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12 de set de 2008

MATRÍCULA - REGISTRO GERAL IMOBILIÁRIO

Entende-se por imóvel desde um terreno limpo, sem qualquer construção sobre ele até uma fazenda com várias casas, isto é, o terreno e tudo que nele for construído. Caracterizado como terreno o imóvel recebe uma matrícula inicial que é o Registro Geral deste terreno quando ele é desmembrado ou loteado.

A Matrícula é o documento mais importante do imóvel e é nela que anotam-se todos os atos praticados com o imóvel. É nela que verificamos quem é o proprietário do imóvel e é ela o documento fundamental para a transferência de titularidade ou seja de propriedade do imóvel. Possui um número que a identifica na parte de cima do documento a direita ou a esquerda e sempre é registrada no Livro 2 de Registros Públicos.

Entre os atos que registramos ou averbamos(anotamos) na matricula do imóvel estão:
transferência de propriedade através do registro da escritura pública a margem da matricula;
anotações de estado civil com averbação da certidão de casamento e regime de bens escolhido pelos proprietários;
-anotação de formal de partilha em divórcios e mudança de sobrenome;
-anotação de formal de partilha de inventário para transferência do imóvel aos herdeiros;
-doação pura e simples;
-cláusulas especiais como usufruto, inalienabilidade, incomunicabilidade;
-registro contratos de financiamento bancário, hipotéca, alienação fiduciária, promessa de compra e venda
-registro de contratos de locação e fiança locatícia;
-registro de penhora
-registro de alvará construtivo, habite-se, incorporação imobiliária;
-registro de testamentos para transferência aos herdeiros.

A matrícula sempre trará todo o histórico da vida do imóvel e por conta disto é nela que se deve buscar todas as informações que desejamos saber sobre um imóvel e todos os seus atos, pois ela trará todos os proprietários que teve, todas as penhoras, etc..

Em alguns atos praticados com imóveis é comum que seja solicitado uma CERTIDÃO VINTENÁRIA, que é o documento que descreve tudo que aconteceu com o imóvel nos últimos 20 anos. É necessária em caso de litígios de usucapião em que necessita-se averiguar todas as propriedades do imóvel e seus atos nos últimos 20 anos. Atualmente com o Código Civil de 2002 em vigor que estabelece 10 anos para usucapir um imóvel basta uma CERTIDÃO QUINZENÁRIA consultando assim os últimos 15 anos deste imóvel.

Quando solicitada um CERTIDÃO NEGATIVA ATUALIZADA DA MATRÍCULA, o que se está querendo é uma certidão que declará que o imóvel não tem qualquer anotação na matricula impedindo-o de ser vendido, dado em garantia, doado, etc. Esta certidão também é chamada de CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS. Ônus Reais ou Gravames são impedimentos que recaem sobre o imóvel e são anotados na matricula e impedem ou podem dificultar uma venda, como penhora, hipotéca.

MATRÍCULA ATUALIzADA é a cópia que você solicita no Cartório de Registro de Imóveis e que tem como prazo de validade 30 dias. Significa dizer que após 30 dias a matricula atualisada perde valor. O motivo deste prazo é que 30 dias é o prazo limite para que qualquer anotação a margem da matrícula seja efetivada pelo cartorário. Se você solicita o registro de transferência do imóvel para o seu nome, fica aguardando o prazo de diligência obrigatório em lei que varia em torno de 10 a 15 dias úteis. Durante este prazo o registro fica oponível a terceiros ou seja, qualquer um pode consultar a matrícula e contestar o registro solicitado. Se nada acontece o cartorário efetiva. No prazo de 30 dias é o período que pode ocorrer mudanças na situação do imóvel portanto atente a este prazo pois quando ele expira você tem que tirar nova matrícula e isso é muito comum acontecer quando se compra através de financiamento imobiliário.

A matrícula é documento único e registrado em um único cartório de registro de imóveis portanto você não a encontrará registrada e arquivada em outro lugar. Em algumas cidades os cartório de registro de imóveis se dividem por zonas que podem abranger diversos bairros. Se você não souber a que cartório se dirigir quando precisar de uma matrícula basta telefonar para qualquer cartório da cidade e dar o bairro em que se situa o imóvel que saberão te dizer a que região cartorária ele pertence.
Em cidades pequenas o cartório de imóveis pode estar junto com o tabelionato, em cidades grandes eles são separados.

A matrícula imobiliaria foi criada em 1976. Até 31 de dezembro de 1975 chamava-se  "transcrição" e para pesquisar propriedade imobiliária antes de 1976 é preciso saber onde estava arquivada a transcrição do imóvel. Não se encontrará detalhes como os que pesquisamos na matricual porque na época apenas anotava-se em livro próprio as transferências feitas entre comprador e vendedor sem entrar em detalhes.

NÃO ESQUEÇA

SÓ É DONO DO IMÓVEL QUEM REGISTRA A ESCRITURA NA
MATRÍCULA IMOBILIÁRIA

QUEM SÓ TEM A ESCRITURA PÚBLICA NÃO TEM A PROPRIEDADE DE DIREITO.

84 comentários:

Anônimo disse...

acabo de descobrir que meu pai não é dono do imóvel de direito pois ele só tem o contrato, vou atrás do vendedor para regularisar, brigadinho.

Marcelinho disse...

estava olhando os docs de meu pai e não achei as matriculas, só as escrituras. Vou procurar as matriculas no cartótio para ver se está tudo regularizado. abraços amiga

Anônimo disse...

o cartorio onde estou enviando os documentos para inventario de partilha, ficou enrolando e acabou perdendo o prazo de validade da matricula de imovel, o cartorio é obrigado a pagar a nova matricula? Obrigada.

Maria disse...

Todo o dano a que o Cartório der causa será de responsabilidade deste conserta-lo. Assim sendo se a demora não foi causado por você e sim pelo cartório ele deverá providenciar a documentação e arcar com os custos. Depende da situação pois as vezes pensamos que a culpa é do Cartório e não é.
abraços

Anônimo disse...

terreno sem matricula ,inscrição nem cadastro tem dono? fui morar em um terreno abandonado e mau cuidado construí uma casa de madeira eu posso fazer a matricula sendo que não tenho nem um documento ou posso fazer certidão de posse como fazer obrigado

Maria disse...

Não pode. Tem que via Cartório procurar saber quem é o dono no registro imoibliário e entrar contra ele com ação judicial de usucapião. É a única forma de você conseguir a propriedade. Se o terreno não tiver dono, for considerado público então eprtence a prefeitura ou estado e você não poderá tentar o usucapião porque a lei não permite que você se aproprie de um terreno público.
abraços

Rosâne Rosa disse...

Em 2004 eu comprei uma casa diretamente com a proprietária, dei uma entrada e parcelei o restante, a dona vinha todo mês receber. Só que em abril/2007 eu iria pagar a última parcela e ela nunca mais apareceu, nem aqui em casa e nem no cartório para poder passar a casa para o meu nome. Tenho só a cópia da Compra e Venda que ela me deu + os recibos assinados por ela. Como faço para passar essa casa para o meu nome e regularizar o imóvel? Obrigada

Maria disse...

Oi Rosane, procure um advogado pois tudo vai depender do que diz teu contrato. Como você não sabe o que ocorreu com a vendedora e não tem a quitação do imóvel mesmo que tivesse registrado o contrato(caso fosse promessa de compra e venda) seria preciso recorrer a justiça. você tinha obrigação de manter atualizado o endereço da vendedora. Agora a solução é via judicial pois ela pode ter falecido e você tem um contrato que precisa ser validado pois possíveis herdeiros podem não saber do negócio. Busque um advogado o mais rápido possível.
abraços

Anônimo disse...

Onde encontro a matricula do terreno? Obrigado!

Maria disse...

A matricula do terreno fica arquivada no Cartorio de Imóveis da circunscrição municipal isto é, que se localiza na zona de endereço do terreno. Com o endereço do terreno qualquer cartorio da cidade te diz em qual a matricula esta.

abraços

Carlos disse...

Boa noite, estou comprando um terreno, mas estou muito seguro (primeira vez). O terreno não tem escritura, mas ja tem matricula registrada em cartório e estou até com uma cópia scaneada.
Com isso, eu já tenho a confiança/certeza de que o terreno está tudo em ordem e que a retirada da escritura será tranquila. Como posso saber disso?

Obrigado Carlos

Carlos disse...

Carlos disse...
Boa noite, estou comprando um terreno, mas estou muito INseguro (primeira vez). O terreno não tem escritura, mas ja tem matricula registrada em cartório e estou até com uma cópia scaneada.
Com esse documento, eu já tenho a certeza de que o terreno está tudo em ordem e que a retirada da escritura será tranquila? Como posso saber disso?

Obrigado Carlos

13/05/2013 23:

Maria disse...

Oi Carlos.Sem tem matricula e esta diz que o proprietário é a pessoa que esta te vendendo então esta tudo correto quanto a propriedade do imóvel. A escritura ou documento que deu origem ao registro em nome do vendedor na matricula esta informado nesta. em algum lugar diz que o proprietário apresentou o titulo valido para o registro. Esse titulo pode ser escritura pública, escritura particular, contrato de cessão de direitos, formal de partilha de divorcio ou inventario ou até mesmo uma senteça judicial.

você tem que ter certeza de que quem esta te vendendo é o dono do terreno e portanto o nome dele tem que estar na matricula, se não estiver, não é o dono e portanto não compre. Se o vendedor for casado é obrigatorio que o cônjuge assine a venda. Outro detalhe é epdir a certidão de ônus reais para ter certeza de que não existe impedimento como penhora na venda. Se a m,atricula foi tirada a menos de 30 dias nela consta. Neste blog a direita tem meu email. Se desejar pode usa-lo para enviar esta matricual em anexo para eu dar uma olhada. não se preocupe que este documento é publico, qualquer um tem acesso e não tem nada que não possa ser divulgado a terceiros nele. Se estiver seguro com minha resposta não precisa enviar.
Muito cuidado com metragem as vezes o que esta no terreno é diferente da matricula, converse com vizinhos.eles são boa font de informação.

abraços

Anônimo disse...

Boa noite, comprei um terreno no ano de 2007, foi feito contrato de compra e venda, assinado pelo vendedor,(eu) comprador e duas testemunhas, na época não reconheci firma da assinatura do vendedor, verifiquei que o terreno tem transcrição e não matrícula, por se tratar do ano, anterior a 1975, o vendedor é o mesmo que consta na transcrição, pergunta: posso reconhecer firma agora e pedir a regularização do mesmo, outra pergunta, o vendedor era casado e me vendeu apenas com a assinatura dele, não pegou da esposa que consta na transcrição.

Maria disse...

Olá. Não é tão simples assim. Não adiantaria se possível fosse reconhecer firma do vendedor porque o contrato é particular e para abrir matricula desta área e fazer a escritura em teu nome será preciso localizar o vendedor. além do mais o contrato não tem a assinatura da esposa e portanto pode ser tornado nulo se o regime de casamento for o que exige a assinatura dela para a venda. Nenhum cartório passará o imóvel para o teu nome sem a assinatura da esposa nos casos da lei. Mesmo para entrar com usucapíão pode haver problema.
Se tens como localizar o vendedor e cônjuge tudo pode ser resolvido com um aditivo contratual e reconhecimento de firmas, etc.
Se não tens como localiza-lo procure um advogado porque somente usucapião poderá te dar a propriedade.

A transcrição não é problema. Imóveis nessa situação permanecem até que sejam vendidos aí se coloca na forma da lei vigente com abertura de matricula e escritura pública.

abraços

Carlos Costa disse...

Boa Noite,

Como descobrir o ultimo proprietário do imóvel na matricula? Seria aquele que esta no campo proprietário ou o último que registrou a escritura pública?

Desde já agradeço

Maria disse...

Oi Carlos Costa. o proprietário do imóvel é o ultimo que registrou a escritura pública, formal de partilha, carta de arrematação ou qualquer outro documento válido para transferência do imóvel e registro imobiliário de propriedade. Pela data você logo percebe quem é o dono por direito porque a ultima data é a do ultimo proprietário.

abraços

Anônimo disse...

Meu pai possui contrato de compra e venda de um terreno que comprou há 20 anos, mas não tirou a escritura nem registrou o imóvel. Segundo o catório de registro de imóvel de nossa cidade para registrar o imóvel agora precisamos tirar a escritura. Só com a escritura do terreno conseguiremos registrar o imóvel com a construção, já que o terreno possui duas casas?

Unknown disse...

Olá. O cartório esta correto. Somente o proprietário de direito do terreno pode anotar na matricula imobiliária a construção da casa e sendo assim teu pai precisa providenciar a escritura. Se não for possivel localizar o proprietário que vendeu o imóvel a teu pai o contrato o habilita a pela via judicial validar este contrato e por sentença judicial conseguir registra-lo em nome de teu pai e aí sim averbar a construção.

abraços

Anônimo disse...

Olá,

Há um imóvel com 6 anos de IPTU sem pagar.
Gostaria de saber se em cartório, se eu efetuar a transferência do IPTU para o meu nome e efetuar o pagamento dos atrasados, se isso me torna dono do imóvel.

Desde já agradeço.

Maria Angela disse...

Olá. Pagar o imposto atrasado não te torna proprietária do imóvel e o cartório não faria o registro imobiliário em teu nome. você esta ria pagando uma divida que não é sua.
Se você pagar este imposto e o dono do imóvel aparecer o máximo que poderás conseguir é judicialmente que este te indenize do valor que gastou e esta ação judicial poderia ser bastante demorada.

A propriedade de um imóvel somente é possível por escritura pública ou sentença judicial.

abraços

Anônimo disse...

Bom dia, que documentos necessito apresentar no registro de imoveis para obter a copia de minha matricula?

Maria Angela disse...

Olá. Para solicitar cópia da matricula apresente o endereço completo do imóvel com CEP ou então o número da matricula imobiliária do imóvel, se você tiver. Não é preciso outra informação. abraços

Anônimo disse...

Oi preciso de uma matricula atualizada da escritura de minha casa,mas moro em outra cidade alguém de minha familia ou um amigo pode retirar para mim e mandar via SEDEX,agradecida .Lu

Anônimo disse...

Eu tenho a escritura do meu imóvel,mas preciso da matricula atualizada do meu imóveis para locar uma casa onde moro hoje,queria saber se alguém da minha familia tem como retirar essa matricula e mandar via SEDEX,agradecida Lu

Maria Angela disse...

Oi Lu. qualquer pessoa pdoe pedir a matricula atualizada para você no cartório de Imóveis é só dar o endereço completo ou numero da matricula e solicitar o documento.
abraços

Anônimo disse...

ola boa tarde estou comprando um terreno e soliçitei ao corretor o numero da quadra e o numero do lote pois queria saber o nome do proprietario so que quando saiu a certidão não tem o nome do proprietario so tem o numero da inscrição da prefeitura pois o lote e antigo ano 1967 o que devo fgazer pra descobrir quem e o prpprietario sem mais maria angela farias

Maria Angela disse...

Oi Farias. Neste período ainda não existia a figura da matricula imobiliária e o documento oficial de negócios de compra e venda de imóveis chamava-se transcrição. Ainda hoje existem muitos imóveis que não tem matricula aberta principalmente os lotes oriundos de terrenos maiores.
o que estranho é pedires a certidão e não constar o nome do proprietário. Vai ser preciso localizar a transcrição do terreno principal que deu origem a este lote se for o caso ou então pode ser uma área pública loteada. Não tenho como te orientar porque pode haver vários motivos a única coisa que posso te dizer é que o Cartório de Imóveis é o local indicado para te orientarem sobre onde você pode buscar estas informações. Em muitos casos é preciso pedir uma certidão vintenária para ir lá na origem do lote e vir de lá para cá fechando informações e não é fácil fazer isso. Quem poderia te dar o caminho seria o proprietário que esta vendendo com informações sobre de quem comprou, que registros foram feitos, etc,etc.

abraços

Anônimo disse...

Boa tarde, meu pai faleceu há 3 anos e, eu e meus irmãos decidimos vender o imóvel que era do meu pai, sendo que esse imóvel é do ano de 1966, e pela certidão de ônus reais só apareceu escrito nada consta de acordo com o endereço, nem o nome de meu pai aparecer. Como faço para saber o que acontece com o imóvel. Sabemos que meu pai foi o único dono e que ele comprou o terreno pela empresa chamada IMBRA. Outra dúvida é sobre o inventário, pode ser feito pelo cartório, preciso de advogado ou não? É mesmo muito caro? Desde já agradeço, abraço.Carla

Maria Angela disse...

Olá. Teu pai comprou o imóvel antes de existir a matricula imobiliária e sendo assim deve haver um documento chamado de "transcrição" que era o documento oficial na época. Este documento foi feito em algum Tabelionato de notas, verifiquem se não esta entre as coisas de teu pai, se encontrarem é o documento que permitirá abrir matricula para este imóvel.

Como teu pai comprou antes da lei de registros públicos não estava obrigado a abrir matricula salvo se fizesse alguma alteração no imóvel e sendo assim pode ser aberta agora na venda porém se tem construção sobre o terreno terá que solicitar abertura antes para que a construção seja regularizada na matricula e possam vender.
Se não acharem a transcrição terão que fazer uma busca pelo nome de teu pai. O cartório te dirá como se faz.

Se mesmo assim não acharem nada que comprove a propriedade, então depois do inventario vocês podem entrar judicialmente para legalizar o imóvel em nome de vocês.

O inventario pode ser feito extrajudicial se não houver herdeiros menores ou interditados é obrigatório advogado. O valor depende da lista de bens que tem a inventariar.

abraços

Anônimo disse...

Olá Maria Angela,
comprei um apartamento em 2013. Na área de uso comum do condomínio tem uma "casinha" onde foi instalado um gerador. Perguntei para a síndica se nosso prédio é dono do gerador (a óleo), mas ninguém sabe informar. Um técnico da rede elétrica disse que o gerador é da rua, sem especificar detalhes.

Como posso descobrir a quem pertence o gerado e se o condomínio pode inutilizá-lo, pois ele está prejudicando as vagas de garagens?

P.s: quando falta luz, o gerador não abastece o prédio...

Obrigada, Amanda Costa

Maria Angela disse...

Oi Amanda Costa. Infelizmente não posso te ajudar pois não tenho informações suficientes sobre este assunto que diz respeito ao negócio realizado entre o condomínio e a companhia elétrica e assim você tem que buscar documentos antigos para saber em que gestão isso foi autorizado. A síndica tem autonomia para junto a companhia de energia buscar saber do que se trata e para que serve.

Condomínios muito grandes com mais de um bloco costumam ter em seu interior da forma que você informou um transformador próprio fornecido para o condominio pela companhia de energia, distribuindo melhor a rede da rua para todo s os blocos. Assim se ocorre a sobrecarga e a rede desliga sabe-se que é preciso aumento da carga. Isso ocorre no meu prédio onde são 4 blocos e 100 apartamentos. Temos o transformador próprio dentro do condomínio. De qualquer forma a solução é junto a companhia porque se for um gerador e não esta em uso, pode ser solicitado que seja retirado.

abraços

Anônimo disse...

Oi Ângela,


Existe a possibilidade do número da matrícula na escritura estar errado e, se estiver, como faço para saber o número correto.

Obrigada,

Cristina.

Maria Angela disse...

Oi Cristina. É muito difícil mas pode ocorrer e também pode ocorrer de o número trocar quando o imóvel passa a pertencer a outro cartório oi foi desdobrado em vários lotes, fato que faz com que nova matricula seja aberta com nova numeração.

De posse do endereço completo do imóvel você pode se dirigir ao cartório de registros de imóveis da zona ao qual pertence o endereço do mesmo e solicitar uma matricula atualizada que constará o nº.

abraços
abraços

jeone costa disse...

Ola meu tio comprou um lote a mais de 30 anos e pegou somente um recibo de compra e venda e pegou também o recibo de compra e venda do antigo dono que comprou da imobiliária(loteamento), agora ele foi mexer com os documentos para fazer a escritura pois esta querendo vender , ele foi no cartório ver a situação do imóvel e no cartório não costa nem um tipo de registro, nem matrícula, nem o registro e nem a averbação . simplesmente não existe nem um tipo de documento a não os contratos de compra e venda. o que fazer ?

Maria Angela disse...

Oi Jeone. É bem provável que este imóvel seja localizado em a´rea verde (área pública) e neste caso você não consegue regularizar pois não é sujeito a usucapião e a compra e venda somente poderá ser por contrato particular de posse.Um indicio de ser área pulica é o imóvel não ter cobrança de IPTU.

O que estranho é ter um recibo de imobiliária o que indica que pode ter havido um loteamento que não foi dado andamento. neste caso é possível regularizar mas terá que ser localizada a documentação do terreno de onde surgiu este lote. Um ou mais lotes são oriundos de uma terra maior que foi dividida em partes e estas partes comercializadas. Se o loteamento não deu certo existe um documento desta terra que da origem a este lote. Um profissional que entenda deste tipo de documentação pode via prefeitura e cartório tentar achar a origem do lote.
abraços

Jeone costa disse...

Obrigado Maria Ângela
La não e área verde la tem IPTU
hoje voltei la no cartório para pegar um parecer e conseguiram encontrar o tal do Transcrição ai me deram a declaração negativa, la consta o nome de duas pessoas como donas, ai vou conversar o o Tabelião responsável e ele me disse que conhece a historia do bairro e me informou que todos ja morreram e não ficou ninguém pra assinar por eles, ai ele me recomendou fazer o usucapião e disse que e a melhor forma de regularizar a situação. Por que meu tio ja mora la a mais de 30 anos e paga o IPTU no nome dele desde de 1991 . Você sabe me informar se esse processo fica caro ? e se essa e a melhor forma de resolver.

Maria Angela disse...

Oi Jeone. Ok mas então o lote tem bem mais que 30 anos porque transcrição era o titulo de propriedade imobiliária antes da lei de registros públicos em 1973.

Se teu tio é pessoa de poucas rendas podes pedir advogado gratuito na Defensoria Pública e este vai pedir justiça gratuita para teu tio. È uma ação cara mas todos que entram com ela conseguem a justiça gratuita. Pela descrição que fizeste ele tem sim direito a usucapião pelo tempo que esta no imóvel e como tinha IPTU pago significa que ou não haviam herdeiros ou estes abandonaram o bem e fica mais fácil. È uma ação demorada mas até que sai a sentença teu tio esta garantido, ninguém pode tira-lo do imóvel. abraços

Danilo Boaventura disse...

Boa tarde Maria Angela,

Primeiramente parabéns pelo blog, as informações lá foram muito uteis para mim, porem tenho uma situação complicada caso possa me ajudar:

Adquirir um imóvel área urbana de São Paulo em Setembro/2005 via contrato de “gaveta” com a pessoa que morava lá, mais não era o proprietário.
Quitamos o mesmo em 2008, realizamos o pagamento de todas as dividas atrasadas de IPTU com a prefeitura de SP em 2006, regularizamos o IPTU e transferíamos para o nome da minha Mãe.
O imóvel original era muito precário, construido em 1981 sendo 240 m2 e nesses 08 anos reformamos etc.

Visto tanto tempo, resolvi regularizar a propriedade e gostaria de saber quais as chances de ter o direito de posse adquirido com o usucapião e qual o custo aproximado desse processo.

E quais documentos posso solicitar no cartório para agilizar para o advogado.

Fico a disposição e agradeço vossa atenção!

Atenciosamente
Danilo

Rosana disse...

Olá, necessito de ajuda! Estou tentando adquirir um imóvel através de financiamento imobiliário, qdo apresentei a documentação do imóvel ao banco, foi verificado que não consta a metragem do imóvel na matrícula, portanto, me foi negado o financiamento. Como a proprietária do imóvel pode regularizar essa situação? Abraços, Rosana.

Unknown disse...

Oi Rosana,a proprietária deve procurar o cartório de registro de imóveis e fazer um requerimento(eles tem o modelo) solicitando que seja incluída na matricula a metragem e área do imóvel. Para isso ela deve apresentar a escritura pública se esta contém a informação caso em que foi esquecido pelo cartório de fazer constar na matricula, o carnê do IPTU deste ano e a planta do imóvel ou documento do habite-se da construção. Se ela não tiver alguma documentação o cartório informará o que ela tem que providenciar.
abraços

Anônimo disse...

Bom dia, meu primo comprou o terreno de uma mulher com contrato e cópia da matricula onde diz que ela é dona do terreno, o contrato foi reconhecido em firma e tudo mais, anos depois ele me vendeu também fizemos o contrato. Porém a matricula não foi atualizada, apenas com os contratos eu consigo fazer a transferência da matricula? Ou o meu primo que foi o primeiro comprador? Pois não tenho o contato da primeira dona, então é possível transferir o terreno sem a presença dela?

Maria Angela disse...

Olá. Para colocar o imóvel em teu nome é preciso que teu primo localize quem vendeu para ele para que esta passe a escritura pública para ele e você. Fazem tudo na mesma escritura porém teu primo terá que recolher o imposto sobre a transmissão dele e você recolhe o imposto da transmissão dele para você. Se não for possível localizar a pessoa somente pela via judicial com ação de usucapião você consegue a propriedade do imóvel.
abraços

Rafael Henrique Mafra Leonel disse...

Boa tarde, tenho a oportunidade de comprar um imovel, porém na seguinte condição: não tem escritura, negociado sempro por contrato de compra e venda, esta no nome de um senhor, porém após o divórcio foi averbado para ex esposa, o filho deles esta entermediando, qual a melhor maneira de fazer um contrato para essa situação, que assinaturas pegar e registrar? Grato

Maria Angela disse...

Oi Rafael Henrique M Leonel. quando o divrocio foi finalizado foi emitido um documento chamado formal de partilha onde consta que o senhor abriu mão d aparte dele em favor da ex esposa. não esta averbado no cartório de imóveis a margem da matricula se você diz que não tem escritura este imóvel e sempre foi negociado por contrato particular.

A principio esta se negociando uma posse e não um propriedade de imóvel. No futuro para regularizar você vai precisar entrar na justiça.

O que tens que saber é se este imóvel não é publico isto é area verde que pertence ao município pois nesse caso nunca vais conseguir regularizar a situação. Pegue o endereço do imóvel e verifique no cartorio de imóveis sem tem matricula imobiliárias. de qualquer forma não tenho como te ajudar sem conhecer a documentação.
abraços

Rafael Henrique Mafra Leonel disse...

Bom dia. Adquiri a matricula-mãe deste imóvel, pois ele não foi registrado pelo primeiro comprador, sendo que foi vendido sempre por contrato de gaveta, hoje pedi no cartório de imoveis a informação verbal, tendo um prazo de 5 dias para sair, conseguindo os dados do proprietário do loteamento eu poderia entrar em contato e conseguir assim lavrar e registrar a escritura, ou por terem contratros intermediarios tenho algum problema? Novamente grato

Anônimo disse...

Maria Angela, parabéns pelo seu blog. Muito claro e objetivo.

Após convívio conjugal, por união estável, meu ex-companheiro deixou um apartamento para mim. Realizou uma Escritura Pública com Cessão de Direitos Possessórios passando todos os poderes. No entanto, este imóvel foi adquirido por contrato de gaveta entre o ex e o antigo proprietário. Na escritura consta ainda em nome da construtora. Como faço para transferir essa propriedade para meu nome? Já estou no imóvel há mais de 05 anos e preencho os requisitos da Constituição Federal sobre aquisição de usucapião especial urbano, mas acho muito demorado. Tem outra solução? Poderia a construtora passar direto para o meu nome? Ela poderia se recusar, dizendo que já declarou no imposto de renda. Como é isto? Desde já agradeço! Suzana Valeria

Maria Angela disse...

Oi Suzana Valeria, boa tarde.

Primeiro de tudo tens que verificar em que situação se encontra a matricula imobiliária deste imóvel. Solicite uma certidão de propriedade imobiliária no cartório de imóveis para saber se o mesmo ainda esta em nome do construtor ou se foi feita a escritura e abertura de matricula quando concluído em nome de quem vendeu para teu ex companheiro.
Se o imóvel estiver em nome de quem vendeu a teu ex esta pessoa terá que ser localizada para te passar a escritura e poderes registrar em teu nome. Se ainda estiver em nome do construtor podes junto a este buscar a regularização. Somente se não houver como regularizar é que o usucapião será necessário.
comece então em verificar a matricula.
abraços

Anônimo disse...

Olá! comprei um terreno ha 7 anos, na época fiz um contrato de compra e venda com o 1º comprador que tinha um documento tipo transcrição que incluia outros lotes que foi vendido para um 2º comprador que veio a falecer e não consegui encontrar mais o documento, tenho 25 (7 apos minha compra) iptu no total ao qual aparece aos meus cuidados e no nome da imobiliária que travava uma briga na justiça com a prefeitura que cobra imposto mas o loteamento não esta regular (muitos lotes foram vendidos através de alienações parciais), agora um advogado da imobiliária esta na cidade para ajudar a abrir matrícula e registrar o terreno, pergunto se sem o documento da imob com o 1º comprador como eu consiguiria provar que terreno foi mesmo vendido pela imobiliária ? a area se valorizou e é seguro confiar no advogados deles ? e como tentar impedir a abertura da matrícula caso seja necessário ? na conversa que tive com ele o mesmo disse que preciso provar que o primeiro dono realmente comprou deles e ele tirou uma copia do contrato e também do iptu, ele poderia abrir uma matricula sem meu consentimento ? ainda tenho contato com o 1º dono, ajudaria pedir uma declaração e também comprovante de pagamento de 25 anos atrás constando o nome da imobiliária ? corro risco de perder meu terreno ?

Anônimo disse...

esqueci de dizer que foi tirado copia do 3 iptu´s no total o de 1989, 1990 e 2014 e tenho todos guardados comigo. Agradeço qualquer ajuda, parabéns pelo blog.

Anônimo disse...

Agradeço imensamente qualquer esclarecimento! aqui tem uma parte da historia deste loteamento no processo: 301.01.2010.001037-0/000000-000 - nº ordem 662/2010 que esta neste link - http://www.jusbrasil.com.br/diarios/32043756/djsp-judicial-1a-instancia-interior-parte-i-07-11-2011-pg-508

Maria Angela disse...

Olá, boa tarde. Já tens direito por usucapião deste terreno mas para agilizar a abertura de matricula e evitar a justiça é preciso achar este documento do primeiro comprador.
Esse documento de "transcrição" você consegue copia no cartório de imóveis com certeza, pois lá fica arquivado. As pessoas recebem apenas o translado.
entre em cotnato com o primeiro dono,ele deve ter copias e documentos que provam a compra. As terras ainda estão em nome da imobiliária e portanto eles tem como abrir matriculas para cada um. Ocorre que você para eles não existe por isso o advogado pegou a copia do teu contrato e IPTU para assim poder avaliar se pode colocar direito no teu nome pois temos situação de impostos de transmissão a pagar.
vou dar uma olhada nos link que citaste para ver se consigo entender.
abraços

Maria Angela disse...

Olá. Olhei o processo. O link é de um fórum do qual sou participante. houve uma ação judicial dos compradores dos lotes contra a loteadora solicitando ao juizado que a mesma fosse obrigada a regularizar os lotes em nome dos compradores já que nem aprovado estava este loteamento. houve o ganho de causa e por isso o advogado esta colhendo os documentos para regularizar. você tem que saber com o primeiro dono se ele fez parte desta ação para te subrogar nos direitos do contrario a matricula vai sair em nome dele e depois vocês terão que transferir para o teu.

abraços

Maria Angela disse...

Olá. Olhei o processo. O link é de um fórum do qual sou participante. houve uma ação judicial dos compradores dos lotes contra a loteadora solicitando ao juizado que a mesma fosse obrigada a regularizar os lotes em nome dos compradores já que nem aprovado estava este loteamento. houve o ganho de causa e por isso o advogado esta colhendo os documentos para regularizar. você tem que saber com o primeiro dono se ele fez parte desta ação para te subrogar nos direitos do contrario a matricula vai sair em nome dele e depois vocês terão que transferir para o teu.

abraços

Anônimo disse...

Muito obrigado! infelizmente o primeiro comprador não tem copia e também não fez parte deste processo, hoje fazem 5 dias que ele pegou os documentos. É possível que sem minha consulta eles podem dar andamento e abrir matrícula no nome deles e assim me obrigar a comprar os lotes novamente nos valores de hoje e outra pergunta onde consigo monitorar a abertura de matriculas para assim poder contesta-las. eu ainda consigo entrar com usocapião, pois tirei uma certidão negativa ha 3 meses atrás e sobre os lotes não constava nada, consultei por lote, nome da rua, quadras, e o resultado foi que não ha qualquer informação no livro de registro. Muito obrigado pelas informações e desculpe por tantas dúvidas.

Maria Angela disse...

Olá. Todas as matriculas serão abertas e nela constará a venda da imobiliária para o comprador.é provável que no registro da imobiliária conste o nome do primeiro dono e assim terão que fazer uma cessão de direitos para você. Serão dois impostos de transmissão á pagar. Talvez seja por isso que ele pegou a cópia do teu contrato. Te cobrar de novo não é possível pois o teu contrato é válido e já tens direito a usucapião por justo titulo( o contrato que prova que compraste o lote).abraços

Anônimo disse...

Ok muito obrigado! uma ultima pergunta, segundo esse advogado alguns contratos na época foram forjados ou seja segundo ele eram falsos, estranho que eles nunca vieram tentar resolver o problema e se isto for verdade seria um agravante até para usucapião levando em consideração que eles já devem estar tentando abrir matrícula, meu processo de usocapião começaria só na semana que vem ? Agradeço se puder me esclarecer esta ultima duvida.

Maria Angela disse...

Oi. você me informou que o 1º comprador tinha um documento de transcrição por isso te disse para ir ao cartorio buscar uma copia deste documento pois estas terras são antigas, antes da lei da matricula e escritura pública. De qualquer forma tens que conversar com quem te vendeu e saber direitinho pois houve uma ação judicial e não sabes se os donos participaram desta ação antes de te vender.

O usucapião é processo judicial que você tem que requerer na justiça. Te aconselho a buscar um advogado pois nesse trâmite não tenho como te ajudar.

abraços

Anônimo disse...

Ok obrigado! sim o primeiro tinha sim, mas segundo o tal advogado a maioria era falso, como eu fui o segundo comprador eu não tinha como saber pois paguei parcelado, a suposta transcrição envolvia mais lotes por esse motivo ficou com um outro comprador que pagou a vista e disse que me passaria uma cópia, infelizmente ele veio a falecer e ficou com o documento, procurei e não encontrei com ninguém nem a prefeitura que tem a copia do meu, na tinha a copia do primeiro dono. Então fiquei nas mãos do advogado que nem se quer me passou o que pode acontecer do caso de o primeiro dono ter sido enganado. Infelizmente devia ter mesmo era iniciado usocapião ha muito tempo. no caso da abertura de matrícula sem meu consentimento é que ficou a duvida, vai aparecer no jusbrasil ? pois assim um advogado poderia contesta-la em paralelo ao inicio do processo do usucapião ? juro que essa é a ultima dúvida doutora! graças a seu blogue estou confiante em buscar ajuda, muito obrigado.

liliane disse...

Boa noite!!
estou interessada em comprar um terreno
o terreno não tem escritura tenho o numero da matricula,quadra e lote e nome do proprietário,gostaria de saber se é seguro??

Maria Angela disse...

Oi. Vamos deixar o doutora de lado, não sou advogada e meus conhecimentos sobre o assunto são limitados.
O teu casos e caracteriza como compra e venda de posse e você tem a posse desse imóvel a 7 anos sem ser contestado por ninguém e quem te vendeu também tinha a posse sem ser contestado. então essa historia de fraude é conversa. Se você esta morando nesse lote, trate de buscar orientação com advogado e garantir teus direitos. Esse contrato que tens tem que ser registrado no cartorio de titulos e documentos e o IPTU esta em teu nome provando que tens a posse, portanto acredito que se fosse uma fraude a imobiliária ha muito tempo tinha vindo em cima de você com reintegração.
As matriculas dos lotes podem ser abertas sem teu consentimento porque foi decisão judicial. A imobiliária como dona das terras tem que terminar o loteamento e abrir matricula, por isso o advogado levou uma cópia do teu contrato, porque na imobiliária você não existe. Nada vai aparecer no Jus Brasil porque o processo já teve sentença julgada e foi encerrado. A imobiliária esta regularizando tudo.
abraços

Anônimo disse...

Ok obrigado! desculpe pelo doutora rsrs... parabéns pelo grande conhecimento que você possui, o contrato de compra e venda que tenho esta registrado em cartório, mas não moro no lote, esta vazio, já contatei um advogado e vou correr atrás. valeu mesmo. só ficou a dúvida de quanto tempo a imobiliária leva para abrir uma matricula e onde vai aparecer ? e neste caso só pode ser contestada judicialmente.

Maria Angela disse...

Oi. A imobiliária como loteadora é obrigada a abrir as matriculas, como disse antes, por decisão judicial pois é dela este tipo de custo. A solicitação de abertura de matricula é feita no cartório de imóveis onde o terreno como um todo esta registrado.
Para que seja aberta a matricula o loteamento tem que estar aprovado pela prefeitura e toda a documentação do loteamento registrado na matricula. Só depois disso é que será possível abrir uma matricula para cada lote.
Você pode ir ao cartório e pedir uma matricula atualizada para saber em que pé esta a situação e é pelo cartório que você vaia companhar tudo. quando os lotes forem oficialmente divididos a matricula atual vai constar esta informação.

Se teu contrato esta registrado no cartório de títulos e documentos ou o cartório de imóveis ótimo, mais uma garantia.

boa sorte e se puder e lembrar poste por aqui o andamento dessa situação toda que poderá servir de ajuda a outras pessoas para saberem como na prática tudo se resolveu.

boa sorte.

Anônimo disse...

Ok obrigado e que bom saber destes detalhes, vou postar sim, pois este assunto foi muito difícil de encontrar na net. Fiquei desconfiado tardiamente após terem tirado as cópias, pois estava apenas querendo me informar sem iniciar nenhum processo, quando passei para tentar pegar de volta já haviam levado os documentos, fui informando que já fizeram algo parecido e nos casos citados as pessoas ou teriam que desistir dos terrenos ou compra-los nos valores de hoje. por exemplo no meu caso paguei 11 mil e hoje estão quase 85 mil imagina a situação. Muito obrigado pela ajuda. E vou atualizar sim pode deixar que posto o andamento dessa história.
abraços.

Anônimo disse...

Boa Tarde! gostaria de saber o que pode ser usado para comprovar lapso temporal, devido ao fato de que tenho quase 10 anos de posse mansa e pacifica, mas tenho os impostos do proprietário anterior que somaria mais 14 anos, só que não tenho o contrato deles.

Maria Angela disse...

Olá. Se não tens o contrato somente o imposto pago e testemunhos vão fazer prova do tempo que estas na posse do imóvel. Se tens todos os carnês do proprietário anterior e não estavam em nome dele isto é, todos os carnês estão em nome do proprietário original, pode ser que consiga.

O problema é que o contrato é fundamental para provar que ele vendeu a posse dele para você e assim juntar os prazos. Sem o contrato vai depender da analise de um advogado.

Lembro que os vizinhos no usucapião tem que assinar concordando com tua posse.

abraços

keka disse...

Olá, gostaria de saber onde encontrar o número de matrícula do imóvel, por favor. Quitamos as obrigações e agora quero fazer a escritura do imóvel, mas essa informação não sei onde buscar.
obrigada

Maria Angela disse...

Oi Keka, no cartório de registro de imóveis da zona de endereço do imóvel consta a matricula arquivada. Com o endereço do imóvel você solicita a certidão de propriedade e nela vem o número na parte de cima do documento. no contrato particular costuma ter o número e o cartório onde esta arquivada.

abraços

keka disse...

Obrigada, Maria!
Muito bom seu post e atenção.
abraços

Anônimo disse...

Boa Noite, Estou comprando um terreno em Araruama. Os vendedores me forneceram uma copia da Escritura, que tudo indica estar ok. Qual o procedimento que devo executar para transferir com segurança essa propriedade? Estando de possa da nova escritura em meu nome preciso tirar o RGI?

Desde já agradeço
Henrique Soares

Maria Angela disse...

Oi Henrique soares

Escritura é um documento que comprova que o negocio entre as partes foi documentado e só isso.
Para saber se esta tudo ok os vendedores tem que te apresentar a "matricula imobiliária" do terreno onde consta o nome deles como proprietários com o estado civil e regime de bens do casal e nada consta c em relação a ônus que recaiam sobre o imóvel. Feito isso podes começar a fazer o negocio condicionando que eles apresentem certidões negativas do imóvel e deles.

abraços

Anônimo disse...

Olá, já comentei antes sobre esse meu caso do loteamento irregular que a Imobiliária perdeu na justiça e esta regularizando o bairro. E o meu problema era que tiraram cópias de meus iptu´s(aos meus cuidados e do primeiro dono do qual eu comprei, o cara pegou 1 iptu mais antigo que só constava esta imob como proprietaria com um certo interesse aparente e cópia do meu contrato) na verdade são 4 terrenos juntos e quase 25 anso de posse 15 do dono anterior e 9 do meu contrato, 4 iptu´s, como não tenho o primeiro contrato (que ainda vou conseguir), essa pessoa verificou sabe se la que tem mais um dono (dúvido), e estranhamente me ofereceram escriturar 3 e eles vão ficar com 1 (vão porque do jeito que ele fala, parece nem depender de mim pra nada), eu disse que ia ver com meu adv, mas é um absurdo, to quase finalizando material para usucapião caso seja necessário. A dúvida que fica, caso eles venham a abrir matrícula e com algum contrato falso passaram para algum laranja, tenho como contestar se encontrar o primeiro contrato, posso avisar o cartório que um golpe esta á vista ??? a pessoa que me vendeu disse que comprou na Imob, eu os encontrei e vou tentar obter cópia do primeiro contrato, se der tudo certo existe mais algum documento ou declaração que eles poderiam fazer para me ajudar em uma eventual defesa da minha propriedade ? lembrando que este cara que pegou as cópias faz parte de outra Imob e é amigo do adv da Imob que esta regularizando o bairro, desculpe por estender um pouco o assunto e agradeço por qualquer esclarecimento.

Anônimo disse...

Olá, completando o comentário acima, cheguei a perguntar se eles poderiam me informar onde se encontrava esta Imob. (que perdeu na Justiça) para o cara que pegou as cópias e também para o adv (que esta juntamente com a prefeitura), e os dois disseram que eu não acharia mais nada e que não teria mais nenhum registro, e ainda o adv disse que este cara comprou parte da Imob. e que era com ele que eu deveria ver, mas falei com o dono que foi quem vendeu para o primeiro comprador dos lotes e vou tentar obter ajuda com eles, e o estranho ainda é que segundo a prefeitura o local do meu lote ainda vai demorar para obter aprovação para abrir matrícula explicando que estão seguindo uma sequencia por quadras, ai eu te pergunto a Ordem Judicial obriga a prefeitura a fazer o que adv da Imob mandar ? ou dependem de alguém de dentro da prefeitura para dar um jeitinho ? já faz quase 1 mês e meio do fato, e acho que vão tentar um acordo vantajoso só para eles. Se puder dar a sua opinião agradeço muito. Obrigado.

Maria Angela disse...

Olá. Me parece que eles estão é querendo tirar algum dinheiro de você e por isso continuo dizendo que tens que procurar um advogado para validar logo a tua posse no imóvel. Não tenho como te ajudar daqui para a frente porque sem acesso a todos os documentos desse loteamento vou te dar uma opinião "no escuro". Me parece claro que eles vão querer te vender de novo este lote não reconhecendo tua posse e tens direito a esta posse. Então somente um advogado vai poder garantir teus direitos.

quem tem o nome na escritura do terreno pode tudo e teu nome não esta nela por isso tens que urgente procurar um advogado. Já te disse que tem sentença judicial mandando a imobiliária providenciar as matriculas e tu e teu vendedor não participaram desta sentença, por isso podes te problema logo mais e ter que pagar novamente pelo lote se não buscar ajuda para garantir tua posse. Rápido.
abraços

Anônimo disse...

Ok muito obrigado pelos conselhos, a pessoa que me vendeu afirma que comprou da Imob e citou o nome que do vendedor que é o dono, e eu já conversei com ele, esta semana vou urgente conseguir uma cópia do primeiro contrato e algo mais que for possível para me garantir proteção, pois acredito que ele nem sabe dos rolos que esse pessoal tão fazendo por aqui. O advogado me indicou usucapião, caso não consiga colaboração deles. Muito Obrigado pelas informações.

Anônimo disse...

Boa noite, preciso de ajuda.
Um imóvel foi a leilão judicial. Eu arramatei o bom, e no preção dizia " onde se localiza a loja X" Só que essa loja X tem um projeto que foi juntada duas matriculas. Agora a massa falida, entrou na vara de falencia e conseguiu autorização do juiz para lacrar o matricula menor desse imóvel ( tipo uns 100 metros) Sò que o local dessa matricula é dentro da minha loja. O que devo fazer? Pensei em ir na justiça federal onde ocorreu o leilão e pedir que eles gerem uma nova matricula compreendendo as duas antigas.. pois no leilão deixava claro especificando as duas matriculas ( só constava a maior pois não sabiam do projeto antigo, mas na descrição era o local que compreende a loja. muito obrigada. Seu blog é maravilhoso.
Abraço Fernando

Anônimo disse...

Boa noite, preciso de ajuda.
Um imóvel foi a leilão judicial. Eu arrematei um bem imóvel, e no pregão dizia " onde se localiza a loja X" Só que essa loja X tem um projeto que foi juntada duas matriculas. Agora a massa falida, entrou na vara de falencia e conseguiu autorização do juiz para lacrar o matricula menor desse imóvel (tipo uns 100 metros) Só que o local dessa matricula é dentro da minha loja, inclusive no local que ficam os banheiros de funcionários e clientes. O que devo fazer? Pensei em ir na justiça federal onde ocorreu o leilão e pedir que eles gerem uma nova matricula compreendendo as duas antigas.. já que venderam como uma coisa só, pois no leilão deixava claro especificando o nome da loja, mas só constava a matricula maior, nem sabia q eram duas matriculas, só quando fui ´pagar os impostos das duas que percebi, e fui atrás d projeto na prefeitura, mas na descrição do leilão era o local que compreende a loja TODA. Muito obrigada. Seu blog é maravilhoso.
Abraço Fernando

10 de dez de 2014

Maria Angela disse...

Oi Fernando, infelizmente não tenho como te ajudar pois tua situação abrange o ponto de vista de um advogado que terá que analisar todo o edital do leilão, as matriculas, etc,etc para poder buscar uma solução.
o que consta no edital do leilão e documentação é o que vale. Se o leilão tem erro de informação pode ser anulado e o que já pagaste devolvido a você com correção. A justiça federal não pode gerar nova matricula. Tens que procurar um advogado urgente.

abraços

Anônimo disse...

Bom dia tenho um terreno de 500 mil m2 e ele e dividido em 5 matriculas, mais juntando as 5 matriculas nao atinge a metragen do terreno oque devo fazer?

Anônimo disse...

Olá, bom dia!
Meus pais estão financiando/ vendendo o imóvel onde moram há 25 anos, fizemos toda documentação inclusive a escritura a pouco tempo. Deixamos toda documentação na Caixa, para o financiamento. Acabamos de receber a notícia que na escritura diz que o terreno é da Prefeitura e diz que a mesma concedeu. Isso impossibilitou a venda/ financiamento do imóvel. O que isso significa? Como devemos proceder? Grata e no aguardo o quanto antes.

Maria Angela disse...

Respondi via email, preciso mais detalhes.
abraços

Manu Lauret disse...

Boa noite,meu nome é washington ,meu avô faleceu a mais ou menos 55 anos,minha mãe e seus irmãos perderão contato uns com os outros quando ainda eram pequenos e foram deixados em casas de parentes diferentes , eis o motivo por terem perdido contato , foram longos cinquenta anos sem nenhuma noticia ; até que conseguiu encontrar uma irmã e um irmão mas os outros dois não e descobriu que o terreno de 40 alqueros ainda estava lá esquecido e nós localizamos no cartório geral de imoveis da cidade a escritura só que não estamos conseguindo localizar as divisas deste terreno , já levamos um topografo mas nada ainda,como proceder neste caso aguado sua ajuda. meu email washingtonm71@gmail.com

Manu Lauret disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Maria Angela disse...

Oi Washington, bom dia. Muitos anos se passaram e esta área por ter ficado abandonada pode ter sido loteada ou passado por varias situações. Não tenho como te ajudar nesse caso pois o profissional adequado para isso é o topografo que informas que não obteve sucesso. Em geral se procura também a prefeitura e no registro de imóveis para saber se tem plantas de localização e se houve algum tipo de fatiamento desta gleba. Como não atuo na área não tenho como te ajudar com detalhes.
abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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