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21/10/08

CLÁUSULAS ESSECIAIS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Para que um contrato de compra e venda de imóveis seja válido, impõe-se obrigatório constar as cláusulas abaixo visando assim que o mesmo seja juridicamente constestado por qualquer das partes que nele acordam.
Mesmo se tratando de um contrato bi-lateral presumindo-se acordo entre as partes obriga-se pelo Código Civil de 2002 que alguns iténs estejam descritos de forma clara para perfeita identificação da(s) parte(s) contratantes e do objeto do contrato(imóvel).
Para formalização do instrumento particular de compra e venda de imóvel, abaixo o que é obrigatório conter para vincular as partes ao documento:
1. Os dados pessoais do proprietário e do comprador, tais como nome, documentos de identificação, endereços das partes;
2. A descrição do imóvel e sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis;
3. O número do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (se for imóvel na planta ou em construção);
4. O valor total do bem vendido;
5. A forma de pagamento, de financiamento e local do pagamento;
6. A periodicidade do aumento das prestações (atualmente anual de acordo com legislação em vigor) e índice de reajuste durante a construção e após a entrega das chaves (não pode ser TR, moeda estrangeira e nem salário mínimo), taxas de juros;
7. A data-base do contrato;
8. O dia do vencimento e local de pagamento;
9. Penalidade em caso de atraso de pagamento ou diferença de metragem;
10. O valor pago como sinal, se houver.
11. O imóvel deve estar livre de ônus. Qualquer débito futuro que seja apurado até a data da venda é de responsabilidade do vendedor;
12. O vendedor assume os riscos da evicção de direito (garantia de ressarcimento se houver sentença judicial obrigando a entrega do imóvel a terceiros).

Sendo compra de imóvel na planta, além dos dados acima, o contrato deverá informar:

1. O prazo para início e entrega da obra e a quem caberão as despesas com ligação de serviços públicos;
2. Junto a esse documento deve ser anexado um Memorial Descritivo constando tudo o que o imóvel terá depois de pronto, inclusive o que se refere a acabamento (qualidade, marca, especificação, etc).
3. Alguns contratos apresentam cláusulas que prevêem a incidência de juros de financiamento, muitas vezes, aplicados na ocasião da entrega das chaves/conclusão da obra, retroativos a data da aquisição do imóvel, deixando o comprador sem idéia do montante a ser pago.

O Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor direito à informação prévia da soma a pagar, com e sem financiamento. O consumidor que por algum motivo tornar-se inadimplente, deve ficar ciente de que o Código de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor.
Vias originais do contrato e do Memorial Descritivo, datadas e assinadas por ambas as partes, deverão ser entregues ao comprador. O consumidor que adquirir um imóvel por meio de outorga de crédito e desejar liquidar antecipadamente o débito, total ou parcialmente, terá direito à redução proporcional dos juros e demais acréscimos.


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