a rua que foi bloqueada).

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  133. Oi Marlene Ferreira

    Pode levar meses para ser concluido e se for um loteamento talvez só possa ser feito após a venda de todos os lotes.
    Abraços

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  134. Olá, moro numa casa geminada com contrato de compra e venda, será que posso fazer escritura dela?

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    1. Oi Vanilda. é preciso analisar a matricula do lote para saber de que forma consta o imóvel e em nome de quem. Se quem te vendeu por contrato tem o nome na matricula esta pessoa pode passar a escritura pública para você, se não é preciso analise para entrar com a ação judicial devida. Abraços

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  135. Boa tarde!!! MORO DESDE OS MEUS 7 anos em uma casa que minha mãe comprou de terceiros sem escritura...porém na época era barraco e depois construíu tipo um sobrado 3 casas puxadinho...porem o terreno o dono ja faleceu ja e pago o iptu a mais de 30 anos e tem várias casas no mesmo terreno ...e quando chega o iptu dividimos entre todas as casas e pagamos ...gostaria de saber como consigo minha escritura separada ...outro detalhe minha mãe faleceu em 2013 e eu comprei a parte dos meus irmãos em acordo entre a gente ...o sonho da minha mãe era tirar a escritura ..mais como tem várias casas em um terreno so não sei como faço ela também nunca foi atrás ...gostaria de informação por e-mail santanalucineia533@gmail.com ...pois entrei aqui sem querer...Aguardo resposta lucineia ...Abraços

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    1. Oi Lucineia. O usucapião deve ser a forma mais acertada para regularizar os imóveis em condomínio já que são varias casas. é preciso ação judicial e orientação de um advogado com base em toda a situação descrita. Abraços

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  136. Boa noite Maria , desculpe no incomodo tenho um terreno que faz fundo e frente pra duas ruas queria desmembrar ele mas não estou conseguindo me pediram muita coisa ,eu tenho o título definitivo oque devo fazer?

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    1. Oi Leandro,tudo que estão te pedindo é obrigatório, desde contratação de profissional CREA até recolhimento de impostos planta aprovada, etc,etc, é a unica forma de desdobrar em dois lotes.Abraços

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  137. Não pode, precisa o inventario primeiro.

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  138. Olá! Gostaria de ajuda
    Meu pai tem um terreno que já foi desmembrado (ele tinha 16m de frente, ficando com um terreno de 6m e um de 10m), gostaria de saber se daria para desmembrar esse de 10m em dois de 5m e se meu pai poderia fazer doação de 5m a filho. Quero construir e ele ofereceu o terreno, mas a caixa não financia se o terreno nao estiver no meu nome. O que é melhor fazer?

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    1. Olá. Não há mais como desdobrar esse lote porque ficou fora da metragem da legislação vigente. ele teria que te doar o terreno e mesmo assim só depois de 1 ano a CEF iria liberar a construção.

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    2. Oi Maria Angela, mas aqui na cidade existem terrenos de 5m de frente por 28 de comprimento, será que não daria certo? Pq ficariam 2 terrenos de 5x28. Se ele doar o terreno todo, a casa teria que ser no terreno inteiro? Obrigada

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  139. olá alguem me ajude com uma duvida por favor..meu nome é lorena EU TENHO UM lote de 400 metros dividido pra 5 pessoas.no caso meus tios..eles mao qrerm vender o lote,e eu qro minha parte pois qro construir nela,eu poço pegar minha parte do lote no caso 80 metros e coloca-lo em meu nome a parte q me é por direito?

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    1. Olá Lorena. O lote está em propriedade conjunta de 5 pessoas e portanto para colocar em nome de todos é preciso verificar a situação do terreno. È herança? Precisa fazer inventario para colocar em teu nome. È compra sem escritura? É preciso usucapião judicial para colocar em nome de todos.
      Abraços

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  140. Bom dia,

    Tenho um terreno em osasco-SP de 125m, onde foram construidas uma casa com 67m e outra de 58m.
    Gostaria de saber se posso desmenbrar e gerar duas escrituras distintas?

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    1. Olá desdobro não é possivel gerando duas matriculas mas pode ser possivel instituir condomínio no local, procure o cartório de imoveis.
      Abraços

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  142. Muito bom esse blog, meus pais já faleceram,quando foi feito o inventário, tinha somente uma casa construida, na divisão ficou 1/3 para cada,(eu e minha 02 irmâs) uma já passou a parte dela para a outra, posterior eu construi uma casa na frente, agora minha irmã que doar a parte dela para terceiros, ela pode fazer isso, abrigado pela atenção

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  143. Desculpe-me, fiz o comentário acima, só quero acrescentar mais um detalhe , essas minha duas irmãs são solteiras, uma já tem a parte da outra, a doação foi feita em cartório e registrada, meu problema é com a que está com a maior parte, eu tenho 67 anos, tenho minha esposa e tres filhos que moram comigo, fico com medo dela doar as partes e depois o donatario quizer vender pois ela tem problemas e quer doar sua parte para um centro espirita, obrigado outra vez

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    1. Olá. Vocês são proprietários em comum e portanto ela pode doar mas na venda do imóvel você tem direito de preferência na compra dessa parte doado. Terão que entrar em um acordo.
      abraços

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    2. Bom dia, gostei muito, mas me desculpe, estou com mais uma duvida, se ela doar a parte dela para terceiros, esse terceiro pode vender, e a casa que construi depois do inventário,tem algo a mais no processo, ela tem 60% pois a outra irmã passou a parte para ela, como tem 02 casas, o IPTU está no meu nome, posso fazer um desdobro, ela ficar com a casa que residi e eu com a minha, pois no caso de ela doar a parte dela não vai interferir na minha, mais uma vez muito grato

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  144. Comprei um terreno, gostaria de construir 2 casas (01 geminado, porém posso construir uma vender e depois construir a outra para vender? Como Proceder?

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    1. Oi Cleverson, isso depende de legislação municipal, não tenho como te ajudar. Tens que procurar a prefeitura para saber quanto podes construir no terreno.
      Abraços

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  145. Ola, estou tentando comprar metade do terreno da minha tia, mas não sei nem por onde começar, pode me orientar?
    Meu tio herdou o terreno q era dos pais , e nao fez inventario, e meu tio veio a falecer como não tem irmãos a unica herdeira é minha tia que tb não fez inventario, e não sabe nem onde estao os documentos do terreno. Quero saber o que deve ser feito primeiro? Regularizar a situaçao fazendo inventario e só depois ver o negocio do desdobramento? O que é menos caro desdobrar ou registrar cada casa no terreno no nome de cada pessoa e assim nos duas seriamos dona de um terreno com casas com docs separados?

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    1. Oi Juliana

      Vais ter que consultar um advogado porque é preciso usucapião em primeiro lugar para depois fazer uma cessão de direitos para você e você cuidar do inventario do tio até colocar em teu nome. Um advogado será preciso para com base nos dados apresentados decidir que documentos terás que buscar, bem como testemunhas.
      Abraços

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  146. Possuo a posse de um terreno urbano sem construções a mais de 20 anos. Durante todos esses anos, cuidei do terreno colocando cerca. Verifiquei que no RI o proprietário desmembrou a área total em vários lotes. Posso fazer usucapião de toda a área ou os lotes separados?

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    1. Olá existe um limite de área até 250 m pra usucapir. É preciso verificar na prefeitura qual as regras. Em principio poderás usucapir apenas um lote se não tiveres outro imóvel e se for imóvel rural são outras regras.
      Abraços

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    2. Huumm.. A area total do terreno é de 4.000m² que está cercado, ele nao esta dividido as cercas conforme os lotes entende? pelo usucapiao extraordinário que é acima de 15 anos, não posso igual? Plantei inclusive arvores de frutas no terreno. Abraço

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