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04/10/2008

VENDA DE IMÓVEL COM MAIS DE UM PROPRIETÁRIO

Muitas perguntas fazem em relação a venda de imóveis com mais de um proprietário, o que o ramo do direito chama de "imóvel em condominio", isto é, com mais de um dono.
É muito comum principalmente quando recebido de herança como único bem por vários herdeiros ou então adquirido no casamento em regime de comunhão de bens.
Se um imóvel tem vários donos como vende-lo quando um ou alguns dos proprietários discordam da venda?
Ninguém é obrigado a ficar na posse de um bem que não deseja e seria absurdo obrigar uma pessoa a arcar com custos de manutenção de um imóvel que não deseja possuir em seu patrimônio.
Quando um ou mais donos de um imóvel desejam vende-lo, mesmo que uma das partes do condomínio discorde não poderá impedir a venda, apenas protela-la. Como a lei estabelece que para a venda é necessário a assinatura de todos os condôminos(cada proprietário com sua parte no imóvel) do imóvel, em caso de um não concordar os condôminos que desejam a venda devem entrar na justiça solicitando autorização para vende-lo. O juiz dará aos condôminos que não quiseram autorizar a venda a preferência na aquisição das partes que desejam vender e se não houver interesse ou condições de comprar o juiz autoriza a venda e divide o valor recebido entre todos os proprietários de acordo com a parte que cabe a cada um.
Se um dos proprietários for de menor mesmo assim pode ser vendido desde que o dinheiro da parte que lhe cabe fique depositado em juizo ou sob responsabilidade de quem o juiz indicar. O mesmo ocorre com a pessoa sob tutela.

25 comentários:

Julio disse...

Foi exatamente o que fiz e a casa já foi vendida. Muito agradecido pela resposta que vc deu a minha pergunta. O juiz já autorizaou a venda e já fechamos negócio. abraços Maria

Anônimo disse...

Olá

Tenho uma propriedade em sociedade com algumas pessoas. Hoje eles me disseram que querem vender e que já tem um comprador. Quanto tempo consigo protelar (+ou-), para conseguir juntar o dinheiro e comprar a parte de meus sócios?

ederson@estadao.com.br

Leda Silva disse...

Ola Eu tenho um terreno que foi comprado na época junto com meu irmão,ele foi dividido em duas partes iguais pra cada lado, entao a escritura consta dois proprietarios, e hoje eu quero vender minha parte por motivo de doença mas não sei o que fazer,se puderes me orientar,desde ja agradeço.

Anônimo disse...

olá, e o que fazer se um dos proprietários estiver preso ou desaparecido?

Maria disse...

Olá. Estando preso você pode buscar uma procuração para venda do imóvel. Neste caso o Tabelião ou pessoa autorizada por este terá que se deslocar até onde o preso cumpre pena para fazer a procuração visto que ele não pode se deslocar até o Tabelionato. A procuração pode ser solicitada em qualquer Tabelionato de Notas.
Se estiver desaparecido entre com ação judicial de dissolução de condominio. A justiça fará o chamamento por edital público e se não comparecer, abre-se uma conta judicial onde será depositada a parte que cabe a pessoa e ficará a disposição rendendo até que apareça ou os herdeiros reclamem.
abraços

Anônimo disse...

Boa Tarde
Meu nome é Valter e tenho uma duvida.
Tenho um irmão, que é casado, e uma irmã, nós moramos na mesama casa, os dois ja me disseram que querem vender nossa casa, porém o valor do imovel dividido não é o suficiente para eu comprar uma nova casa. Mesmo assim serei obrigado a vender e ir morar na favela ou de baixo da ponte???
Ser não for pedir muito, pode me responder também por e-mail: misterio.vrdb@ig.com.br
Grato!!!

Anônimo disse...

Olá, minha mãe ao comprar nossa casa colocou em nome dos 3 filhos, ocorre que ela quer vender, se comprometeu a dar aos filhos metade do valor da casa. Acontece que 1 dos filhos não concorda com a venda, alegando que o dinheiro da venda devera ser divido por 3, já que o imóvel esta em nome dos 3 filhos, e que minha mãe fez isso por quis. Esse filho que não esta aceitando a venda, esta internado em uma fazenda de recuperação para dependentes químicos. Estamos revoltados com ele, porque ele esta agindo de má fé com nossa mãe, sendo que a pressa dela em vender esse imóvel é exatamente por causa dele que na época que morou aqui fez de nossa casa ponto de drogas. Que providencia judicial podemos tomar?

Maria disse...

Olá. Sua mãe não devia ter comprado o imóvel em nome dos filhos, agora ela não pode vender porque não é a dona do imóvel e sendo assim se um dos proprietários não concorda com a venda os outros 2 filhos que concordam terão que entrar na justiça solicitando dissolução de propriedade em condomínio e a venda judicial do imóvel. O juiz vai autorizar porém o dinheiro será depositado na conta de cada um dos filhos e não na de sua mãe e se o teu irmão não quiser dar a ela a parte que cabe a ele ela não terá o que fazer pois legalmente não é dono do bem.
Resumindo, pela justiça se consegue vender mas a parte que cabe a ele vai para a conta dele ou uma conta judicial remunerada em nome dele e portanto sae ele não quiser dar a parte que cabe por direito moral a tua mãe ele não dará e quanto a isso não tem o que fazer. Consulte um especialisat em direito de familia.
abraços

Marcelo Siqueira disse...

Bom dia!
Meu avô quer me vender um terreno de família, por um preço muito bom, estou muito interessado, mas minha minha avó é falecida e ele não fez inventario, e ainda tem os seis filhos, todos são de acordo... Como devo proceder nesse caso?

Maria disse...

Oi Marcelo Siqueira. O inventario tem que ser feito para que a transmissão dos bens de tua avó seja efetivada, não ha como fugir disso. Teu avô tem somente 50% do imóvel os outros 505 são de tua falecida avó. Teu avô e teus tios podem fazer uma escritura pública de cessão de direitos hereditários onde eles cedem a tí os direitos de herança sobre este imóvel. A parte do teu avô ele te vende por contrato de compra e venda com teus tios assinando que concordam. A escritura de cessão de direitos te habilita a fazer o inventario.

abraços

William disse...

Excelente blog, parabéns. No caso da venda de um imóvel em que de quatro, apenas um quer sua venda, quem fica responsável por todos os custos de processo e inventário? Como é feita a avaliação do seu valor?

Maria Angela disse...

Oi Willian. No inventario são arrolados todos os bens do falecido e pela sua última declaração de renda se faz a soma dos valores dos bens para chegar ao total da herança. Cada herdeiro terá seu advogado ou todos terão um advogado comum depende de acordo. O inventariante pode ser qualquer dos herdeiros.
Se o falecido deixou dividas serão separados bens suficientes para quitarem as dividas e o que sobrar será partilhado entre os herdeiros.
As custas serão pagas por todos de igual forma e cada um paga seu advogado e os impostos de transmissão.

Quando um não quer vender a venda tem que ser feita judicialmente .
abraços

William disse...

Entendi e obrigado pela resposta. So que no caso da venda ser feita judicialmente, quem assume os custos de processo, documentos e inventário? Apenas quem quer vender ou até quem não quer vender tem que dividir as despesas?

Maria Angela disse...

Oi Willian. Todos pagam os custos, eles saem do espólio do falecido. Se tem um só imóvel e os herdeiros não tem como pagar as custas se vende o imóvel com alvará judicial para dar andamento e finalizar o inventario. O que sobrar é divido entre os herdeiros.
Você tem que ver isso com um advogado porque há casos em que se pode pedir a justiça gratuita se os herdeiros não são pessoas carentes.
A herança é de todos os herdeiros e portanto os custos com o processo são de todos inclusive os que não querem vender o bem.

abraços

Anônimo disse...

Alguem me ajuda, por favor?!
Comprei um imóvel e só depois descobri que um dos proprietários foi retirado do documento de compra e venda. Eram 4, a mulher que se dizia dona da casa, os pais dela e o ex-marido, portanto, ao me vender no contrato só havia ela e os pais dela. O ex marido ficou de fora mas ele havia comprado a casa anteriormente junto com eles, quando tomei posse do histórico de compra e venda pude constatar isso. E agora, como devo proceder?

Maria Angela disse...

Olá. Você tem que saber o real motivo de ele ter sido excluido. Talvez por ser ex marido da proprietária não pudesse estar no contrato, explico. Se a proprietária esta oficialmente divorciada e o imóvel em questão era de ambos e na partilha de bens o ex marido abriu mão da parte dele em favor da esposa, então ele não pode mais constar no contrato e desta forma se foi incluído deveria ser retirado porque por partilha de bens no divorcio ele abriu mão da parte dele no imóvel ou então a vendeu para ex esposa ou trocou por outro bem.
Para saber exatamente você tem que ter acesso a matricula imobiliária deste imóvel que comprou e ver o que ela diz nos últimos atos anotados. Se a vendedora é separada oficialmente a sentença do divorcio e o formal de partilha tem que obrigatoriamente estar anotados na matricula imobiliária do imóvel. a matricula irá em um certo ponto te informar que ela o esposo e os pais compraram o imóvel e depois vai informar que o estado civil dela alterou-se para divorciada e que na partilha de bens a parte que cabia ao esposo ficou para ela.
você tem que entrar em contato coma vendedora e pedir explicações, não assine nada sem ter certeza. Se já assinou o contrato o marido não pode ser excluido do mesmo sem que você assine concordando com a alteração.

É difícil te orientar sem saber exatamente porque foi excluída uma das partes e sem ter acesso a matricula e contrato.

abraços

Anônimo disse...

Obrigada Maria Angela, mas a situação é mais complicada do que a que descrevi. Bem, o imóvel não possui registro na prefeitura porque está localizado numa área de preservação ambiental. O ex-marido é apenas um ex-companheiro, eles compraram o imóvel e "juntaram os panos". Se separaram e a casa ficou em desuso. Não sei o que os motivou a isso mas temo que ele não saiba da venda e queira entrar na justiça ou procurar seus direitos. A proprietária após a venda me disse que ele autorizou a mesma e foi tirado do contrato pq não poderia estar presente no dia da venda... enfim, tudo irregular. Porém estou morando na casa há cerca de 6 meses e não tive problema, mas não quero esperar a água bater para me preparar para qualquer infortúnio.
Sendo assim, pode me indicar o caminho? Muito obrigada pela atenção!!!

Maria Angela disse...

Oi.O teu problema é que não compratse um imóvel compraste uma posse. Isso ocorre porque você informou que o imóvel não tem cadastro municipal e sendo assim é provavel que não tenha matricula imobiliária. Se este imóvel esta localizado em área pública ou área verde e não tem matricula imobiliária é muito mais provável que você tenha problemas com a prefeitura do que com os vendedores porque imóvel nestas condições não se pode regularizar com ação de usucapião.
Quanto aos vendedores, se todos eles assinaram um contrato de compra e venda desse imóvel quando o adquiriram, todos tinham que assinar a venda. O fato de ele não estar presente não o exclui do contrato, ela deveria ter uma procuração para assinar em nome do ex companheiro. O risco que corres é de ele não saber de nada e aparecer querendo a parte dele no negócio mas não há como você se prevenir. Como todo o processo me parece irregular vais ter que jogar com a sorte de que nada vai acontecer. Se um dia ele aparecer reclamando o importante é que você não sai de jeito nenhum do imóvel e espere que ele se pronuncie pela via judicial. nela você irá se defender pois comprou a posse de quem se mostrou vendedores e já se passaram 06 meses e ele não apareceu para reclamar.
abraços

Anônimo disse...

Olá Maria Angela, obrigada pela atenção! Sou a mesma pessoa anônima do comentário acima. Realmente me venderam o imóvel sem a autorização do outro proprietário, que me xingou horrores, como se eu também não fosse vítima. Disse pra eu me virar e não incomodá-lo mais com essa história de casa, que ele foi enganado, enfim...
Agora não sei o que fazer. Por favor, pode me responder se há como eu regularizar esse imóvel, mesmo com essa situação do contrato de posse? Como eu procedo perante às leis? Att. Anônima Aflita

Maria Angela disse...

Olá. Não tenho como te afirmar se podes ou não regularizar o imóvel o que posso te dizer é que quem te vendeu responde pelo prejuízo que te causar e assim podes mover ação judicial de reparação por danos e venda ilegal de posse se tem outro proprietário que não autorizou.
Minha sugestão é procurar um advogado com urgência porque este senhor que se diz dono também pode te incomodar ainda mais.
Acredito que s o imóvel é mesmo de área verde não vale a pena ficar com ele e o melhor seria buscar o teu dinheiro de volta mas isso um advogado tem que analisar para te orientar com segurança. com base nos documentos que possui.
abraços

Anônimo disse...

Maria Angela, muito obrigada, mas muito obrigada mesmo! Você me ajudou muito! Vou correr atrás do prejuízo agora... vivendo e aprendendo! Um bom fim de semana pra ti. Att, Anônima um pouco mais aliviada.

Anônimo disse...

Olá, Maria Ângela.

Minha mãe, viúva, idosa com 74 anos, sem carro, morava sozinha em um imóvel bem antigo e deteriorado, que, no formal de partilha ficou dividido como sendo 50% dela e os outros 50% dividido, em partes iguais, entre cinco irmãos.
Há dois anos, ela paga aluguel de uma casa boa e nova, pois achamos melhor ela sair daquela casa trincada e cheia de escadas, essa que foi colocada à venda, para comprar outra mais nova, sem escadas e num lugar seguro e perto do centro.
Essa semana, finalmente, apareceu um comprador e fez uma oferta razoável e com pagamento em dinheiro e à vista.
O valor proposto, compra uma casa nova,de igual valor, que olhamos essa semana e até já entramos em contato com o proprietário, fazendo a proposta da compra.
Pois é, até aqui maravilha. Todos concordam: mãe e 4 filhos.
Mas ....um disse que, se a casa for vendida, ele quer o dinheiro.
Isso complica bastante a situação de nossa mãe, pois reduz a quantia em dinheiro e a compra de um imóvel muito inferior e afastado do centro seria o que restaria para ela.
Sabemos que ele tem direito, mas existe alguma coisa pra ser feita, legalmente falando, que permita que nossa mãe adquira o imóvel mencionado acima?
Ou seja, podemos "negar" esse direito dele, levando em consideração o interesse da idosa e mãe?
Grata.
Um abraço,
Luciana

Maria Angela disse...

Oi Luciana. Sua mãe tem o direito de uso do imóvel legalmente por ter sido a residencia do casal mas se o coloca a venda não há o que possa ser feito. È direito do herdeiro querer sua parte em dinheiro e no caso teriam que comprar algo de menor valor porque se recusarem-se a dar a parte dele , ele não irá assinar a venda do imóvel.De qualquer forma vale consultar um advogado sobre uma opção de com laudos de profissionais se possa constatar que o imóvel não tem condições de uso e assim tentar troca-lo sem que ele possa interferir mas acho dificil.
abraços

Anônimo disse...

Olá, Maria Angela

Agradeço, muito, você ter respondido e esclarecido nossa dúvida.
Me fez lembrar o famoso dito popular : "o que não tem remédio, remediado está".
Então que seja feita a vontade dele. Paciência....

Muito obrigada pela atenção, viu?
Bom final de semana.
Parabéns pelo blog.

Um abraço.
Luciana

Unknown disse...

Disponha Luciana e quando precisar o blog e o email estão sempre a disposição. abraços e boa semana

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo