TODAS AS POSTAGENS DO BLOG - LINK DIRETO

Recomendar

11/11/2011

LUCRO IMOBILIÁRIO E IMPOSTO DE RENDA


ATUALIZADO EM NOVEMBRO DE 2011
Atualizado em 2014

Todo o ano quando começa o Imposto de Renda é uma enxurrada de perguntas na internet sobre a venda de imóveis.

A tributação de vendas de imóveis foi instituída em 1946 e extinta em 1966. Em 1974 voltou a ser tributado em situações especiais.
Hoje a Lei estipula tributação de 15% sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis com isenção em alguns casos.

Incide sobre a venda de imóveis tributação de 15% sobre o lucro imobiliário que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel. Se você vendeu um imóvel em Novembro de 2011 não importando o dia, você terá até o dia 31 de Dezembro de 2011 PARA RECOLHER O IMPOSTO .

Conceitua-se Lucro Imobiliário a diferença entre o valor que você pagou pelo seu imóvel e o valor que você está vendendo ele ou seja, o valor que você declarou na sua última declaração de renda é o valor do imóvel para efeito de calculo do lucro imobiliário. Assim se você declarou nos últimos imposto de renda que o imóvel foi adquirido por 300 mil reais e o vendeu este ano por 550 mil reais haverá lucro imobiliário sobre 250 mil reais. Cabe reforçar que a Receita Federal não permite atualizações do preço dos imóveis devendo sempre ser declarado o que você pagou quando o adquiriu. O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita.

Quanto a isenção, estarão isentos de pagamento de imposto:
  • na venda de um único imóvel até R$440.000,00 desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos 05 anos. Significa que se você tem um imóvel somente e até 05 anos atrás não vendeu nenhum outro em seu nome e este atual vale até 440 mil reais, você pode vende-lo sem precisar recolher imposto sobre o lucro imobiliário;
  • Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis. Neste caso, você também estará isento pois, considera-se imóvel de valor muito baixo. Digamos que você tenha 02 imóveis que valem 15 mil reais cada e você vende os 02 no mesmo mês. Estará isento por ficar dentro da cota de 35 mil reais que é valida mensalmente. Se você vender um imóvel por mês de 35 mil reais totalizará no final do ano menos de 440 mil reais. Está isento.
  • Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro. Qualquer imóvel adquirido antes de 1969 não paga imposto.
  • Na venda de um imóvel quando o valor recebido for usado integralmente na compra de outro no prazo máximo de 180 dias. Neste caso você vende o imóvel e a partir da data da venda passa a contar os 180 dias para que você use todo o valor do dinheiro para a compra de outro imóvel residencial. A lei permite que você use todo o valor para comprar mais de um ou seja você pode vender um e usar todo o dinheiro para comprar dois ou três ou pode vender 02 imóveis e usar todo o dinheiro para comprar um. Portanto para a isenção o importante é que você use todo o dinheiro. Se você vender o imóvel por 500 mil reais e utilizar somente a metade para comprar outro haverá incidência de imposto sobre a parte do dinheiro que não foi utilizada na compra. Esta isenção é apenas para brasileiros que residam no país. A Lei é clara, você deve usar todo o valor na compra de outro imóvel. A lei não afirma ser necessário comprar 100% do imóvel e sendo assim você pode comprar parte de um imóvel que estará isento do recolhimento, como por exemplo, adquirir uma metade de um imóvel proveniente de herança, comprar 50% de um imóvel que você é dono da outra metade.
    Esta isenção da MP do Bem também impõe que o proprietário não tenha vendido outro imóvel de sua propriedade nos últimos 05 anos.
Programa Ganho de Capital:
Deve ser feito o download(baixado para o computador) do programa no site da Receita Federal do Brasil para todas as pessoas que não se encaixem nas isenções. Neste programa será feito o cálculo do imposto devido sobre o lucro imobiliário. É importante porque dentro do programa já consta os fatores de redução e é um excelente auxiliar.
O programa aplica 03 fatores de redução conforme o caso. Para imóveis adquiridos antes de 1988 o contribuinte pode deduzir 5% ao ano em que ele ficou na sua propriedade. Se você comprou um imóvel em 1970 por 50 mil e o vendeu por 100 mil terá 50 mil reais de lucro imobiliário mas como o adquiriu em 1970 abate 5% por ano até 1988 ou seja 5% x 18 anos = 90% de abatimento sobre os 15% que ele teria que pagar sobre o valor do lucro imobiliário. Os outros dois fatores de redução implicam em descontos para imóveis que não foram atualizados a partir de 1996.

Quanto a doações de imóveis se não houve atualização de preço por quem recebeu o imóvel em doação ele estará isento mas se quem recebeu a doação quiser atualizar seu valor estará sujeito as regras.
Imóveis recebidos de herança ao serem vendidos a terceiros recolhe imposto sobre lucro imobiliário.

PRIMEIRO CARTÃO DO CIC


ATENÇÃO LEITORES



Esta muito dificil de responder os comentários para o pessoal que não quer se identificar então solicito que todos pelos menos coloquem um nome para que ao dar a resposta eu possa identifica-la, somente o primeiro nome ajuda na identificação.
Em breve este tópico será movido para uma página separada dentro do blog facilitando as informações e perguntas.

Fonte: http://www.agoravocepode.com.br/bloggeoimob/?page_id=168


Atualizado em março de 2013

518 comentários:

1 – 200 de 518   Recentes›   Mais recentes»
Anônimo disse...

Olá, crítica construtiva: ao longo de todo blog vc usa muito a palavra "atualisado" mas o correto é "atualizado" com Z.

Maria disse...

Olá, agradeço o "puxão de orelhas" no português. Este é um dos meus problemas na escrita juntamente com a palavra iogurte que quando escrevo sai yorgute. Vou corrigir. obrigada

leandro disse...

Maria, se eu utilizar o valor da venda de um imóvel urbano na compra de um imóvel rural em menos de 6 meses, tambem vale a isenção?

Maria disse...

Oi Leandro, se o imóvel na área rural for para residencia a isenção esta mantida mas se for área rural para trabalho você perde a isenção.
Pode ser área urbana ou rual desde que o imóvel seja residencial. Se for uma fazenda por exemplo, não tem isenção.

Anônimo disse...

POR FAVOR ME AJUDE, EU VIVO NO EXTERIOR DESDE 2003 E TENHO UM IMÓVEL PARA VENDA NO BRASIL NO VALOR DE 680 MIL REAIS, EU TENHO QUE COMPRAR OUTRO IMÓVEL NA MESMA MESMO VIVENDO NO EXTERIOR ???
O DINHEIRO FICARÁ EM CONTA NO BRASIL ...
OU SIMPLESMENTE DECLARO ISSO ? POR FAVOR SABERIA ME DIZER SOBRE ISSO ?

Maria disse...

Olá. Infelizmente você terá que recolher o imposto de 15% sobre o lucro imobiliário pois você tem dois critérios que te impedem de utilizar a isenção. O primeiro é não ser residente no país e o segundo é o preço de venda que fica fora da faixa dos 440 milReais de limite. Sendo assim você terá que recolher o imposto. Se usar os serviços de imobiliária poderá descontar o valor gasto com os custos do valor de venda. abraços

Anônimo disse...

Olá, estou vendendo um imóvel e tenho que pagar 6% de comissão imobiliária. Esse valor também fica isento da cobrança de imposto?

MARIA CRISTINA disse...

TENHO UM TERRENO COM AREA DE 49.563.00M2,ADQUIRIDO EM 03/1995 NO VALOR DE R$ 100,00(CEM REAIS)VENDIDO EM 03/10/2011 PELO VALOR R$100.000,00, TENHO QUE PAGAR IMPOSTO IMOBILIÁRIO? COMO CALCULAR?

Maria disse...

Maria Cristina, se é seu único imóvel você esta isenta do recolhimento do imposto se não tiver vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos.
Se você tem outros imóveis em teu nome então recolherá imposto de 15% sobre a diferença entre o valor de compra e de venda.
Se você comprou por 100 reais e vendeu por 100 mil Reais teve um lucro de R$99.900,00. Você tem que baixar o programa ganho de capital no site da Receita federal e inserir os dados solicitados para fazer o calculo pois como foi adquirido em 1995 deve ter redução no valor.

Maria disse...

Quanto a pergunta sobre comissão ela não pode ser abatida do imposto de renda mas pode ser abatida do valor de venda do imóvel para diminuir o imposto a pagar sobre o lucro imobiliário.
Se você teve lucro pegue o valor de venda diminua o valor da comissão imobiliária e diminua do valor de venda e somente depois faça o calculo.

abraços

João disse...

Recebi, juntamente com mais dois condômonos, em 1970, por doação, um imóvel urbano com 30.000 m2.Nunca foi feito atualização de seu valor declarado. Estou para vendê-lo, juntamente com os outros condôminos por 1.000.000,00. Há incidencia de lucro imobiliário?
João

Maria disse...

Oi João. Se todos os condôminos não tem outro imóvel ou fração de imóvel em seus nomes estão isentos do lucro porque a parte deste imóvel que cabe a caberá acada um é de valor menor que 440 mil Reais.
Se um dos condôminos tiver outro imóvel em seu nome ou fração ideal de imóvel terá que usar todo o valor recebido na compra de novo imóvel para ficar isento ou recolherá 15% sobre a parte que recebeu.
abraços

Nilton disse...

Em 2000, recebi 25% de um imóvel como herança. Em 2005, tornei-me único proprietário, adquirindo outros 25% e recebendo como doação os outros 50%. Nesta data (2005) o valor do imóvel foi o valor venal de referência (85 mil) e registrado na escritura. Em Março de 2011, foi vendido por 230 mil. Como devo calcular o lucro imobiliário? Qual o valor de alienação? Agradeço antecipadamente a atenção.

Maria disse...

Oi Nilton, se é teu único imóvel você esta isento por ser valor abaixo de 440 mil reais.
Se tens outros imóveis em tua propriedade então vai recolher 15% sobre a diferença entre o valor declarado na escritura pública de compra que você disse que se manteve em 85 mil reais e o valor de venda 230 mil reais.
No caso 230 - 85 = R$ 145.000,00 x 15% = R$ 21.750,00 de imposto a recolher e o prazo era até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. O problema é que você vendeu em março e estamos em novembro o que vai gerar multa de 20% que deverá ser paga junto com o imposto. Baixe o programa ganho de capital do site da receita federal, insira os dados solicitados e ele vai calcular para você e ver se tens direito a algum desconto.
abraços

Nilton disse...

Obrigado !!!

Leticia disse...

Boa tarde,
Entendi o mecânismo geral, mas gostaria de tirar uma dúvida específica. Comprei um imóvel ainda na planta quando era solteira, me casei, agora estou recebendo este imóvel e pretendo revendê-lo. Meu marido é usufrutuário de um imóvel e eu me casei com comunhão parcial de bens.
Pelo que entendi, vou ter que pagar lucro imobiliário, correto? Consigo aplicar algum tipo de "redução" como vi na explicação sobre os condôminos? Exemplo, pagar só o valor pertinente a ele?
Desculpa a pergunta super "específica"... e parabéns pela postagem, porque foi a primeira que consegui compreender o mecanísmo do calculo!
Abs.
Leticia

Maria disse...

Oi Letícia, usufruto não é propriedade, é direito de usar e colher frutos mas nestes frutos não inclui a venda do imóvel e sendo assim se o único imóvel que você tem em teu nome é este que te foi entregue pela construtora e ele tem valor menor que 440 mil reais você esta isenta do lucro.
Se após o casamento você e seu esposo compraram um outro imóvel no nome dele ou em nome dos dois ou receberam em doação, aí sim você pagará lucro sobre este que esta recebendo quando for vende-lo.
abraços

Edgar Toshiro Yano disse...

As despesas de escritura e registro podem ser deduzidas do valor do imovel vendido para calculo do imposto sonre lucro imobiliario?

Maria disse...

Oi Edgar. Não, não pode.
O vendedor do imóvel pode deduzir a comissão imobiliária e o comprador pode deduzir o imposto de transmissão que ele irá informar na declaração de renda. abraços

Anônimo disse...

Bom dia,
Um imóvel foi adquirido em 1980 em Cr$.
Em 1999, após a morte de 01 dos côjuges, os filhos abriram mão dos 50% para o côjuge remanescente, com valor atualizado do imóvel em R$260 mil.
O imóvel está sendo vendido por R$ 4 milhões. Qual a fórmula para apurar o lucro imobiliário, uma vez que só houve a transmissão de 50% na adjudicação?
agradeço desde já a atenção.

Nilton Lima

Anônimo disse...

Olá,
Desculpe-me, não tinha lido antes e postei minha pergunta no lugar do comentário.
Mais tá valendo, espero que me ajude nesta dúvida.
grato,
Nilton Lima

Maria disse...

Oi Nilton, no caso 50% pertencia ao Cônjuge meeiro e os outros 50% que pertenciam ao falecido os filhos herdeiros abriram mão em favor do cônjuge vivo. Se for isso, na transmissão dos 50% já houve atualização do valor do imóvel e assim sendo se pagará lucro imobiliário de 15% sobre a diferença entre 4 milhões diminuido de 260 mil. Como o valor de venda esta acima de 440 mil o lucro imobiliário é devido.

Se o cônjuge tem somente 50% do imóvel que foi a parte que os herdeiros abriram mão em seu favor e os outros 50% pertence a outra pessoa então cada um recolherá 15% sobre a diferença de sua parte. Explico:

4 milhões - 250 mil reais = 3.750.000,00 lucro imobiliário

50% viúva - 1.875.000,00 x 15%
50% outro proprietário - 1.875.000,00 x 15%

Cada um recolhe seu imposto e declara na venda o valor que recebeu.

Se for uma situação diferente use meu email que consta na página do Blog e me explique em detalhes.
abraços

Thiago Euler disse...

Boa tarde.
Tenho uma questão que está difícil de esclarecer.
Lendo o seu blog e a objetividade das respostas, gostaria de consultá-la, se for possível
Fui outorgado por um imóvel da família adquirido em 1971 e agora estou efetuando a venda.
O valor mencionado na escritura de outorga é de 101.000,00 cruzeiros, a escritura é de 6/08/1993.
A questão é: estou efetuando a venda por 105 mil reais atualmente. O valor atualizado do imóvel na minha declaração é de 21 mil reais.
Vou ter que pagar 15% de lucro imobiliário? Ou posso corrigir o valor retificando a última declaração?
Agradeço se puder me responder.
Atenciosamente.
Lázaro

Maria disse...

Oi Thiago, temos um imóvel em moeda antiga outorgado a você em 1993 e portanto antes do Plano Real que mudou a moeda.
Após o plano Real você atualizou o preço do imóvel ou seja você fez na sua declaração de renda a conversão de cruzeiro para Real e o valor ficou em 21 mil reais, certo.

Se na tua declaração de renda você atualizou o valor do imóvel fazendo a conversão de cruzeiro para Real e o valor encontrado foi 21 mil reais é este o valor a ser utilizado como de aquisição ou seja quando o imóvel foi transferido para o teu nome e depois atualizada a moeda do país e não pode ser modificado. Portanto você não pode fazer retificação.
Se você aumentou o tamanho do imóvel fazendo obras e tem guardados todas a notas fiscais do material usado e recibo com CPF ou CNPJ da mão de obra você pode atualizar o valor e terá que retificar a sua declaração mas neste caso procure um contabilista porque ele terá que verificar os documentos pois não são todos que são aceitos.

Quanto ao imposto a recolher você estará isento se não possui mais nenhum outro imóvel em teu nome porque o valor de venda deste imóvel fica abaixo do teto de 440 mil reais de valor de venda. Por único imóvel estou me referindo a ser apenas este. Nesse caso estas isento.

Se você tem outro imóvel em teu nome ou metade de um imóvel em teu nome pagará 15% sobre a diferença entre os 21 mil e os 105 mil Reais se não usar o dinheiro em 180 dias na compra de outro ou mais imóveis residenciais. O importante é usar todo o dinheiro se usar uma parte, pagará 15% sobre a parte que não utilizar.

Você tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para pagar o imposto.

abraços

Paulo Toledo disse...

Olá,
Em dezembro de 1983 comprei meu único imóvel pelo SFH ao custo de CR$ 38.092.121,04 e está declarado na minha declaração de IR no valor de R$ 122.204,25, como calcular o calcular meu lucro imobiliário nessa situação? Deveo vender este imóvel por R$ 800.000,00.
Grato por sua ajuda, pois me sinto num mato sem cachorro.

Maria disse...

Oi Paulo Toledo, bom dia.

Se este é o seu único imóvel e de seu cônjuge(se for casado) e você aplicar todo o valor da venda(800 mil reais) na compra de 01 ou mais imóveis residenciais em 180 dias a contar da data do contrato de compra e venda, você não pagará nada de imposto e sendo assim esta isento.

Se usar uma parte dos 800 mil reais para comprar 01 ou mais imóveis residenciais conforme informei no primeiro parágrafo estará isento da parte que usou para a compra e recolherá 15% de imposto sobre a parte que não utilizar na compra de novos imóveis residenciais.

Se não for usar os 800 mil reais para comprar imóveis vai recolher 15% de imposto sobre o lucro imobiliário.

Se então você não vai usar o dinheiro na compra de novos imóveis temos então o que segue:

Custo de aquisição atualizado de R$ 122, 204,25. Vlor de venda de R$ 800.000,00

800.000 - 122.20,25 = R$ 667.795,75 de lucro imobiliário.

Ocorre que você comprou o imóvel em 1983 então tem um fator de redução de 0,34% sobre o valor do lucro( R$ 667.795.75). Isto te dará uma redução de R$ 2.304,50.
Sendo assim teremos 15% de imposto sobre R$ 675.491,25 que será = R$ 101.323,68

Então o imposto a pagar é de R$ 101.323,68 até o último dia útil do mês seguinte ao de venda do imóvel contando este mês como o da assinatura do contrato de compra e venda.

Você pode entrar no site da Receita Federal e baixar o programa "Ganho de Capital" para seu computador e fazer a simulação. Invente um comprador, pode ser teu parente que tenha CPF para fazer a simulação. Você insere os dados do comprador, os teus dados, os do imóvel e o programa calcula tudo para você. Vai aparecer o mesmo que te expliquei acima.

Atenção: se você vender após 31 de dezembro de 2011 não irá declarar a venda na declaração de 2012, só na de 2013. Recolhe o imposto mas só declara em 2013 porque a venda terá sito efetivada no ano de 2012.
Espero ter te ajudado a compreender.

abraços

Anônimo disse...

Olá!
Bom dia!
Possuo um único imóvel, comprado há cerca de 20 anos, cujo valor é de 600 mil reais e quero vende-lo.
Estou em processo de divórcio e na partilha, eu ficarei com 50% do valor do referido imóvel e meu ex marido com os outros 50%.
A minha pergunta é se terei que pagar o lucro imobiliário, pois quero comprar um outro imóvel, no valor de R$ 200 mil reais.
O que será considerado para a receita, o valor total do imóvel, ou a cota de cada ex conjuge?
Muito obrigada pela atenção!

Maria disse...

Olá, nem você, nem seu ex esposo pagarão imposto sobre lucro imobiliário na venda porque na divisão cada um ficará com 50% do valor de venda. Se o valor de venda do imóvel é de R$600 mil reais cada um ficará com R$ 300 mil Reais, abaixo do teto da Receita que é de R$440 mil reais para isenção e assim sendo estão isentos do lucro mesmo que não usem o valor na compra de novo imóvel.
Na declaração de renda será informado o valor de venda total do imóvel e o percentual que cada um recebeu e por isso não haverá incidência de imposto.
A cota de cada cônjuge separado é o que vale. Se vocês fossem ainda casados seria considerado o valor total e aí sim haveria lucro imobiliário se todo o dinheiro não fosse aplicado na nova compra.
abraços

Yuri disse...

Olá,

Eu comprei um terreno, que está em meu nome e de outra pessoa e nele construí 4 casas e venderei as casas pela Caixa. Como funciona o IR nesse caso?

Maria disse...

Oi Yuri, para vender as casas via CEF cada uma terá que ter escritura separada ou seja vocês terão que formar neste terreno um condomínio com fração ideal, cota, etc e assim cada casa ter sua escritura. Isso é preciso porque a CEF exige alienação fiduciária em garantia em cada imóvel.
Na venda das casas ambos os proprietários do terreno aparecem como vendedores.
Quanto ao imposto vai haver lucro imobiliário a recolher porque será vendido mais de uma casa ou seja mais de um imóvel de propriedade de vocês dois. Digamos que as 4 casa sejam de vocês, cada um terá 50% de cada casa o que ultrapassa o limite de isenção que é 40% do imóvel. Da no mesmo se vocês determinarem que cada um é dono de 02 casas pois terão cada um mais de um imóvel em sua propriedade gerando lucro imobiliário.
Estarão isentos se a soma de todas as casas vendidas não ultrapassar 440 mil reais.
Não tenho exato conhecimento sobre este tipo de transação por isso não quero me aprofundar pois posso dar uma informação errada. O melhor a fazer é consultar um contabilista.
abraços

Yuri disse...

Muito Obrigado mesmo, Maria.
Só uma dúvida: essa isenção dos 440 mil não é válido somente na venda do único imóvel? O terreno não deixa de ser único no momento que é fracionado?

Obrigado novamente e parabéns pelo Blog!!!

Maria disse...

Oi Yuri. Se for dividio oficialmente ele deixa de ser unico para se tornar varios lotes com documentação separada mas dependendo do valor de venda pode não atingir os 440 mil reais. Essa é minha duvida prinicipal que não tenho absoluta certeza. Se a Receita encarar a venda como um investimento pode gerar imposto do contrario não. Digamos que cada casa seja vendida por 35 mil reais. Esta dentro do limite de isenção e as quatro juntas tem valor menor que 440 mil. De qualquer forma você tem que consultar um contabilista porque apesar de eu ser de familia de contabilistas, não entendo dos detalhes da profissão, só o básico.

KleberStreet disse...

Olá. Muito bom dia.Comprei um imovel no mes de Novembro e o vendi no mes de Dezembro, mais precisamente no dia 19. Gostaria de saber até quando eu posso recolher o imposto sobre lucro imobiliário? Além disso, gostaria de saber se preciso lançar também no IR e como o lanço? Muito obrigado

Maria disse...

Oi Kleber, você tem que recolher o imposto até o último dia útil do mês seguinte a venda não interessando o dia em que o imóvel foi vendido. Assim, se o imóvel foi vendido com lucro em dezembro de 2011 você tem até o último dia útil de janeiro de 2012(dia 31 uma terça-feira) para recolher o imposto.
Como o imóvel foi comprado em novembro e vendido em dezembro de 2011 você terá que fazer a declaração em 2012 onde vai informar a compra e depois a venda e o imposto recolhido. Não tenho como te orientar sobre como faze-lo pois não domino assuntos referentes a declaração de renda.
Para saber quanto vai pagar de imposto baixe do site da Receita Federal o programa ganho de capital 2011, preencha os dados solicitados e o valor será gerado automaticamente.
abraços

Anônimo disse...

Boa tarde Maria, gostaria de tirar uma duvida.
Temos dois imoveis, e queremos vender aquele em que residimos pelo valor de +- R$ 400.000,00. Gostaria de saber se temos que pagar o lucro sendo que o vl é menor do que o previsto, visto que temos dois imoveis.
obrigado,
Daniel.

Maria disse...

Oi Daniel, sim vocês vão recolher 15% de imposto sobre lucro imobiliário. Como vocês tem dois imóveis a isenção não se aplica a vocês.
Se vocês aplicarem todo o valor da venda deste imóvel na compra de um ou mais imóveis residenciais(MP do BEM) aí sim ficarão isentos. Não podem ter vendido outro imóvel a até 5 anos atrás para ter direito a este beneficio.
abraços

Anônimo disse...

Oi Maria, acabei de mandar uma pergunta anterior a essa, quais possuem mta relação. o imovel que estamos tentando vender faz parte de um inventario administrativo, sendo ele 50% da minha mae e os outros 50 meu e do meu irmao. Muda alguma coisa referente ao lucro imobiliario? obrigado mais uma vez,
Daniel.

Maria disse...

Oi Daniel, imóveis recebidos de herança também pagam imposto sobre lucro imobiliário na venda.
Tem que verificar o valor do imóvel declarado na compra deste, o valor que vocês vão declarar ao receberem de herança e o valor final da venda e a partir daí ver quem paga quanto de imposto. Procure um contabilista pois não faço calculo deste tipo por não ter acesso a documentação de compra e venda e assim correr o risco de te dar a informação errada.
abraços

Anônimo disse...

Olá, boa tarde.

Comprei um imóvel adquirido na planta, para investimento, por R$ 500 mil, que está quitado e cujo valor atual de mercado é de R$ 1 milhão, mas a construtora ainda não entregou as chaves e a posse e ainda não recebi a escritura do imóvel, pergunto: Posso comprar outro imóvel, pagar e escriturar antes de vender esse imóvel na planta, uma vez que vou aferir um lucro de R$ 500 mil? O imóvel que vou comprar é de R$ 1,5 milhão...Fico no aguardo. Grato.

Anônimo disse...

Olá Maria
Estou vendendo um imóvel por 450.000,00 e pretendo comprar outro por valor inferior, no prazo de 180 dias.Pelos comentários anteriores que observei terei que pagar o imposto( 15¢ ) sobre a diferença.Minha dúvida é a seguinte:como terei6 meses para adquirir outro imóvel quando devo recolher o imposto,vez que ainda não sei a diferença ?

Maria disse...

Olá, no teu caso 450 mil reais é 10 mil a mais do limite de isenção e neste caso você vai pagar imposto sobre a diferença entre o valor de compra e o de venda. Infelizmente não é possível fazer o que você deseja. Você não tem 06 meses(180 dias) de isenção no imposto, você tem 180 dias para adquirir outro imóvel usando todo o valor. Se na hora da compra você usar somente parte do valor pagará imposto com multa, juros e taxa SELIC sobre o valor que não usou. Portanto você tem que definir quanto vai usar na compra do novo imóvel e pagar o imposto referente a parte que não utilizará até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
Se você não conseguir definir um prazo vai recolher o imposto sobre o valor que não usar com multa de 0,33% ao dia até o limite de 20% mais juros de 1% ao mês e correção pela Taxa selic sobre o valor que não utilizar.
abraços

Maria disse...

Imóvel de 500 mil: Olá. Para não pagar imposto sobre lucro você primeiro tem que vender este imóvel que comprou por 500 mil e esta valendo 1 milhão e depois com o dinheiro da venda comprar o novo imóvel em no máximo 180 dias e assim estará isento. Se primeiro comprar o de 1 milhão e meio e depois vender o que esta valendo 1 milhão terá que recolher o imposto porque a data da venda será posterior ao da compra.abraços

Anônimo disse...

Olá Maria
O meu caso é o que foi respondido em 12/01/2012 às 19:31.00 ( Estou vendendo imóvel por 450.000... ).Agradeço o seu retorno,mas ainda gostaria de tirar mais uma dúvida.Em 2008 vendi outro imóvel residencial.Caso venha vender o imóvel que consultei por 440.000 em vez de 450.000 terei que recolher o imposto?
Por outro lado,caso tenha que pagar os 15% e pelo que entendi na sua resposta o mesmo deverá ser feito logo apos a venda.O valor da compra é o que consta na Declaração de bens do IRPF ?Caso não use o valor total da venda para comprar outro imóvel no prazo de 180 dias terei de fato que pagar outro imposto com multa e taxa selic sobre o valor que não usei?

Maria disse...

Oi, se você vendeu um imóvel em 2008 perde o direito de isenção. Mesmo que você venda por 440 mil reais terá que recolher os 15% porque em 2008 você vendeu um imóvel e a lei determina que para ter direito a isenção você não pode ter vendido um imóvel nos últimos 5 anos.
O pagamento do imposto é feito até o último dia útil do mês posterior ao da venda. Exemplo: se você vender em janeiro, não importando o dia do mês em que vendeu recolherá o imposto até o dia 29 de fevereiro de 2012(ano bissexto).
O valor que você pagou pela aquisição deste imóvel é o que consta na última declaração de renda. O imposto é calculado sobre a diferença entre a compra e a venda. Exemplo: ultima declaração informa que o valor de aquisição do imóvel é de 200 mil, vai vender por 450 mil. 450 - 200 = 250 mil de lucro imobiliário x 15% = 37.500, 00 de imposto a pagar. Não esqueça que dependendo do ano de aquisição poderá haver redução de 5% ao ano no lucro imobiliário. Use o programa ganho de capital baixado do site da Receita federal.
Se não usar todo o dinheiro vai pagar multa, juros e taxa Selic sobre o valor que não usar.
abraços

Anônimo disse...

comprei um imóvel em 1979,na época do Cr.$ ou seja moeda antiga,quando for vende-lo, terei que fazer a conversão,ou deverei fazer a conversão na próxima declaração,sou leiga no assunto,terei que procurar um contador ou há alguma tabela p/conversão.Aproveito para parabeniza-los,por estas informações prestadas,pelas respostas claras,e pela atenção que dão a todos que fazem as consultas,que quase todos estão"no mato sem cachorro"

Yuri disse...

Outra dúvida. Minha mãe possui um imóvel em seu nome e outro que esta financiado com a caixa. Ela gostaria de vender o imovel em seu nome por 200 mil. Sendo que será sua única venda dentro do prazo de 5 anos. Ela é isenta??
A isenção só serve pra quem vende imóveis dentro de 5 anos ou também pra quem comprou algum? Porque esse que ela quer vender ela comprou o ano passado.
Grato!!

Maria disse...

Oi Yuri. Quem vai vender o UNICO imóvel que tem não pode ter vendido outro nos últimos 5 anos, não é o caso da tua mãe que tem dois imóveis. quem compra não tem nada a ver com esta regra.
Tua mãe vai pagar imposto porque tem 02 imóveis, um quitado e um financiado então ao vender este que você se refere poderá ter que recolher o imposto de 15% sobre o lucro que ela tiver com a venda. Como ela comprou o ano passado não há redução no imposto mas pode não haver lucro se ela vender pelo mesmo preço que comprou.

Maria disse...

Oi Anônimo de 1979. Você pelo visto não faz declaração de renda deste imóvel pois o valor não última declaração já deveria estar atualizado em real. Você tem que retificar tua ultima declaração e atualizar o valor para Real. Se você nunca fez, procure um contabilista para fazer este ano atualizando o preço do imóvel.
Tem uma tabela de conversão no site da Receita. Após converter você terá o valor de compra do imóvel em moeda atual e aí vender em real pelo preço que desejar. Essa conversão é obrigatório para fins de imposto sobre lucro imobiliário. Se você deixasse no valor antigo e no ano que vem declarasse em Real como ficaria o imposto! Sendo assim a conversão deve ser feita e em 2013 você declara a venda com o valor de compra e venda em Real. Se houver imposto a recolher paga este ano até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. qualquer outra pergunta tem meu email no topo deste site. abraços

Vivian S disse...

Oi Maria. Vendi um apto em 2011 e comprei outro em 2012, DENTRO DOS 180 DIAS, ficarei isenta, a minha dúvida é o que fazer??? apenas declaro a venda no IRPF 2012... e a compra no irpf 2013???? Não preciso prenceher mais nada?
Att

Vivian S disse...

Ahhh mais uma dúvida. pelo que li é possível comprar o apto em construção, certo? Então basta o contrato particular de promessa de compra e venda? Este instrumento é suficiente para ter a isenção perante a Receita Federal?
Att

Maria disse...

Oi Vivian, se você usou todo o valor na compra esta isenta. Na declaração deste ano informe a venda do teu imóvel, o preço, a data da venda, o valor e o CPF do comprador(obrigatório), Se era teu único imóvel nem precisava usar o valor para comprar outro até 440 mil reais e senão vendeu outro nos últimos 5 anos.
A compra você irá declarar apenas em 2012 porque comprou agora em janeiro de 2012 e sim, na compra em construção ou na planta e também em imóveis usados quando não se tem a escritura vale o contrato de promessa de compra e venda.

abraços

Anônimo disse...

Tinha um imóvel no meu nome Comprado por 60.000. Vendi em dezembro/11 por 230.000. Era meu único imóvel. O fato de eu ser casado em comunhão parcial de bens e a minha esposa ter um imóvel no nome dela, faz com que eu tenha que pagar imposto por nao ser nosso único imóvel ? Meu imóvel foi adquirido antes de casar e o dela depois. Obrigado, Anderson

Maria disse...

Sim, vais ter que pagar o lucro imobiliário se houver caso o regime de bens do casal seja o de comunhão universal ou parcial de bens.
Na comunhão parcial o imóvel pertence ao casal na proporção de 50% para cada e sendo assim você tinha 100% de um imóvel e mais 50% de outro e portanto na venda recolhe imposto sobre o lucro obtido com a venda a não ser que use todo o valor para comprar novo imóvel residencial.
Na comunhão parcial mesmo que o imóvel seja comprado por um dos cônjuges, ele pertence a ambos, o mesmo ocorre na comunhão Universal

Se casaram com separação total de bens e este imóvel é só de tua esposa então você esta isento do imposto.
Baixe no site da Receita o programa" ganho de Capital 2011" instale e faça o calculo.
Lembro que você tem até o última dia útil de janeiro de 2012 para quitar o imposto, depois é multa de 0,33% ao dia, mais juros de 1% e taxa SELIC como correção.

d disse...

Olá, lendo seu blog, cheguei a conclusao que sou isento.

Em 2010 comprei um apto por 185 mil e em 2011 vendi por 320 mil. Considerando que foi o PRIMEIRO e ÚNICO imóvel em meu nome, gostaria de saber sua opiniao.

Muito obrigado e parabéns pelo blog.

Maria disse...

Oi d... conclusão correta. Se é teu único imóvel e nunca tiveste outro em teu nome esta isento porque além de ser o único imóvel ainda tem valor menor que 440 mil reais.
Uníco imóvel em nome do vendedor de valor de venda menor que 440 mil reais e sem ter vendido nenhum outro nos últimos 05 anos esta isento de recolher imposto sobre lucro imobiliário.
Você apenas vai declarar a venda para dar baixa do imóvel de tua lista de bens. Guarde CPF e nome completo do comprador.
abraços

Rodrigo A. disse...

Olá Maria, obrigado pela ajuda que você tem nos dado!!

Tenho um apartamento adquirido em agosto/2006 por R$76.000,00 - é o meu único imóvel. Em fevereiro/2009 comprei um terreno por R$120.000,00. Em março/2011 comecei a construção, neste terreno, de uma casa e a previsão para finalizar a obra e me mudar é março/2012 - custo da construção aprox. R$300.000,00.
Coloquei o apartamento a venda por R$230.000,00.

Dúvidas:
O terreno conta como imóvel, deixando o meu apartamento de ser meu único imóvel?
Quando que a casa em construção passa a ser considerada um imóvel?
Quais as possibilidade de eu não pagar lucro imobiliário?

Obrigado,
Rodrigo.

Maria disse...

Oi Rodrigo. O terreno é considerado imóvel estando ele sem construção ou com construção em andamento. Significa dizer que a venda do teu apartamento vai gerar imposto sobre lucro imobiliário, 15% sobre 154 mil reais.
A única forma de você não pagar imposto é comprar outro imóvel residencial, pode ser um ou mais de um desde que seja residencial e use todo o dinheiro da venda na aquisição. Se você não usar o dinheiro todo(230 mil) na aquisição de novos imóveis residenciais recolherá 15% sobre o lucro de 154 mil. Se usar somente parte recolhe sobre a parte que não usou.
Infelizmente você não pode usar o valor da venda na construção da casa, isso não da direito a isenção.
O terreno é o imóvel e o que se constrói sobre o terreno é considerado acessório deste imóvel.
Baixe o programa ganho de capital 2011 e simule uma venda nos mesmos valores que terás uma ideia do imposto a pagar e se tem algum desconto ou não.
Quanto ao terreno guarde todas as Notas Fiscais e Recibos com CNPJ ou CPF de prestação de serviço. Você pode agregar o custo da construção ao valor do terreno e atualizar o valor o que no futuro se vende-lo gerará menos lucro.
abraços

d disse...

Gostaria de parabenizá-la pelo blog. Continue assim!

Anônimo disse...

Olá Maria,
Parabéns pelo blog, a hora do leão está chegando e muitos estão se beneficiando muito com o seu trabalho.
Tenho a seguinte situação e gostaria de saber se pode me ajudar.
Em agosto de 2011 eu e minha esposa adquirimos um novo apartamento através de financiamento pela Caixa. Este mês conseguimos vender nosso atual apartamento por R$ 300.000,00, comprado em 2008 por R$ 120.000,00, portanto um lucro de R$ 180.000,000.
Gostaria de saber se pelo fato do valor ser inferior a R$ 440.000,00 e também estar usando o valor integral de venda para amortização do novo imóvel ainda alienado(mesmo que adquirido antes da venda do atual), estaremos insentos do imposto sobre o lucro imobiliário.
Obrigado.
Edgard

Maria disse...

Oi Edgar, que pena que você não me achou antes de vender o imóvel, teria feito você segurar a compra financiada até vender o imóvel que tinha.
Ocorre que para ficarem isentos teriam que primeiro ter vendido o imóvel e depois comprado o imóvel financiado, porém você fizeram o contrario, primeiro compraram o financiado e depois venderam o que já tinham. Sendo assim, quando compraram o financiado já possuiam um imóvel na proporção de 50% para cada um e portanto ficaram com dois imóveis na lista de bens o que significa que vão ter que recolher imposto sobre o lucro de 15% destes 180.000,00.
Usar o valor do imóvel integral ou parcial para abater o financiamento não te isenta do imposto e o valor ser menor também não isenta porque vocês já tinham um imóvel quando compraram o financiado.
A única possibilidade de vocês não pagarem imposto é usar todo o valor da venda na compra de novo imóvel residencial, do contrario haverá imposto a recolher.
abraços

Karin Lima disse...

Oi Maria, boa noite!
Tenho a seguinte situação: estou vendendo um apartamento por R$160.000,00 (o qual foi adquirido no ano passado por R$130.000,00) e deste valor R$10.000,00 correspondem à comissão da imobiliária.
1. vendi um imóvel ano passado - então estou fora do período de cinco anos para isenção.
2. pretendo usar o valor total para a compra de outro imóvel (abaixo do período de 180 dias)- neste caso tenho que fazer o cálculo do lucro imobiliário, correto?
3. posso descontar o valor da comissão da imobiliária para efeito do cálculo do lucro imobiliário? para isto, tenho que mencionar que houve intermedição no cálculo do ITBI, correto? caso isto esteja correto, em 2012 ao fazer a declaração do IR, devo mencionar o valor da venda do apartamento como R$150.000 + R$10.000 pagos a título de comissão? como isto é discriminado na declaração?
Desde já muito obrigada por compartilhar sua expertise :-)

Maria disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Karin Lima disse...

Oi Maria,

Só mais uma dúvida: então ao vender este apartamento e comprar outro residencial estou isenta do lucro imobiliário, independentemente de eu ter vendido um imóvel ano passado?
Achei que poderia ter a isenção, mas somente após o período de 5 anos. Você poderia me informar onde acho esta lei na íntegra?
Mais uma vez obrigada.
Abraços, Karin

Anônimo disse...

Boa tarde!

Em 1º lugar, quero parabenizá-la sobre o seu maravilhoso blog. Me esclareceu muitas dúvidas. O meu caso se enquadra nos que devem pagar lucro imobiliário caso não compre outro em 180 dias e utilize o valor total da venda e o imóvel foi vendido em 13/01. Eu pretendo utilizar a totalidade do valor da compra. Nesse caso, eu baixo o programa e informo os dados da venda com a ressalva que vou utilizar o valor total para compra(até o dia 29/02) ou não preciso informar e somente declarar normalmente o IR?
Desde já, muito grata

Anônimo disse...

Meu post acima saiu anônimo. Meu nome é Cláudia da Cunha

Maria disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Maria disse...

Oi Claudia da Cunha. Você está isenta e não precisa baixar o programa, ele somente serve para quem vai recolher o imposto. Preste atenção. Você esta isenta porque vai usar todo o valor da venda de um imóvel RESIDENCIAL na compra de outro imóvel RESIDENCIAL. Somente é válido para imóveis residenciais esta isenção que se utiliza em 180 dias todo o valor da venda.
Você informa que vendeu em 13 de janeiro mas não informou de que ano. Se foi agora em 2012 você somente vai informar a venda e compra na declaração do ano que vem(2013). Se você vendeu o ano passado emk janeiro de 2011 já perdeu o prazo e terá que recolher o imposto com multa, juros, e correção. Pelas tuas informações acredito que acabaste de vende-lo.
Use todo o valor em 180 dias contados da data da venda no contrato, se não usar uma parte vai pagar multa e juros no recolhimento do imposto do valor que não utilizou.
abraços

Anônimo disse...

Olá mari , gostaria de saber o seguinte , recebi um imovel de herança, fiz o inventário no ano de 2010 ,no iptu ele consta que vale R$ 131.000,00 , mais na realidade ele vale 800.000,00, este imovel é um predio comercial tem loja em baixo e apartamento em cima onde resido, se eu usar apenas 400.000,00 para compra de 2 outros imvoeis, terei que pagar o imposto de 15% apenas em cima do restante?? por ele ser comercial a lei é a mesma?? ou tenho que pagar os 15% em cima do total??
Paulo

Maria disse...

Oi Paulo, se você fez o inventário em 2010 transferiu para você o imóvel então o preço de aquisição é o valor declarado no último imposto de renda do falecido ou o que foi declarado no inventário. Verifique no inventário qual o valor declarado.De qualquer forma, se este é o único imóvel que você tem não esta isento do recolhimento do imposto porque sendo o único bem imóvel que você possui estaria isento se o valor de venda fosse de até 440 mil reais e pelo que você informa o valor de venda passa deste valor.
Também não podes usar a MP do Bem adquirindo outro imóvel porque neste caso teria obrigatoriamente que ser imóvel residencial, para comercial ou industrial não há isenção na compra de novo imóvel em 180 dias.

Resumindo: único imóvel RESIDENCIAL OU NÃO de valor de venda até 440 mil reais, tem isenção. Não é teu caso.

Único imóvel ou mais de um imóvel SOMENTE RESIDENCIAL tem isenção se comprar outro residencial. Não é teu caso pois o imóvel é comercial

Você terá que recolher 15% de imposto se o valor declarado de aquisição for menor que o de venda.

abraços

Ariel Wajner disse...

Oi Maria,
Tenho uma duvida bem similar ao da Karin Lima.
1. Vendi um imóvel a quatro anos atras, só que não paguei imposto pois adquiri outro de valor superior antes de 180 dias.
2. Esse segundo imóvel, que paguei R$ 250m sera vendido agora por mais de R$ 500m.
3. Se adquirir um terceiro, no valor de R$ 600m por exemplo, fico isento de tributação?
A regra é assim simples? Se vender e adquirir outro de valor superior estou isento? Não temos regra de tempo minimo para reutilizar esse artificio legal?
Obrigado

Maria disse...

Oi Ariel, nossa desculpe não sei como publiquei a informação errada para a Karin. Sempre faço um rascunho e antes de publicar vou buscar as informações com o contabilista. No caso ele me corrigiu quanto a compra em 180 dias para quem vendeu antes de 5 anos mas acho que na hora de publicar saiu a resposta errada.

No caso em questão teu e da Karin tem que recolher 15% de imposto porque vocês venderam nos últimos 05 anos e neste caso não ha isenção.
Se você pagou 250 mil e vai vender por 600 mil haverá imposto de 15% sobre 350 mil.

Segue abaixo a lei e artigo para não deixar dúvidas.

LEI Nº 11.196, DE 21 DE NOVEMBRO DE 2005.

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. (Vigência)

§ 1o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a (primeira) operação.

§ 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

§ 3o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

§ 4o A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

I - juros de mora, calculados a partir do 2o (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2o (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.

§ 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.

abraços

Maria disse...

Oi Karin, desculpe mas saiu a resposta errada para tua questão. Na hora de publicar não devo ter colado a correção sobre o assunto depois de conferir com o contabilistas a informação.
No teu caso haverá incidência de imposto a pagar porque vendeste um ímóvel nos últimos 05 anos e sendo assim não tens direito a isenção.
A lei e artigo esta na resposta acima da tua.

abraços

Ariel Wajner disse...

Maria, Muito Obrigado.
Sou eu de novo (Ariel).
No caso, vendi meu primeiro apto em 27 de setembro de 2007.
Em tese, se vender o próximo agora em Outubro de 2012, estaria elegível a nova isenção.
A Receita consegue cruzar as datas, ou ela vê somente os anos?
Pergunto isso, pois se ela ver as datas, consigo vender ainda em 2012, se não tenho de aguardar a virada do ano fiscal e vender somente em 2013.
Obrigado mais uma vez

Maria disse...

Oi Ariel, sua-se a data da venda do imóvel e sendo assim se a data da venda é 27 de setembro de 2007 em 27 de set. de 2012 você esta livre para vender novamente sem recolher o imposto se usar o valor na compra de um outro imóvel.
A Receita tem como cruzar todos os dados porque os Cartórios de Imóveis são obrigados a informar para a Receita todos os procedimentos de registros de compra e venda imobiliária que ela cruza com as informações prestadas pelos vendedores e compradores. Resumindo: a partir de 27 de setembro0 de 2012 podes vender usando a isenção se for teu unico imóvel com valor abaixo de 440 mil ou usando a MP do Bem comprando novo imóvel em 180 dias sem recolher imposto.
abraços

TATIANA disse...

Bom dia, tenho uma dúvida. Eu e meu marido somos casados em regime de comunhão parcial de bens. Antes de casar eu já tinha um imovel em meu nome e ele um no nome dele. O dele valia 30.000 e foi vendido por 200.000. Com o dinheiro compramos um imovel de 395.000 à vista pegando 195.000 emprestado. Agora quero vender o meu para pagar o emprestimo que fizemos. O meu foi comprado por 100.000 e pretendo vende-lo por pelo menos 195.000 para quitar o emprestimo. tenho que pagar imposto já que o dinheiro das vendas vai ser usado integralmente para compra do outro imovel?

Maria disse...

Oi Tatiana. Você terá que recolher 15% de imposto sobre lucro imobiliário porque vai usar o dinheiro da venda do teu imóvel para pagar um empréstimo e não para comprar outro imóvel em teu nome.
A legislação não concede isenção para quem usa o valor da venda para quitação de empréstimos e financiamento somente para compra de novo imóvel residencial conforme os critérios.
Baixe o programa ganho de capital e faça uma simulação pois dependendo do ano em que você comprou seu imóvel pode haver redução do imposto a recolher.
abraços

Anônimo disse...

Jonas Campos,
Boa tarde!
Considerando que em agosto/2008 realizei a venda de um imóvel por 30mil de entrada + 40 parcelas de 500reais, totalizando 50mil. E que, no mesmo mês adquiri um imóvel residencial por 53mil, utilizando os 30mil reais da entrada. Dúvidas: 1)Pagarei IR sobre as 40 parcelas de 500 reais (última foi paga em novembro/2011)?
2)O fato do comprador ainda não ter passado a escritura para o seu nome influencia na contagem do prazo de 5 anos para isenção de IR?
3)Se eu vender o imóvel que adquiri/2008 em agosto/2013 e utilizar todo o ganho de capital na compra de outro imóvel, estarei isento, ainda que a última parcela tenha sido paga em novembro/2011?

Maria disse...

Oi Jonas Campos.
Se este imóvel que vendeste era teu único bem imóvel, não havendo outro imóvel em teu nome e entre 2003 e 2008 você não vendeu nenhum outro imóvel de sua propriedade então você é isento do imposto nesta venda.

Se você tinha outro imóvel em teu nome na época em que vendeu este (2008) então você tinha que ter recolhido imposto mensalmente sobre as parcelas recebidas. No caso terias ficado isento dos 30 mil recebidos de entrada somados com cada parcela recebida dentro dos 6 meses para a compra do novo imóvel e depois teria que mensalmente ao receber a parcela pagar o imposto sobre ela no mês seguinte.

Procure um contabilista porque você terá imposto a recolher e com multa de 20% juros de 1% ao mês de atraso mais taxa Selic, não é pouca coisa. Não tenho como te esclarecer melhor esta situação porque é preciso que um contabilista analise todo o processo, levando em conta a data da compra deste, deduções etc.

1) Sim já devia ter pago.
2)Para fins de imposto a data da venda do imóvel é a do contrato particular e não a da escritura.
3)Na venda em 2013 se usares todo o valor na compra de um novo estará isento porque já terá fechado 5 anos da venda e uso do beneficio da MP 252.

Luiz disse...

Boa noite Maria!

Em 2007, comprei um imóvel no valor de R$ 130 mil reais, o qual vendi em 2011 por R$ 300 mil reais.
Em 2008 comprei um apartamento na planta no valor de R$ 260 mil. Com o dinheiro recebido do primeiro imóvel, quitei em 2011 parte da divida deste apartamento e fiz a reforma e mobiliei o apartamento, o qual moro atualmente.
O apartamento e o único imóvel que tenho, que vale hoje R$ 500 mil reais.
Pergunto: terei que recolher o lucro imobiliario referente o primeiro imóvel?

Desde já agradeço.

Luiz

Maria disse...

Oi Luiz. Sim terás que recolher o lucro sobre o imóvel que vendeste em 2011(comprado em 2007) porque tens outro imóvel em teu nome que é o que resides atualmente(comprado em 2008). Portanto mesmo que tenhas vendido o imóvel em 2011 e ficado com somente um imóvel, na época da venda tinhas a propriedade de dois imóveis e assim terás que recolher o lucro pois o valor não pode ser usado em benfeitorias e quitação de parcelas.
Baixe o programa ganho de capital e faça uma simulação porque pode haver redução do valor a pagar. abs

Ari disse...

Olá Maria, no seu post você comenta: "ou pode vender 02 imóveis e usar todo o dinheiro para comprar um." como fica a regra de nao poder ter vendido um imóvel no periodo de 5 anos nessa situação?

Achei interessante esse seu comentário, mas fiquei com essa duvida.

MInha situação: sou casado mas o apartamento ja era da minha esposa antes do casamento e pela forma que casamos esse imovel nao é meu....

Porém se eu comprar um novo imovel como meu FGTS este será tanto meu quanto dela e portanto ela teria 2 apartamentos no nome dela...

Então, estou estudando a possibilidade de comprar com o meu FGTS um imovel e entao vender o dela e o nosso (meu e dela) e comprarmos um unico usando os valores totais...

é possível?

Obrigado

Ari Nogueira

Fernanda disse...

Bom dia Maria,

No Cartório de Registro de Imóveis, consta apenas 01 imóvel em meu nome que estou vendendo pelo valor de R$ 200 mil. Posso me enquadrar na regra de isenção de único imóvel tendo em vista que o inventário dos bens deixados pelo meu pai falecido em 2004 não foi finalizado até a presente data? Meu pai deixou de bens, 50% de um imóvel no valor de R$ 220 mil e 15% de outro imóvel no valor de R$ 400 mil, tendo como herdeiros cônjuge e 03 filhas. Não foi feita Declaração de IR de espolio de meu pai e o imóvel de 220 mil consta na Declaração de IR de minha mãe.

Obrigada.

Fernanda Oliveira

Maria disse...

Oi Ari.
Se você tem mais de um imóvel e deseja vender um ou mais para em 180 dias comprar ou tro imóvel usando todo o valor dos imóveis que vendeu você estará isento do lucro imobiliário e a regra de isenção a cada 5 anos vai passar a contar o prazo a partir da data do último imóvel vendido. Quando se tem vários imoveis residenciais e se vende mais de um no prazo de 180 dias você pode usar o valor da vende deles para comprar um novo e ficar isento. EXemplo:

Digamos que você tem 04 apartamentos residenciais e deseja vender 3 deles para comprar em 180 dias uma casa residencial. Você vende um ap. hoje, outro daqui a 30 dias e o último daqui a 90 dias e usa o valor de todos juntos para comprar a casa logo após a venda do ultimo. Está isento do imposto sobre lucro porque no prazo de 180 dias dias a partir da venda do primeiro ap, você vendeu outros e usou todo o valor da venda dos 3 para comprar a casa. Não é considerado o prazo de 5 anos pq esta dentro dos 180 dias de isenção. O prazo de 5 anos começa a contar a partir da data da venda do ultimo.
No teu caso você vai comprar um imóvel suando o teu FGTS e depois vende-lo junto com o dela e comprar um único. Se tudo for feito em 180 dias estarão isentos mas o imóvel que era dos bens particulares dela vai se comunicar com o que pertence a ambos então consulte um contabilistas porque estes detalhes não tenho conhecimento suficiente para te orientar
abs

Ari disse...

Muito Obrigado pela resposta Maria.. vou procurar um contabilista!

abraços

Ari

Maria disse...

Oi Fernanda. Conforme informada em minha resposta anteiror iria confirmar com o contabilista o teu caso e realmente houve mudança na informação que te forneci.
Para efeitos tributários, o imóvel somente se transfere ao herdeiro após a partilha e término do inventário. Até que isso ocorra os bens do falecido pertencem ao espólo. Sendo assim se você vender teu único imóvel de 200 mil reais agora estará ISENTA do imposto sobre ganho de capital.
Lembro que como há bens a inventariar é obrigatorio fazer as declarações do espolio. Se não fizeram fazem as retificadoras e a atual. Se não fizerem nem a declaração final de espolio o cartório de imóveis vai complicar para transferir os bens aos herdeiros.

Sergio disse...

Maria, tenho uma dúvida.
Meus pais são separados e no documento de divórcio consta que a casa que moro com minha mãe ficou para mim com usufruto da minha mãe. A escritura da casa não foi passada para meu nome até hoje e continua no nome dos meus pais. Meu pai tem uma outra casa no nome dele em que ele reside.
Eu e minha gostaríamos de vender a casa agora pelo valor de 270 mil. Não sei se na declaração de imposto de renda a casa é declarada na minha declaração ou na do meu pai. Minha dúvida é: quando eu receber o dinheiro, como fica o pagamento do imposto?
Posso me enquadrar na regra de valor inferior a 440 mil?

Maria disse...

Oi Sérgio. O documento do divórcio que consta a casa ficando com você e o usufruto de tua mãe é o "Formal de Partilha" que deve ser levado a registro na Cartório de Imóveis a margem da matricula imobiliária desta casa. Não é um valor caro e enquanto este procedimento não for feito a casa não esta em teu nome e portanto você não poderá vende-la. Vc não pode vender um imóvel que ainda esta em nome de teus pais pois somente o documento do divorcio não transfere o imóvel apenas informa que o deseja de teus pais é que seja propriedade tua.
Levando o Formal a registro o imóvel passa para teu nome e o usufruto fica com tua mãe. Para vender o imóvel tua mãe terá que renunciar ao usufruto por escritura pública o que é um pouco mais caro. Renunciando ao usufruto o imóvel fica liberado e você pode vende-lo. Sendo teu único imóvel, você esta isento do imposto, se for abaixo de 440 mil e não tiveres vendido outro nos últimos 5 anos.
Da forma que esta não da para você vender.
abraços

Sergio disse...

Olá novamente Maria. Fazendo este procedimento que você citou, eu pago algum tipo de imposto? Pergunto isso pois não tenho certeza se a casa em sendo declarada no imposto de renda do meu pai e, fazendo este procedimento que você citou, a casa passaria pra mim, constaria no meu imposto de renda do ano que vem juntamente com a venda da mesma.
Meus pais estão de acordo com a venda da casa, só não estamos sabendo como proceder com toda a documentação necessária.
Você saberia me informar o preço médio desses documentos que você citou?

Maria disse...

Oi Sérgio, paga imposto sim. Teus pais devem ter pago os impostos relativos ao divórcio, partilha dos bens etc, se o divórcio foi finalizado. Como não sei exatamente o procedimento que foi feito não tenho como opinar e podem ser várias as situações. Não tenho como opinar quanto custará porque os valores são decididos em lei estadual e municipal e de acordo com o valor de venda do imóvel. No cartório eles podem te informar. Fazendo este procedimento a venda pode ser feita mas você deve saber se foi declarado este imóvel para a Receita quando foi feita a partilha. Não posso te ajudar mais pois poderia incorrer em erro pois cada caso é uma situação diferente que depende de analise de toda a documentação. Leve tudo no Cartório e peça orientação

Sergio disse...

Olá Maria. Procurei um contador hoje e ele me informou que meus pais fazendo uma escritura de doação do imóvel para mim, eu pagando o ITCMD e minha mãe fazendo a renúncia do usufruto, conseguimos fazer a venda da casa e nos enquadrarmos na regra de 440 mil, unico móvel e nenhuma venda nos últimos 5 anos.
Obrigado por toda sua ajuda.

Renato disse...

Olá,

Estou com uma dúvida. Adquiri um imóvel, na planta, em 2008, com previsão de entrega em julho de 2012. Acabei de vender um outro imóvel e gostaria de aplicar o dinheiro no pagamento das chaves deste apartamento na planta. Neste caso, tenho que pagar imposto de ganho de capital do imóvel que vendi ou posso considerar que apliquerei todo o valor na aquisição de outro imóvel (adquirido anteriormente na planta)? Os pagamentos do apartamento da planta estão em dia e só me falta quitar as chaves.

Grato, Renato

Maria disse...

Oi Renato. A legislação não prevê isenção quando o dinheiro é utilizado para quitar todo ou parte de um imóvel adquirido anteriormente.
Para fins tributários você comprou um imóvel em 2008 e portanto para ter isenção tem que aplicar todo o valor da venda na compra de um novo imóvel e como você quer quitar este que já possui te´ra que pagar imposto sobre lucro se houve lucro na venda. Baixe o programa Ganho de Capital que tem aqui no meu blog o link, insira os dados e verifique se você tem direito a desconto no pagamento do imposto. abraços

Maria disse...

Oi Sérgio. Foi exatamente o que eu te expliquei então, uma antecipação da legitima, isto é,eles abriram mão do imóvel em teu favor mas não precisa fazer a escritura, o Formal de Partilha é levado direto ao Cartório.
abraços

Renato disse...

Olá Maria,

Obrigado pela resposta. No caso do valor a ser utilizado no programa (custo de aquisição), uso o valor do imóvel que atualizei na declaração de IRPF há mais de 4 anos, por motivo de benfeitoria, ou uso o valor original da compra, sem as benfeitorias, declarado em 2002?

Grato,
Renato

KOKY disse...

Oi Renato, usa como valor de aquisição o que você vem declarando nos últimos anos pois o único caso em que a lei autoriza atualização do valor é quando você faz benfeitorias. Se você atualizou quando as fez use o valor do último ano como valor de aquisição(2004.

Anônimo disse...

Olá Maria

Você já comentou que comissão imobiliária pode ser abatida do valor de venda para diminuir o lucro sujeito ao imposto. No meu caso, quando adquiri o imóvel, eu como comprador paguei a comissão do corretor. Ao vender meu imóvel, posso usar essa comissão paga na compra para "aumentar" o valor da compra, e assim reduzir o lucro sujeito ao imposto?

Muito obrigado, Michael

Anônimo disse...

Olá Maria

Me chamo Mari e comprei um imovel no valor de R$ 115.000,00 em setembro/2007 e vendi em julho/2011 por R$ 225.000,00 como fiz diversas benfeitorias no imovel, como reforma e colocação de armarios planejados poço lançar um valor de R$ 50.000,00? e mesmo assim ainda terei que pagar lucro imoboliario visto que comprei outro em seguida e sendo meu unico imovel? e não existe nenhuma faixa de de valor de isenção? o calculo seria R$ 60.000,00 X 15%= R$ 9.000,00

Gustavo disse...

Ola Maria,

Comprei um apartamento em 2006 por 98mil e estou vendendo agora por 300mil para construir uma casa. Como funciona o lucro imobiliario aqui? ja se passaram 5 anos e 6meses. tem reducao de imposto por ano (5%)em cima dos 15%? Como vou construir tem alguma outra tabla de imposto?
Obrigado

Maria disse...

Oi Gustavo.
Se este imóvel é teu único bem imóvel que tens estas isento do pagamento do imposto sobre lucro porque você o vendeu abaixo do valor de 440 mil reais. Para estar isento o imóvel tem que ter sido vendido abaixo de 440 mil reais, você não pode ter outro imóvel em teu nome(nem tua esposa)e não pode ter vendido outro nos ultimos 05 anos. Parece ser o teu caso.

Se você tem outro imóvel vai ter que aplicar um fator que vai reduzir o valor do imposto a pagar e para saber qual o valor você tem que baixar o programa ganho de capital 2012, preencher os dados e fazer o calculo.

Se você usar todo o valor de venda na compra de novo imóvel residencial estará isento, se usar para construir em terreno próprio não estará isento.
abraços

Maria disse...

Oi Michel. o comprador pode incluir a comissão como custo de aquisição bem como as taxas de cartório e o imposto de transmissão, só isso.
Na venda do imóvel a comissão é dedudzida do valor do lucro imobiliária e não do valor de venda.
Se você compra por 100 e vende por 500 terá um lucro de 400 e se pagou 50 de comissão do lucro de 400 você tira 50 e recolhe o imposto sobre 350.
abraços

Maria disse...

Oi Mari, se você só tinha este imóvel esta isenta do imposto pois o vendeu abaixo do valor de 440 mil reais que é o limite de isenção. Vc comprou em 2007 e vendeu em 2011 e na data da venda não tinha outro imóvel em teu nome e ainda por cima comprou outro todos eles residenciais. Portanto estas isenta do imposto.
Tens que declarar, sem as benfeitorias na Aba Bens e direitos a venda do imóvel informando o preço de venda e o nome e CPF do comprador. Na situação em 2010 coloque o valor da compra, na situação em 2011 deixe em branco pois o vendeu.
abraços

Clarice disse...

Oi, eu estou negociando um apartamento na planta. Na negociação entra o meu apartamento de valor menor, mas fico morando nele até janeiro de 2013 e recebo o da incorporadra em 2014. A minha dúvida é: tenho como escapar do IR? O meu apartamento, que comprei em 2003, por r$ 84 mil, hoje vale r$ 265 mil. E o que estou comprando r$ 430 mil. Se eu entregar o apartamento, tenho que recolher os 15%? E se eu vender e usar todo o dinheiro para pagar o outro? Como o contrato será anterior à venda ou entrega, em tese terei dois apartamentos no meu nome, mas na prática, terei apenas um a ser enttregue.

Roberto disse...

adquiri uma sala comercial em meu nome em julho de 1989 por 2000 cruzados novos. Esta no meu IRPF por 2000 reais. vendi em março por 42000.
tenho outros imoveis,e o valor da venda usei totalmente para pagar saldo devedor em contas correntes da empresa. nao vi no blog explicações sobre venda de imovel comercial. se é diferente de residencia. não vou comprar outro, e talvez vender mais dois. confirme se o calculo será 15% sobre 40.ooo menos a comissão do correto. Grato

Maria disse...

Oi Roberto, se fosse teu único imóvel estaria isento mas como tens outros ficas fora da isenção da MP do Bem porque é válida somente para imóveis residenciais.
Houve lucro de 40 mil reais do qual você pode diminuir a comissão do corretor que você vai informar na aba dos pagamentos efetuados informando o CPF do corretor e nome completo.
Como você comprou ele em 1989 tens direito a um percentual de redução aplicado sobre este valor. Pela simulação que fiz você vai pagar 15% de imposto sobre 15 mil reais.
Baixe o programa ganho de capital 2012 no site da Receita e insira os dados pedidos que irá aparecer todo o calculo.

Ana Bokenkamp disse...

Olá Maria! Você tem dado uma grande contribuição nesta área do IR.
Sou viuva deste 09/2009. Na declaração IR Exercício 2010, Ano-Calendário 2009, meu marido deixou declarado um imovel no valor de R$ 350.000,0. O Imóvel foi ADJUDICADO, a mim viúva-meeira, no Reg.Imóveis, pelo valor de R$ 117.000,00 em 2010. VENDI este imóvel em 12/2011, pelo valor de R$ 240.000,00, após ter adquirido outro imóvel, um ano antes. Pergunto: Como devo calcular o LUCRO IMOBILIÁRIO? Antecipamente agradeço pela orientação.
Ana.

Anônimo disse...

Olá, boa tarde! Estou vendendo um terreno no valor de 23 mil, porém, a pessoa que me vendeu, na época por 9 mil, disse que eu preciso passar para eles um valor de 7% sobre o lucro e me falaram que é imposto de renda. Pelo que entendi, sou isenta neste caso, porém, está parecendo que estão cobrando comissão imobiliária sem querer esclarecer devidamente. Poderia me auxiliar neste caso? Ou a quem posso recorrer para verificar? Agradeço.

jose carlos disse...

oi Maria
gostaria de obter uma ajuda pois tenho um imovel comprado em 1984 no valor de r$267329,00 na declaraçao de renda e estou vendendo por r$1380000,00 e comprando outro na mesma data por R$1150000,00 eu tenho que pagar lucro em caso afirmativo de quanto

Maria disse...

Oi José Carlos. Terás imposto a recolher porém tem fator redutor a ser aplicado. Baixe do site da Receita Federal o Programa Ganho de Capital 2012, preencha todos os dados de cada Aba do programa e terás o valor a pagar.
Pela simulação que fiz como vais usar somente parte do dinheiro na compra de novo imóvel deverás pagar em torno de 7 a 10 mil reais de imposto.
Lembro que tanto na compra quanto na venda ambos os imóveis tem que ser RESIDENCIAL para que você faça uso da MP do Bem que te permite usar o dinheiro em 180 dias para comprar novo imóvel.
O imposto a recolher deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
abraços

Maria disse...

Anônimo: Terreno de 23 mil reais o valor de venda não recolhe imposto se for o único imóvel que você possui em teu nome.
Se você tiver outro imóvel em teu nome, neste caso, recolhe imposto e se comprou este terreno por 9 mil reais e agora esta vendendo por 23 mil terás um lucro imobiliário de 14 mil reais e recolherá 15% de imposto.
Consulte um Contabilista pois é dificil te orientar com clareza com poucas informações.

Maria disse...

Oi Ana Bokemkamp. Você vai ter que consultar um contabilista pois o imposto deveria ter sido recolhido no mês seguinte ao da venda e como não foi feito terá que ser calculado juros de 1% ao mês, multa de 20% mais correção pela Taxa Selic.
Baixe o programa Ganho de Capital ano 2011 informe os dados de aquisição e de venda, preencha todas as Abas e terás o valor a recolher mas te aconselho a consultar um contabilista antes do recolhimento pois você informa a venda na declaração deste ano sem problema mas o imposto vai sofrer majoração por conta do atraso.
abraços

Ana Bokenkamp disse...

Oi Maria! Agradeço pela informação. Mas a minha dificuldade é saber qual o lucro imobiliário? Presumo duas situações:a-Se considerar o valor de R$ 117.000,00, constante no Reg.Imóveis, o lucro é de R@ 103.000,00. b-Se considerar o valor constante na Declaraçao do IR, Exercício 2010, não há lucro imobiliario, uma vez que a venda é inferior ao da Declaração.Estou certa nesse raciocínio? Grato, mais uma vez. Abraço. Ana

Maria disse...

Oi Ana. O que vale não é o valor no Registro de Imóveis e sim o valor declarado na última declaração de renda. Qual o valor declarado o ano passado em teu nome? Este é o valor que vale para fins tributários.
Se o valor é menor que o de venda, não há imposto a recolher se for maior haverá diferença. O que VALE É O VALOR DECLARADO NA TUA DECLARAÇÃO DE RENDA.

Pires disse...

Podes me responder, por gentileza: Comprei um apto. em construção, não direto da construtora, mas de um sujeito que comprou na ocasião do lançamento, anos antes. Paguei, em Agosto-2011, R$.383.902,32,, do qual R$98.891,53 à vista, e saldo de aproximadamente R$.285 mil financiáveis com a construtora após Habite-se. Prédio foi entregue em Fevereiro/2012: Financei este saldo com o Itaú (alien. Fiduciária). Agora estou vendendo por $.533 mil (lucro de aprox. $.149.097,68). Enfim, para eu reaplicar nos próximos 6 meses em outro imóvel residencial, tenho necessariamente que usar a soma total de $.533 mil para ficar totalmente isento ...¿ Porque de dinheiro meu mesmo, coloquei os $.98.891,53, e em dinheiro vivo, agora, na venda vou pegar só $.149.097,68. Se eu comprar um apartamento quitado e pronto, neste valor($.149.097,68) ou pouco mais, não fico isento ¿ Outra pergunta: Eu poderia comprar outro imóvel na planta ou em construção, cujo montante usasse todo o produto da venda ou somente os $.149.097,68 citados ¿ Agradeço sua atenção na resposta ! (Pires, de São Paulo-SP)

Leonardo V. disse...

Bom dia Maria. Primeiramente, excelente blog.
Seguinte, em 2008 eu e minha companheira nos casamos e comprarmos um apartamento de 88.000, parte em dinheiro e parte financiado. Sempre declaramos que era 50% de cada um nas respectivas declarações, ou seja, 44 mil para cada. Quitamos e ano passado (Outubro), vendemos por R$ 235.000. Imediatamente comprarmos outro por 375 mil, sendo 235 mil da venda + recursos próprios + 125 mil financiados.
Pois bem, como compramos outro, não temos Lucro Imobiliário.
Pergunta: Preciso mesmo assim declarar no programa Ganhos de Capital? Se é comprado em Conjunto, como fazer esta declaração de Ganhos, se declaramos em separado e com os % de cada um? Desde já te agradeço.
Leonardo

Maria disse...

Oi Leonardo. Não sou contadora e sim Técnica Imobiliária. A parte fácil de declarar imóveis eu entendo mas chega a um ponto que foge do meu conhecimento.
No teu caso vocês estavam isentos de qualquer forma. Se cada um declara separado que detém 50%, vão declarar na venda a mesma coisa ou seja a parte que cabe a cada um.
Vocês vão declarar a venda em 2011 deste imóvel por 235 mil reais. Você informa que recebeu 117,500 e tua esposa faz o mesmo que é o valor correspondente ao 50% de cada.
Depois vão informar a compra. Neste caso é diferente. De onde saiu os 140 mil reais utilizados e em nome de quem estava declarado. Nesta situação não tenho conhecimento, vocês podem continuar declarando separado ou apenas um declara como bem do casal, Desculpe mas não sei te orientar com certeza nesta parte.
Só precisa usar o Ganho de Capital se vocês tem mais imóveis, se era o único bem não precisa pois já estavam isento por este fato de ser p único bem com valor abaixo de 440 mil reais.
abraços

Leonardo V. disse...

Muito obrigado Maria. Já me ajudou! Abs

Maria disse...

Oi Pires. Você tem que usar todo o valor da venda do imóvel(533 mil reais) na compra de novo imóvel residencial ou mais de um. O importante é que você use todo o valor. A lei permite que você compre mais de um imóvel usando o valor desde que todos sejam residenciais e a compra seja efetivamente até fechar 180 dias a partir da assinatura do contrato de compra e venda. Pode ser imóvel na planta ou em construção, não pode ser terreno.

Se você usar somente parte do valor na compra de novo imóvel residencial pagara imposto sobre a parte do lucro que não foi utilizada. Neste caso o imposto tem que ser pago no mês seguinte ai. da venda do imóvel. Baixe o programa Ganho de Capital, preencha as informações solicitadas em cada aba e saberá quanto terá que pagar.

Resumindo: se usar os 533 mil fica isento, se não usar paga imposto da parte que não foi usada.
Lembre que nos últimos 5 anos você não pode ter vendido outro imóvel.
abraços

Anônimo disse...

boa tarde.

Tenho uma casa que vale 300 mil (valor declarado no IR), e um lonte do lado da minha casa que é uma edícula com piscina valor de R$ 140.000,00, somente a parte da casa devo 130.000,00 na caixa econõmica. Vendi um lonte por 30.000,00 a 4 anos atrás para comprar esta casa. Pergunta: Quero vender os dois imóveis para fazer a seguinte transação: Pagamento de 40.000,00 corretor, + 100.000,00 um lote urbano e gastar o restante do dinheiro p/ fazer uma casa, devo pagar imposto de renda?

Maria disse...

Da próxima vez por favor informe um nome qualquer somente para ficar fácil identificar as respostas.
Uma casa de 300 mil mais um lote de 140 mil, constituem-se em dois imóveis de tua propriedade. Vendeste um outro imóvel a menos de 05 anos.
Sendo assim não te enquadras na lei de isenção do imposto sobre lucro imobiliário e terá que recolher.
Também tem o fato de a aquisição ser de lote limpo e depois contruir o que também fica fora da lei de isenção.
Para ter direito a isenção você tem que esperar fechar 05 anos da venda do lote de 30 mil reais e depois vender a casa e o terreno ao lado e com o dinheiro de ambo comprar uma casa pronta em construção ou na planta em no máximo 180 dias após a venda. desta forma haverá imposto a recolher no mês seguinte ao da venda até o último dia útil.
abraços

klaus disse...

Olá Maria,

Primeiramente parabéns pelo blog, ele é muito interessante!!

Gostaria de sua ajuda na seguinte questão: Em 1992, na cidade de Rio Pardo - RS, meus pais compraram um terreno e com a idéia de evitar gastos futuros com inventário, registram a escritura em nome dos seus três filhos (eu e mais dois irmãos), na época os três eram menores de idade. Neste terreno eles construiram uma casa um ano depois, onde moram até hoje, mas ela acabou não sendo agregada na escritura por razões que desconheço. Em 2008 comprei um apartamento na cidade do Rio de Janeiro por R$ 76.000,00 (dei R$ 23.000,00 de entrada e financiei o restante pela CEF), hoje possuo um saldo à quitar de R$ 48.500,00. Recebi uma proposta de compra este mês (março/12) no valor de R$ 240.000,00 - Sendo assim haveria um lucro de R$ 160.000,00. Pergunto se esta 1/3 parte que possuo neste terreno, faria com que o meu apartamento deixa-se de ser considerado meu unico imóvel e se então perderia a isenção do imposto de renda? Desde já agradeço a atenção e aguardo com apreço sua opinião, abraços, Klaus.

Maria disse...

Oi Klaus. É bom regularizar a situação da construção no terreno pois em uma possível venda o Cartório não faz a transmissão da propriedade se a casa não estiver averbada na matricula.
Quanto ao imposto infelizmente para fins tributários você tem dois imóveis, 1/3 de um terreno e mais um apartamento e terás que recolher imposto se for usar o dinheiro para quitar o que esta em aberto.
A única forma de ficares 1005 isento é usar todo o valor recebido na compra de outro imóvel residencial. Se usar somente parte do dinheiro na compra de outro residencial pagará imposto sobre a parte que não utilizou.
Baixe do site da Receita o programa "Ganho de Capital 2112), preencha os dados solicitados nas Abas e faça o calculo do imposto.
abraços e consulte sempre um contabilista de confiança

klaus disse...

Maria, bom dia!

Muito obrigado pela rápida resposta.

Sendo assim, surgiram duas dúvidas:

1- Mesmo no caso de único imóvel, com venda abaixo de R$ 440.000,00, sem negociação realizada nos ultimos 5 anos, se ele estiver financiado e o proprietário utilizar o sinal dado pelo conprador para quitar o financiamento, ele será devedor dos 15% de imposto de renda? Então nesta situação o que deveria ocorrer é a quitação o financiamento com recursos próprios??

2- Se eu realizar a doação para um de meus irmãos da minha 1/3 no terreno, ficando ele com 1/6 do terreno, após a conclusão do processo eu conseguiria me enquadrar na isenção por este aspecto? Ou seja, passaria a ser considerado proprietário de um unico imóvel no caso o apartamento em questão?

Aguardo,

Abs, Klaus

Maria disse...

Oi Klau.

Na primeira situação se é teu único imóvel e esta abaixo de 440 mil reais o preço de venda, podes fazer com o dinheiro o que bem quiser que estarás isento da mesma forma. Portanto podes pagar o saldo devedor do financiamento, pode doar, pagar contas etc. O proprietário de um único imóvel residencial com valor de venda abaixo de 440 mil reais e que não tenha vendido outro imóvel nos último o5 anos estará isento do imposto independente do que venha a fazer com o dinheiro recebido pela venda.

No segundo a caso a resposta é não.
Se você doar a teu irmão a tua parte, vender , ceder os direitos , em qualquer situação houve alienação ou seja transferência e sendo assim você será considerado que houve alienação nos últimos 05 anos e ao vender o teu atual imóvel haverá recolhimento de 15% sobre o lucro imobiliário. Com a doação você passaria a ser proprietário de um único imóvel porém houve transferência de 1/3 de outro imóvel que você possuia nos últimos 05 anos. Nos referimos a compra e venda porque é mais comum mas a lei cita "alienação" ou seja " transmissão do bem seja porque forma for.

abs

Anônimo disse...

Boa noite, Maria. tenho um imóvel que comprei por 150.000,00 e venderei por 500.000,00 para comprar um em construção, utilizando todo o valor a ser recebido. Posso utilizar o valor recebido para pagamento parcelado dentro dos 6 meses seguintes a compra ou tenho que fazer a compra utilizando todo o valor de uma única vez, a fim de usufruir a isenção do lucro imobiliário? Obrigado

Maria disse...

Oi Anônimo. Você pode usar o valor integral da venda para compra de um imóvel na planta/construção em 180 dias contados da data da assinatura do contrato de venda do imóvel que você tem. Não tem importancia se será pago todo o valor de 500 mil no ato da compra ou parcelado, o impostante é que todo o valor seja usado em 60 meses(180 dias). Se passar um dia somente do prazo final e você não tiver usado todo o valor pagará multa de 20%, juros e taxa Selic desde o mês seguinte ao da venda então tenha cuidado para usar todo o valor no prazo certo.
A lei permite inclusive que você use este valor para a compra de mais de um imóvel dentro destes 180 dias. Atenção que a isenção só é valida para a venda e compra de imóvel RESIDENCIAL.
abraços

Anônimo disse...

Olá boa tarde...
Tenho uma dúvida e quem sabe você pode me ajudar:
No ano passado vendi 2 terrenos que eu havia recebido de herança, um em Julho e outro em Novembro por 70 Mil cada um porém o valor dos terrenos descritos na minha declaração feita em 2011 era de 16,500 (bem abaixo do valor de mercado) porém antes mesmo do dia 31/12/2011 eu já havia gastado todo o dinheiro dos 2 terrenos (os 140 Mil) numa construção de uma casa que já estava em andamento, porém neste caso eu também sou isento desse imposto sobre ganho de capital imobiliário e mais como eu declaro essa transação?

Klaus disse...

Olá Maria,

Primeiramente obrigado pela ajuda até o momento.

No que diz respeito a isenção do IR através da aplicação dos recursos da venda, na compra de um outro imóvel residencial, dentro de 180 dias, surgiu a seguinte dúvida:
- Como comprovar para a Receita Federal a aplicação da totalidade dos recursos dentro de 180 dias?? O documento (recibo ) de compra e venda basta, na hipótese de não se fazer o registro da escritura???
Ou a Receita Federal considera imprescíndivel o registro da escritura??

Aguardo, abraços

Klaus

Maria disse...

Oi Kalus. Para fins tributários vale como data de aquisição a data do contrato particular de compra e venda e não da escritura. Somente se não houver contrato e forem fazer a escritura direito é que se irá contar a data da escritura.
No caso de o comprador usar financiamento para fins da contagem de 180 dias também é usado a data do contrato e para fins de pagamento do imposto sobre lucro a data da escritura de compra financiada.
Para a Receita não importa se o imóvel foi escriturado ou não im porta a data em que ele saiu da tua propriedade e entrou na propriedade do comprador.
A comprovação de datas se faz com a declaração de bens no ano seguinte.
Você vai informar a data do contrato como data da venda e o valor e depois vai informar a data da compra e o valor. A receita bate as datas e percebe que esta dentro do prazo de 180 dias e também que ambos os imóveis são residenciais.
abraços

juliana disse...

Boa tarde. No final de 2011, decidi vender o meu apartamento para comprar outro. Só que acabei iniciando a compra do novo primeiro. Valor do antigo R$ 487.000,00. Valor do novo: R$ 1.100.000,00.
Segue a cronologia:
Janeiro - paguei a primeira parcela do novo R$ 400.000,00;
Fevereiro - 12/02 - recebi a primeira parcela da venda do meu antigo (R$ 10.000,00) e assinei o meu contrato de financiamento para a compra do novo R$ 535.000,00. O contrato foi registrado no RGI em 15/02/2012;
Março - paguei a última parcela do meu novo apartamento R$ 165.000,00, através de um empréstimo com o meu pai até a venda do meu antigo.
Abril - recebi o restante do valor da venda do meu apartamento antigo. Com o valor, devolvi o dinheiro emprestado para o meu pai e amortizei o meu financiamento.
Neste caso, devo pagar ganho de capital?? O dinheiro do imóvel vendido foi todo revestido no novo apartamento. Eu não teria condiçoes de comprar o novo imóvel sem a venda do meu antigo.
Aguardo o seu retorno

Klaus disse...

Maria, obrigado mais uma vez pelo auxílio!!

Entendi então que o contrato/recibo de compra e venda é documento suficiente para comprovação das datas das transações, ou seja, da venda do meu apto e da aplicação em outro imóvel residencial dentro de 180 dias.
Entendi também que a Receita Federal tomará conhecimento desta transação na declaração de IR(realizada no ano seguinte), quando informarei estas datas.. Deduzi que é importante também que o vendedor do novo imóvel declare a data da venda feita para mim, assim na hipótese de um cruzamento por parte da Receita Federal a informação se completa, concorda?? Ou vê isto como indiferente??

Aguardo,

Abs

Klaus

Maria disse...

Oi Klaus. O vendedor informa, o cartório quando se faz a Escritura informa e você informa. todas prestam a devida informação a Receita então não se preocupe é isso mesmo. Se um informar data diferente da sua e a Receita não conseguir verificar, vai chamar quem informou errado.
abs

Maria disse...

Oi Juliana. Você vendeu o imóvel que possui depois de ter comprado o na planta. Para fins de tributação a Receita entende que quando você comprou na planta ainda tinha em sua propriedade um imóvel e portanto há imposto a recolher porque o construtor informa para a Receita a data em que você assinou o contrato de promessa de compra e venda.
Procure um contabilistas para verificar se em acordo com o comprador do teu imóvel existe uma forma de mudar as datas porque quando você vendeu teu imóvel recebeu um sinal então saiu dinheiro da conta do comprador e entrou na tua, além de tudo tem empréstimo no meio da negociação de compra.
abraços

Anônimo disse...

Tenho um terreno que declaro como um sobrado em construção.
Tenho também uma casa da Cohab-sp, que estou tirando a escritura para vende-la.
Seria viável e legal, eu fazer uma doação desse terreno para meu filho, para ficar com apenas um imóvel em meu nome, e me isentar do ganho de capital?
Se afirmativo, poderia me orientar os passos?
Obrigado.

Maria disse...

Anônimo terreno:

Para fins tributários qualquer forma de alienação é sujeita a recolhimento de imposto sobre lucro imobiliário.
Para estar isento além de teres um único imóvel, não poder ter alienado outro imóvel nos últimos 05 anos.
Por alienação entende venda, doação, herança, cedência de direitos. Portanto a resposta a tua pergunta é NÂO.
Se você doar o imóvel hoje, terás nos últimos 5 anos feito uma alienação e portanto não estarás isento salvo se usar todo o dinheiro da venda na compra de um outro imóvel RESIDENCIAL. abraços

Ana Paula Freitas disse...

Boa noite
fico isenta da taxa de ganho real se adquirir um imovel de maior valor no exterior?
Como devo proceder se positivo nesse caso?
Obrigada

Maria disse...

Oi Ana Paula Freitas.
Se fosse para adquirir o imóvel por valor superior dentro do Brasil poderia ficar isenta de recolher o imposto sobre lucro imobiliário.
Como você quer usar o valor para dquirir no exterior terás que recolher imposto se fores usar valor de venda de imóvel aqui no país ou fora para compra de outro no exterior.
Convém procurares um contabilista para te orientar pois não tenho conhecimento de como fazer a declaração. Cuidado com compra no exterior, há incidência de imposto tanto aqui como no outro país e no exterior os impostos são mais caros. Tá na moda brasileiro comprar imóvel na Flórida para investimento. Lá a lei é diferente. Se o dono vem a falecer se paga 47% de imposto de transmissão aos herdeiros e foi-se o investimento.
abraços

Cida Vasconcelos disse...

Boa noite.

Gostaria de saber se móveis planejados, de cozinha e escritório podem ser acrescidos ao valor do imóvel para fim de apuração de ganho de capital, e ainda pintura, gabinetes de pia, etc. Onde encontro informações precisas e legislação a respeito?
Obrigada.

Maria disse...

Oi Cida. O link abaixo vai direto ao site de perguntas e respostas do IR 21012 da Receita Federal que vai te ajudar a entender. Nas respostas encontras as instruções normativas.

http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2011/perguntao/Default.htm

Existe redução no ganho de capital que você sabe se alcança teu imóvel ou não preenchendo o programa ganho de capital que você baixa do site da Receita. Não existe deduções no Ganho de Capital apenas você pode descontar comissão do corretor do valor do ganho para fins de calculo do imposto.

A receita determina que gastos com reformas e benfeitorias(não incluem móveis)pode ser acrescido ao valor do imóvel. Neste caso temso reformas que acrescentem valor a teu imóvel e o mantenha valorizado como pintura, troca de piso, colocação de cerâmica, fechamento de sacadas, dividir um banheiro em dois fazendo um lavabo e uma suite. Tudo isto tem que Nota Fiscal e recibos de prestação de serviçõs.
No caso se você fez uma reforma em que gastou 50 mil reais(sem compra de móveis) pode acrescentar estes 50 mil reais ao valor declarado deste imóvel em 2011 atualizando o valor do bem.
Ganho de capital é a diferença entre o que você pagou pelo imóvel e o que recebeu pela venda e neste ganho você não pode deduzir nada, apenas o que a redução, se houver, que o Programa Ganho de Capital vai te informar.
abraços

Mariana Fernanda disse...

Bom dia,estou com muitas dúvidas e não sei o que fazer!por favor me ajudem!!!!
Em 2009 meu sogro comprou uma casa no valor de R$153.000,00 e agora em 2012 vai vender (para o meu marido, ou seja, filho dele)...A Caixa avaliou em 250.000,00...Agora eis a pergunta...Será cobrado algum imposto futuramente por causa da diferença entre 153.000,00 e 250.000,00 ou pode-se falar em transferência de bens, doação ou coisa assim....o imóvel está financiado e meu sogro tem outros imóveis....ficarei muito grata caso me respondam...

KOKY disse...

Maria Fernanda. Haverá imposto sobre lucro imobiliário para teu sogro pagar no percentual de 15% caso ele venda este imóvel para teu esposo. Isso ocorre porque teu sogro tem outros imóveis em nome dele.
Se ele fizer uma doação a teu e4sposa deste imóvel em vez de compra e venda não haverá imposto a pagar para a Receita se o valor de transmissão for o mesmo que consta na declaração de teu sogro ou seja, teu esposo vai declarar o valor de 153 mil reais. Mantendo o mesmo valor teu sogro não recolhe o imposto mas teu esposo quando for vender o imóvel com certeza poderá recolher pois o valor de aquisição foi o mesmo do teu sogro.
Cada caso é um caso e deve ser analisado por um contabilista. abraços

Viviane Fernandes disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Maria disse...

Maria Fernanda. Teu sogro vai ter que declarar os últimos 5 anos, depende da data de compra, tem casos em que caduca e ele sai declarando normalmente. tinha que ter declarado a compra e o financiamento. O melhor é ele procurar um contador. abraços

Hiroito disse...

Olá!
Primeiramente, parabéns pelo excelente blog!

Gostaria de sanar algumas dúvidas acerca da venda de um imóvel.
Minha esposa, que é casada comigo em comunhão parcial de bens, possui uma casa, que recebeu de herança e que é nossa única residência, sendo que moramos nela há 8 anos, não tendo sofrido qualquer tipo de alienação nesse período.
Este imóvel era residência da mãe dela e, desde que essa faleceu, nos mudamos para cá.
Recentemente o colocamos à venda e o seu valor de mercado gira em torno R$1.000.000,00.
Só que não faço idéia do seu valor de compra. Inclusive, gostaria que me orientasse onde posso me informar desse dado.

Nosso intuito é depositar integralmente o valor da venda em uma conta no meu nome e dentro do prazo de 180 dias, comprar um imóvel no valor de aproximadamente R$200.000,00.

Também quero saber se com essa transação, não corro o risco de pagar imposto duas vezes, primeiro na venda e depois por ter a quantia depositada em minha conta, já que a casa não está em meu nome.

Fico no aguardo.
Desde já, grato!

Maria disse...

Oi Hiroito. O valor de aquisição não é o valor que a mãe da tua esposa pagou pela casa e sim o valor de transmissão declarado no inventario que finalizado trasnferiu o imóvel para o nome de tua esposa. Portanto no Cartório de Imóveis onde fica arquivada a matricula imobiliária desta casa você pode uma certidão atualizada da matricula e constará o valor do bem. O que estou achando estranho é que tua esposa nunca tenha declarado este imóvel porque sendo deste valor, bem acima de 300mil reais ela tinha obrigação de declarar a aquisição por herança e deveria constar o valor da declaração de renda do ano passado.

Sugir que busquem um contabilista para orientar vocês. Quanto a ve3nda haver´pa lucro imobiliária a pagar sobre a parte do dinheiro que não foi usada na compra de novo imóvel residencial e este imposto deverá ser pago no mês seguinte ao da venda sob pena de multa e juros altos mais correção pela SELIC.

Quanto a depositar o valor na tua conta não há problema pois depois você informa na declaração que apenas recebeu pela sua esposa e pode informar que agiu como procurador.

Busque um contabilista para verificar a declaração deste imóvel pois se não foi declarado deverá ser feito retificação nas declarações anteriores
abraços

Anônimo disse...

Boa noite. Estou com uma dúvida atroz. Vendi um imovel este ano com valor inferior a 440,000 e já paguei o IR gerado no programa de ganho de capital. Entretanto, não sei se fiz a coisa certa. Tenho duas promessas de compra e venda referente a dois aptos adquiridos em data anterior a venda do imovel mencionado. Frise-se, estes dois aptos ainda não se encontram em meu nome, pois estão em obra, e, como disse, é apenas uma promessa de futuro apto. Neste caso, a Receita considera o imóvel que vendi como unico imovel para fins de isenção, ou , pelo fato de ja ter assinado dois contratos de promessa de compra e venda a Receita considera que na epoca da venda ja tinha outros dois imoveis. Obrigada!

Hiroito disse...

Olá Maria,

No inventário consta o valor de R$191.000,00.
Mas como falei, o valor comercial atual é de pouco acima de 1 milhão.

Quanto à declaração, minha esposa sempre se situou na faixa salarial de isenção. Por isso, até hoje nunca foi feita qualquer declaração de IR em seu nome.
Ainda assim é necessário que seja feita a declaração do bem?

Em relação à isenção de imposto para compra de um novo imóvel em 180 dias, caso nós adquiríssemos 2 ou mais imóveis residenciais, teríamos o mesmo benefício? Em caso afirmativo, esses imóveis teriam que ser postos todos em nome de uma única pessoa ou é indiferente, ou seja, poderemos colocá-los em nome de quem bem enterdermos?


Muito obrigado pela atenção e por todos os esclarecimentos prestados!
Abraço!

Anônimo disse...

Olá no ano de 2010 vendi um terreno e paguei ganho de capital, mesmo tendo direito, pois não tinha utilizado do benefício de isenção. Nesse ano estou vendendo outro terreno no valor de 400 mil reais e gostaria de usufruir do direito de isenção, pois na venda anterior fiz questão de pagar o imposto. Posso utilizar o direito de não pagar?

Maria disse...

Anônimo dos terrenos: Não existe "fazer questão de pagar o imposto sobre a venda do terreno", você pagou porque não tinha direito a isenção.
A única forma de isenção na venda de terrenos é se este terreno for o único bem imóvel que você possui isto é, você não tem mais nenhum terreno ou outro imóvel ou parte de imóvel em teu nome.
Quando vendeste em 2010, pagste imposto porque deverias te outro bem em teu nome e neste caso não tens direito a isenção porque terreno sem construção em cima não é considerado imóvel residencial e portanto a isenção somente haverá se for teu único bem.
Este ano, na venda do terreno de 400 mil não terás direito a isenção porque vendeste um terreno em 2010.

Veja bem: a regra da Receita Federal diz que no caso de o contribuinte ter um único imóvel ele estará isento se vende-lo por no máximo 440 mil reais. Neste caso pode ser terreno, terra nua, casa, apartamento, parte de imóvel, direitos sobre um imóvel.

A segunda regra diz que se o contribuinte tem mais de um imóvel, ele poderá ficar isento do imposto se o outro imóvel a ser vendido for RESIDENCIAL e em 180 dias ele comprar outro RESIDENCIAL e nos últimos 05 anos não tiver vendido nenhum outro imóvel.

Terreno sem construção na segunda opção não é considerado imóvel residencial e portanto paga imposto.

Se você em 2010 vendeu um terreno e era teu único bem e pagou imposto indevido teria que ter acertado o retorno do valor a você e não simplesmente este ano resolver não pagar porque por livre vontade pagou no outro ano.
Espero que tenha entendido.
abraços

Maria disse...

Oi Hiroito. Se ela era isenta não precisava pois o valor do unico bem é abaixo de 300 mil mas agora quando venderem ela terá que fazer a declaração porque o valor de venda será maior que 300 mil reais.

Imóvel comercial não tem direito a isenção.Para isenção você tem que usar todo o valor de venda na compra de um ou vários imóveis em no máximo 180 dias porém todos os imóveis tem que ser residenciais.

abraços

Maria disse...

Anônimo: Promessa de compra e venda é considerado pela receita como aquisição de imóvel mesmo que não esteja construído. O contrato vale como aquisição e portanto você pagou o imposto corretamente na venda do teu bem inferior a 440 mil reais. Fique tranquilo esta correto o pagamento.
abraços

sabrina disse...

Olá Maria,
tenho 03 imóveis no meu nome. No ano de 2011 vendi um apartamento e paguei ganho de capital(apto A). No mesmo ano vendi outro apartamento por 150 mil e comprei outro no mesmo valor (APTO B)no prazo de 180 dias. Posso pagar ganho de capital mesmo sendo isento? Pois, pretendo vender o terceiro apto por 750 mil e comprar outro no valor de 750 mil

Maria disse...

Oi Sabrina, no ano de 2011 você vendeu um imóvel em 2011 e portanto ao vender o segundo imóvel em 2011 você não tem direito a isenção porque a legislação diz que nos últimos 5 anos você não pode ter vendido outro imóvel.
Somente se estes dois imóveis tiverem sido vendidos e no rpazo de 180 dias o valor dos dois tiver sido usado na compra de novo imóvel residencial é que você estaria isenta.
abraços

Roberto disse...

Peço ajuda na seguinte questão.
Um imóvel foi vendido para pagamento em duas parcelas. A primeira foi a vista, em fevereiro/2012 - R$ 200.000,00 e a segunda para pagamento em abril/2012 - R$ 70.000,00 através de financiamento bancario.
Ao apurar através do programa da receita federal, resultou em ganho e pagamento de Imposto de Renda. Considerei R$ 200.000,00 em fevereiro e R$ 56.000,00 em abril (R$70.000,00 - R$ 14.000,00 da comissão do corretor). Ocorre que o programa gerou duas guias, uma com vencimento em 30.03.2012 e outra com vencimento em 31.05.2012.Como uma das guias ja está vencida, terei que pagar multa e juros. Está certo isso? Os valores recebidos antes da última parcela não seriam diferidos?

Anônimo disse...

MINHA MAE COMPROU UM TERRENO E CONSTRUI DUAS CASA E AS DUAS ESTA NO NOME DELA,MAIS TEVE AJUDA MINHA (FILHO E DE MEU TIO ) AGORA ELA QUE VENDER A CASA E COMPRAR OUTRA E DAR PARTE DA VENDA DE UMA DAS CASAS PARA EU ( FILHO)E PARTE DE MEU TIO COM ELA DECLARA O VALOR QUE RECEBEU SO PARTE DELA NO IMPOSTO DE RENDA

Maria disse...

Anônimo casas: tua mãe vai vender o terreno com as casas este ano e comprar este ano de 2012 então ela vai declarar somente no imposto de renda de 2013.

No caso ela vai declarar a venda do imóvel informando o valor total e o CPF do comprador. Depois ela vai informar a compra do outro imóvel, o valor que pagou e o CPF do vendedor(quem vendeu para ela).
Na declaração tem uma Aba que é para informar pagamentos e doações efetuados. Nesta Aba ela vai informar o nome e CPF de você e de seu tio e quanto doou a cada um em dinheiro. A doação é isenta de imposto de renda.

A Receita cruza os dados e saberá que do valor da venda do terreno com duas casas se comprou outro imóvel e doou o que sobrou a duas pessoas.

Lembro que se tua mãe tem outros imóveis talvez tenha que recolher imposto sobre a parte do dinheiro que será doado a você e seu tio porque não será usado na compra do novo imóvel.

abraços

Anônimo disse...

Ótima blog. Maria, vendi uma casa que o compradoR financiou pela CEF o CONTRATO SAIU COM DATA DE 28/03, MAS A CEF SÓ PAGOU em 20/04, após o registro do imóvel no cartório. Sendo assim, qdo devo pagar o imposto sobre o lucro imobiliário?
Outra dúvida,usei metade do valor recebido para quitar apto comprado na planta em 2009.Fico isento do imposto sobre este valor usado na quitação do imóvel?
Grato
Carlos

Anônimo disse...

Oi Maria, vendi fração de 33% de uma casa por 500 mil. Comprei em menos de 6 meses outra fração, agora de 50%, dividindo com minha esposa. Houve aplicação integral do valor da venda. Estou isento de IR?

Anônimo disse...

Olá Maria, comprei uma fração de 25% num imóvel por 30K. Passados 6 meses vendi a mesma fração por 300K. Foi meu primeiro imóvel, não negociei nada nos últimos 6 meses. Estou isenta de IR? A regra dos 440K vale para frações? Tudo bem comprar e vender dentro do mesmo ano? Kelly Leal.

Anônimo disse...

oi meu nome é antonio, e tenho uma duvida que é a seguinte, vendo um imovel que está declarado por 450 e o valor da venda deste imóvel é de 1.250 mil, e compro depois de 5 meses um imóvel no valor de 1000 milhão , vou ter de pagar IR sobre lucro sobre 250 mil reias, pago multa por isso ?pois tenho essa duvida, na maioria das repostas fala-se que vc tem 30 dias apos a venda para pagar o IR sobre o lucro e se vc demora 5 meses para comprar e a diferença vc para o IR depois de qto tempo?30 dias após acompra do outro imovel?e com alguma multa?por não ter pago nos 30 dias após a venda?espero que tenha entendido minnha pergunta.. muito obrigado pela atenção
antonio

Lilian disse...

Olá, boa tarde! Primeiro parabéns pelo excelente e útil blog que a tanta gente tem ajudado.
Meu caso: tenho uma casa e um terreno, estou vendendo a casa e terei lucro mas pretendo comprar uma casa em construção ainda não terminada em valor maior que a minha. Pago imposto? Se não comprar esta casa semipronta pago imposto sobre a venda da casa porque tenho esta casa e um terreno (o valor da casa sendo menor que 440.000)?

Muito grata pela ajuda,
abraços
Lilian

Maria disse...

Oi Lilian, terás que recolher o imposto sim a não ser que esta casa que esta em construção e você quer comprar esteja localizada em um loteamento fechado. Se for terreno simples não há isenção porque a casa ainda não tem habite-se.
abraços

Maria disse...

Oi Antonio. Sim vais ter que pagar imposto sobre lucro imobiliário sobre os 250 mil reais não utilizados na compra do novo imóvel residencial(a isenção não vale para não residencial).

Você tinha 180 dias após a venda para usar todo o valor na compra do novo imóvel, se ia usar somente uma parte deveria ter recolhido o imposto sobre a parte que não ia utilizar no mês seguinte ao da venda. Sendo assim, agora você vai pagar multa de 20% +juros de 1% ao mês e correção pela SELIC. Começa a contar a partir do mês seguinte ao mê que deverias ter recolhido o imposto.
Se vendeste em novembro de 2011, devias ter recolhido o imposto em dezembro, não o fez então a multa e juros é a partir de janeiro, não conta dezembro. abraços

Maria disse...

Oi Keli, se era imóvel residencial e nos últimos 5 anos não vendeste nenhum outro imóvel estas isenta. o valor de venda não pode ter ultrapassado 440 mil reais. abraço9s

Maria disse...

Oi Carlos, não há isenção para quitação do imóvel adquirido em 2009, você tem que recolher o imposto integral.
Tens até o último dia útil de maio para recolher o imposto sobre a venda, vale a data do registro pois recebes poucos dias depois.
abraços

DESCULPE O ATRASO NA RESPOSTA. Tive pane no pc e no blog e algumas perguntas não chegaram ao meu email e aos poucos tento localiza-las e responder.

Judite disse...

Primeiramente, meus parabéns pelo seu trabalho neste blog, tão esclarecedor! Minha dúvida é a seguinte: Estou separada há 8 anos, porém ainda não formalizamos a separação e continuo oficialmente casada com comunhão de bens. Inclusive, ainda não faço minha própria declaração de IR, pois consto na dele. Pretendemos vender o único imóvel do casal, avaliado em 700 mil, para depois formalizar o divórcio sem bens. Com a minha parte da venda (350 mil), pretendo adquirir novo imóvel de até 250 mil. Como fica a minha situação referente ao lucro imobiliário? E se formalizássemos o divórcio antes da venda do imóvel, como ficaria? Agradeço antecipadamente!

antonio disse...

oi aqui é o antonio, muito obrigado pela sua atenção para com minha pessoa a respeito da questão feita, mas é o tipo da coisa totalmente errada essa né?vou comprar outro imóvel, mas não sei exatamente o valor correto que será efetivamente, portanto deveriam pelo menos deixar o valor da diferença sem cobrança de juros e multas pelos mesmos 180 dias, pois as vezes vc pode pagar menos ou mais pelo outro imóvel...nada é a nosso favor, sabia que tinha uma virgula nessa história, por isso perguntei a vc... de qq forma obrigado pela gentileza em me ajudar .
antonio

Maria disse...

Oi Antonio, é mesmo um absurdo mas isso foi determinado para evitar fraude. Se a Receita permitisse desta forma os chamados brasileiros desonestos aplicariam parte do dinheiro durante 6 meses e depois informariam que não iriam utilizar. Infelizmente o correto paga pelo incorreto.
Disponha sempre que precisar, abs

Maria disse...

Oi Judite, você vai ter que buscar informações com um contabilista porque no caso a venda ocorre antes do divorcio de vocês e nesse caso não tenho certeza da isenção.
Se na escritura do imóvel consta que ele pertence 50% para você e 50% para teu ex esposo então estão isentos porque na divisão fica 350 mil para cada um, mas a minha duvida é se esta regra também vale para a escritura que esta em nome de somente um cônjuge fato que colocaria o imóvel como sendo do casal e a venda ocorrendo antes do divorcio seria venda pelo casal em não por cada um das partes. Desculpe mas não tenho conhecimento suficiente sobre esta segunda parte da questão.
abraços

Sandra Goretkin disse...

Em que campo do Programa Ganhos de Capital, posso incluir as despesas com obras no meu apto? Recebi em herança em 1986, sei que tenho que declarar as benfeitorias em local separado. Onde?

Maria disse...

Oi Sandra, na aba Identificação no final da página tem uma pergunta sobre se houve reforma, ampliação ou foi comprador em parte. Você deve responder "SIM'. Depois vá para a Aba "apuração de custo de aquisição" onde você irá informar quanto gastou por mês com a reforma. Você não informa o que foi feito e sim os valores gastos.Declarado mês a mês os gastos o programa faz o calculo. Ateção. Não informe gastos que você não possa comprovar e guarde todos os recibos e notas fiscais.
abraços

Anônimo disse...

Oi Maria!
Estou comprando um terreno no valor de R$65.000,00,vou gastar R$60.000,00 e vender por R$170.000,00.Com esse dinheiro comprarei mais 3 terrenos,tenho outros imóveis no meu nome e vendi uma propriedade rural a dois anos atrás.
Será que eu terei de pagar imposto sobre o ganho que tive na construção?

Obrigado
Plinio

Maria disse...

Oi Plinio, vai recolher imposto sobre lucro imobiliário sobre o valor da venda de cada terreno construído sobre este. Temos no teu caso uma pessoa física equipara a pessoa jurídica pois compra e constrói para venda. Não sei te dizer se não haverá uma tributação diferente.

você compra por um preço e este preço de aquisição será declarado para a Receita junto com a construção totalizando valor final de aquisição. Você terá um custo de aquisição de 125 mil reais e vai vender por 170 mil obtendo lucro de 45 mil reais. É sobre os 45 mil que vais pagar imposto.
Não tens direito a isenção porque vendeste um imóvel rural á 2 anos atrás e porque tens outros imóveis em teu nome. Como vaais usar o valor da venda na compra de outros terrenos perde a isenção porque não são considerados imóveis residenciais terrenos sem construção em cima.
abraços

Brunosbck disse...

Bom Dia Antônio, tenho uma dúvida que está difícil de obter resposta.

Possuo único imóvel, comprado em 1989, com valor atual de declaração no IR em 300 mil reais (já com as benfeitorias ao longo do tempo). Estou para fechar negócio e vendê-lo por 500 mil reais. Não pretendo utilizar o dinheiro na aquisição de outro imóvel. A minha dúvida é com relação à base de cálculo do imposto: Devo pagar o IR de 15% sobre a diferença entre os 500 e os 300 mil reais, no casso 15% de 200 mil......ou utilizo a diferença entre os 500 mil e o limite de isenção na venda de imóvel único de 440 mil, no caso 15% de 60 mil reais?

Obrigado pela ajuda

Bruno Becker

KOKY disse...

Oi Bruno. Você vai recolher o imposto sobre a diferença entre o valor da ultima declaração(de aquisição) e o valor de venda. Sendo assim o imposto será recolhido sobre os RS 200 mil Reais. O imposto sobre lucro imobiliário é de 15% mas há reduções dependendo do ano da compra. Você informa aquisição no ano de 1989 e benfeitorias feitas antes de 2011. Por estas informações teu Ganho de Capital vai ter um redução considerável e você deve pagar em torno de 11 mil reais de imposto. Logo após a venda baixe o programa ganho de capital 2012 do site da Receita e preencha os dados de todas as Abas, ele vai calcular automaticamente o imposto a recolher. Você terá até o último dia do mês seguinte ao da venda para recolher este imposto.
abraços

Vanessa disse...

Olá Maria, comprei um imóvel em 2010 por R$ 300.000,00 (financiado pela CEF) e vou vendê-lo por R$ 640.000,00 agora em junho de 2012. Comprarei um novo por R$ 440.000,00 à vista e o restante vou quitar R$ 230.000,00 da dívida com a CEF por conta do financiamento. Ou seja, terei que desembolsar R$ 30.000,00 para comprar o outro imóvel à vista. Neste caso pago o Lucro Imobiliário?

Maria disse...

Oi Vanessa. Você vai pagar imposto sobre lucro imobiliário sobre o valor que irá utilizar proveniente da venda do imóvel. Se dos 230 mil você irá usar 200 mil da venda do imóvel que comprou em 2010 pagará imposto sobre este valor, os 30 mil se sairão de teus recursos próprios não paga imposto algum.
Os 440 mil que você usará para comprar um novo em 180 dias após assinar o contrato de compra e venda estarão isentos do imposto.
abraços

Rosana Carvalho disse...

Boa tarde. Adquiri um apartamento na planta no ano passado em prestações, dei um sinal de entrada e estou pagando parcelas mensais e irei pagar a chave(valo alto) no final do ano.
Vendi neste mês o meu único imóvel. Só tenho além dele a promessa de compra e venda desse apto. adquirido na planta que está ainda em construção. Minhas perguntas são:
1. Posso abater do ganho de capital o pagamento das parcelas e da chave que irei efetuar nos próximos 180 dias da promessa de compra e venda do apartamento da planta que adquiri no ano passado?
2. Posso considerar essa minha venda atual, para título de isenção no ganho de capital, como único imóvel, uma vez que o outro ainda está em construção, ainda não é meu de direito(unidade futura) pois ainda estou pagando à construtora e ainda não me foi entregue e muito menos escriturado?

Grata,

Rosana Carvalho

KOKY disse...

Oi Rosana. Imóvel adquirido com promessa de compra e venda na planta ou em construção é considerado como aquisição de imóvel e portanto você não tem direito a isenção do imposto na venda do imóvel que tinhas antes porque para a Receita Federal você tem dois imóveis. Sendo assim:

1 - você não pode abater do ganho de capital o que usar para pagar parcelas e chaves

2 -Não, não pode considerar o imóvel vendido como único imóvel porque o comprado na planta é seu por direito visto que há um contrato de promessa de compra e venda assinado e nenhuma das partes pode desistir dele sem ônus para a outra parte.

A única forma de você não recolher imposto sobre a venda deste é comprar outro imóvel em no máximo 180 dias contados da assinatura do contrato de venda usando todo o valor.

abraços

Anônimo disse...

Fernando:

Olá,

Adquiri um imóvel em 2005, agora quero vendê-lo. Eu sempre declarei como isento de imposto de renda, e também nunca declarei este imóvel para receita. Agora vou vendê-lo, o imóvel está abaixo de R$ 440.000,00 é meu único imóvel e não fiz nenhuma transação imobiliária nos últimos 5 anos. Portanto acredito estar isento de pagamento de IR. Minha dúvida é como vou realizar a próxima declaração do IR, continuo simplesmente declarando como isento, ou faço a declaração com o programa da receita e o programa irá entender que me enquadro nesta situação e nada cobrará nada.

Anônimo disse...

Fernando:

Para confrontar as informações a receita utiliza os valores presentes no contrato de compra e venda, ou o constante no Registro Geral de Imóveis?

Maria disse...

Oi Fernando, Os Tabelionatos de notas informam online a REceita de todos os negócios envolvendo imóveis e o contrato também serve de prova. Na prática vale o que você diz mas ao chegar a informação do cartório se houver diferença você cai na malha fina e há um rigor grande com relação a imóveis.
abraços

Maria disse...

Oi Fernando. fique tranquilo, já faz mais de 5 anos que compraste o imóvel e portanto já caducou. Você vende normalmente e terás apenas a obrigação de informar a venda na tua próxima declaração porque o comprador vai declarara compra para incluir o bem na lista de bens dele e você assim apenas informa para dar ciência do valor de venda que vai entrar na tua renda e que é isento. Declare a venda normalmente, sem problema.
abraços

Osni W disse...

Oi Maria!
Eu tenho 2 imóveis. Um de 150 mil. Outro de 100 mil declarado e quero vender por 160 mil para comprar outro por 160 mil.
Como tenho 2 imóveis, fico isento dos 60 mil reais de lucro, já que vou adquir outro de mesmo valor no prazo de 180 dias?

Maria disse...

Oi Osni. você tem 02 imóveis declarados e portanto para se encaixar na isenção da MP do Bem o imóvel que será vendidos(oi os dois) por 160 mil obrigatoriamente tem que ser residencial e assim se comprar outro imóvel residencial utilizando todo o valor da venda, estará isento sim.
Lembro que nos ultimos 5 anos não podes ter vendido outro imóvel.

abraços

Osni W disse...

Maria, eu só quero vender um imóvel. Com o valor da venda comprarei outro.

Obrigado!

Abraços

Maria disse...

Oi Osni. Vendendo somente um é o mesmo critério e portanto usando todo o valor da venda na compra de novo imóvel residencial em 180 dias contados da data do contrato particular de venda, estará isento.
abraços

Adriano disse...

Parabésn pelo Blog !!Em 1996 comprei uma casa de 80 m2 por R$ 28 MIL, fiz reformas e hoje ela tem 198 m2 e está na minha última declaração como R$ 120 mil. Estou vendendo ela por R$ 361 mil, possuo outro imóvel em outra cidade. Pretendo comprar em até 180 dias da venda um terreno na cidade que estou residindo atualmente para construir uma casa para morar, o terreno deve custar R$ 215 mil. Como calculo o lucro imobiliario ? = (361 - 120 - 215)*0,15 ??? Obrigado

Tomás disse...

Olá Maria,

Estou com uma grande duvida. Tinha um único imóvel até maio de 2012, quando comprei um segundo com a intenção de vender o primeiro e acumular uma divida. Acabo de vender este primeiro com um valor abaixo de R$ 440 mil. Tivemos dois meses entre a compra do segundo e a venda do primeiro. Neste caso terei que pagar imposto sobre lucro imobiliario? Eu registrei a compra do segundo antes da venda do primeiro, mas irei utilizar os recursos da venda do primeiro para quitar meu segundo imóvel. Estou com muita duvida neste ponto, tenho que pagar lucro imobiliario?

Maria disse...

Oi Tomás. Infelizmente você vai ter que pagar imposto sobre lucro imobiliário porque vendeu depois da compra do outro imóvel e assim na data da venda você era dono de 02 imóveis o que te exclui da isenção por ter um único imóvel.

A única forma de ficares isento seria comprar outro imóvel residencial usando todo o valor do dinheiro da venda em 180 dias contados da data do contrato particular de venda. Como você informa que vai usar o dinheiro para quitar o segundo imóvel que comprou, perde o direito de isenção porque a lei não contempla com isenção quem usa o valor da venda para quitar outro imóvel adquirido antes de vender.

Sendo assim, não tens direito a isenção. Baixe do site da Receita o programa Ganho de Capital 2012, preencha os dados das Abas e o programa vai calcular quanto tens que pagar. Tem casos em que há redução de até 35% no imposto a pagar.

abraços

Maria disse...

Oi Adriano, obrigada.Nunca usem este blog como uma consulta profissional, sempre procurem um advogado ou contabilista para auxiliarem.
Como terreno esta excluido de isenção para quem tem mais de um imóvel você vai pagar o imposto sobre o lucro ou seja a diferença entre a aquisição e a venda. A aquisição na ultima declaração é 120 mil por conta das benfeitorias realizadas e a venda foi de 361 mil o que te dará 215 mil reais de lucro imobiliário. Sobre os 241 mil(não sei de onde tirou 215 mil, será feito o calculo porém temos que teu imóvel foi comprado em 1996 e portanto temos uma redução no imposto a pagar. Vais pagar em torno de 35 mil reais de imposto, a redução é pequena.
Baixe o programa Ganho de Capital 2012 do site da Receita Federal, preencha todas as abas que ele faz o calculo. Se não vendeu ainda podes fazer a simulação para ver o valor que vai aparecer.

abraços

Adriana disse...

Olá Maria, já mandei um email, mas mesmo assim vou perguntar aqui. Moro no exterior e possuo um único imóvel no Brasil que comprei por 47.000,00 e estou vendendo por 160.000,00. Posso beneficiar da isenção mesmo morando fora do país?? Obrigada.

Anônimo disse...

Olá Maria!

Tenho uma dúvida. Tenho um apartamento que foi comprado por R$ 235.000 em 2007.

Estou comprando um apartamento na planta que ficará pronto em 2014. A construtora pegará o meu apartamento pelo valor de R$ 530.000 como parte do pagamento.

No contrato assinado consta que estou comprando um apartamento de R$ 778.000 e dando o meu apartamento como parte do pagamento por R$ 530.000.

A dúvida é que eles irão vender o meu apt para um terceiro e a transferência será somente após a concretização do negócio sendo que o contrato de compra com a construtora já foi assinado.

Terei que pagar o lucro imobiliário sendo que esse é meu único imóvel e estou utilizando ele como parte do pagamento do outro que estou comprando na planta?

Obrigada,

Maria disse...

Oi anônima. Desculpe mas no caso de apartamento dado como parte de pagamento não posso opinar sobre o imposto pois ainda não possuo conhecimento suficiente e poderia te orientar de forma errado.
abs

Adriana disse...

Olá Maria, não respondeu a minha questão:( Moro no exterior desde 2001 e possuo um único imóvel no Brasil que comprei por 47.000,00 e estou vendendo por 160.000,00. Posso beneficiar da isenção mesmo morando fora do país?? Obrigada.

Maria disse...

Oi Adriana. Respondi tua questão via email, retornando o que me enviaste.
Como já tinha te dito, brasileiros que residem no exterior não tem direito a isenção do lucro imobiliário mesmo sendo único imóvel no Brasil, dendo recolher o imposto sobre a diferença entre compra e venda conforme cada caso. Um contabilista vai te orientar em como fazer.

Veja abaixo o que diz o site da REceita Federal

588 - Qual é o tratamento tributário do ganho de capital auferido na alienação de bens ou direitos situados no Brasil por não residente?
É pacífico em Direito Internacional que os bens ou direitos sujeitam-se à legislação do país onde estão situados, quer seu proprietário resida ou não no mesmo território. Esse critério também está presente no campo tributário, sendo exemplo disso as cláusulas dos acordos entre Estados soberanos, com o fito de evitar a dupla tributação internacional da renda, os quais, de modo geral, determinam que os lucros obtidos nessas operações são tributáveis no Estado contratante em que os bens estiverem situados.

Dessa forma, o ganho de capital auferido por não residente, nas operações com bens situados no Brasil, sujeita-se à legislação tributária brasileira, sofrendo incidência de imposto à alíquota de 15% (art. 18 da Lei n º 9.249, de 26 de dezembro de 1995) ou, na hipótese de haver acordo entre o Brasil e o país de residência do alienante, o determinado nesse ato internacional, se essa hipótese estiver expressa no acordo.

O ganho de capital é determinado pela diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem ou direito, atualizado até 31/12/1995, com base nos índices da Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos anexa à Instrução Normativa SRF n º 84, de 11 de outubro de 2001. O custo dos bens e direitos adquiridos a partir de 01/01/1996 não está sujeito a atualização. Não sendo possível comprovar o custo de aquisição conforme descrito, o valor de aquisição é apurado com base no capital registrado no Banco Central do Brasil, relacionado à compra do bem ou direito, ou igual a zero nos demais casos.

Na apuração do ganho de capital, não se aplicam as isenções e reduções do imposto previstas para o residente no Brasil.

Para os efeitos tributários, é irrelevante que o proprietário ingresse no Brasil para efetuar a venda do bem, ou o faça por intermédio de procurador devidamente credenciado para esse fim.
O recolhimento do imposto, sob o código 0473, deve ser efetuado pelo alienante ou seu procurador na data da alienação do bem ou direito.

abraços

Unknown disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Ruth disse...

Oi Maria, a minha dúvida é a seguinte. Este ano estou comprando um apartamento na planta e financiarei o restante no ano que vem. Tenho também uma casa e possivelmente a venderei por 700.000,00. O custo dela foi de 200.000,00 - ou seja - lucro de 500.000,00. Já sei se utilizar o valor da venda para quitar meu financiamento não terei isenção sobre esse valor. Mas e se eu utilizar esses 500.000,00 para comprar mais 2 apartamentos terei a isenção? Assim ficaria com 200.000,00 (custo de aquisição), um apartamento financiado e 2 quitados.

Anônimo disse...

Vinícius:

Oi Maria, minha dúvida é a seguinte:

Herdei um terreno com uma casa (antiga sede de uma fazenda da família). Tal terreno mede 150.000 m². Ocorre que a referida propriedade está alugada para fins residenciais há mais de 5 anos (o inquilino tem criações de animais na localidade, mas sem fins comerciais). Estou fechando a venda da casa com a área e gostaria de saber se faço jus à isenção no caso de aplicar o produto da venda em imóveis residenciais, já que a IN e a lei contemplam vendas de imóveis residenciais. Lembrando que no contrato de compra e venda estará descrita a residência e a área. Há, não usufrui do benefício nos últimos 5 anos.

Obrigado pela ajuda!

Maria disse...

Oi Ruth. Você tem que usar todo os 700 mil na compra dos dois imóveis para ficar isenta do imposto. Se usar somente 500 mil vai pagar imposto sobre os 200 mil que não usou. A obrigatoriedade é de usar todo o valor e não somente a parte do lucro imobiliário.
Lembro que a isenção é valida somente se o imóvel vendido for residencial e os comprados também forem residenciais.
abraços

Maria disse...

Oi Vinicius. Neste caso não posso te orientar, vai depender do que diz a documentação do imóvel. Se diz que é residencial e esta em área urbana então você estará isento mas se é considerado terras não sei te orientar e você terá que consultar um contabilista. A principio, se for residencial e você usar todo o valor na compra de novos imóveis residenciais estará isento.
abraços

«Mais antigas ‹Antigas   1 – 200 de 518   Recentes› Mais recentes»
Minha foto

Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo