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ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA


ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA


Conceito

Ao contrário do que muitos conceituam, a Escritura Pública de Compra e Venda de imóveis não é um "ato translativo" e sim um documento translativo que comprova a celebração de um contrato bilateral de compra e venda de imóveis e que permite que se providencie a transferência do imóvel oficialmente para o nome do(s) comprador(eres).

É obrigatória para todos os contratos celebrados por valor acima de 30 salários mínimos nacional (Código Civil vigente, artigo 108).

Como providenciar a escritura publica

A competência para o translado é do tabelião que lavra o documento após identificação das partes contratante, da análise dos atos dentro do que dispõe a Lei, da validade do negócio, descrevendo o objeto(imóvel) do contrato e os termos acertados. No livro de notas, o tabelião descreve todos os atos declarados pelas partes.

A Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas do país desde que os contratantes se disponham a se deslocar até o Tabelionato escolhido. O tabelião por sua vez não pode se deslocar para outro município.
Os contratantes podem solicitar ao tabelião que sirva de testemunha do negócio e da veracidade dos documentos apresentados inclusive negativas visto que o mesmo possui fé pública e o que declara, declarado está.

Para o translado da escritura é obrigatório os seguintes documentos:

Imóvel urbano

1) matrícula original e atualizada(validade de 30 dias na data);
2) escritura atual em nome do vendedor(es)
3) certidão negativa de débitos fiscais municipal(expedida pela prefeitura);
4) carnê do IPTU do ano vigente;
5) CND(certidão negativa de débito) do INSS relativo a construção(se imóvel novo).

Imóvel rural

1) matricula e escritura iguais ao imóvel urbano;
2) certificado do cadastro rural expedido pelo INCRA(dos últimos 3 anos);
3) certidão negativa de regularidade rural- ITR(imposto territorial rural);
4) atualização do DIAT - documento de informação e apuração do ITR;
5) atualização do DIAC - documento de de informação e atualização cadastral do ITR.


Pessoa Física - COMPRADOR(ES)

Registro Geral(RG) e CPF original e cópia simples;
certidão de casamento ou divórcio - original e cópia simples;
comprovante de residência atual( conta de luz);

Pessoa Física - VENDEDORES

RG e CPF original e cópia simples;
comprovante de residência;
certidão de casamento ou divórcio original e cópia simples;
certidão de óbito do cônjuge original e cópia simples;
procuração pública original com validade de 60 dias(caso represente um dos vendedores);
baixa da hipotéca original - caso de imóvel financiado quitado.


Pessoa Jurídica - VENDEDOR

contrato social e/ou estatuto e todas as alterações - cópia autenticada;
consolidação do contrato social e/ou estatuto - cópia autenticada;
CNPJ -cópia autenticada;
certidão de quitação de tributos federais;
certidão negativa de débitos municipais e estaduais.
procuração pública atual se representante dos sócios.
RG CPF dos representantes da empresa - cópia simples


Pessoa Jurídica - COMPRADOR

os mesmos documentos da pessoa jurídica vendedor.

Obs. os documentos podem variar conforme o estado ou cidade em que for feita a escritura mas no geral é isso que é solicitado. como estamos no Brasil convém levar tudo para não ter que voltar por falta de documento.

Pronta a escritura, é obrigação do comprador leva-la a registro na matricula do imóvel para que seja encerrada a transferência do imóvel para o seu nome. Sem o registro o imóvel permanece em nome do vendedor.


Comentários

  1. Que es um 2º traslado de escritura

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  2. Oi. O segundo translado de uma escritura pública é a segunda cópia fiel da escritura que esta arquivada no tabelionato de notas onde a mesma foi feita.
    Quando fazemos a escritura pública ela é feita em um livro de registros do tabelionatos de notas e lá fica arquivada(hoje é tudo informatizado nas grandes cidades). Uma cópia fiel é entregue e é esta cópia que chamamos de "translado" isto é, uma cópia fiel da escritura com força de original.

    abraços

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  3. Boa tarde, Maria Angela

    Ótima postagem! Entretanto, verifique no item "imóvel urbano" a palavra atualiZada, pois a grafia está incorreta.

    Abraço,

    Paulo.

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  4. Oi Paulo. Obrigado pela correção. Achei que já tinha superado esta fase com o corretor automático do Google. Problema muito antigo, dificil fazer meu cérebro entender que a letra "s" não existe nessa palavra. eu leio diversas vezes e não percebo. Obrigado, corrigindo.

    abraços

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  5. Parabéns pela postagem... Mas tenho uma dúvida, após a aquisição do imóvel e feita a Escritura Pública de Compra e Venda deste imóvel, existe mais algo a fazer para garantir juridicamente a compra, ou é um documento definitivo? Desculpe os termos, sou leigo no assunto e adquiri um terreno e estou inseguro.

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  7. Este comentário foi removido pelo autor.

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  8. Oi Fernando. Sim, para garantir teus direitos sobre este imóvel toda a escritura Pública deve ser levada ao cartório de imóveis para ser registrada na matricula imobiliária do o imóvel comprado, no teu caso o terreno. você entrega a escritura no cartório de imóveis e solicita o registro de propriedade. O cartório ira protocolar teu pedido e a partir desta data treus direitos estão garantidos. qualquer outra solicitação de terceiros feita depois do teu protocolo o teu registro terá prioridade. O cartorio leva 15 dias para analisar a escritura e outros fatores que darão a certeza de que o negocio foi legal e depois 15 dias para efetivar o registro em teu nome ou então se houver algum problema te solicitar que corrija.

    Quem não registra não é dono. A escritura formaliza o negocio e o registro dela na matricula imobiliária transfere a propriedade para o teu nome.
    Providencie logo.

    abraços

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  9. Olá,
    Parabéns pelo blog.
    Meus famililares têm uma casa na praia há 35 anos e não possuem escritura, tampouco contrato de compra e venda, somente um compromisso de compra e venda sem assinatura.
    Localizei a dona que consta na matrícula do imóvel e gostaria de saber como faço para realizar a escritura.
    Confecciono um contrato com a data atual?
    E se a “vendedora” se recusar a comparecer em cartório?
    Obrigada

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  10. Oi Cristine. Se quem consta na matricula foi quem vendeu para tua familia ela tem obrigação de passar a escritura e vocês de arcar com os custos de impostos e taxas de cartorio. Se ela se recusar a fazer a escritura terão que procurar um advogado para pela via judicial entrar com ação de "obrigação de fazer'.

    Se não foi ela que vendeu para tua familia esta não tem obrigação de passar a escritura e o meio de regularizar é com ação judicial de usucapião do imóvel.

    abraços

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  11. Obrigada pela resposta.
    Só fiquei com a dúvida a respeito do contrato.
    Confecciono um com data atual apesar da venda ter ocorrido há 35 anos?
    Obrigada

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  12. Desculpe Cristine, esqueci esta parte. Não faça novo contrato, ou fazem a escritura direto no tabelionato com todas as partes envolvidas presentes ou esse que possuem terá que ser assinado pois ele é um tipo de contrato onde uma das partes promete vender a outra o imóvel. Não se faz novo contrato pois um já existe.

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  13. Maria Angela!
    Muito obrigada pela resposta.
    Teremos, então, que comparecer todos ao Tabelionato, porque o compromisso de compra e venda não está assinado e há signatário que já faleceu.
    Mais uma vez parabéns pelo blog e sucesso!

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  14. È o melhor a fazer porque se tem pessoa que já faleceu esta não deve aparecer por causa de possível obrigatoriedade de inventario. O melhor é o vendedor concordar em passar a escritura direto para vocês.
    abraços

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  15. Este comentário foi removido pelo autor.

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  16. COMPREI UM IMÓVEL COM CESSÃO DE DIREITO E AGORA QUERO FAZER ESCRITURA PUBLICA NO CARTÓRIO DE NOTAS E REGISTRAR NO CARTÓRIO DE IMOVEIS, COMO POSSO FAZER

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  17. Oi Paulo. depende de qual foi a Cessão de direitos. Hereditária ou de imóvel na planta ou em construção!!!!

    Se foi cessão de direitos de herdeiros tens que te habilitar ao inventario para que quando este for encerrado você possa fazer a escritura e registro desta, antes não é possível.

    Se foi uma cessão de direitos de aquisiçãod e imóvel na planta ou em cosntrução tens que aguardar a obra ficar pronta para que quem te cedeu os direitos te passe a escritura. Se foi com aval do construtor quando ficar pronto ele passa direto para você.

    Tem varias situações que se apresentam neste caso, cada um depende do imóvel pronto para que se possa fazer a escritura.
    abraços

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  18. Comprei um imóvel com recursos do FGTS há mais de 15 anos... Necessitando vender esse mesmo imóvel, qual foi a minha surpresa quando fui fazer a transferência, e de posse da ECPV, devidamente formalizada, apesar de constar todos os registros na minha escritura, mas no livro competente, junto ao cartório, inexiste a o mesmo registro... A página encontrava-se em "Branco"... Na ocasião, nos foi informado que o Tabelião, por dolo e má fé, não efetuou o devido registro... o que constitui fraude... Assim, pergunto: O que devo fazer pra regularizar essa pendência, uma vez que sou o prejudicado...

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    Respostas
    1. É uma situação que deverá ser resolvida judicialmente se não houver acordo com o cartório. Se tua escritura consta registrada o cartório tem que resolver o problema e providenciar o devido registro que não foi feito. O fato de o Tabelião ter falecido não exclui quem o sucedeu de responsabilidade. consulte um advogado.
      abraços

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    2. O Tabelião sucessor orientou a entrar com um processo de Usucapião... Acredito não ser justo, uma vez que teremos que pagar advogado e efetuar um novo registro cartorário, ou seja, vou ter despesas em triplo, uma vez que já efetuei o primeiro registro há 15 anos...
      Ref.: Maria Angela...

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    3. Oi José Clóves. No usucapião a propriedade vem por sentença e portanto é gratuito. você não faz nova escritura você recebe a sentença judicial que obriga o cartório a providenciar a matricula em teu nome. o problema a meu ver é que a escritura esta em teu nome então como o tabelião manda você entrar com usucapião de um imóvel que esta escritura em teu nome, não tem cabimento. Vais ter que procurar um advogado porque se a escritura esta em teu nome e você tem provas de que entregou a mesma ao cartório para registro e te foi devolvido com os carimbos de registrado, o cartorio tem que dar conta do que ocorreu e regularizar a situação. abraços

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  19. Oi, por favor...Tenho duvidas acerca de um imovel de pessoa juridica q foi vendido em 2000, porem somente agora o comprador está fazendo a escritura. Porém já existe um terceiro na historia e quem vendeu em 2000 permanece como ANUENTE. Gostaria de saber quais os risco do anuente e pq ele ainda se qualifica assim se o mesmo jã vendou bem antes.
    muito obrigada

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    Respostas
    1. Não tenho como opinar sem ter acesso ao contrato. A principio ocorreu uma cessão de direitos sobre o imóvel. Um tinha o direito que cedeu para outro que cedeu para um terceiro. Talvez não se consiga escriturar desta forma precisando locaziar todos os envolvidos. abraços

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  20. Ola Maria Angela. Bom saber que temos para quem pedir conselhos..
    Estou comprando um apartamento de uma pessoa que possui várias empresas, aparentemente não há nenhum problema, sugeriu colocar menção na escritura que poderia dar um bem no mesmo valor, caso ocorra alguma ação no período. Isto é valido? Disse que não consegue puxar todas as trabalhistas pelo órgão estar em greve.. Grata Ana Rosa

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    1. Oi Marina Tacla
      Não é válido não, as certidões tem que ser apresentadas. trabalhista, INSS, Receita Federal e mais as estaduais e municipais se for o caso. Se ele tem algum processo podem te tomar o imóvel caso ocorra fraude a execução ou credor..

      abraços

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  21. Este comentário foi removido pelo autor.

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  22. Tenho uma escritura de pública de compra e venda, preciso fazer outra escritura ?

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    1. Oi Julia. Se tens uma escritura publica feita em cartorio de notas não tem que fazer outra, apenas registra-la no cartorio de imóveis. Abraços

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  23. Olá, Maria Ângela! Primeiramente, parabéns pelo Blog! Realmente muito útil e bem redigido! Gostaria de saber se, em caso de uma ação executória, uma pessoa que apenas possui a escritura de compra e venda de um imóvel pode ser executada em relação a este imóvel, ou seja, "perder" o imóvel, ainda que o imóvel não esteja com sua matrícula escriturada em seu nome?

    Abraços, Beatriz

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  24. Olá, Maria Ângela, louvável sua disposição para ajudar as pessoas,estou pensando em adquirir um terreno,mas o vendedor só tem a posse do terreno, essa posse já faz 8 anos,o art. 1.243, CC, permite ao possuidor atual acrescentar ao tempo de posse o tempo do posseiro antigo, se eu pegar esse terreno agora, com 2 anos poderei entrar com ação de usucapião e registrar o imóvel?
    A posse foi mansa e pacífica e contínua.

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    1. Bruno José
      Esta correta tua posição.
      Façam um contrato de compra e venda de direitos possessórios onde ele transfere para você a posse informando todas as datas corretamente com duas testemunhas assinando. De pois podes fazer uma escritura pública declaratória. Procure saber se todos os impostos do imóvel estão pagos e qualquer documento que ele tenha sobre o imóvel solicite que lhe seja entregue.
      abração

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  25. Olá,
    Estou avaliando uma chácara para comprar e perguntei ao corretor sobre como está a documentação do imovel e ele me respondeu que o imovel tem escritura publica. Poderia me ajudar informando se somente esse documento me tranquiliza quanto a propriedade e transferência do bem? Quais outros documentos devo verificar se o imovel possui - Incra, Prefeitura, etc?

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    1. Oi Elizabete, ele tem que te dizer se esta escritura pública esta registrada na matricula imobiliária do imóvel que é o documento oficial de propriedade. se ele disser que sim solicite a cópia atualizada da matricula e verifique se o nome de quem se diz proprietário consta na mesma. Só a escritura não te garante. abraços

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  26. Olá,
    Sou herdeira de um imóvel o qual já findou o inventário.
    Já recebi a carta de adjudicação, averbei e estou com o RGI em mãos.
    Quero vender o imóvel, a minha dúvida é se a escritura pode ser feita direta para o comprador ou se preciso fazer em meu nome e depois para quem vai comprar.
    Sou única herdeira e o imóvel tem laudêmio. No caso de ter que fazer escritura para mim e para o comprador, terei que pagar duas vezes o laudêmio? Já que quem paga é o vendedor.
    Agradeço desde já a atenção.
    obrigada.

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    1. Oi Carmelita, o registro da adjudicação já transferiu pára o teu nome pode fazer a escritura direto em nome do comprador. abraços

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  27. Olá!
    Vou adquirir um terreno onde o financiamento será direto com o proprietário, esse terreno tem escritura, me orientaram a obter uma escritura publica e ao fim o financiamento, passar para o meu nome. Isso procede?

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    1. Oi Ellen Ramos
      o vendedor não irá te passar a escritura pública antes da quitação pois uma vez passada para você , poderás registrar em teu nome e depois ao vendedor só restará te cobrar caso não pague pois a venda estará consolidada.
      O que deve ser feito é um contrato particular de promessa de compra e venda com clausula resolutiva onde ao término do pagamento o vendedor se obriga a passar a escritura definitiva ou não havendo pagamento o negócio é desfeito. Esta promessa de compra e venda pode ser registrada na matricula garantindo teus direitos. consulte o cartório como deve ser feita.
      abraços

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  28. Olá:
    1) Depois de lavrada a escritura pública de compra e venda de imóvel, pode ainda haver alguma recusa do CRI correspondente em registrar o imóvel em meu nome?
    2) se houver qualquer processo, não transitado em julgado, contra o vendedor, mas o imóvel se encontrar desembaraçado, posso perder o imóvel no futuro?
    3) os cartórios de notas ja fazem o tramite junto aos cartórios de imóveis para registro?

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    Respostas
    1. Olá Pedro.

      1) sim, pdoe haver recusa e pedido de correção do que estiver errado.

      2) há o risco mas depende de cada caso. Na prática a boa fé do comprador é levada em conta.

      3) Não. A não ser os do interior que não estão desmembrados em vários cartórios.
      Abraços

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  29. Bom dia
    Compramos um imovel através de uma cooperativa familia militar
    O imovel já está quitado gostaria de saber como posso proceder para vender o imovel ja q não tem escritura aindobg

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    Respostas
    1. Oi Daniela Oliveira

      Se o imóvel está quitado o responsável deve solicitar junto a cooperativa a escritura definitiva deste imóvel para poder registra-la na matricula deste imóvel e efetivar a venda. Sem este procedimento não se pode transferir a propriedade para o comprador. Até que a escritura saia e seja registrada pode-se fazer um contrato de promessa de compra e venda onde o comprador declara que aguarda todo o procedimento pagando um sinal de entrada no negócio.
      abraços

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  30. Bom dia.
    Minha mãe tem um documento onde diz que é um traslado de escritura pública de compra e venda, no verso tem um carimbó com uma data diferente ao do traslado dizendo que foi transferido para o nome dela. Agora ela quer vender este imóvel como procedemos? Ela diz que é só um contrato de compra e venda que não existe escritura pois o antigo dono não havia feito.
    Queremos uma solução mais barata para passar para o nome do comprador.
    Obrigada.

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    Respostas
    1. Oi Jaqueline Lima

      "Translado" é o documento oficial de compra e venda entregue ao comprador para que seja levado a registro no cartório de imóveis transferindo a propriedade para o nome deste comprador. A original fica arquivada no cartório em que foi feita esta escritura.

      esse documento é uma escritura oficial não um contrato de compra e venda e o carimbo atrás deve ser do cartório de registro de imóveis onde fica arquivada a matricula imobiliária do imóvel, onde foi registrada esta escritura em nome de tua mãe.

      Pegue o nome e endereço deste cartório que tem no carimbo e vá até lá solicitar uma matricula atualizada do imóvel, leve estes translado. Nesta matricula que lhe será entregue deverá constar esta escritura registrada e tua mãe como proprietária. a matricula comprova que ela é dona e é o documento oficial para ela poder vender sem problemas se não tiver nenhum impedimento no documento. qualquer duvida me passe um email.
      Email: mcamini150@gmail.com

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    2. Este comentário foi removido pelo autor.

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  31. Bom dia!
    Meu avô comprou um imóvel, e fez uma escritura de compra e venda no cartório de Notas.
    Pagou conforme registrado na escritura e pagou os impostos de transferência de bens.Porem não registrou no cartório de imoveis na época,apos o falecimento de meu avô fizemos os inventário com formal de partilha desse imóvel .quando fomos registrar não conseguimos o cartório de imovel fez varias exigencia dentre elas fazer um retificação de area pois esse imovel faz parte de uma área maior ; o escrevente me disse que as matriculas seram aberto no nome dos herdeiros da pessoa que vendeu para meu avô pois esta pessoa tambem já faleceu. A pergunta é:
    E escritura que meu avô fez de comprar e venda no cartório de nota os herdeiros tem que cumprir, o cartorio e obrigado a registrar o imovel no novo de meu avô?
    joabarbo@terra.com.br

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    Respostas
    1. Oi João Carlos

      Os cartórios seguem a lei de registros públicos e portanto não podem de livre vontade registrar algo que não está de acordo com a lei. Se tivessem registrado na época da compra não teria havido a maioria dos problemas que houve. Os herdeiros são os detentores dos direitos sobre este imóvel é portanto é dos herdeiros a obrigação de solucionar os problemas.
      Abraços

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