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LUCRO IMOBILIÁRIO E O IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS

Imagem de uma cozinha em conceito aberto com um balcão e cinco bancos altos

LUCRO IMOBILIÁRIO E O IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS

Todo o ano, quando começa o Imposto de Renda, é uma enxurrada de perguntas na internet sobre a venda de imóveis. Em 2023 não será diferente e havendo dúvidas, deixe nos comentários que respondo.

A tributação de vendas de imóveis foi instituída em 1946 e extinta em 1966. Em 1974 voltou a ser tributado em situações especiais. Hoje a Lei estipula tributação de no mínimo 15% sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis, com deduções e isenção em alguns casos.

📌Tributação no ganho de capital 2023

Incide sobre a venda de imóveis tributação de 15% sobre o lucro imobiliário que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel. Se você vendeu um imóvel em novembro de 2022, não importando o dia, você terá até o dia 31 de dezembro de 2022 para recolher o imposto devido, se houver.

Conceitua-se Lucro Imobiliário a diferença entre o valor que você pagou pelo seu imóvel e o valor que você está vendendo ele, ou seja, o valor que você declarou na sua última declaração de renda é o valor do imóvel para efeito de cálculo do lucro imobiliário. Assim, se você declarou nos últimos imposto de renda que o imóvel foi adquirido por 300 mil reais e o vendeu este ano por 550 mil reais, haverá lucro imobiliário sobre 250 mil reais. Cabe reforçar que a Receita Federal não permite atualizações do preço dos imóveis, devendo sempre ser declarado o que você pagou quando o adquiriu. O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita.

📌Quem está isento de imposto sobre lucro imobiliário
  • na venda de um único imóvel até R$440.000,00 desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos 05 anos. Significa que se você tem um imóvel somente e até 05 anos atrás não vendeu nenhum outro em seu nome e este atual vale até 440 mil reais, você pode vendê-lo sem precisar recolher imposto sobre o lucro imobiliário;
  • Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis. Neste caso, você também estará isento, pois considera-se imóvel de valor muito baixo. Digamos que você tenha 02 imóveis que valem 15 mil reais cada e você vende os 02 no mesmo mês. Estará isento por ficar dentro da cota de 35 mil reais que é valida mensalmente. Se você vender um imóvel por mês de 35 mil reais totalizará no final do ano menos de 440 mil reais. Está isento.
  • Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro. Qualquer imóvel adquirido antes de 1969 não paga imposto.
  • Na venda de um imóvel quando o valor recebido for usado integralmente na compra de outro no prazo máximo de 180 dias. Neste caso você vende o imóvel e a partir da data da venda passa a contar os 180 dias para que você use todo o valor do dinheiro para a compra de outro imóvel residencial. A lei permite que você use todo o valor para comprar mais de um, ou seja, você pode vender um e usar todo o dinheiro para comprar dois ou três ou pode vender 02 imóveis e usar todo o dinheiro para comprar um. Portanto, para a isenção o importante é que você use todo o dinheiro. Se você vender o imóvel por 500 mil reais e utilizar somente a metade para comprar outro, haverá incidência de imposto sobre a parte do dinheiro que não foi utilizada na compra. Esta isenção é apenas para brasileiros que residam no país. A Lei é clara, você deve usar todo o valor na compra de outro imóvel. A lei não afirma ser necessário comprar 100% do imóvel e sendo assim você pode comprar parte de um imóvel que estará isento do recolhimento, como por exemplo, adquirir uma metade de um imóvel proveniente de herança, comprar 50% de um imóvel que você é dono da outra metade.
    Esta isenção da MP do Bem também impõe que o proprietário não tenha vendido outro imóvel de sua propriedade nos últimos 05 anos.

📢Programa Ganho de Capital

Deve ser feito o download do GCAP2023 no site da Receita Federal do Brasil para todas as pessoas que não se encaixem nas isenções. Neste programa será feito o cálculo do imposto devido sobre o lucro imobiliário. É importante porque dentro do programa já consta os fatores de redução e é um excelente auxiliar.

O programa aplica 03 fatores de redução conforme o caso. Para imóveis adquiridos antes de 1988 o contribuinte pode deduzir 5% ao ano em que ele ficou na sua propriedade. Se você comprou um imóvel em 1970 por 50 mil e o vendeu por 100 mil terá 50 mil reais de lucro imobiliário, mas como o adquiriu em 1970 abate 5% por ano até 1988, ou seja, 5% x 18 anos = 90% de abatimento sobre os 15% que ele teria que pagar sobre o valor do lucro imobiliário. Os outros dois fatores de redução implicam em descontos para imóveis que não foram atualizados a partir de 1996.

✅Quanto as doações de imóveis se não houve atualização de preço por quem recebeu o imóvel em doação ele estará isento, mas se quem recebeu a doação quiser atualizar seu valor estará sujeito as regras.
Imóveis recebidos de herança ao serem vendidos a terceiros recolhe imposto sobre lucro imobiliário.

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Comentários

  1. Este comentário foi removido pelo autor.

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  2. Oi Maria, a minha dúvida é a seguinte. Este ano estou comprando um apartamento na planta e financiarei o restante no ano que vem. Tenho também uma casa e possivelmente a venderei por 700.000,00. O custo dela foi de 200.000,00 - ou seja - lucro de 500.000,00. Já sei se utilizar o valor da venda para quitar meu financiamento não terei isenção sobre esse valor. Mas e se eu utilizar esses 500.000,00 para comprar mais 2 apartamentos terei a isenção? Assim ficaria com 200.000,00 (custo de aquisição), um apartamento financiado e 2 quitados.

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  3. Vinícius:

    Oi Maria, minha dúvida é a seguinte:

    Herdei um terreno com uma casa (antiga sede de uma fazenda da família). Tal terreno mede 150.000 m². Ocorre que a referida propriedade está alugada para fins residenciais há mais de 5 anos (o inquilino tem criações de animais na localidade, mas sem fins comerciais). Estou fechando a venda da casa com a área e gostaria de saber se faço jus à isenção no caso de aplicar o produto da venda em imóveis residenciais, já que a IN e a lei contemplam vendas de imóveis residenciais. Lembrando que no contrato de compra e venda estará descrita a residência e a área. Há, não usufrui do benefício nos últimos 5 anos.

    Obrigado pela ajuda!

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  4. Oi Ruth. Você tem que usar todo os 700 mil na compra dos dois imóveis para ficar isenta do imposto. Se usar somente 500 mil vai pagar imposto sobre os 200 mil que não usou. A obrigatoriedade é de usar todo o valor e não somente a parte do lucro imobiliário.
    Lembro que a isenção é valida somente se o imóvel vendido for residencial e os comprados também forem residenciais.
    abraços

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  5. Oi Vinicius. Neste caso não posso te orientar, vai depender do que diz a documentação do imóvel. Se diz que é residencial e esta em área urbana então você estará isento mas se é considerado terras não sei te orientar e você terá que consultar um contabilista. A principio, se for residencial e você usar todo o valor na compra de novos imóveis residenciais estará isento.
    abraços

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  6. Oi Maria, valeu pela orientação. Meu objetivo é quitar meu financiamento com o dinheiro da casa e ficar com os 200 mil que usei na construção da minha casa, mas sem pagar imposto, pois acho injusto. Se eu usar os 700 mil da casa para comprar dois apartamentos de 350 mil e depois de mais ou menos um ano eu vender um dos apartamentos, por 400 mil, terei que pagar imposto somente sobre os 50 mil? Ou terei que pagar imposto sobre todo o valor?

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  7. Boa Noite,

    meu pai esta vendendo a casa dele e o alertei para a questão do lucro imobiliário.
    Eis a situação:
    A casa que ele está vendendo foi comprada com o dinheiro do apartamento dele: em 2009 ele comprou um apartamento por 330 mil e vendeu em 2010 por 495 mil. Usou esse dinheiro para dar entrada na atual casa, e financiou cerca de 130 mil.

    Esta casa, foi escriturada por 625 mil e meu pai fez benfeitorias, reformou e esta vendendo por 1.500,00. mas este valor sera utilizado para comprar a casa nova, que [provavelmente sera utilizado em sua grande parte.

    Ele nunca fez nada relacionado ao ganho de capital, apenas declarou todos os imoveis certinhos no IR.

    Agora, como proceder nesse imposto?

    Mariana

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  8. Oi Ruth. Se comprar por 350 mil e após 1 ano ou mais este imóvel tiver valendo 400 mil por ter outros imóveis terás que recolher o lucro sobre os 50 mil. Note que lucro imobiliário é a diferença entre a compra e a venda ou seja o que você ganho entre estes dois valores. Se ganho 50 mil com a venda recolhe 15% sobre estes 50 mil de lucro que obtiveste.
    No caso dos 700 mil como não vais usar todo o valor recolhe sobre o que não utilizou na compra.
    abraços

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  9. Oi Maria, você é 10! Muito obrigada pelas informações. É muito bom saber que ainda existem pessoas como você que compartilham o conhecimento com o simples objetivo de ajudar as pessoas. Um grande abraço!

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  10. Adquiri um terreno por 50 mil, contrui investindo 150 mil. agora a casa vale 400 mil. Caso faço a venda terei que pagar lucro umobiliario? Se sim, sobre quanto? tenho outro imóvel.

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  11. Oi Aragão. Se você tem outro imóvel tem que pagar lucro imobiliário na venda salvo se você for usar todo o valor de venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias após vender este. Para que este terreno seja considerado residencial você tem que ter construído uma residência sobre ele com documentação aprovada pela prefeitura e tudo averbado na matricula do terreno. Assim vendendo e comprando outro imóvel residencial poderá fazer uso da isenção. Vale lembrar que você não pode ter vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos.
    Você pode acrescentar o valor gasto ao preço que pagou pelo terreno para formar o valor de aquisição. O lucro é a diferença entre a compra e a venda.
    abaçis

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  12. ola Maria, socorro!!!
    é o seguinte... eu recebi de meus pais a casa de praia como doaçao, é uma doaçao a herdeiros necessarios eu e meu irmao, o valor da casa é inferior a 50 mil, isso a 13 anos, assim como meu esposo, que recebeu por doaçao a casa dos seus pais, tbm ele e o irmao dele sendo herdeiros necessarios.

    eu e meu marido casados em comunhao parciual de bens , adiquirimos uma casa a 3 anos e agora vendemos, os lucros, incidirá ou nao o imposto?
    se sim , posso revogar a doaçao antes dos 180 dias ?

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  13. Olá Maria, minha dúvida é a seguinte:

    comprei um terreno no mês passado e estou vendendo meu apartamento para utilizar o dinheiro na construção de uma casa.

    No lucro realizado na venda incide IR mesmo que o outro imóvel que tenho não seja residencial? Como disse, um terreno.
    O dinheiro empregado para construir minha futura e única residência não é considerado "isenção o caso de aquisição de outro imóvel residencial".

    Desde já agradeço atenção.

    Francisco

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  14. Oi Francisco. Terreno sem construção sobre ele n~´considerado residencial e portanto vê terá que pagar o imposto sobre o luco imobiliário do imóvel vendido. Não existe previsão legal de isenção no uso d valor de venda para construção de imóvel mesmo que residencial.
    abraços

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  15. Boa noite Maria!
    Meu nome é Rafael.

    Recebi um imovel da minha mãe, como usos e frutos em 2000, e estou vendendo o mesmo. O imóvel foi adquirido antes de 1969 pela minha mãe. Estou isento dos 15%?

    Valor do imovel na escritura: 350.000,00

    Valor de venda: R$ 550.000,00

    Obrigado

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  16. Oi Rafael. A aquisição antes de 1969 pertence a tua mãe que comprou o imóvel e portanto se o mesmo ainda estivesse em nome dela ela teria a isenção. Como ela doou a você o imóvel no ano de 2000 a data de aquisição para você é o ano de 2000 quando o imóvel passou a ser tua propriedade e portanto só estará isento se for teu único imóvel e venderes por valor menor que 440 mil reais, do contrario pagarás imposto.
    Se o valor da escritura de doação foi 350 mil reais e vais vender por 550 mil pagarás imposto sobre a diferença.
    abraços

    ResponderExcluir
  17. ola Maria, socorro!!!
    é o seguinte... eu recebi de meus pais a casa de praia como doaçao, é uma doaçao a herdeiros necessarios eu e meu irmao, o valor da casa é inferior a 50 mil, isso a 13 anos, assim como meu esposo, que recebeu por doaçao a casa dos seus pais, tbm ele e o irmao dele sendo herdeiros necessarios.

    eu e meu marido casados em comunhao parciual de bens , adiquirimos uma casa a 3 anos e agora vendemos, os lucros, incidirá ou nao o imposto?
    se sim , posso revogar a doaçao antes dos 180 dias ?

    Maria nao esquece de mim!!

    ResponderExcluir
  18. Oi Ana Carolina, desculpe mas não tenho conhecimento sobre revogação de doação, não tenho como te ajuda. De qualquer forma teria que ser feita antes da venda do imóvel bem como uma doação da tua parte e do teu esposo para outra pessoa e assim ficarem somente com o imóvel atual como propriedade. a principio terão que pagar imposto sobre lucro sim.
    abraços

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  19. Sr Maria,

    Queria tirar uma dúvida
    EM 2010, vendi um apartamento que havia comprado em 2008. Utilizei os recursos integralmente para compra de um outro no mesmo ano de 2010 (comprei por R$ 500 mil). Agora, em junho de 2012, vendi o mesmo por R$ 1300 mil. Obviamente, teria que pagar 15% sobre o lucro de R$ 800 mil = R$ 120 mil.
    Entretanto, estou comprando um apartamento de valor mais baixo agora : R$ 850 mil.
    Não existe a possibilidade de eu pagar imposto apenas sobre a diferença de R$ 1300 pra R$ 850 mil?

    Mto obrigado
    Hugo Santiago

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  20. Oi Hugo.Não, não é possivel. são operações imoibliárias diferentes e sendo assim você paga o imposto sobre o lucro da última venda, infelizmente.
    Há um porém! Tem um percentual de redução que vai diminuir o imposto a pagar e ficará em torno de 15% sobre aproximadamente 112 mil reais. quando preencheres o programa ganho de capital ele fará o calculo para você.

    abraços

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  21. Maria,
    Recebi 1/3 da venda de um imovel residencial de meu pai e o valor do lucro imobiliário foi de R$ 469.000,00.
    Declarei que iria usar R$400.000,00 pela a compra de outro imovel, sendo que devo usar somente R$ 300.000,00
    Qualquer tenho que pagar??? A multa será em cima dos R$ 100.000,00 restantes que declarei mas nao vou usar???

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  22. Oi Luciana. Desculpe mas neste caso não posso te ajudar. Não tenho certeza sobre valores.
    A principio acredito que a multa seja somente sobre o valor que você disse que usaria e não vai usar ou seja os 100 mil reais. Os 69 mil você já deve ter recolhido o imposto. Consulte um contabilista pois esta é somente minha opinião. Meus conhecimentos são limitados sobre o assunto e não posso correr o risco de te informar errado.

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  23. Olá,
    Comprei um apartamento em setembro de 2007, com R$ 50.000 de entrada, mais 36 parcelas (direto com proprietário) de R$ 2.000 e saldo de R$ 150.000,00 junto ao banco (parcelas mensais de R$ 2.000). Agora, mês passado, vendi o apto por R$ 361.900, e deste valor paguei um saldo devedor de R$ 110.000 junto ao banco. Pergunto, neste caso, qual o lucro na venda do imóvel, pois não sei como os valores pagos em parcelas junto ao banco e ao proprietário entram no cálculo do custo de aquisição.
    Desde já agradeço!
    Alessandro.

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  24. Oi Alessandro. Se você ou seu cônjuge(se casado for) não tem outro imóvel em seu nome ou parte de imóvel em seu nome estas isento do imposto sobre lucro imobiliário porque o valor de venda fica dentro do teto de isenção que é de 440 mil reais.
    Se você ou seu cônjuge tem outro imóvel então terá que recolher o imposto sobre lucro se não for usar todo o valor de venda na compra de novo imóvel residencial.
    O custo de aquisição é o que consta na escritura do imóvel e não o efetivamente pago porque a parte do banco tem juros e outros valores na parcela. Veja na escritura assinada entre você e o vendedor o valor de aquisição.
    De qualquer forma se não tiver outro bem imóvel estará isento.
    abraços(IMO)

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  25. Olá Maria, vou fazer no próximo ano a primeira declaração do IRPF do meu pai. Estou com dúvida na declaração do imóvel dele. Ele adquiriu um terreno em julho/1979 por Cr$ 90.000,00. Nesse terreno foi construída uma casa, porém não há qualquer comprovante fiscal da obra de construção da casa. Nesse caso não havendo como comprovar os gastos para construir a casa, o imóvel deverá ser declarado com o valor do terreno mesmo? Fiz a conversão de acordo com a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos do site da Receita, e o valor atualizado seria R$ 2581,50... é isso mesmo? Pareceu tão estranho declarar uma casa com esse valor... Estou um pouco perdida... Poderia me ajudar?

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  26. Olá Maria,

    Comprei dois imóveis na planta. Um imóvel tinha escritura publica e outro instrumento particular. Já vendi o que tinha escritura pública com lucro. Posso utilizar este lucro para abater do saldo deste imovel o qual ainda tenho e foi adquirido por instrumento particular?

    Obrigado.

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  27. Oi Alb. Infelizmente você não tem direito a isenção no lucro imoibliário pois a legislação não contempla com isenção quando se usa o valor da venda integral ou não para quitar saldo devedor. Somente teria isenção se usasse todo o valor da venda(não somente o lucro) na compra de novo imóvel residencial.
    abraços

    ResponderExcluir
  28. Ana Paula disse...
    Olá Maria, vou fazer no próximo ano a primeira declaração do IRPF do meu pai. Estou com dúvida na declaração do imóvel dele. Ele adquiriu um terreno em julho/1979 por Cr$ 90.000,00. Nesse terreno foi construída uma casa, porém não há qualquer comprovante fiscal da obra de construção da casa. Nesse caso não havendo como comprovar os gastos para construir a casa, o imóvel deverá ser declarado com o valor do terreno mesmo? Fiz a conversão de acordo com a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos do site da Receita, e o valor atualizado seria R$ 2581,50... é isso mesmo? Pareceu tão estranho declarar uma casa com esse valor... Estou um pouco perdida... Poderia me ajudar?

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  29. Oi Ana Paula, seu comentário chegou no me email e ao entrar aqui no blog percebi que havia outro do dia primeiro, desculpe mas este não chegou a notificação, se não, tinha respondido.
    Quanto a teu assunto o valor é este mesmo porém se você colocar este valor irrisório logicamente que na época de vender pagará um lucro enorme. O que se faz nestes casos, como teu pai nunca declarou, é informar o preço que consta no carnê do IPTU, se o valor foi atualizado recentemente pela prefeitura declara-se um pouco menos. quando na declaração for lançar o imóvel coloca-se este valor e informa-se que por um lapso não foi declarado antes. Como isso é minha opinião sugiro que você procure um contabilista pois a minha informação foi feita consultando um só que sem saber os detalhes do teu caso. Você só não pode colocar o preço atual de mercado, tem que ser um valor um pouco menor do que o que foi avaliado pela prefeitura. Lembro que o imóvel é de 1979 e tem a depreciação então se o valor fica muito próximo do atual pode cair na malha fina da Receita. Consulte um contabilista(IMO).
    abraços

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  30. Oi. Eu tenho uma dúvida:
    Se após vender o imovel, eu devo recolher o imposto até o final do mês seguinte, como posso ser isento numa compra de outro imovel de igual valor em até 180 dias (6 meses)?
    Obrigado

    Daniel

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  31. Este comentário foi removido pelo autor.

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  32. Recebi um imovel de herança do meu pai, que por sua vez recebeu de meu avô materno. Meu avô o adquiriu em leilão em 1952, ou seja, há sessenta anos. Nesse caso, em saco de venda, é inserido nas exceções de imóveis adquiridos antes de 1969?

    Márcio.

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  33. Olá. Tenho uma dúvida:
    Se devo recolher o imposto no mes seguinte ao da compra, como posso ser isento numa compra de mesmo valor em até 180 dias(6 meses)?
    Obrigado.

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  34. Oi FDaniel. o imposto sobre lucro imobiliário é recolhido sempre até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, se houver imposto a recolher. Baixe do site da Receita o programa ganho de capital e preencha todas as abas do programa que te dirá se haverá imposto e quanto será.
    Para usar do beneficio da MP do Bem você tem que vender um imóvel residencial(comercial não pode, nem terreno)e comprar outro imóvel residencial em 180 dias após a data do contrato de compra e venda. Também não pode ter vendido outro imóvel nos últimos 05 anos.
    abraços

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  35. Oi Marcio. A data de aquisição do imóvel pelo avô materno foi antes de 1969 e portanto se hoje teu avô fosse vivo ele estaria isento em caso de venda. Ocorre que teu avô deixou este imóvel de herança para teu pai e portanto a data de aquisição do imóvel pelo teu pai é a data do formal de partilha e portanto ele somente estaria isento se fosse seu único imóvel com valor de venda até 440 mil reais sem ter vendido nenhum outro nos últimos 5 anos anteriores ao recebimento do imóvel como herança..
    Como você informa que recebeu este imóvel de herança de teu pai é o mesmo critério para você. A tua data de aquisição é a data em que o recebeste de herança e não a data em que teu avô o comprou. Se é teu único imóvel até 440 mil esta isento do contrario terás que recolher o imposto. abraços

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  36. Oi Daniel, você recolhe o imposto quando vende seu imóvel e não quando compra. Quando você compra o único imposto que pagas é o ITBI municipal e este tem que ser recolhido antes de assinar a escritura pública no Tabelionato de Notas. A maioria dos Tabelionatos emitem a guia para você do contrario tens que solicitar na prefeitura.
    abraços

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  37. Oi Maria, queria tirar uma duvida, tenho 3 terrenos nus desde 2003, vendi 1 por 45 mil neste mes de agosto, sendo q no laudo de avaliacao de 2011 esta valendo 28 mil, mas na escritura qdo compramos esta por 10 mil. Bom pelo q li no seu blog, eu teria q pagar o imposto pq tenho outros imoveis em meu nome, e pq ultrapassou os 35 mil certo?! mas sobre qual valor eu teria q calcular p obter o imposto?!
    E outra questao mes de setembro pretendo vender outro por 35 mil, avaliado em 2011 no mesmo valor do anterior e na escritura igual tbm. Faco o mesmo processo do anterior?! E pretendo usar o dinheiro p construir minha casa no outro terreno q sobrou...
    Bom agradeco pela compreensao e espero q me ajude!!!
    Aline pereira

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  38. ola!
    Comprei um terreno em 2005 por 14mil que foram parcelados que acabei de pagar a dois anos.ja tenho escritura tudo certinho mas nunca declarei importo de renda nem sabia que precisava pois meu salario é pouco mais que o minimo nacional,eu deveria ter declarado importo de renda?
    Agora vou vender esse terreno por 70 mil sendo que prentendo gatar 30 mil em outro imovel vou ter que pagar os 15%?nao fiz atualização de valores e só tenho esse terreno em meu nome.
    Muito obrigado e desculpe pelas duvidas mas realmente compreendo pouco sobre esse assunto.

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  39. Oi Aline.
    Sobre o terreno que vais vender por 45 mil reais o preço da aquisição dele é 10 mil e sendo assim o imposto é sobre a diferença entre o valor de aquisição de 10 mil e o de venda de 45 mil. Sendo assim o imposto é sobre o lucro imobiliário de 35 mil. Você tem que fazer este calculo usando o Programa Ganho de Capital 2012 que você faz o download do site da REceita Federal. Preenche os dados de todas as abas do programa que ele vai calcular para você o imposto a pagar porque vai ter uma redução por conta de um fator aplicado ao lucro. Deve dar em torno de 3mil e 400 de imposto a pagar. Consulte um contabilista para confirmar estes dados.

    Quanto ao terreno que vais vender por 35 mil estas isenta do recolhimento do imposto porque ele é considerado de baixo valor e neste caso mesmo você tendo outros imóveis estas isenta. Você só teria que recolher imposto se tivesse vendidos os dois terrenos no mesmo mês mas como vendeste um em agosto e o outro será vendido em setembro, este de setembro com valor de 35 mil reais estará isento. Acima de 35 mil recolhe imposto.

    Procure seu contador de confiança que ele fará todos os calculos para você.. abraços

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  40. Oi Mari. Você não precisava declarar a compra do terreno porque esta isenta de declaração de renda e o imóvel é de pequeno valor e a Receita não vai se preocupar com você tendo tantos sonegadores no país para correr atrás, fique tranquila.

    Quanto a venda do terreno por 70 mil reais você esta isenta porque é seu único imóvel com valor de venda abaixo de 440 mil reais, então não há imposto a recolher.

    abraços

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  41. muito obrigado,ja estava com medo de ter feito algo errado

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  42. Boa tarde. Tenho um único imóvel que foi adquirido em 2008 por 280 mil reais. Hj estou vendendo por 500 mil. Já li aqui que posso descontar o valor da comissão e impostos para abater em caso de lucro imobiliário. Entretanto tenho que quitar um saldo de financiamento de 60 mil reais. Portanto receberei apenas 440 mil reais. Estarei isenta de pagar o lucro imobiliário? Obrigada

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  43. Tenho um apartamento adquirido há 8 anos por 100.000,00. Há 3 anos, comprei outro na planta, com financiamento pela construtora, com entrega prevista daqui há 2 meses. Tenho saldo devedor de 515.000,00. Pretendo financiar o valor total pela CEF (posso fazê-lo agora, antes do habite-se porque existe convênio do empreendimento com a CEF). Se eu vender o antigo por 380.000,00 após o financiamento do novo, terei isenção de imposto de renda? ou tenho que vendê-lo antes do financiamento do novo para não caracterizar que tenho 2 imóveis?

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  44. Oi Almir. Para a Receita Federal você atualmente já possui 02 imóveis porque imóvel na planta ou em construção é considerado que você já possui o mesmo visto que assinou contrato de contrato de compra e venda. Sendo assim, vendendo teu imóvel adquirido a 08 anos antes ou depois do financiamento não vai interferir no lucro imobiliário que deverá ser pago da mesma forma. O imposto sobre lucro existe porque você tem dois imóveis, um antigo e um na planta e sendo assim há imposto a recolher.
    A única forma de você não pagar o imposto sobre lucro imobiliário é usando todo o valor da venda para comprar outro imóvel residencial em no máximo 180 dias contados da data do contrato de compra e venda. Se não vais comprar outro seria bom analisar vender antes de financiar e usar o valor de venda para baixar o saldo devedor. Recolhe o imposto e depois baixa o saldo devedor do imóvel na planta, é mais vantagem se não tens outro destino para o dinheiro da venda.

    abraços

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  45. Lia Mendes, boa tarde. Para a REceita o valor de venda é aquele negociado entre as partes não o que efetivamente você receber. Se vais vender por 500 mil então recolhes o imposto sobre a diferença entre a compra e a venda(500 - 280). Sendo assim recolhe o lucro sobre 220 mil Reais. Para ficar isenta você tem que usar todo o valor da venda(500 mil) na compra de outro imóvel usado em 180 dias(ou varios desde que sejam residenciais). A lei não permite isenção de valores que forem usados para quitar financiamento. Não estas isenta.

    abraços

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  46. Maria,
    Meu pai faleceu em 2004(dia 31 de dezembro). Não foi feita declaração de espólio, nem a de 2004. O inventário terminou em 2007 (1 apto que foi vendido tb em 2007 dividido por 3 e pequeno saldo em uma conta do BB). Cada uma das herdeiras recebeu R$33.000,00. Uma das herdeiras faleceu em 2011. Para regularizar a situação agora o que fazer? Estamos em setembro de 2012.

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  47. Olá anônimo. Deverá ser feito o inventario da herdeira. Se não há herdeiros menores ou interditados podes fazer no Tabelionato que o custo é menor mas tem que contratar advogado. Não tenho como te ajudar na parte contábil porque de3pende dos bens que ela possuía, se era isenta ou não de declara-los. Sei que se tiver algum problema poderá ser retificada as declarações anteriores mas acredito não precisar. Se faz o inventario normalmente.
    abraços

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  48. Luiz Fernando
    Estou vendendo um apto em BH no valor de 600,000,00 para investir em construção de 2 casas no interior. Se construi-las no prazo de 6 meses terei a isenção?

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  49. Oi Luis Fernando. Construção em terreno próprio não é considerado imóvel residencial e portanto você terá que recolher o imposto pois não tem direito a isenção. Somente se você fosse adquirir dois imóveis residenciais prontos estaria isento.
    abraços

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  50. Boa tarde Maria, estou com a seguinte dúvida, recebi em doação em 2011 um imóvel em conjunto com meu irmão, em 2011 nós vendemos o imóvel e cada um ficou com uma parte(430 mil para cada um), nesse mesmo ano adquiri um imóvel por 500 mil reais, agora em 2012 pretendo vende-lo pelo preço de um milhão em duzentos mil reais, esse é meu único imóvel. Se eu quiser comprar um outro imóvel de 430 mil, os 15% incidirão sobre qual valor? Se decidir comprar um imóvel de 800 mil, como será feito o calculo? E se eu não quiser comprar um imóvel, os 15% incidirão sobre a diferença da compra e da venda?
    Obrigado

    Paulo Gomes

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  51. Oi Luis Paulo. em nenhuma das hipóteses você tem direito a isenção porque tanto sendo teu único imóvel quanto adquirindo outro em 6 meses a lei exige que nos últimos 05 anos você não tenha vendido nenhum imóvel de sua propriedade. Infelizmente você tinha 50% de um imóvel recebido em doação e o vendeu em 2011 e por conta disso vai ter que recolher imposto sobre a diferença entre compra e venda que é de 800 mil reais. Pela legislação você vai ter um fator redutor aplicado neste valor e vai pagar um pouco menos. Procure um contabilista se não souber usar o programa ganho de capital para fazer o calculo e emitir a guia. abraços

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  52. Boa tarde Maria, minha dúvida é a seguinte. Tenho um AP adquirido em 2002 por R$100.000,00. Acabei de construir uma casa em outra cidade mas não dei entrada na documentacao ainda, ou seja não está em emu nome. O AP está avaliado em R$300.000,00. Em caso de venda, preciso recolher os 15%? Muito obrigado.

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  53. Oi Fabio. Para a RECeita Federal ter um imóvel significa ser o dono sem necessariamente estar a matricula e escritura em teu nome. Se esxite qualquer documento ou cadastro do terreno em teu nome significa que você tem dois imóveis. Assim sendo, se o IPTU tá em teu nome, se tem um contrato de compra e venda em teu nome, se esta declarado em teu nome ou vais declarar futuramente, então a Receita vai saber que apesar de a documentação estar em nome de outro ele pertence a você. Se nada te vincula ao imóvel então você pode alegar que o que será vendido é unico porém no futuro não vasi poder declarar este terreno e a construção em teu nome com data de agora ou antes porque vais cair na malha fina. Veja bem, construiste uma casa e vais precisar do habite-se. Em nome de quem vai sair o documento? Consulte um contabilista para ter certeza de que não haverá problemas mas eu não recomendo esconde-lo.
    abraços

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  54. Oi Maria.
    Me divorciei e na partilha recebi o valor de R$450.000,00 referente a metade do valor do imóvel que tínhamos.
    Comprei um imóvel no valor de R$150.000,00, 3 terrenos no valor total de R$75.000,00 e um imóvel com o valor total de R$368.000,00, sendo que apenas pagarei esse ano (2012) o valor de R$128.000,00 e o restante (R$240.000,00) no ano que vem sem financiamento, quando será feita a escritura.
    Queria saber se apenas o contrato feito com a construtora é sufiiciente para comprovar a aquisição do imóvel, visto que no ano de 2012 não terei "consumido" o valor total de R$450.000,00.
    Grata pela atenção.

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  55. Oi Maria.
    Me divorciei e na partilha recebi o valor de R$450.000,00 referente a metade do valor do imóvel que tínhamos.
    Comprei um imóvel no valor de R$150.000,00, 3 terrenos no valor total de R$75.000,00 e um imóvel com o valor total de R$368.000,00, sendo que apenas pagarei esse ano (2012) o valor de R$128.000,00 e o restante (R$240.000,00) no ano que vem sem financiamento, quando será feita a escritura.
    Queria saber se apenas o contrato feito com a construtora é sufiiciente para comprovar a aquisição do imóvel, visto que no ano de 2012 não terei "consumido" o valor total de R$450.000,00.
    Grata pela atenção.

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  56. Oi Ike. Vale o contrato de promessa de compra e venda assinado com a construtora. A data do contrato é a data da aquisição e a partir de então considera-se que você tem um imóvel.
    Outro detalhe: para fins de imposto sobre lucro imobiliário, o valor que você usou na compra de terrenos não tem isenção porque terreno não é imóvel residencial. A venda e a compra para se usar a isenção da MP do Bem tem que ser de imóvel residencial. Procure um contabilista porque o teu caso exige que um profissional te oriente abnalisando toda a situação desde a compra do imóvel que foi partilhado com sua ex esposa.Cuidado porque a multa do imposto é alta.
    abraços
    Ou

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  57. Parabens pelo trabalho. Olha só estou vendendo um AP que comprei por 40mil por 200 mil, e tenho uma casa que dei 17 mil de entrada e financiei 103 mil, por isso queria vender o AP para pagar o saldo devedor da casa que ainda está em 103 mil. Então gostaria de saber se posso abater os 103 do lucro imobiliario e se posso abater os 40 mil que dei. Fiz tambem um emprestimo material de construção de 20 mil e usei no AP, posso abater tambem do lucro imobiliario... Obrigado, e mais uma vez parabens, Cleber.

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  58. Oi cleber. A lei não isenta quem usa o valor de venda de um imóvel para quitar saldo devedor de outro imóvel, portanto você terá que recolher o imposto sobre lucro porque possui outro bem. O imposto incidirá sobre 160 mil reais que é a diferença entre a compra(40 mil) e a venda(200 mil). Pode haver uma redução se o fator puder ser aplicado.
    O empréstimo também não pode ser abatido. No teu caso você não se enquadra em nenhuma das isenções.
    abraços

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  59. Boa Noite

    Inicialmente gostaria de parabenizar pelo blog saber imobiliário.

    Gostaria de tirar uma dúvida,minha idéia esse ano era trocar de imóvel
    (vender o meu e comprar outro) e aproveitar a isenção do IR sobre o
    lucro imobiliário.

    Porém como tive uma boa oportunidade de comprar o imóvel antes de
    vender o meu e não queria deixar passar.Adquiri atraves de um
    instrumento particular de cessão de direitos a primeira parte do
    imóvel (em agosto de 2012), Em setembro o empreendimento foi entregue
    e quitei o saldo devedor.Ainda não fiz a escritura definitiva desse
    imóvel ainda por problemas burocráticos.

    Gostaria de saber se eu vender o imóvel que eu moro antes de realizar
    a escritura definitiva do apartamento que eu comprei, se eu tenho
    direito a isenção sobre o I.R. do o lucro imobiliário?

    atenciosamente agradecido

    Daniel

    ResponderExcluir
  60. Olá Maria, como muitos também tenho dúvidas sobre esse valor a ser pago, ficaria muito grata e aliviada se vc puder me responder. Comprei um imovel no valor de 40 mil em 2005, estou vendendo por 140 mil, esse valor irei quitar meu financiamento de um imovel que adquiri em 2011, porém irá sobrar um valor que irei pagar a documentação que será necessária. A minha dúvida é o seguinte: terei que pagar os 15% ? E se realemnte tiver que pagar, esses 15% não poderia ser sobre o valor que sobrar da minha quitação ? Obrigada
    Selma

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  61. Oi Selma. Se este é teu único imóvel e não vendeste outro imóvel de tua propriedade nos últimos 5 anos estas isenta do imposto sobre lucro imobiliário e podes usar todo o valor para o que bem entenderes.
    Se você bos últimos 5 anos vendeu algum imóvel, seja qual for, então terás que recolher o imposto porque perdes o beneficio da isenção visto que não vais usar o dinheiro integral para compra de outro imóvel residencial e sim para quitar o carro e fazer a documentação. Assim sendo a lei exige que você recolhe os 15% sobre o valor do lucro que obtiveste com a venda. O lucro foi de 100 mil reais. A legislação preve o uso de um fator de correção que diminui o imposto a pagar. Pagarás com a redução em torno de 10 mil reais de imposto. Somente se tens outro imóvel em teu nome ou vendeste outro nos últimos 5 anos do contrario estas usenta

    ResponderExcluir
  62. Daniel. Infelizmente você não terá direito a isenção porque a Cessão de direitos é considerada pela Receita Federal aquisição imobiliária e assim quando fores vender o teu imóvel na data você será proprietário de 2 imóveis, o que esta vendendo e o que adquiriu parte dos direitos.

    No teu caso a única forma de ficares isento é usar todo o valor da venda do imóvel se for residencial para a compra de outro imóvel também residencial.

    A legislação abaixo é a aplicada

    Em conformidade com a Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000 e a Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 3º, as seguintes operações estão sujeitas à apuração de ganho de capital:

    “I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

    abraços

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  63. Obrigado Maria e parabéns pelo belo trabalho!

    Daniel Trindade

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  64. Boa tarde...ótimo teu blog...e tenho uma pergunta.
    Em 1999 ou 1998 meus pais compraram um terrreno q na epoca foi 35 mil, começaram a construir uma casa (que não foi terminada). Tanto o terreno quanto a casa não tem escritura, apenas o documento de compra e venda do terreno. Hoje estamos em processo de negociação para venda no valor será de 350 mil, cujo dinheiro será dividido entre 2 filhos. Como fica a declaração e os tributos que deverão ser pagos?
    Vi em outro blog dizendo que mesmo que o valor seja menor que 440 mil, terei que pagar o imposto de 15% ou comprar outro imovel. Me ajuda!
    Obrigada, Bianca Lisboa

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  65. oi Maria, é a Bianca Lisboa de novo...meus pais nunca declararam IR e nos dois ultimos anos minha foi declarada como minha dependente.
    Obrigada de novo!!

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  66. Oi Bianca, se eles tem outros imóveis terão que recolher o imposto. Se este terreno é o unico imóvel estão isentos. Primeiro recolhem o imposto e depois doam o valor.
    A declaração de renda terá que ser feita o ano que vem para informar a venda do imóvel e doação do dinheiro a cada filho. Procure um contabilista.
    Para a Receita não importa se há escritura ou apenas contrato, o que interessa é a compra e venda.

    abraços

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  67. Maria, me ajuda!!!
    A situação é a seguinte:
    Em 2009 eu e meu marido compramos um imóvel na planta, em 2010 meu marido vendeu um apto para amortizar a dívida desse imóvel na planta. Pelo que já andei lendo aqui para a RF isso significa que ele tinha, na data da venda do apto, dois imóveis, certo? Na época não recolhemos o ganho de capital, pois nem sabíamos. Qual é o risco que corremos da RF querer cobrar esse imposto com juros, multa e tudo mais?
    2. Agora em 2012, compramos outro imóvel na planta e queremos vender aquele comprado em 2010, já entendi que vamos ter que recolher o ganho de capital sobre essa venda, mas não sei exatamente como será o cálculo. O valor de aquisição com melhorias é de 330.000 e o de venda atual 430.000, porém desses 430.000, 60.000 é da CEF vou pagar Ir inclusive sobre a dívida? Pois esses 60.000 não é lucro.
    Abraço.
    Karina

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  68. Olá, gostaria de tirar uma dúvida, se possível. Vi que a isenção atinge imóveis adquiridos antes de 1969. Pois bem, meu pai adquiriu um terreno em 1962, tendo construído nele em 1976, data em que ele me doou tal imóvel. A isenção atingiria este imóvel. Pq a aquisição do bem (terreno) foi feito em 62. Grato

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  69. Olá. A data em que teu pai comprou o terreno foi em 1962.A construção da casa em 1976 foi uma benfeitoria. Se teu pai hoje fosse vender este imóvel estaria isento porque comprou em 1962.
    Ocorre que ele doou o imóvel a você então a tua data de aquisição do imóvel é a data da doação. Portanto este imóvel passou a ser teu em 1976 e sendo assim não esta isento do imposto. Veja bem, ao doar o imóvel para você teu pai não tem que pagar nenhum imposto sobre lucro porque temos uma doação gratuita mas se você hoje for vender só terá isenção se for teu único imóvel porque ele entrou na tua propriedade em 1976. Se tiver imposto sobre lucro a recolher haverá redução no valor a pagar por conta do fator redutor que a Receita aplica no calculo.
    abraços

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  70. Olá Maria, meu nome é Alice e tenho uma dúvida.
    Recebemos de herança eu e meu irmão, uma residencia que era de meus pais. Meu irmão ficou morando nessa casa até julho deste ano. Em fevereiro compramos uma casa para que ele se mudasse e pudéssemos vender a residencia recebida em herança. O dinheiro para compra da residencia atual dele foi empréstimo. Pergunto vendendo a casa herdada ele terá que pagar imposto? Obrigada.

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  71. Oi Alice, a principio sim porque ele comprou outro imóvel antes de vender o atual e neste caso quando ele for vender o imóvel herdado, na data da venda ele terá mais de um imóvel em nome dele e assim vai gerar imposto. Tem que analisar a situação porque se o imóvel pertence aos dois cada um vai receber 50% do valor de venda e é este valor que conta individualmente. Se o valor for muito baixo pode haver isenção mas de qualquer forma se houver imposto a pagar terá fator de redução.
    Atenção: se quando fizeram o inventario o imóvel teve o preço atualizado pelo de mercado pode não haver lucro nenhum e assim tb não há imposto a recolher.
    abraços

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  72. Bom dia. Tenho a seguinte dúvida:
    - em 1986 comprei um apto. Separei-me dois anos depois e o divórcio foi homologado em 1991. No formal de partilha, o imóvel ficou com a minha ex. Meu casamento era com comunhão total de bens (casei em 1976).
    - agora, minha ex, que passou a viver no exterior, quer vender o apto. Na declaração de renda dela, o imóvel está declarado por R$ 150 mil.
    - o imóvel vale 800 mil (valor de mercado).

    Minha pergunta:
    - o Ganho de Capital é sobre 800 mil menos 150 mil, ou sobre 400 mil menos 75 mil (considerando que ela já era proprietária de 50% do apto antes do divórcio)?
    - se isso for correto (segunda hipótese), ela teria também que pagar o Ganho de Capital sobre a parte dela com amortização até 1986 (85%) do valor da metade do apto?

    Agradeço sua resposta.

    Fernando Paulo

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  73. Oi Maria possuo um apartamento onde moro que comprei por 130 mil e agora comprei um outro ainda na plana. Esse ap que moro estou vendendo por 300 mil e vou investir todo o dinheiro no novo ap. Como ele ainda está na planta eu devo pagar o imposto ou estou isento?

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  74. Oi Paulo Bernardino. Infelizmente você terá que recolher imposto sobre a venda. Imóvel adquirido na planta é considerado que você tem outro imóvel e portanto há imposto a recolher sobre lucro imobiliário. Você só estaria isento se tivesse comprado o imóvel na planta depois da venda do que você possui mas como fez o contrario não tem direito a isenção. abraços

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  75. Olá Maria, ficaria muito agradecido se vc puder me auxiliar.

    Vendi um imóvel em dez/2012 e já calculei o valor do imposto que devo pagar em 31/01/2013. Minha dúvida é a seguinte: Talvez eu compre outro imóvel com esse dinheiro ou não. Se eu pagar o imposto eu posso reaver ele se em 180 dias da venda eu comprar outro? Ou ainda, se eu não pagar o imposto em 31/01 e depois (ainda antes dos 180 dias) decidir que não vou comprar imóvel eu tenho que pagar o imposto com multa? Grato. Valcir

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  76. Oi Valcir. Infelizmente você não pode recolher o imposto e depois reavê-lo para a compra. Uma vez pago o imposto a Receita considera que abriste mão do direito de usar o valor na compra de novo imóvel. Assim sendo você tem até o dia 31 de janeiro de 2013 para decidir o que vai fazer.
    se não pagares o imposto vai incidir multa de 20% sobre o valor devido mais juros de 1% ao mês e atualização pela taxa SELIC. tudo sobre o valor do imposto devido.
    abraços

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  77. Obrigado pelo exclarecimento!

    Lendo outras perguntas e respostas eu vi uma informação que acabou gerando outra dúvida.
    A 3 anos eu vendi um apartamento e paguei o imposto referente ao lucro. Eu posso agora utilizar o beneficio da isenção para esse outro imóvel que vendi recentemente?

    Grato,

    Valcir

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  78. Oi Valcir. Se faz três anos que vendeste o outro a resposta é sim. Você tem que verificar qual a data da venda do outro e assim tem que fechar três anos exatos, não é fazendo o calculo por mês e sim pela data da venda. Se vendeu em 21 de novembro, tem que fechar três anos em 21 de novembro. Aí sim estará isento, se não terás que recolher o imposto.
    abraços

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  79. Olá Maria, gostaria de tirar uma dúvida.
    Vendi meu apartamento e tenho 180 dias para comprar outro, contudo gostaria de comprar um imovel na planta, sendo assim, tenho que utilizar todo o dinheiro no prazo de 180 dias ou posso pagar de acordo com os balões, pois o imovel será construido em 36 meses
    ! Agradeço a atenção!
    Abs,
    Juliana

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  80. Olá anônimo. você tem que utilizar todo o valor da venda do teu apartamento na compra do imóvel na planta. Se o imóvel que você vendeu tinha valor de 500 mil, tens que usar todos os 500 mil na entrada do imóvel que vc vai comprar na planta. Se houver parcelas a pagar depois não tem problema mas o valor de venda tem que ser dado todo ele como entrada ou para pagamento a vista.
    O que você pode fazer é ir pagando parcelado durante os 6 meses que tens para usar o valor. Digamos que você tenha que usar os 500 mil da venda. Se vai comprar um imóvel na planta hoje podes dar 100 mil de entrada e fazer mais 4 parcelas de 100 mil. Terá usado todo o valor em 6 meses contados da data da venda. Depois se tiver mais parcelas a pagar sairá da tua renda propria.
    Consulte um contabilista porque depende de de cada caso especifico.
    abraços

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  81. Olá Maria, boa tarde! Vendi minha casa por 400 mil e estou cobrando outro imovel pelo valor de 300 mil e gostaria de colocar em nome de minha filha com usufruto . Na próxima declaração de IR terei que pagar imposto por ter tomado esta decisão ? Hj o imovel esta em meu nome e de meu marido pois atualmente somos casados em comunhão parcial de bens. No ato da escritura ja colocaria em nome dela, ou seja, pagarei as custas do cartório de qualquer forma, mas estou preocupada com o imposto de renda do ano que vem, pois se tiver muito custo financeiro deixaremos como esta, u seja, em meu nome e dele mesmo. obrigada. patricia

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  82. Ola Maria,
    Meu nome e' Marcos, tenho um imovel ha 5 anos(imovel A) e ha 2 anos recebi outro imovel de heranca (imovel B).
    Este da heranca B, foi vendido, adquiri um de menor valor C e paguei os 15% sobre o saldo do lucro imobiliario , ate ai tudo certo.
    No entanto, quero vender aquele meu imovel A de 5 anos para adquirir um outro de maior valor,minha duvida e' se mesmo gastando todo o valor da venda na compra de um novo D, devo pagar algo se ja fiz uma operacao "semi tributada" com o imovel B recentemente?
    Caso eu tenha que pagar os 15% sobre esta nova operacao, e se eu doasse meu imovel para minha companheira e ela fizesse a venda e me ajudasse na compra deste novo D, ficaria isenta?

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  83. Oi Marcos. A venda do imóvel A vai gerar lucro imobiliário porque nos últimos 5 anos já vendeste outro imóvel e portanto mesmo usando todo o valor na compra do novo vais recolher imposto.
    Não entendo porque pagaste imposto sobre lucro do imóvel B que foi vendido se usaste todo o valor na compra do imóvel C . Mesmo tendo o imóvel A não tinhas vendido outro nos ultimos 5 anos antes de receber a herança! Terias que ter estado isento!!!!!

    Não adianta doar o imóvel A para tua companheira. Por ser tua companheira é considerada união estável e regime de bens parcial e portanto vai recolher imposto da mesma forma porque existe união estável entre vocês e de qualquer forma a doação tem que ser oficial e gastaria em torno de 5% com escritura e imposto de doação.
    abraços

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  84. Oi Patricia (Paty). Se é o único imóvel que vocês possuem e não venderam outro nos últimos 5 anos estão isento do imposto sobre lucro imobiliário e podem fazer a operação em nome da filha sem problema algum.

    Se vocês tem outro imóvel em nome de um de vocês então tem que primeiro comprar em nome de vocês usando todo o valor da venda para ficarem isentos e depois vocês doam mais adiante para filha.

    Se vocês tem outro imóvel e nos últimos 5 anos venderam algum imóvel então não estão isentos e vão ter que recolher o imposto mesmo comprando outro com todo o valor da venda ou colocando em nome da filha.

    abraços

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  85. Compramos um apartamento na planta tem 3 meses da assinatura do contrato. Temos um apartamento comprado no regime de cooperativa que ainda não está escriturado. O valor declarado na receita é de 280.000,00 o imóvel vale atualmente 1.100.000,00. Posso utilizar o valor para quitar parcialmente o saldo devedor do apartamento na planta que é de 1.340.000,00 isento de imposto?Qual o prazo para efetivar o negócio?
    Sds
    Marcio

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  86. Oi Marcio. Se você fizer a escritura(é obrigatorio faze-la)após poderá vender o imóvel cooperativado e usar o valor para quitar ou diminuir o saldo devedor do imóvel adquirido na planta, sem problemas mas não terás isenção do imposto sobre lucro imobiliário na venda do imóvel cooperativado porque na data da venda você já tem outro imóvel adquirido que é este na planta. A REceita Federal considera imóvel na planta como segundo imóvel e não permite que o valor de venda seja usado para o saldo devedor. você vai ter que recolher o imposto.

    De qualquer forma o valor atual do imóvel já te deixaria fora da isenção.

    abraços

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  87. Oi Maria, preciso de sua ajuda para sanar uma duvida: tenho apartamento que comprei em 2002, declarado como R$ 80.000,00. Tenho uma proposta de compra de R$ 500.000,00. O corretor de imoveis me disse que por ter mais de 10 anos o imovel o imposto a pagar é menor que 15% da diferença entre o valor de venda (R$ 500 mil) e o valor da escritura de 2002 (R$ 80 mil). É isso mesmo? Muito obrigado!!!

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  89. Oi Julio. Sim, o imposto será menor por conta do fator redutor aplicado sobre o lucro imobiliário. Baixe o programa Ganho de Capital do site da Receita e simule uma operação de venda que o programa vai fazer o calculo e te informar quanto pagarás de lucro. Não puder verificar para você porque não consigo fazer o programa funcionar no meu sistema W. Seven

    abraços

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  90. Oi Julio, consegui fazer funcionar o programa Ganho de Capital. Na simulação que fiz o fator redutor aplicou a a liquota de 15% sobre o valor de R$ 244.826,45. Portanto houve uma redução significativa no imposto a pagar. A saber: o que reduz é o valor e não a aliquota. Asim vais pagar um imposto de aproximadamente R$ 36.723,96..
    Se fores usar corretor no negocio podes diminuir do valor de venda o valor da comissão que vais pagar ao corretor(exija recibo de pagamento com identificação)antes de fazer o calculo. Depois na declaração de 2014 você informa que usou corretagem e quanto pagou.

    abraços

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  91. Junior:
    Parabéns pelo blog muito esclarecedor!
    Minha duvida e a seguinte: tenho um imovel de 250.000 pretendo construir 6 unidades de casas e vender cada uma por 200.000 com um total de 1.200.000 porém terei um custo de construção de 350.000 como funciona a tributação em relação a esse caso pois terei uma despesa de 350.000 em construção , so tenho esse imovel e nunca fiz outra venda anterior a essa, gostaria de saber o valor a pagar de tributos. Como devo fazer para justificar o gasto em obra!

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  92. Oi Aurimar. No teu caso você é uma pessoa física equiparada a pessoa juridica e a construção visa o lucro imobiliário e assim não tens direito a isenção e a tributação é diferente

    A pessoa física equipara-se a pessoa jurídica quando:

    a) em nome individual, explore, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiro de bens ou serviços, quer se encontrem, ou não, regularmente inscritas no órgão do Registro de Comércio ou Registro Civil, exceto quanto às profissões de que trata o art. 150, § 2 º , do Decreto n º 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999);

    b) promova a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.

    (Decreto n º 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999), art. 150, incisos II e III)

    Não tenho conhecimento suficiente para te orientar neste tipo de negocio, é precio um profissional contabil que te oriente, desculpe.

    abraços

    ResponderExcluir
  93. Olá, Boa Noite.
    Minha duvida é a seguinte: Tenho um imovel juntamente com meus irmaos ( inventario dos meus falecidos pais)O Inventario foi feito em 26/02/2009, porém em um dos imóveis eu não registrei( ainda consta em nome dos meus pais).
    Agora este imovel está a venda no valor de 400,00 ( quatrocentos mil reais)e a minha duvida é: tem como vender sem registrar o imovel em nosso nome ( meu e dos meus irmãos) alguma forma direta de passar para quem for comprar...
    sobre o imposto, tenho que pagar este lucro imobiliario, ou nao. Como faço...
    Se possivel, peço que me responda, pois estou precisando fechar o negocio e nao quero ter problemas com a receita federal.
    Desde já, muito obrigada pela atenção. Lorena

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  94. Oi Lorena,boa noite. Como o inventario terminou é preciso que o formal de Partilha seja registrado para transferir o imóvel para o nome dos herdeiros. Vocês não podem vender do jeito que esta porque ainda consta em nome dos falecidos. Assim é preciso registrar para que o imóvel se transfira para vocês e possam assinar a escritura de compra e venda em nome do comprador. O registro não é demorado. em SP de 8 a 30 dias no máximo.
    O comprador poderia fazer isso para vocês mas seria preciso que todos passassem a ele uma procuração publica e ainda um contrato onde ficasse claro que ele deveria providenciar tudo e isso tem custo.O registro do formal de partilha não é demorado.

    Quanto ao imposto sobre lucro temos um imóvel de propriedade de mais de u herdeiro e o registro deve ser feito pelo preço que teus pais declaravam. Quando forem vender cada um vai recolher sobre a sua parte recebida. exemplo:
    Se forem vender por 400 mil reais e o valor de aquisição foi de 200 mil reais temos um lucro de 200 mil reais. ?Digamos que vocês sejam 4 irmão. Cada um receberia 100 mil reais. Aquele que n~çao tem outro imóvel ou parte de imóvel estaria isento. Aquele que for usar o valor recebido na compra de novo imóvel residencial e não vendeu outro nos ultimos 5 anos também estaria isento e aquele que tem outro imóvel e não vai usar o dinheiro na compra de novo pagaria imposto sobres o lucro ou seja 50 mil.
    Cada caso tem que ser analisado em separado.
    abraços

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  95. olá,
    sou a lorena novamente e ainda fiquei com uma duvida
    somos em 03 irmaos e temos este imovel e outro ainda ( de valor inferior em nome de nós 3)
    O valor a ser recebido é: 350 mil. Neste caso cada um de nós receberá 116,00. poderiamos ser beneficiados dessa insençao se todos usassem o dinheiro para comprar outro imovel, mas no nosso caso ,01 irmao investir o valor em construçao de uma casa e outro ira comprar o lote e construir...
    estou com muitas duvidas: sobre o dinheiro a ser depositado em conta poupança ( dividido o valor em 116 mil pra cada um , todos nos somos isentos , tenho que somente declarar ou tambem tenho que pagar algum imposto.
    mais uma vez, muito obrigada pela atençao e perdao pelo incomodo,.

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  96. Oi Lorena. Para a Receita Federal vocês tem em conjunto dois imóveis e cada um tem parte em dois imóveis. Assim estará isento aquele que for usar todo o valor da venda do imóvel residencial e comprar outro residencial em 180 dias contados da data da assinatura da venda. O irmão que vai comprar um terreno para construir não estará isento porque terreno sem casa em cima é lote limpo e não imóvel residencial e a Receita obriga que tanto a venda como a compra seja imóvel residencial para ter direito a isenção. O que for investir na construção do imóvel também não terá isenção a não ser que o terreno em que vai construir seja financiado e localizado em loteamento com construtor(lote padronizado).
    Quanto a dinheiro em poupança dividido entre os 3 não tenho conhecimento de como funciona. Meu conhecimento é limitado a imóveis. Qeu eu saiba tem que declara mas não tem imposto a recolher, vou dar uma pesquisada no assunto.
    Meu email é: mcamini150@gmail.com
    Se precisar mais informações use-o que fica mais fácil nos comunicarmos.
    abraços

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  97. Maria, boa tarde.
    Sei que o IR sobre o ganho de capital deve ser pagao até o último dia útil do mês subsequente ao da alienação (a qual ocorrerá nesta semana). Como saberei o valor de IR a ser pago, sendo que utilizarei apenas parte do produto da venda na aquisição de um novo imóvel? (ainda não sei a quantia exata que utilizarei...).
    Adicionalmente, fiquei com dúvida quanto à possibilidade de dedução do valor pago ao corretor na venda: ao ler o §8º do artigo 2º da IN 599/05, me parece que é possível deduzir tal valor "para fins de aplicação da isenção", ou seja (exemplo): vendo por 280 + 20 de comissão (total = 300) um imóvel de custo 200. Preciso aplicar apenas 280 em uma nova aquisição (e não 300). Não encontrei, na norma, previsão para dedução das despesas com corretagem na venda do próprio ganho de capital (no exemplo acima, o ganho seria de 100, e não 80). Como utilizarei apenas 200 em uma nova aquisição, entendo que meu ganho é de 100, e terei isenção de 71,4% dele (proporção de 200 para 280), tributando 28,6.
    De outra forma, caso eu deduza a corretagem da apuração do ganho, meu ganho seria de 80. Aplicando a isenção parcial de 71,4%, tributaria 22,9. Qual seu entendimento?
    Obrigado, Luciano

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  98. Olá Maria

    Inicialmente parabéns pelo Blog tão esclarecedor.

    Minha dúvida é a seguinte :

    Em 1975, exatos 22/05/1975, meu pai e minha mãe adquiriram um imóvel, cujo o valor escriturado for de CR$ 250.000,00. Resumindo,em 18/01/1989 fizeram uma escritura de doação com usufruto vitalício, dando-se o valor de Cz$ 100.000,00 para a transação. Em meu imposto de renda consta em Bens e Direitos o referido imóvel com valor atualizado de R$ 124.915,10, que não lembro com chegamos a este valor.

    Cogitamos a possibilidade de venda deste imóvel, com extinção por renúncia do usu-frutário, meu pai (minha mãe morreu) e neste sentido iniciei simulação para o calculo do IR a ser pago pela alienação do imóvel.

    Dúvidas :

    1 - Resolvi recalcular o valor do imóvel corrigido conforme TABELA DE ATUALIZACAO DO CUSTO DE BENS E DIREITOS,conforme programa de de APURACAO DE GANHOS DE CAPITAL disponível no Site da Receita Federal. Lá temos a seguinte instrução : "Divida o valor original, na moeda da época, pelo índice correspondente ao mês/ano da aquisição ou pagamento para encontrar o valor atualizado, em reais, até 31 de dezembro de 1995." ou seja os Cz$ 100.000,00 (doação) / 0,5515 (janeiro/1989) = R$ 181.323,66. O valor esta correto ?? Posso corrigir este valor em minha declaração de IR ?? Isso irá diminiur a diferençã do lucro na alienação do Bem.


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  99. Olá. você não pode recalcular o valor do imóvel agora, a legislação da Receita Federal não permite.
    O valor de R$ 125.945,10 já é o valor atualizado de cruzeiro para real e provalvelmente na época da atualização foi usada a tabela da Receita ou então foi determinado este valor como de mercado da época e recolhido o imposto da atualização. De qualquer forma o valor de aquisição é este de R$124 mil e não pode mais ser modificado.
    Se você modificar vai cair na malha fina da receita

    Para venda do imóvel teu pai não precisa renunciar. ele pode assinar a venda com você consolidando-a em nome do comprador. O Tabelionato diz como deve ser feito.

    abrços

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  100. Oi Luciano. Eis o link da postagem sobre o assunto no meu blog;
    http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2009/04/irpf-e-comissao-imobiliaria.html

    Pegue o valor de venda e diminua deste a comissão paga ao corretor que depois mais tarde você vai informar este pagamento na tua declaração de renda. O valor diminuido da comissão será o valor de venda que você vai diminuir do valor de aquisição e terá o lucro imobiliário de onde sairá o imposto.

    Se você vende por 300 mil e vai pagar 20 mil de comissão, então terás como valor de venda 280 mil. Se pagaste 200 mil pelo imóvel na aquisição deste então tens um lucro de 80 mil reais e sobre ele vai gerar o imposto. O imposto sobre lucro é de 15% e dependendo do ano de aquisição do imóvel podes ter um fator de redução.

    Pela simulação que fiz com o programa ganho de capital o teu ganho de capital vai ser em torno de 12 mil reais. Baixe o programa do site da Receita federal, preencha todas as abas e ele vai fazer o calculo para você.

    Atenção: epois que você escolher o valor que vai usar na compra do novo imóvel não pdoerá mais voltar atrás. A Receita te da o direito de usar o valor ou parte dele na compra de novo residencial e estar isento desta parte usada porém você tem que saber exatamente quanto vai gastar, se usar menos pagará imposto depois com multa e juros.

    abraços

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  101. Olá... minha situação é a seguinte... tenho um apartamento do qual paguei 35 mil (em 2008), e hoje estou vendendo ele por 130 mil (2013), em 2011 adquiri um outro apartamento na planta no valor de 210 mil, sendo este valor parcelado até 2016, o qual será entregue agora em 12/2013. Gostaria de saber se eu me encaixo na isençao de IR, pois o valor do lucro da venda do apartamento será toda abatida na compra do apartamento parcelado, esse valor ainda nao será da totalidade da divida, restando ainda algumas parcela... obrigada. Vanessa

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  102. Olá... minha situação é a seguinte... tenho um apartamento do qual paguei 35 mil (em 2008), e hoje estou vendendo ele por 130 mil (2013), em 2011 adquiri um outro apartamento na planta no valor de 210 mil, sendo este valor parcelado até 2016, o qual será entregue agora em 12/2013. Gostaria de saber se eu me encaixo na isençao de IR, pois o valor do lucro da venda do apartamento será toda abatida na compra do apartamento parcelado, esse valor ainda nao será da totalidade da divida, restando ainda algumas parcela... obrigada. Vanessa

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  103. Olá Vanessa. Você não se encaixa nas regras de isenção e a venda do imóvel vai acarretar imposto a recolher.
    Ocorre que você vai vender o imóvel por 130 mil e haverá lucro imobiliário de 95 mil reais.
    Ocorre que o imóvel que você comprou na planta é considerado segundo imóvel mesmo não estando pronto. A Receita Federal considera segundo imóvel os imóveis na planta, em construção e até mesmo quando você tem apenas parte de imóvel(propriedade conjunta). Sendo assim usar o valor de venda para abater saldo devedor não te concede isenção e terás que recolher o imposto. com o fator de redução aplicado sobre o ano de aquisição deves pagar em torno de R$1.800,00 de imposto sobre lucro imobiliario.
    abraços

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  104. Fiz permuta sem torna de um imovel meu com meu pai a um ano.
    Agora pretendo vender o referido imovel que recebi em permuta para comprar outro em outra cidade. O meu imovel atual é comercial. Referente a venda de meu imovel atual terei que pagar IR. O valor dele é aproximadamente R$400 mil reais. Grata Priscila

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  105. Oi Priscila. sim você terá que pagar imposto sobre lucro imobiliário se houver porque nos últimos 5 anos houve transmissão de propriedade entre você e seu pai. Mesmo que venha a usar o valor de venda na compra de novo imóvel haverá imposto a pagar porque o que esta vendendo é comercial e nos últimos 5 anos houve alienação9permuta) de imóvel de sua propriedade.

    abraços

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  106. Olá Maria, parabéns pelo Blog.
    Gostaria de saber se, de alguma forma, poderia me beneficiar da isenção do IR no lucro imobiliário.
    Minha situação é: comprei imovel em Julho/2009, apos ter vendido outro, 2 meses antes, com o dinheiro deste. Adquiri um terreno em Novembro/2012 para construção, sendo que 20% deste valor estava financiado junto a incorporadora e eu assumi tal divida.
    Vendi agora em Janeiro/2013 o imovel ( após 3,5 anos nele ), quitei o financiamento do terreno ( 20% ) e vou começar a construir nele.
    Junta-se a estes fatos, eu ter me casado em comunhão parcial de bens 5 meses antes da compra do imóvel que foi vendido agora. A lei me favorece em algum ponto ?
    Grata,
    Cristina

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  107. Corrigindo, me casei 5 meses a compra do imovel em questao e nao 5 antes...
    Cristina

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  108. Oi Cristina, boa tarde. Infelizmente não tens o beneficio da lei e terás que recolher imposto sobre esta ultima venda. A lei não contempla com isenção o uso do valor de venda para quitar ou diminuir saldo devedor de imóvel e para compra de terreno e construção neste. Teras que recolher o imposto sobre a diferença entre o valor de compra e de venda e pode haver aplicação de fator redutor no valor a pagar. O regime de bens não altera em nada.

    abraços

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  109. Prezada,
    Estou finalizando a venda de meu imovel, cuja maior parte foi financiada num contrato assinado em Janeiro/2013, mas que até agora não foi me devolvido, nem tampouco liberado o valor referente ao financiamento. Tudo dentro do tramite normal de financiamento, certo !
    Porém, gostaria de saber qual meu prazo para apurar o ganho de capital e pagar o imposto, haja visto quem nem a Receita liberou o programa deste ano ainda e entendo que não poderia utilizar o do ano anterior, pois teria um valor a pagar a maior, em razão de não ter o fator redutor do mes de Janeiro.
    Resumindo, minha duvida então é:
    1) se o contrato foi assinado em 15/01, qual o prazo que tenho para declarar e pagar o imposto do ganho de capital ?
    2) se não posso usar o programa deste ano ( não liberado ainda ) e o do ano anterior possui a defasagem de eu não poder colocar o mês de Janeiro/2013, já que ele so permite por meses do exercicio de 2012, como apuro o ganho real neste caso ?

    Att,
    Alessandro

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  110. Oi Alessandro. a Receita já divulgou a legislação que libera a GCAP 2013 e a Declaração de renda também. Alguns sites anunciam que já esta no site para download mas não esta. Aguarde que a semana que vem ele deve ser liberado. Por algum motivo entrou a declaração e não entrou o GCAP 2013.
    Na semana que vem deve estar liberado porque não podes usar o de 2012. Você tem até o último dia útil do mês de fevereiro de 2013 para fazer o recolhimento. a Receita via liberar fique tranquilo. Leia minha postagem sobre lucro de venda de imóvel financiado e veja se esta de acordo.

    http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2012/02/lucro-imobiliario-e-imovel-financiado.html


    abraços

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  111. Boa noite Maria e parabéns pelo site! Aprendi muito com ele...
    Bom, gostaria de saber sua opinião pessoal sobre alguns pensamentos meus a respeito do ganhos de capital e de alguns leitores deste site também...por q nao ?
    Senão vejamos, já li e reli a lei e não encontro nenhuma forma de isenção do lucro de meu imóvel que vou auferir com a venda e cujo dinheiro irei usar todo ( e mais algum ) para construir minha casa.
    Sou um assalariado que não usei minha casa para investimento e sim pra moradia e agora estarei morando de aluguel ( sem casa portanto ) para poder construir minha casa ! Como pode, o governo, que não me ajudou na aquisição de meu úncio imóvel, querer 15% do investimento natural que ele teve? Poxa, vou construir...minha única casa e vou precisar do dinheiro!
    Segundo ponto, se eu não fosse construir, e fosse investir em outro imóvel, como eu devo "acertar" o valor que irei investir se eu tenho 180 dias para investir...não parece assim...um tanto absurdo!!! Principalmente em se falando de construção civil...
    E ainda, por que há isenção para imovel em construção e não há para imóvel a ser construido??? É o texto da lei que diz isto...
    Enfim, há muita indignação e talvez vc concorde comigo em alguns itens ou não, mas gostaria de saber o que pensa a respeito.
    Jose Carlos

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  112. Concordo em tudo com nosso amigo Jose Carlos. Há muita injustiça na lei e lhe pergunto Maria, se vc puder opinar, é claro:
    No caso hipotético de eu usar o dinheiro total da venda para construção e não recolher a DARF referente ao lucro da venda, pelo fato de ter investido todo o dinheiro, caso eu seja chamado a me explicar por cair na malha fina, não poderia argumentar que estou investindo o lucro num imovel em construção ? Até porque é justamente isto que estou fazendo, vc não acha ?
    Obrigado,
    Ricardo

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  113. Oi José Carlos e Ricardo.

    No caso de José você diz que é teu único imóvel. Unico imóvel de qualquer tipo com valor de venda de até 440 mil reais é isento do imposto. Entendo que você o venda por um valor maior para ter que pagar o imposto. Não esqueçam que tem o fator redutor que reduz o imposto a pagar conforme a data de aquisição do imóvel vendido.

    Quanto ao Ricardo, se não pagar o imposto e cair na malha fina e cairá com certeza, por conta da declaração do comprador do imóvel, de nada vai adiantar dizer que foi para construir porque para a Receita importa a legislação e não a boa ação. O que vai ocorrer se você for pego é o recolhimento do imposto não pago com 205 de multa, mais juros pró-rata e atualização pela taxa Selic. Também informo que se for teu único imóvel vendido por até 440 mil reais podes usar o valor para construir porque és isento do imposto.

    Quanto a ser injusto, concordo com ambos. Essa lei não é exclusividade do Brasil. A maioria dos países a possui. A diferença é que nos outros se vê o retorno do dinheiro em excelentes serviços prestados e no controle do uso do dinheiro público o que faz com que a população concorde e não reclame quando o mesmo sofre majoração. Aqui, sabemos o que ocorre e por isso não concordamos com nossa legislação.
    Logico que um país arrecada para servir e o meio de arrecadar são os impostos cobrados mas aqui a situação é mais rigorosa por conta do chamado "jeitinho brasileiro".
    Em um país em que você compra uma nota fiscal e um recibo com a maior facilidade, imagine como seria fácil construir uma casa dizendo que usou todo o valor de venda e na verdade usou só a metade. Tudo em nosso país é realizado levando em conta a famosa "Lei de Gerson". Falamos tanto dos politicos mas o povo não fica muito atrás e não é uma minoria.
    Toda a legislação da Receita Federal tenta ao máximo evitar a fraude, por isso o rigor, só que infelizmente o justo paga pelo sonegador e nesta enquadram-se vocês e uma infinidade de pessoas que tem um único imóvel e perde dinheiro na venda.
    Veja o caso da herança em que as custas, honorários e cartório te tomam um dinheirão. Até mesmo para locar você gasta com cartório um absurdo em taxas.

    Emfim amigos, em qualquer lugar do mundo o imposto existe, se ele é justo ou não estará diretamente ligado a seriedade com que o governo o utiliza. Aqui nunca concordaremos porque você tira do aposentado que ganha mau e tem um único imóvel e fecha os olhos para o rico que tem vários e sonega descaradamente sem que ninguém faça nada.

    Quanto ao imóvel em construção, há isenção quando é feito por sistema de incorporação justamente porque não há como sonegar. Na compra do terreno e material direto pelo proprietário qualquer NF e recibo pode ser fraudado facilmente. Tanto que se você for construir em terreno de loteamento regularizado por sistema de incorporação você estará isento da mesma forma que se fosse compra em edifico a ser construído.

    Resumindo: estamos muito longe de sermos um país evoluido e justo. Só uma legislação forte e sem entrelinhas corrigi isso, até lá continuaremos a sofrer estas injustiças. Tiram de quem não tem e dão para quem tem. Vocês são o exemplo da injustiça cometida.


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  114. ALESSANDRO:

    Liberado o GCAP 2013 pelo site da Receita Federal, eis o link.

    http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2013/GCapital/programaGC2013win.htm


    abraços

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  115. Cara Maria, vc fez um resumo de toda nossa indignação, sem dúvida mesmo, principalmente se vissemos retorno deste imposto pago!
    Mas, voltando ao meu caso ( Ricardo ), pelo que li, não ficarei isento pois vendi meu imovel anterior há cerca de 4 anos atrás e a lei diz que deveria ser mais de 5, não é ?
    E mesmo muito indignado, vc acredita que a malha fina ocorre para quem faça a declaração simplificada também ?
    Digo isto pois tenho um amigo que não arrecadou a 2 anos atrás, fez a simplificada, e até agora não foi notificado...queria entender se isto foi "sorte" ou se é mais difícil mesmo caso resolva correr o risco!
    Ricardo

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  116. Oi Ricardo. Não há como dizer porque não foi pego. Pode ser sorte, o comprador pode não ter declarado a compra para a Receita e passou desapercebido,pode ser a Receita buscando primeiro os impostos não recolhidos dos mais abastados, enfim pode ter inúmeras razões. A verdade é que quanto mais tempo passa mais imposto é devido. conte 2 anos sem recolhimento do imposto quanto vai gerar de multa de 20% mais juros e atualização pela taxa Selic. Lembro que imposto não caduca. Prefiro acreditar que se trata de sorte. Se vais arriscar sugiro que você consulte um contabilista. Sou de familia de contabilista mas não segui os familiares e portanto meus conhecimentos são limitados. Tem profissionais que podem talvez te dar uma segurança maior. Lembro que no teu caso o terreno tem um preço e a construção é benfeitoria que vai aumentar o preço de aquisição do terreno(preço do terreno mais valor gasto na construção = valor final de aquisição) e diminuir o lucro imobiliário na venda. Sinceramente eu não posso te recomendar que faça, também conheço as duas situações e em uma delas sobrou para os herdeiros, rsrsrs.
    Digamos que a Receita pega primeiro os grandões, depois os pequenos(IMO).
    abraços

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  117. Maria, bom dia. Possuo um apartamento e adquiri outro na planta. O da planta é de valor superior ao primeiro mas ainda não foi pago (financiei pela CEF e já estou morando) e estou pagando as prestações. Pergunto: Se o primeiro imóvel for vendido por valor inferior ao do segundo, terei que pagar imposto na quitação do segundo?

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  118. Oi, bom dia. Imóvel na planta, em construção ou pronto mesmo não estando quitado é considerado um segundo bem imóvel e portanto na venda de outro bem de sua propriedade mesmo que de menor valor você terá que recolher imposto sobre lucro imobiliário, se houver.
    A Receita não contempla com isenção quem utiliza o valor para quitar saldo devedor ou parcelas atrasadas. Terás que recolher o imposto, se houver.
    A única forma de isenção é usar todo o valor da venda na compra de novo imóvel residencial.

    abraços

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  119. Boa tarde.
    Moro em Fortaleza desde 1995, em 2000 comprei uma casa e paguei R$45.000,00.
    Hoje essa casa esta valendo R$200.000,00 se eu vender terei que pagar o imposto pela diferença?
    Vale lembrar o seguinte: Na minha declaração de imposto de renda esta o valor atual do imovel (R$200.000,00) e no IPTU esta um valor de (R$45.000,00).
    O que acontece nesses casos?
    Grato.

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  120. Olá. Se o imóvel que será vendido por 200 mil é teu único imóvel e nos ultimos 5 anos não vendeste nenhum outro então estas isento por ter este valor de venda menor que 440 mil reais.

    Temos um problema é com sua declaração de renda. Se você comprou o imóvel por 45 mil reais porque ele esta declarado por 200 mil reais, fizeste alguma benfeitoria nele que justifique a atualização do valor? Pergunto porque a Receita não permite atualizar valor de imóvel pelo preço de mercado. O valor a declarara é o valor de aquisição ou seja o preço que você pagou por ele quando o adquiriu. você pode cair na malha fina a qualquer hora ou passar batido pela fiscalização. Se cair na malha fina pagará lucro sobre o valor que você atualizou, cuidado porque ao vende-lo você pode ser pego. Se a atualização do valor foi por benfeitoria com nota fiscal e recibos conforme a lei tudo bem, não há lucro e portanto esta isento

    abraços

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  121. Olá Maria.
    Um imóvel vendido após sua compra ter sido realizada 4 anos atrás e onde terei que recolher o IR referente ao lucro imobil. pode ser parcelado ou deve ser pago a vista ?
    Outra coisa, todo ano tenho o cuidado de valorizar meu imóvel num percentual em torno de 5% em razão de benfeitoria, mas nunca guadei notas. Caso eu considere como valor de aquisição o valor de minha últ. declaração ( corrigido ), vc pensa que o risco de cair na malha fina é grande, mesmo pagando-se o imposto do lucro ?
    Obrigada,
    Cristina

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  122. Oi Cristina. Quanto a malha fina pode ocorrer ou não não tenho como te dizer com certeza. Já tenho situações em que medisseram que vizinhos e parentes nunca foram chamados, outros foram pegos então depende da fiscalização. O que posso dizer é que há risco sim porque se todo o ano você declara benfeitoria, chama a atenção da fiscalização na hora da venda porque reduz o lucro e o imposto e podem te chamar para pedir a NF e recibos. Lembro que benfeitoria não é uma simples pintura de paredes e sim aquela que valoriza o imóvel como aumento de área, troca de piso, construção de muro, etc.

    a venda do imóvel pode ser parcelada, não tem problema e o imposto será recolhido conforme fores recebendo as parcelas.
    Lembro que a venda financiada é considerada venda a vista.

    abraços

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  123. Oi Maria, meu nome é Adail, e minha duvida é a seguinte:
    Vendi um imovel financiado no mes passado (janeiro 2013) recebi o sinal e assinei o contrato com o banco em 26/01/2013. Ocorre que o registro do contrato no cartório saiu apenas na semana passada dia 21/02/2013 e o valor correspondente ao financiamento será depositado até o fim desta semana (assim me prometeram)na minha conta.
    Minha duvida é, qual data vale para efeito de pagamento do imposto ref. ao lucro imobiliário, a data do contrato, ou a data do registro do contrato??? Estou levando em consideração o fato de que ainda não recebi a maior parte do valor e se valer a data da assinatura do contrato, tenho que recolher o valor ate esta quinta feira dia 28/02/2013.
    Abraço

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  124. Oi Adail, pelo que entendi houve pagamento de sinal ou seja o contrato se concluiu e sendo assim você tem que recolher este imposto até esta quinta-feria 28 de/2/2013 pois vale a data da assinatura do contrato com o banco e não do registro imobiliário. A venda já foi concluida para fins de imposto. O link abaixo fala sobre o assunto.

    http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2012/02/lucro-imobiliario-e-imovel-financiado.html

    abraços

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  125. Boa tarde, gostaria de saber se para diminuição da base de cálculo para pagamento do IR, eu posso abater os valores pagos a título de comissão, ITBI e taxas cartorárias.
    Explico, comprei imóvel em leilão, e tive que pagar comissão do leiloeiro, e as despesas legais para passar para o meu nome.
    Sendo assim, se eu paguei 100 no imóvel, 5 de comissão, 5 de taxas, ele custou 120. Se eu vendê-lo por 150, o lucro será 30 (diminuindo a base de cálculo) ou será 50 (sem descontar a comissão e as taxas)?

    Grato.

    Thiago

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  126. Oi Thiago. Você teve custos com leiloeiro e taxas na compra deste imóvel e não na venda dele para terceiros e portanto estas despesas não podem ser abatidas.

    Quando você for vender este imóvel se utilizar os serviços de um corretor de imóveis aí sim, se houver lucro na venda você poderá abater o valor da comissão do valor total da venda e depois diminuir do resultado o preço de compra e terá o valor do lucro.

    abraços

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  127. Olá, vendi meu apartamento e comprei outro em fase final de construção. A minha duvida é. Posso pagar o ITBI sobre a fração ou preciso esperar o habite-se? Quando financio pago menos ITBI? Estou com medo porque tenho 6 meses para pagar o ITBI de outro imovel e se o apartamento não ficar pronto não terei ainda o habite-se para pagar esse ITBI gerando um % maior da taxa. Hoje o que tenho é uma promessa de compra e venda e vou financiar parte deste imovel. Obrigada!!!!

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  128. olá,sabe me responder se declaro no ir um imovel sem escritura e registro,posso financiar outro imóvel pelo pmcmv da cef?

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  129. Oi Daniele. O imóvel você declara mesmo sem ter escritura. Isso faz com que ele entre na tua lista de bens. é necessário informar nome e CPF do vendedor.
    Quanto ao financiamento você pode usar o MCMV mas não poderá fazer uso dos beneficios como o subsidio.
    Consulte o contabilista.

    abraços

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  130. Olá, meu nome é jurandir.Comprei uma casa quando solteiro.Após casar sob o regime de comunhão parcial de bens, adquirimos um Segundo imovel, que está registrado em nome da minha esposa.Recentemente compramos um terceiro imovel que está financiado e registrado em nome de nós dois.Quero vender o primeiro imóvel que comprei quando era solteiro(já faz mais de 15 anos), tenho que pagar lucro imobiliario ?

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  131. Oi Vinicius. Sim você terá que pagar imposto sobre lucro se houver porque você tem mais de um imóvel. Um que faz parte da lista de bens particulares anterior a união e mais 2 que fazem parte da lista de bens do casal. não importa em nome de quem foi adquirido, para a Receita você tem a propriedade de 3 imóveis e a venda implica em recolhimento do imposto se houver lucro. Se você for usar todo o valor da venda na compra de novo imóvel, não importando se para o casal ou somente seu por ser valor de bem particular, estará isento se for ambos residenciais.

    abraços

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  132. Bom dia! Gostaria de saber se pagarei imposto pois vendi um imóvel residencial no valor de 160 mil e quero comprar um terreno neste mesmo valor? E quanto ao recolhimento do imposto se o prazo para recolhimento e de 30 dias como será cobrado caso eu não consiga comprar outro imóvel dentro de 180 dias?

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  133. Bom dia Maria. Comprei meu apto em 2010 pelo SFH por 67 mil e estou vendendo ele hoje por 148 mil, queria saber se ficará retido algum valor ou terei que pagar o imposto de renda? Lembrando que este é meu único imóvel. Obrigada.
    Mary.

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  134. Bom dia Le. Se este imóvel de 160 mil é teu único imóvel e nos últimos 5 anos não vendeste nenhum outro, estas isenta do imposto. Apenas na declaração do ano que vem(2014) terás que declarara a venda então guarde o contrato com nome e CPF do comprador que terás que informar.

    Se tens mais imóveis em tua lista de bens ou vendeu algum outro nos últimos 5 anos terás que recolher imposto sobre lucro imobiliário e neste caso o imposto é pago no último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel.
    No teu caso como você vai comprar um terreno, terás que recolher o imposto sobre o lucro na venda porque para estar isento ao usar o valor da venda obrigatoriamente o imóvel vendido e o comprado tem que ser RESIDENCIAL. A Receita Federal não considera terreno como sendo imóvel residencial.

    Baixe o programa ganho de capital 2013 do meu blog , preencha os dados de cada Aba e ele vai informar quanto pagará de imposto.

    abraços

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  135. Bom dia Mari Silva. Você esta isenta de recolher o imposto porque não tem nenhum outro imóvel em teu nome, ele tem valor abaixo do limite de 440 mil reais para venda e não vendeste nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos. Sendo assim não tem imposto a recolher.

    Quanto a valor retido, o comprador esta usando financiamento imobiliário e o valor que o banco vai emprestar para ele sairá do banco direto para a conta que você irá indicar. O valor financiado somente será liberado na tua conta fornecida quando o comprador devolver ao banco a escritura registrada em nome dele então o ideal é que você faça um contrato particular, cobre sinal dele, garantindo o negócio e determine em cláusula prazo para ele providenciar o registro e devolver ao banco.

    abraços

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  136. Olá! Muito bom o blog, meu nome é Cristina, tenho duvidas do q fazer, desculpe dizer meu caso especifico ok? Qdo era solteiro meu marido adquiriu um imóvel. Após o casamento adquirimos um terreno no valor de 186 mil para edificar nossa casa, mas por motivo de mudança resolvemos vende lo em fevereiro de 2012 no valor de 420 (sem construção) e compramos uma casa utilizando este valor integral em outra cidade. Como fica,? Entro no caso da isenção dos 440 e ficamos isentos, mesmo ele possuindo outro imóvel só no nome dele, entro na isenção do caso dos 180 dias, recolho o imposto apenas sobre o lucro dele, pois eu nao tinha outro imóvel, ou temos q pagar sobre tudo? Rsrs triste seria se a ultima fosse sua resposta... Rs obrigada pelas informações esclarecedoras! Cristina.

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  137. Oi Cristina. Infelizmente vocês não tem direito a isenção porque teu esposo possui outro bem imóvel, mesmo que este seja um bem particular dele.
    Para fins de imposto sobre lucro imobiliário a Receita Federal considera o imóvel que vocês venderam como bem do "casal" como um todo e não metade do imóvel pertencente a cada um e por conta disso o imposto tem que ser recolhido. Como vocês venderam um terreno e terreno não é considerado imóvel residencial não tem direito a MP do Bem com isenção em 180 dias na compra de novo imóvel residencial.

    Vocês terão que recolher o imposto com multa de 30% sobre o valor devido do imposto mais taxa SELIC porque deviam ter recolhido o imposto no mês seguinte ao da venda do terreno.

    no meu blog tem o programa Ganho de Capital 2012 que vocês devem baixar e preencher para saber quanto vão pagar de imposto.

    Fonte: pergunta 611
    http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2013/perguntao/assuntos/ganho-de-capital.htm

    abraços

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  138. Preciso de sua ajuda na seguinte situação:
    A pessoa era proprietária de 25% de um imóvel que herdou antes de 1990, agora em agosto de 2013 recebeu mais 25% do mesmo imóvel após o término do inventário dos 50% que pertenciam a mãe. Em 20 de fevereiro de 2013 o imóvel foi vendido na sua integralidade a terceiros por R$ 400.000,00. Sobre quanto incide os 15% se é que incide?
    Esta mesma pessoa havia comprado 50% de outro imóvel em 1996 e em fevereiro de 2013 vendeu a integralidade de seus 50% que foi usado em parte, 08(oito) dias depois para comprar um outro imóvel, o imposto, se incidente, recairá sobre esta diferença que sobrou?

    Agradeço desde já a ajuda.
    Augusto

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  139. Obrigada pela resposta, apesar de q nao era a qual eu gostaria de ouvir... rs ... descontente em pagar este imposto... Bom, Adquirimos este terreno em 2004 e vendemos em 2012, temos alguma redução ou desconto? Maria, muito obrigada pelas informações! Cristina.

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  140. Oi Cristina, eu também fico triste quando tenho que dar este este tipo de informação porque esta lei é criada para evitar que as pessoas trapaceiem a Receita e a í quem paga é sempre o honesto que tem um ou dois imóveis e nenhuma intenção de burlar a lei. Tem fator redutor sim porque a aquisição do terreno foi em 2004. Use o ganho de capital que ele calcula corretamente e exporta direto para declaração de renda.

    abraços

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  141. Oi Augusto. Sim o imposto recairá sobre a diferença mas não esqueça que 25% foi adquirido por um valor x em 1990 e os outros 25% em 2012 por outro valor de aquisição ou o mesmo você não citou os valores. Se foram os mesmo tudo bem mas se em 90 os 25% valiam um valor e os 25% de hernaç em 2012 valem outro valor tem que calcular em separado o imposto.
    Declare no Ganho de capital cada percentual separadamente e informe que usou todo de um e parte de outro. o programa vai fazer o calculo do imposto sobre o x que sobrou e não foi usado na compra de novo imóvel residencial.

    ATENÇÃO O VENDIDO E O ADQUIRIDO TEM QUE OBRIGATORIAMENTE SER RESIDENCIAIS.

    ABRAÇOS

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  142. Antonio Augusto01/04/2013, 12:30

    Olá Maria,

    Comprei um terreno em 2008 e o declarei por R$ 68.000,00. Vou vendê-lo agora, em 2013 por R$ 220.000,00 e sei que vou estar sujeito ao recolhimento do imposto de 15% pois tenho outros imóveis.
    Entretanto, ouvi dizer que a receita permite uma atualização no valor do imóvel em +- 4,5% a.a. Isto procede? É possível eu atualizar o valor deste imóvel (mesmo sem ter feito nenhuma benfeitoria nele) e assim recolher menos imposto?

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  143. Oi Antonio Augusto. A receita não permite atualizações do valor salvo se você tiver feito alguma benfeitoria no terreno, casos em que poderá informar o valor das benfeitorias para acrecer ao custo de aquisição e diminuir o lucro imobiliário. Para isso tem que ter todas as notas fiscais e recibos identificados guardados que provem a benfeitoria. Não é o teu caso.
    No teu tens direito a um fator de redução do imposto a pagar. Assim haverá incidência de imposto sobre um valor menor. Pelos meus calculos o imposto vai incidir sobre um valor de 125 mil. Baixe o programa ganho de capital, tem o link no meu blog, preencha os dados e o programa calcula para você já com a redução e emite a guia de pagamento.
    abraços

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  144. OI GOSTARIA DE SABER SE MESMO ESTANDO ISENTA DE PAGAMENTO DE IMPOSTO PRECISO PREENCHER A DECLARAÇÃO DE GANHO

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  145. Olá. Mesmo estando isento do imposto sobre lucro imobiliário é obrigatorio fazer a declaração de renda informando a venda do imóvel, valor, prazo e nome e CPF do comprador para que assim você retire o imóvel de tua lista de bens e cruze os dados informado com o do comprador.
    abraços

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  146. Oi Maria, desde logo agradeço muito pela atenção.
    Posso me beneficiar das duas isenções, ou seja, tinha um único imóvel vendi sem ter que pagar I.R. Com o valor da venda comprei outro e vendi logo em seguida com lucro. com a venda deste último comprei outro mais barato do que o último que vendi, tudo isso dentro de cinco anos. resumindo: tinha único imóvel A: vendi com isenção por ser único. Com a venda de A, comprei B. Vendi B e comprei após um mês C, mais barato. a pergunta é? a venda de B está isenta de I.R por ter sido aplicado o valor total da venda, mesmo eu já tendo me beneficiado da venda do primeiro único imóvel antes de decorrer 5 anos?

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  147. Valéria Cristina16/04/2013, 04:32

    Olá, parabéns pela forma clara de explicar as diversas situações.
    No meu caso adquiri um imóvel na residencial ainda em construção e pretendo vender um apartamento e um terreno para quitá-lo mesmo antes de ser entregue. Como terei que vender 02 imóveis pergunto:
    1- Poderei usar o valor da venda
    para abater parte da dívida da compra e ficar isento do pgto do lucro imobiliário?
    2- Como a lei diz venda de 01 imóvel nos últimos 05 anos, terei isenção apenas no primeiro que for vendido? Obrigada!

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  148. Oi Valéria Cristina. Infelizmente você não tem direito a nenhuma isenção na venda dos imóveis. O imóvel em construção é considerado um terceiro imóvel e portanto você tem 3 imóveis, um terreno, um apartamento pronto e um apartamento em construção. Nesta situação a Receita não te concede isenção e terás que recolher o imposto sobre lucro se houver. Você pode usar todo o valor de ambas as vendas para quitar o imóvel em construção mas isso não te concede isenção.

    Para entenderes melhor, no ato da venda do terreno e do apt você já possui um outro imóvel que é o em construção. Promessa de compra e venda é considerado que você tem um imóvel.

    abraços

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  149. Boa tarde Maria,
    Meu pai possui um apartamento na praia, adquirido em 1998 e pretende vendê-lo para adquirir outro imóvel. O lucro imobiliário é inferior a R$300 mil, mas este não é o único imóvel de propriedade dele. Existe a possibilidade de isenção de IR?
    Grata pela atenção,
    Luciana.

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  150. Então, mesmo que eu tivesse vendido um apartamento primeiro e depois comprado outro, usado o valor total da venda na compra eu não teria isenção porque já possuo outro imóvel residencial, no caso um terreno?
    Eu achei que quando se usava o valor total da venda numa outra compra (sendo ambos residenciais) se teria isenção, independente da quantidade de imóveis que se tem.
    Bem, apesar de você não responder o que eu gostaria de ouvir(rsrsrs), agradeço seu retorno e aproveito para parabenizá-la pelo seu blog. Vou indicar para meus amigos!
    Um abraço!

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  151. Valéria Cristina16/04/2013, 17:46

    No lugar de Brismaq leia-se Valéria Cristina

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  152. Oi Valéria Cristina. é que você vai usar o valor da venda de ambos para quitar saldo devedor e assim você não tem direito a isenção.

    você pode usar todo o valor da venda na compra de outro imóvel residencial uma vez a cada 5 anos mas note que terreno não é imóvel residencial.

    No teu caso você vai usar para quitar saldo devedor de imóvel em construção que já compraste por isso não tens direitos.

    Por exemplo: você vende agora o terreno e apartamento e quita o saldo devedor do teu imóvel em construção. Se durante os próximos 5 anos venderes este em construção vasi recolher o imposto porque vendeste o terreno e o outro apt nos últimos 5 anos. após 5 anos da venda do terreno e apt estará isenta de novo em uma nova venda.
    abraços

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  153. Olá
    Eu e meus 3 irmãos temos uma casa adquirida através de doação com reserva de usufruto para nossos pais; depois de casado comprei outro apartamento que vou vender por de 600.000 mil para comprar outro de menor valor 450.000. Eu posso ter isenção do Lucro Imobiliário.
    Grato
    Valmir

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  154. Oi Valmir. Sim. Terás isenção do lucro imobiliário sobre a parte que usar na compra de novo imóvel residencial e recolherá imposto sobre a parte que não utilizar na compra. Se vais vender por 600 mil reais tens que usar todo o valor na compra de novo imóvel residencial para ficar 100% isento. Se vais usar somente 450 mil, recolherás imposto sobre a parte que não for utilizada.

    abraços

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  155. Oi Luciana. Teu pai estará isento do imposto sobre lucro imobiliário se usar todo o valor de venda do apt da praia na compra de outro imóvel desde que este seja RESIDENCIAL em 180 dias contados da data da venda do apt da praia e ele não pode ter feito nos últimos 5 anos nenhuma outra venda de imóvel de propriedade dele.

    Resumindo: se ele não vendeu outro nos últimos 5 anos e vai comprar outro residencial em 180 dia usando todo o valor de venda: esta isento

    Se vai usar parte do valor, recolhe imposto sobre a parte que não utilizar.

    Lembre-se tem que usar todo o valor de venda e não somente o valor do lucro imobiliário.

    abraços

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  156. Boa noite. Vendi um imovel no valor de R$70.000,00. Vou comprar outro no valor de R$ 305.000,00. Irei financiar 244.000,00 e dar R$ 61.000,00 de entrada. Enquanto isso corre, estou tentando vender o apto que moro atualmente por R$ 220.000,00. No momento que vendê-lo, pretendo abater nas prestações, mas não o valor total, porque preciso reformar algumas coisas no apto novo. Nesse caso, preciso pagar lucro imobiliário?
    grata,
    Teresa

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  157. Oi Tereza você tem um imóvel que já vendeu por 70 mil e uma que vai vender por 220 mil. Sendo assim você até vender o de 70 mil tinha dois imóveis. Portanto terás que recolher o imposto de ambos, explico.

    Você vendeu um por 70 mil e teria que recolher imposto porque tem este outro que irá vender por 220. Como você diz que vai usar o valor de venda do imóvel de 70 mil para dar de entrada na compra de um novo imóvel, estaria isenta do imposto porém você informa que vai dar de entrada somente 61 mil. Portanto terás que pagar imposto sobre lucro imobiliário dos 90 mil reais que não fores utilizar na compra.

    Quanto ao imóvel que venderás por 220 mil vais recolher imposto também porque já vendeu outro nos últimos 5 anos e tens o que estarás comprando. A Receita Federal não contempla com isenção quem usa o valor de venda para abater saldo devedor.

    Para você fazer uso da isenção terás que em 180 dias após a venda do imóvel de 70 mil reais, vender este outro de 220 mil, juntar com o valor de 70 mil totalizando 290 mil reais e assim comprar o novo imóvel dando como entrara este valor dos dois vendidos. O restante você financia em menos prazo e com menor taxa. qualquer outra forma você vai recolher imposto sobre lucro imobiliário.

    abraços

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  158. Carlos Alberto28/04/2013, 02:54

    Olá,
    Vendi um terreno por R$ 120.000,00 que está em nome da empresa. Está empresa possui outro imóvel, sendo uma casa que é a sua sede. A empresa nunca efetuou outra venda de imóvel antes. Devo pagar lucro imobiliário sobre a diferença?

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  159. Oi Carlos Alberto. Trata-se de Pessoa Juridica, não tenho conhecimento suficiente para te orientar com certeza. Veja se as perguntas do link abaixo podem te orientar porque quando o valor da venda integra capital por exemplo pode não haver imposto a pagar, depende da situação e posso estar dizendo bobagens.
    Desculpe não poder ajudar neste caso.
    abraços

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  160. Carlos Alberto. Segue o link que esqueci de colocar

    http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2013/perguntao/assuntos/ganho-de-capital.htm

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  161. Carlos Alberto30/04/2013, 00:27

    Obrigado, Maria!
    Vou dar uma olhada no link!
    A propósito, seu blog é ótimo!
    Vou indicá-lo para meus amigos.
    Abraços

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  162. Olá Maria,
    Comprei um lote de terras urbano de 850m2 pelo valor de r$ 35.050,00 em dezembro de 2009. No entanto, acabei desmembrando esse terreno em dois. Agora estou vendendo os dois por r$ 300.000,00. Por ter desmembrado o meu único bem imóvel em dois devo, pagar o imposto imobiliário sobre a diferença entre o valor da compra e agora da venda?
    Ademir.
    Obrigada.

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  163. Oi Ademir. Sim, terás que recolher imposto sobre lucro imobiliário porque na data da venda és proprietário de dois imóveis, não interessando para Receita Federal se provenientes de desdobro de terreno. Da mesma forma que na unificação fica isento se for o unico bem, no desdobro recolhe imposto porque passa a ser dois imóveis cada um com sua matricula imobiliária.

    abraços

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  164. Cara Maria,
    Compramos um apartamento na planta há dois anos e meio, pensando nele como investimento. O valor dele foi aproximadamente R$ 300.000,00, sendo que até as chaves iremos pagar R$ 115.000,00. Queremos vendê-lo assim que estiver terminado, e o valor dele hoje está entre R$ 550.000,00 e R$ 600.000,00. Sabemos que teremos que pagar o lucro imobiliário, pois ele não é o nosso único imóvel e o valor está mais alto do que R$ 440.000,00. A questão é que iremos reinvestir parte deste dinheiro, em seis meses, na compra de um ou dois imóveis também em planta. As minhas dúvidas são :
    1)Se vendermos o imóvel por R$ 600.000,00, teremos que pagar o lucro imobiliário sobre R$ 300.000,00 (R$ 600.000,00-R$300.000,00), mesmo tendo pagado somente parte do imóvel (R$ 115.000,00)?
    2)O nosso lucro real também não será R$ 300.000,00, pois do valor total (R$ 600.000,00), teremos que pagar o saldo devedor que foi reajustado pelo INCC durante estes anos e a interveniência cobrada pela construtora. Ainda assim o cálculo deve ser feito sobre R$ 300.000,00?
    3)Usando o dinheiro para comprar mais dois imóveis em seis meses, por exemplo de R$ 400.000,00 cada um, daremos uma entrada de aproximadamente 10%, ou seja R$ 40.000,00 x 2 = 80.000,00. Este valor deve ser descontado dos R$ 300.000,00 para o cálculo do lucro imobiliário, não é ? R$ 300.000,00 - 80.000,00 = 220.000,00 x 0,15 = 33.000,00. Ou o valor a ser descontado não deve ser somente o da entrada ?
    4)O pagamento do lucro imobiliário deve ser feito até o último dia do mês seguinte, correto ? Mas como saber o valor exato, se formos aplicar parte (não sabemos quanto exatamente) do lucro em outros imóveis em até seis meses ?
    Muito obrigado, o seu blog é ótimo !

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  165. Oi Paulo.
    Na pergunta 1 a resposta é sim o lucro será sobre 300 mil porque com a venda ou você era quitar o saldo devedor ou o comprador vai assumi-lo e em ambos os calulos o que você receberá menos o valor que pagou terá como resultado 300 mil reais de lucro. Se fosse teu único imóvel estaria isento mas como tens outro sobre estes 300 mil incidirá o imposto. Você deve ter uma redução no imposto por conta do fator redutor que a Receita utiliza. O GCAP 2013 faz todo o calculo para você, tem o link aqui no blog.

    Quanto a pergunta 2 o que vale para a Receita é o valor de aquisição do imóvel que foi de 300 mil reais. Se ao parcelar você no final do pagamento pagarem pelo imóvel 450 mil, 150 mil terá sido de juros e não preço de aquisição e por isso não entra no calculo. O preço de aquisição será sempre 300 mil e vendendo por 660 mil teremos 300 mil de lucro. Todo or estante pago é juros. quando você for informar na tua declaração de renda, sempre deves informar o valor pago a titulo de juros. Sempre leve em conta o preço de aquisição determinado no contrato assinado que é 300 mil reais. Portanto lucro de 300 mil.

    Quanto a pergunta 3, se você usar parte do dinheiro para comprar um ou mais imóveis RESIDENCIAIS(comercial e terreno não pode) ele é descontado do valor do lucro como você colocou. Se vai usar somente 80 mil dos 300 mil pagarás sobre os 220 mil restantes.

    Quanto a pergunta 4. a Receita te beneficia com a lei que permite o uso de todo o valor ou parte desta em 6 meses após a venda do imóvel, portanto você tem que saber exatamente quanto vai usar do valor, não é permitido estimar um valor e depois modifica-lo. Se você informar no GCAP que vai usar 80 mil depois não poderá mais mudar. Se na compra não usar todo o valor vai recolher imposto mais multa e juros sobre o valor que informou e não usou. Portanto terás que usar aquilo que informar. A multa chega a té 20% do imposto devido, mais juros de 1% ao mês mais correção pela SELIC. Como é um beneficio de isenção uma vez que você optou por ele não pode voltar a trás ou modifica-lo.


    abraços

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  166. Bom dia.
    Tenho um financiamento pela CEF e quero quitá-lo antes do prazo contratado, mas para isso vou incluir minha esposa para uso do FGTS dela ainda neste mês 05/13, tendo em vista que no contrato inicial e registro de imoveis consta somente meu nome.
    Obs.: não vendi/comprei nenhum imovel nos últimos 5 anos.
    A ideia é vender este imoveis daqui a 1 ano. Terei que pagar esse imposto sobre ganho de capital nesta situação?
    Obrigado
    Anderson

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  167. Oi Anderson. Se não tens mais nenhum outro imóvel em tyeu nome ou de tua esposa mesmo que anterior ao casamento e se o valor de venda for menor que 440 mil reais então estarás isento do imposto sobre lucro na venda deste imóvel. Se o valor de venda for acima de 440 mil reais terá imposto a recolher e dependendo do ano da compra poderá haver uma redução no imposto a pagar.

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  168. No caso de um Terreno adquirido em maio de 1966 por uma empresa(Lucro real), que agora em 2013 irá vendê-lo. Foi comprado por 120.000,00 Cruzeiros. Vai vender por 100.000,00 Reais. Qual seria o imposto a pagar tendo em conta que na contabilidade (Livro Razão)e na declaração de IRPJ (2013) o valor esta totalmente defasado e ainda por cima lançado em conjunto com outros 8 terrenos?(R$ 270.000,00). A regra de isenção para imóveis comprados antes de 1969 vale para pessoa jurídica? Como se trata de Terreno, o uso futura pode ser residencial ou comercial certo?
    Não existe nenhuma forma de corrigir o valor deste terreno?

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  169. Oi Marcelo Leitão. Desculpe mas não tenho conhecimento suficiente sobre PJ para poder te auxiliar. Tens que consultar o contabilista da empresa para que ele verifique se existe uma forma de isenção. A principio a PJ não tem direito a isenção e deve recolher o imposto. em alguns casos em que a PF transfere bem imóvel para PJ integralizar capital é permitida a isenção mas não conheço os critérios.

    abraços

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  170. Ola Maria. Parabens pelo blog!
    Tenho uma duvida e agradeceria muito se pudesse ajudar.
    Comprei em 2006 um apartamento por R$ 500.000 parte com recursos proprios e parte financiado (alienado ao Banco). Vendi agora em 2013 por R$ 1.200.000 sendo que ainda devo ao Banco cerca de R$200.000. Pretendo utilizar o valor de venda na compra de outro imovel. Posso deduzir do valor de venda (R$1.200.000) o que ainda devo ao Banco (R$200.000) e considerar que R$1.000.000 foi apurado com a venda,o qual devo usar na totalidade em outro imovel para evitar o lucro imobiliario?
    Muito Obrigado!

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  171. Oi Pedro, desculpe a demora e espero que ainda seja util minha informação.
    Infelizmente o valor que você utilizar para quitar o financiamento irá incidir o imposto sobre lucro imobiliário. A Receita Federal obriga que todo o valor da venda seja utilizado na compra de novo imóvel(eis) rediencial(ais) e a parte que é usada para quitar financiamento fica sujeita a incidência do imposto. Assim sendo você tem que preencher a GCAP 2013 e informar o valor de venda por 1200 0000 mil e depois informar que usará parcialmente o valor de 1000 000 mil. O proprio programa vai fazer o calculo e aplicar um fator redutor. você deverá pagar um valor aproximado de 12 mil reais de imposto.

    abraços

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  172. Boa noite, muito bom seu blog pois e´bastante esclarecedor. Se possível, gostaria de saber se pago lucro imobiliário na seguinte situação: Já possuo um apartamento, recebi outro como doação por parte do falecimento de minha mãe. gostaria de vendê-lo para construção de uma casa. a pergunta: Se vender este apartamento, e for construir em menos de 180 dias, pago o L Imobiliario?? Grato.

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  173. Oi, Maria ! Estou em dúvida se realmente tenho de pagar lucro imobiliário. Vou explicar a minha situação. Tenho 78 anos de idade, e estou tendo de vender minha residência na cidade por 470 mil reais (temos também 1 apartamento na praia). Minha casa custou 160 mil há 10 anos. A venda é para comprar 2 apartamentos, pois eu e minha esposa resolvemos morar separados. Neste caso eu teria de pagar lucro imobiliário sobre a parte que sobrar da aquisição dos 2 apartamentos, mesmo que a venda seja para sustento dos dois. Agradeço sua avaliação. abraços Ricardo

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  174. Oi Ricardo, boa noite.
    como você e sua esposa tem um imóvel na praia a unica forma de isenção é usar todo o valor da venda na compra dos dois apartamentos. Se uma parte do valor não for usado na compra terá que recolher o imposto sobre lucro imobiliário mesmo sendo este valor para sustento de ambos.

    Digamos que você vende o imóvel por 470 mil reais e vai comprar dois apartamentos de 200 mil cada um. Os 70 mil não utilizados na compra vão gerar o imposto.

    Atenção: uma vez que você opte por usar o valor declarado não poderá desistir, se o fizer pagará multa e juros. ao vender o imóvel baixe o programa GCAP 2013 e preencha todos os dados de cada aba do programa. ele vai calcular o imposto a pagar e emite a guia de pagamento. Tem um fator redutor do imposto que diminui o valor a pagar.

    abraços

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  175. Oi Luiz. Ao receber o apartamento de tua falecida mãe em doação você ficou na propriedade de dois bens imóveis e portanto não terás direito a isenção se fores usar o valor de venda de um deles para construir uma casa. A Receita não contempla com isenção compra de terreno e construção de imóvel. Teria que ser usado todo o valor na compra de um imóvel residencial pronto.

    Se por um acaso a compra for de uma casa na planta em condomínio tipo loteamento é diferente pois neste caso estas adquirido imóvel na planta e podes usar todo o valor pois pagará tudo a vista ao loteador.

    abraços

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  176. Dognaldo de Jesus02/07/2013, 12:06

    Ola, me tira uma duvida. Tenho 3 imoveis e pretendo vender um deles por 750k. Para diminuir o ganho imobiliario, faço a doacao em cartorio de 50% do imovel para meu filho que não tem nenhum imovel. Ele vende os 50% por 440k e nao precisa apurar o lucro. Os outros 310k pago 15% de lucro. Ele me doa os 440k e paga 4% de imposto para o estado de SP. Acredito que essa transação seja legal, estou certo ?

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  177. Oi Dognaldo de Jesus.

    O ganho de capital incide na venda do imóvel a partir do momento em que você assina o contrato particular e recebe um sinal de confirmação ou quando assina a escritura pública e recebe todo o valor de venda.

    O imposto não incide sobre os 750 mil e sim sobre a diferença entre o valor da compra do imóvel e o da venda. Assim se você comprou digamos, em 2001, por 300 mil e esta vendendo por 750 mil pagará imposto sobre 450 mil reais.

    O que você quer fazer vai sair mais caro. Lembro que dependendo do ano em que você comprou o imóvel tem o fator redutor aplicado sobre o lucro imobiliária que pode reduzir ainda mais o imposto a pagar.

    Na doação de 50% você vai pagar em torno de 6% do valor da metade do imóvel ou seja, se o imóvel vale 750 mil, 50% vale 375 mil e 6% desse valor será em torno de 23 mil reais de gasto com a doação do imóvel em imposto e escritura mais registro imobiliário e taxas de cartório. Depois ele doa a você e recolhe novamente 4% de imposto de doação para você e vc ainda recolhe sobre os 310 mil, sai muito mais caro.

    Veja uma simulação que fiz no GCAP.
    Fazendo de conta que compraste o imóvel em 2001 por 300 mil e vendeste hoje por 750 mil.
    Temos um lucro imobiliário de 450 mil.
    Imóveis comprados em 2001 tem 2 fator redutor do lucro imobiliário e assim o lucro vai cair para 230 mil reais e sobre este valor será calculado 15% que dará um imposto a pagar de 34.500,00 aproximadamente.

    abraços

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  178. Olá, meu nome é Valéria e tenho a seguinte dúvida: meu marido recebeu há mais de 20 anos dois terrenos em doação, com usufruto para seu pai. O acordo se deu por conta da separação dos seus pais. Estes terrenos nunca foram declarados no IR nem do meu marido, muito menos do pai que nem IR declarava. Também nunca tiveram escritura registrada. Agora o pai faleceu e um dos terrenos será vendido. Não nos enquadramos em nenhuma situação de isenção de lucro imobiliário, por conta de termos outro imóvel. Qual seria o melhor procedimento para pagar menos lucro imobiliário?
    Agradeço seu retorno, pois já consultei 02 contadores e nenhum me deu muita certeza de como proceder.

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  179. Oi Valéria. Estranho que os contabilistas não soubessem te orientar. Pela profissão deveriam saber mais que eu.

    Para a Receita Federal não importa se o imóvel que vocês estão vendendo tem escritura pública, contrato particular ou outro documento. O que interessa é que a venda seja declarada e o imposto, se houver, recolhido.

    Se não foi feito escritura publica de doação a teu esposo e nem o usufruto nesta escritura então a doação não é legal e o usufruto nunca existiu oficialmente porque a lei exige escritura pública feita em Tabelionato e registrado no Cartório de Imóveis. Sendo assim os dois terrenos oficialmente ainda estão em nome de teu sogro falecido.

    Para vender um dos terrenos tem que ser feito o inventario do teu sogro, passando ambos para teu esposo por herança. Sem isso a venda oficial não é possível.
    abrindo o inventario se pode pedir um alvará de venda.
    Após tudo legalizado a venda pode ser feita.

    Quanto ao lucro imobiliário na venda, ele vai ocorrer de qualquer maneira por não se enquadrarem na isenção. Haverá uma diminuição no lucro por conta de um fator de redução que a Receita Federal aplica e assim poderão pagar o imposto sobre um valor menor.

    Não existe forma de pagar menos.O imóvel é terreno e portanto não é considerado residencial e não podem aplicar o valor na compra de novo imóvel residencial.

    Infelizmente não tem como diminuir.

    abraços

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  180. Maria,
    Parabéns pelo seu profundo conhecimento e por compartilhar de forma que entendemos. A Receita escreve somente para os eleitos da academia de letras...
    Há prazo de prescrição para que a receita possa cobrar impostos sobre lucros imobiliarios não pagos ?

    Joao B

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  181. Olá, vendi um imóvel neste ano, mas a data da escritura é de fevereiro, mas o RGI é de maio, pois o comprador solicitou financiamento e o dinheiro só saiu em maio. Qual a data que eu uso para calcular os 180 dias para comprar um novo imóvel? Obrigado.

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  182. Lucia Vieira18/07/2013, 08:33

    Vendi 2 imóveis no valor de 530.000,00 este ano.Um o valor era de 30.000,00 e foi vendido por 130.000,00 e outro de 60.000,00 vendido por 400.000,00. Comprei um terreno no valor de 150.000,00 e uma casa que não está terminada. Vou fazer a escritura do terreno agora e da casa que acabei de construir depois (dentro de 6 meses)Tenho que pagar lucro imobiliário já que a casa saiu por 250.000,00 a construção?

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  183. Oi Lucia Vieira. Sim você tem que pagar imposto sobre os imóveis vendidos porque a Receita Federal não contempla com isenção o uso do valor da venda dos dois imóveis para compra de terreno e construção neste.

    Para ser isenta você teria que ter usado todo o valor de venda de ambos na compra de um imóvel RESIDENCIA.

    abraços

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  184. Na venda de imóvel com financiamento solicitado pelo comprador o vendedor deve sempre pedir um sinal do negocio fazendo um contrato particular antes da escritura com o banco pois é deste sinal que ele pagará o imposto se for o caso.
    A data da venda no teu caso é a data da escritura assinada no banco financiador. Se a escritura foi em fevereiro seu prazo para compra esta acabando.
    Se você fez contrato particular onde pediu pagamento de sinal, então vale a data desta contrato.

    O registro não serve como data de venda. Teve algum problema entre a assinatura da escritura no banco financiador e o registro. Um registro leva no máximo 30 dias para ficar pronto e portanto ficar pronto só em maior é estranho. /ou teve problema com a documentação ou o comprador não tinha dinheiro para o registro e ficou esperando e o banco só libera o dinheiro depois de o comprador devolver a escritura registrada.

    abraços

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  185. Na venda de imóvel com financiamento solicitado pelo comprador o vendedor deve sempre pedir um sinal do negocio fazendo um contrato particular antes da escritura com o banco pois é deste sinal que ele pagará o imposto se for o caso.
    A data da venda no teu caso é a data da escritura assinada no banco financiador. Se a escritura foi em fevereiro seu prazo para compra esta acabando.
    Se você fez contrato particular onde pediu pagamento de sinal, então vale a data desta contrato.

    O registro não serve como data de venda. Teve algum problema entre a assinatura da escritura no banco financiador e o registro. Um registro leva no máximo 30 dias para ficar pronto e portanto ficar pronto só em maior é estranho. /ou teve problema com a documentação ou o comprador não tinha dinheiro para o registro e ficou esperando e o banco só libera o dinheiro depois de o comprador devolver a escritura registrada.

    abraços

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  186. Oi joão B. a prescrição para cobrança de imposto é de 05 anos. Portanto a Receita Federal tem até 05 anos contados da data em que o triobuto deveria ter sido recolhido e não foi para ajuizar ação de cobrança. Se completados 5 anos o contribuinte não tiver sido cobrado não mais haverá a possibilidade desta cobrança.
    Uma vez ajuizada ação de cobrança de tributos dentro do prazo de 5 anos o processo não caduca, segue até o seu término mesmo que leve muitos anos.
    Código Tributário artigo 174

    http://www.recantodasletras.com.br/textosjuridicos/3718871

    abraços

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  187. Bom dia Maria, parabens pelo Blog.
    Seguinte vendi um imovel por R$ 260.000,00 preciso comprar outro no prazo de 180 para nao recolher imposto ou estarei isento desse imposto ate mesmo porque é unico imovel e abaixo dos R$ 440.000,00 ?

    Obrigado

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  188. Oi Ronaldo Caiado.
    Se é teu único imóvel e nos últimos 5 anos não vendeu nenhum outro imóvel de sua propriedade, então estas isento do imposto e não precisa comprar outro. Podes fazer com o valor de venda o que desejar.

    abraços

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  189. Eu tenho um imóvel comprado em 1986 no valor atualizado hoje em R$ 200 mil, sendo que o valor atual é de 1.200.000,00. Gostaria de saber qual seria o cálculo certo para o pagto do imposto.

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  190. Olá Mari, sou o Karl excelente o seu blog
    Minha pergunta:
    Tenho 2 imóveis no valor de R$ 340.000.00 cada. Estou pensando em vender 1 e comprar um novo imóvel no valor de R$ 480.000,00 usando 100% do valor da venda de um apto.
    Terei que pagar o imposto? caso negativo como informo esta transação ao fisco.

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  191. Boa noite!

    Tenho dois imóveis; não fiz nem uma transação nos últimos cinco anos e quero vender um imóvel por R$ 750mil (foi adquirido por R$ 400mil em 2007)...antes dos seis meses seguintes à venda quero adquirir outro residencial. Nesse caso, por ter + de 1 imóvel, terei de recolher imposto sobre o ganho de R$ 350mil?

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  192. Oi Marcio Figueiredo.
    Valor de aquisição atualizado para "real" no valor de 200 mil reais e valor de venda por 1 milhão e duzentos mil reais tem-se um lucro imobiliário no valor de R$ 1 milhão.

    Como o imóvel foi comprado em 1986 você tem direito a reduzir o lucro aplicando os fatores de redução constantes da Lei.7713/88 e Lei 11,196/2005 FR1 e FR2).

    Pela simulação que fiz no programa GCAP 2013 da Receita Federal o teu imposto será de R$ 45.368,22 porque aplicando os fatores de redução o teu lucro imobiliária cai para R$302.454,86.

    Você pode baixar este programa no meu blog ou site da Receita e fazer a simulação.

    abraços


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  193. OI Karl. Se o imóvel que vais vender e o que vai comprar for "residencial" e usares todo o valor da venda estas isento do pagamento do imposto. atente para o fato que os imóveis obrigatoriamente tem que ser residenciais. Terreno não é residencial salvo se tiver uma casa construída sobre este e averbada na matricula imobiliária do terreno ou for compra de terreno em incorporação onde o construtor vai construir a casa.

    Você vai informar a venda e a compra no ano que vem em 2014 na tua declaração de renda. Vais informar na aba "bens e direitos que vendeu o imóvel para o CPF xxxxx e o valor que recebeu. Depois na mesma aba vais informar que comprou um imóvel do CPF xxxx pelo preço igual ao da venda.
    A pessoa que comprou o teu imóvel e a que te vendeu vai informar o mesmo. A Receita bate os dados e da OK na transação.
    Neste ano de 2013 você não precisa fazer nada a não ser que não for usar todo o valor da venda na compra de outro residencial.

    abraços

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  194. Olá Anônimo.
    02 imóveis e nenhuma venda nos últimos 5 anos. Vende o imóvel por 750 mil reais e vai usar todo o valor de venda na compra de outro residencial nos próximos 180 dias.

    você estará isento do imposto porque usou todo o valor da venda na compra. Em 2014 apenas faça a declaração de renda para informar a venda e a compra pelo mesmo valor.

    abraços

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  195. Oi, Maria!

    Primeiramente, parabéns pelo blog. Ele contém informações muito úteis!

    Será que você pode me ajudar com uma questão?

    Meu avô tinha um apartamento no Leblon. Quando ele morreu, em 1995, minha avó e minha mãe (filha única) herdaram o imóvel. Alguns meses atrás minha avó passou a parte dela para a minha mãe. Ou seja, minha mãe é, hoje, a única proprietária.

    O imóvel foi adquirido em 26/03/1975 por Cr$ 510.000,00 e minha mãe deseja vendê-lo por R$ 2.500.000,00. É o único imóvel dela, e ela não irá comprar outro. Ou seja, ela precisará pagar imposto sobre o lucro imobiliário.

    Não sei qual a situação fiscal da minha avó. Ela tem 99 anos de idade, é portuguesa não naturalizada brasileira, e acho que nunca declarou imposto de renda na vida. Ela entrava na declaração do meu avô e, depois que ele morreu, acho que nunca fez uma declaração.

    Minha mãe sempre declarou, claro, mas o apartamento nunca foi incluído numa declaração dela.

    Ou seja, não há valor do apartamento declarado. Temos que nos basear no valor que consta na escritura (Cr$ 510.000,00).

    Eu baixei um programa da Receita Federal chamado Ganho de Capital. Acho que é ele que se usa pra calcular o valor do imposto. O problema é que não sei o valor que devo colocar no campo "Custo de Aquisição", visto que a moeda na época era outra...

    Como eu faço pra descobrir o quanto minha mãe terá de pagar de imposto sobre o lucro imobiliário?

    Agradeço muito, desde já, pela ajuda!

    Abraço,

    Eduardo.

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  196. OI Eduardo. Vamos por partes porque isso inclui uma série de situações.

    O imóvel tinha valor antigo quando teu avô era vivo. Quando ele faleceu tua mãe e tua avó fizeram o inventario de teu avô. Neste inventario onde o imóvel passou a pertencer a ambas o advogado atualizou o preço desse imóvel para a moeda Real usando uma tabela da Receita que tem no meu blog.
    Esta atualização era o preço de aquisição quando teu avô o comprou já na moeda real e portanto é o valor de aquisição dele em 1995.

    Durante o processo de inventario é obrigatório fazer a declaração de renda do falecido. Quando o inventario termina, o inventariante tem que fazer a Declaração final de Espólio onde informa o fim do inventário e a transferência do bem para os herdeiros. Nessa declaração tem o valor de aquisição do imóvel que para não pagar imposto deve ser o mesmo valor que seu avô declarava e que o advogado atualizou para a moeda Real. Fale com sua avó ou procure os documentos e verifique.

    Como tua avó fez a doação em vida para tua mãe, ela usou como valor da parte dela a metade do valor declarado no inventario e na declaração final de espolio.
    Este valor será o valor de AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR TUA MÃE.

    Veja bem. Por doação da tua a vó feita por escritura pública(particular não tem valor e ela continua sendo dona), tua mãe passa a ser a dona do imóvel como um todo e portanto a data da aquisição dos 50% da tua mãe é a data que consta no formal de partilha e a data de aquisição da parte de tua avó por doação é a data em que ela fez a doação para a tua mãe.
    Temos duas datas diferentes, uma aquisição em 2005 de 50% do imóvel e uma agora em 2013 de 50% do mesmo imóvel. Temos assim que fazer duas GCAP

    Portanto o imposto a pagar será sobre cada metade adquirida em datas diferentes. Isso ocorre separado porque tem o fator redutor que diminui o lucro e portanto também diminui o imposto a pagar

    Na GCAP 2103 primeiro se coloca os 50% da tua mãe que passou para ela em 1995 pelo valor da metade dela que consta no inventario. Faz-se o calculo desta metade.
    Depois faça novo GCAP para a metade doada por tua avó e o calculo do imposto. Junta as duas Darf e paga na mesma data.

    Data de aquisição da metade de tua mãe por herança é a data que consta no inventario que bem provável seja a data em que teu pai faleceu que é quando a herança se transmite.

    Data de aquisição pela tua mãe da parte doado por tua avó é o dia , mês e ano de 2013.

    Sugiro que procure um contabilista pois se houver algum erro para receber de volta o imposto é demorado e em alguns casos a Receita não devolve.

    abraços

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  197. Maria:

    Obrigado pela rápida resposta!

    Poderia me tirar mais algumas dúvidas?

    Então é como se fosse duas vendas:

    1- Venda da metade que minha mãe herdou do PAI dela, quando de seu falecimento (1995):

    Data de aquisição: é data do inventário.
    Valor de aquisição: deve constar do inventário, já em Reais.
    Valor de venda: metade do total (R$ 1,25 milhão).

    --

    2- Venda da metade que minha mãe herdou da MÃE dela, em vida (2013):

    Data de aquisição: é a data da doação.
    Valor da aquisição: deve constar na papelada da doação, já em Reais, certo????
    valor de venda: metade do total (R$ 1,25 milhão).

    --

    Entendi corretamente?

    Novamente, obrigado pela ajuda e pela paciência.

    Abraço,
    Eduardo.

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  198. Oi Eduardo. Exatamente isso mas cuidado para não errar nos valores de aquisição porque a multa e juros do imposto são altos, por isso recomendei um profissional para ajudar.

    abraços

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  199. Oi,

    to com uma dúvida complicada.
    O imóvel veio pro meu nome em razão do falecimento da minha avó.
    Eu deveria declarar o mesmo valor que ela declarava no IR pra não sofrer incidencia de ganho de capital.
    Todavia, pasmem, ela nunca declarou e o imóvel é de 90. Ou seja, nem a escxritura está em real.
    Não faço ideia de como declarar isso. Alguma luz?

    Abraço!
    Renato Alves

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  200. Oi Renato Alves, isso é comum e nada tem de ilegal. Provavelmente tua avó era isenta de imposto de renda e não precisava fazer declaração anual e sendo assim o imóvel não era declarado. Fácil de resolver.

    No término do inventario o inventariante tem que fazer a declaração final de espolio de tua avó. Nesta declaração constará os bens e quem herdou. Na declaração haverá um informação de que a falecida era isenta de declaração de rendimentos ou que por um esquecimento nunca declarou o bem. Só isso.

    No ano de 2014 você faz a declaração para informa que por herança recebeu este imóvel de tua avó conforme declaração final de espolio etc.etc. Desta forma o bem sai do nome dela e entra na tua lista de bens.

    Quanto ao valor do imóvel você terá que usar a Tabela de conversão da receita federal para encontrar o valor atual. Não coloque qualquer valor que vai gerar imposto a pagar.

    se você ainda não fez o inventario não se preocupe porque ele não te impede de declarar o bem em teu nome . A herança se transmite ao herdeiro na data do falecimento do titular desta herança e portanto você pode declarar o imóvel em teu nome e informar que foi herdado do CPF xxxxx.
    Você neste caso tem quer verificar com um contabilista se vai precisar até fazer o inventario declarar este bem em nome de tua avó.

    No link abaixo tem a tabela e a explicação de como atualizar o valor.
    http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2013/02/tabela-de-atualizacao-de-precos-de.html

    abraços

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