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16/04/2009

ARTIGO 47º - CONTRATO VERBAL - LEI 8.245

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
Eis mais um artigo que se relaciona a tempo de contrato e que muita discussão causa mas já existe jurisprudência sobre ele que embasa-o.
Este artigo estabelece o contrato de locação escrito com prazo menor que 30 meses e o contrato verbal ou seja aquele em que as partes se acertam sem colocar no papel e valendo-se portanto do que diz esta lei.
Não cabe no contrato verbal nenhum acordo porque para que acordos sejam válidos torna-se obrigatório o contrato escrito. Isso se justifica por não ter as partes como provar diante de um juiz um acordo feito "de boca". Ficaria a palavra de um contra a palavra do outro.
O contrato verbal obrigatoriamente é regido por "prazo indeterminado" por não poder prever o prazo pela não existência do contrato escrito.
Sendo obrigatoriamente o contrato verbal por prazo indeterminado, somente após 5 anos de locação ininterrupta o proprietário poderá pedir o imóvel ao locatário, já o locatário poderá devolve-lo a qualquer tempo pois em contratos por prazo indeterminado não há incidência de multa por desocupação já que basta ao locatário comunicar a desocupação com 30 dias de antecedência.
No contrato escrito com prazo menor que 30 meses quando chegar o seu término o contrato se prorroga automaticamente portanto o proprietário não pode impor renovação escrita.
Se a renovação automática ocorrer somente após 05 anos de locação ininterrupta é que o proprietário estará autorizado pela lei a pedir o imóvel salvo acordo entre as partes ou nos casos abaixo citados.

I - Nos casos do art. 9º;
Cita o artigo 9º que a locação pode ser desfeita por acordo entre as partes. Se o locatário não cumprir o acordo que obrigatoriamente deverá ser escrito, não desocupando o imóvel no prazo acertado, o proprietário ficará autorizado por este artigo a promover a ação de despejo judicial por descumprimento do acordo por parte do locatário. Este é um dos casos em que a lei permite a desocupação pedida pelo proprietário antes de 05 anos de contrato.
No contrato verbal pode-se fazer um aditivo contratual escrito onde as partes informam o acordo.

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
Refere-se ao imóvel pertencente a empresa ou que a mesma loca para o seu empregado residir enquanto esteja trabalhando a serviço da empresa. Se o contrato de trabalho extingue-se, também pode ser encerrado o contrato de locação. Portanto visa proteger o empregador e locatário de ter que ficar na incumbência de cumprir o contrato até o seu final. O proprietário não pode alegar desconhecer o artigo.
Note-se que refere-se a extinção do contrato de trabalho portanto não atinge a mudança de cargo dentro da empresa fato que não extingue o vinculo empregador/empregado.

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
Este parágrafo também costuma causar transtornos por mau entendimento.
Seria ridículo se a legislação especifica viesse a prejudicar o proprietário do imóvel quanto a sua preferência no uso do mesmo, assim a lei permite que o proprietário possa encerrar o contrato com prazo menor que 30 meses ou verbal caso precise utilizar-se do imóvel para sua residência e não tenha nenhum outro em seu nome .
O uso poderá ser tanto residencial ou comercial(uso próprio refere-se a utilização sem definir qual seja).
O mesmo direito terá a companheira do proprietário, os filhos, ascendentes e descendentes desde que nenhum possua imóvel em seu nome assim como seus cônjuges e os use para residência já que neste caso não cabe outra utilização.
Há casos em que por força de estudo ou trabalho seja necessário sair de sua residência oficial e residir em outro local e nestes casos pode-se precisar do imóvel, fato então que esta lei autoriza o despejo do locatário.

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
Sendo o proprietário detentor dos direitos sobre o bem que possui pode demoli-lo para dar espaço a nova construção desde que a área construída aumente em 20%. Na prática depois que o locatário saiu do imóvel não conheço quem tenha voltado para verificar o cumprimento deste parágrafo.
Há casos em que o poder público exige reformas ou solicita-se as reformas e as mesmas não podem ser feitas com a locação em curso, assim pode-se encerrar o contrato.
Em caso de a construção ou reforma for para abrigar um hotel ou pensão o aumento na área aplica-se a 50% a mais do que já existia.
Nos casos em que o locatário futuramente contestar a construção alegando não ter seguido a lei, a prova técnica ou seja uma perícia comprovará se os percentuais foram seguidos. não vale neste caso projeto aprovado pelo município pois não há provas de que foi seguido o que esta nas plantas aprovadas pelo poder municipal.
Sinceramente, desconsidero este artigo e não conheço algum locatário que o tenha contestado mas é lei e deve ser cumprida.

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
05 anos após a locação de um contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses o proprietário está livre para pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum para isso. Assim basta comunicar o locatário por escrito e solicitar que em 30 dias(tempo usual nos contratos)desocupe-o. Este encerramento do contrato sem motivo aparente é o que chama-se de "Denúncia Vazia"
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
Se o proprietário precisa do imóvel e está dentro do que estabelece este artigo, ele deve provar pela via judicial o fato, isto é, é pela via judicial que o proprietário deverá retomar o imóvel para seu uso ou dos seus, provando assim que necessita do mesmo.

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
Refere-se ao proprietário utilizar imóvel alugado, fato que prova que ele possui somente um imóvel e pode retornar a este por não dispor mais de condições de arcar com o aluguel. Também refere-se a ele ser dono de outro imóvel em que tem a propriedade com outra pessoa que reside neste.
Se o mesmo já pediu este imóvel antes e agora o pede novamente também deverá provar o motivo em juízo.

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
Sempre será necessário fazer prova judicial do motivo que leva a retomada para entrega-lo ao uso de quem já reside em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Sempre se provará a propriedade do imóvel pelo título que constitui esta propriedade. No caso do proprietário de fato o registro imobiliário é a prova de que o mesmo detém a propriedade do mesmo.
Nos casos de promessa de compra e venda ou permuta o contrato deve estar registrado na cartório de imóveis a margem da matricula do mesmo.
No caso de cessão de direitos a escritura pública ou também deverá estar registrada a margem da matricula do imóvel.

90 comentários:

Sônia Almeida disse...

se tinha um imóvel alugado em contrato verbal, o inquilino pode se negar a pagar o aluguel e a taxa de luz de vário meses em atraso só porque não assinou um contrato?????

Maria disse...

O Sonia, é claro que não. O contrato verbal segue apenas o que determina a Lei 8.245. significa que acordos feitos entre vocês que não constarem na lei não tem valorm como pagamento de IPTU e condominio pelo inquilino(locatario)que a lei diz que é obrigação do proprietário do imóvel pagar mas pode ser trasnferida a responsabilidade de pagamento para o locatário porém isso exige a forma escrita de contrato.
O aluguel e luz é obrigação determinada na lei 8.245 e portanto não precisa estar escrita no contrato. Se vc tem um único recibo que prove a locação pode cobra-lo e sendo assim ele terá que na justiça te ressarcir.Abaixo transcrevo os artigos da lei que estabelece a obrigatoriedade do pagamento mesmo no contrato verbal. Legalmente quer dizer previsto em lei e assim se a lei determina que seja obrigação do locatario ele não pode alegar o contrario visto que ninguém reside de graça em imóvel locado.

abraços

Lei 8.245 artigo 23
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

Anônimo disse...

Sou inquilino de um imóvel há vários anos, com contrato verbal. Como tratava-se de pessoa amiga, nunca exigi os recibos de pagamentos, sempre pontuais. Por motivos de doença, essa pessoa amiga não está mais no controle do imóvel, que ficou ao encargo de outro familiar. Há 1 semana essa pessoa pediu o imóvel em 30 dias. Como não quero atritos e tenho uma opção de moradia, concordei em sair. Ocorre que, por um improviso, essa opção só estará disponível em 50 dias. O "proprietário" não aceita e afirmou que irá, findos os 30 dias, arrombar a porta e me expulsar.
Como devo proceder? Sei que contratos verbais são válidos, mas como comprovar que paguei sempre em dia se nunca foi entregue recibos?
Ele pode agir dessa forma? O que fazer?

Anônimo disse...

ola meu nome e virginia moro em uma casa a dois meses dsem contrato ouseja contrato verbal !!
agora a dona da casa me pediu pra desocupar a casa estou com tudo em dias e paguei tudo certo
e agora kual os meus direitos ?

kual o prazo pzara desocupacao do imovel ?
o propietaRIO NEM ESPECIFICOU PORK KER O IMOVEL
ELE PODE FAZER ISSO ?

Maria disse...

Oi Virginia,
a lei é clara conforme expliquei acima.
Contratos verbais são considerados contratos com prazo indefinido e portanto o proprietário não pode te pedir o imóvel a hora que bem entender.
Você teve gastos com documentação, mudança, etc... e portanto se ele quiser que você desocupe, por acordo você pode aceitar, mas exija que ele te indenize no que você já gastou e vai ter que gastar. Se não houver acordo, não saia.

abraços

Socorro disse...

No caso de contratos verbais com menos de 5 anos, se o locador pedir o imóvel porque o lacatário incomoda os vizinhos, qual o prazo que ele terá que dar para desocupar o imóvel e se durante este prazo poderá cobrar o aluguel ??

Maria disse...

Oi,

não sou advogada e portanto não posso opinar a respeito porém e lei proibe que ele te peça o imóvel e se há problemas a via judicial deve ser usada para sana-lo.

Se você quiser sair pode por acordo escrito aceitar porém é você que decide prazo de desocupação pois será por acordo o que é permitido por lei.

abraços

Anônimo disse...

por favor, moro em uma casa a 7 anos sem contrato e sem recibos, foi feito um acordo verbal de que eu cuidando da manutenção dos outros 3 terrenos vizinhos de 12mts por 46mts e pagando uma quantia fixa mensal pelo terreno que moro, seriam parcelas de compra,mas nunca foi me dado nenhum recibo,eu teria posse desse terreno qdo o dono resolvesse se desfazer dos outros 3 terrenos. Isso é valido? afinal ja são 84 meses pagos, e toda a manutenção é por minha conta, e agora parece que ele vendeu um dos tres terrenos o que faço? pq não me procurou. obrigado

KOKY disse...

Oi, você vai ter que consultar um advogado porque perante a lei o que não esta no papel não tem valor legal porém se você tem testemunhas talvez tenha uma solução. Como não sou advogada não posso opinar neste assunto mas a principio se não há como provar o acordo feito fica difícil você conseguir o terreno.
abraços

Ghodhefroartt disse...

Olá, meu nome é Freitas. Há um mês fiz um contrato verbal de locação residencial. Paguei um mês adiantado + taxa fixa para luz e água. Porém a senhoria está me ameaçando em pedir a casa para alugar a outra pessoa, pois esta vai pagar mais(aluguel maior) do que eu. Ainda alega que não assinamos contrato algum e eu não tenho direito de ficar. Como posso proceder nesse caso? Posso recorrer a justiça? Juizado Especial Cívil? Desde já agradeço as orientações.

Anônimo disse...

olá meu contrato de 30 meses de encerra em dois meses e não quero renova-lo pelo mesmo priodo já que pretendo comprar uma casa. Posso pedir um contrato em aberto? na negativa se não me pedirem o imóvel se renova por tempo indeterminado, quanto tempo tenho que comunicar minha saida? Se não hover acordo e no fim do contrato me pedirem o imóvel tenho quantos dias para entrega-lo? Meu contrato foi assinado em maio de 2007. Aguardo uma resposta.

Maria disse...

Oi, se você estipular um novo contrato com novo prazo terá que cumpri-lo até o final e se sair antes pagará uma multa por desocupação antecipada então se você pretende sair mas não tem data definida o ideal é que você não se manifeste quando o contrato terminar e espere que o locador se manifeste. Se após 30 dias do encerramento nenhum dos dois propor novo contrato este que terminou renova-se automaticamente com as mesmas cláusulas porém o tempo passa a ser indeterminado.
nos contrato de 30 meses renovados automaticamente por tempo indeterminado qualquer das partes pode encerra-lo a qualquer momento bastando comunicar a outra parte por escrito com 30 dias de antecedência. Se não comunicar com 30 dias de antecedência paga um aluguel a mais ao proprietário a título de indenização por te-lo pego desprevenido.
Como você vai comprar um imóvel deixar correr e renovar por prazo indeterminado é a melhor solução.
Se o locador(proprietário) te chamar para fazer novo contrato aí então você deverá faze-lo por prazo indeterminado fazendo constar no contrato que não há estabelecimento de multa por desocupação antecipada porque você sairá quando comprar seu imóvel comunicando o locador 30 dias antes como manda a lei.
Se te pedirem o imóvel a praxe é conceder 30 dias para a desocupação. Normalmente quando o locador quer a desocupação imediata ele te avisa antes de o contrato vencer mas não é regra. 30 dias é o usual.
abraços

Teresa Cristina disse...

Tenho um imovel alugado e o inquilino exige reforma no banheiro social.O restante do apartamento foi todo reformado,mas nao tenho condicoes de arcar com essa no momento.Recebo emails com ameacas dizendo que vai a justica procurar os direitos .Mandei um pedreiro para fazer um servico de rejunte e pintura e ele nao deixou pois so aceita reforma.O contrato so vence em 2012.Preciso de uma orientacao

KOKY disse...

Oi Teresa.
Você tem que entregar o imóvel em condições de servir ao uso que se destina ou seja, tem que estar em condições de ser habitado. Sendo assim, a reforma se faz necessária se o problema no banho social esta impedindo ou dificultando o uso do imóvel ou se foi acordado por escrito no contrato de locação que você faria uma reforma total. Se o problema não impede o uso não há o que o inquilino reclamar e você quis pintar e ele impediu o pedreiro de fazer a pintura. Faça todas as comunicações por escrito e com aviso de recebimento para ter provas dos atos praticados. Email pode ser contestado. Como você não informa qual o problema do banho social não tenho como te orientar melhor.
abraços

Teresa Cristina disse...

Koki, obrigada pela ajuda.Na verdade o problema do banho social foi na valvula hidra e ja foi sanado. Agora preciso concluir com o rejunte e pintar a parede que faz divisao com o banho,mas o inquilino quer que eu reforme para deixar no mesmo padrao do restante do apartamento.Ele pode exigir isso? Nao tenho nada acordado sobre essa reforma.

KOKY disse...

Oi TEresa. Se a hidra estava estragada antes da locação é sua obrigação trocar o reparo ou toda a hidra se for o caso. Se ela estragou com o uso aí é o inquilino qu7em paga o conserto então deixe-a em perfeitas condições para o uso.
quanto a padrão, isso não existe. Estando o banheiro em perfeitas condições para o uso o inquilino não tem o que reclamar. quando ele visitou o imóvel viu as condições e aceitou assinando o contrato de locação.
Se ele quer um banheiro todo no padrão de cor ele mesmo pode pintar ou comprar um imóvel para ele. Na locação o proprietário pode inclusive locar o imóvel sem estar com pintura nova. Se ele insistir comunique-o por escrito citando os artigos 22 e 23 da lei do inquilinato 8.245/91.

abraços

Anônimo disse...

UM primo de minha namorada alugou a casa pra ela verbalmente e a uns dias pediu a casa,mas não pra ela e sim pro pai dela meu sogro...eles ficam precionado pra ela sair e isso ta sendo um inferno pq eles precionam ela e ela me preciona,eu disse pra ela q ela tem um certo prazo EU GOSTARIA DE SABER ESSE PRAZO... e o primo dela entra no imovel pra fazer reparos sem autorização ele pode fazer isso? me ajudem por favor

Maria disse...

Oi, não ha prazo definido na lei.
Em contrato verbais temos prazo indeterminado e neste caso somente por Denúncia cheio o locador pode pedir o imóvel. Como na denúncia cheia existe uma motivo justo para a retomada a desocupação é imediata, qualquer prazo depende de acordo entre as partes.
Exija que o primo entregue a notificação de denuncia cheia por escrito a ela para que ela tenha provas pois se o imóvel antes de 12 meses for locado novamente ela pode pedir indenização.
Quanto a ele entrar no imóvel isso não é permitido salvo se ela autorizar. Com a locação o imóvel fica transferido em sua posse ao locatário enquanto durara o contrato e o locador somente com o consentimento do locatário pode entrar no imóvel. Se algo sumir da tua noiva ela pode responsabiliza-lo.
Deve-se quando se loca um imóvel trocar os segredos das fechaduras principais, sempre.
abraços

juliana feliciano gonçalves disse...

tenho uma casa alugada verbal mente, pois entreguei o contrato para o inquilino e ela nunca assinou, quero fazer umas reformas na casa e aumentar mais um cômodo, pois pretendo morar na casa assim que o contrato encerrar, posso fazer isso mesmo com ela morando na casa o contrato encerra dia 10/05/2011.

Maria disse...

Oi Juliana, somente com a autorização da inquilina é que você poderá reformar antes de encerrar o contrato. Se ela não autorizar você terá que esperar.abraços

Anônimo disse...

tudo começo em 1988 quando meu marido emprestou uma casa que temos no nosso sítio para minha mãe morar com duas irmãs minhas, na época elas eram menores de idade e eles não tinham para onde ir. Os anos foram passando e meu "pai" nunca fez nada nem na casa e nem no terreno, ele sempre disse que nunca iria colocar nem um centavo do bolso dele no que é dos outros. Mais uma vez o tempo foi passando e um dia meu marido pediu o sítio de volta, meu "pai" mais que depressa disse... daqui não saio, para eu sair, vão ter que me dar muito dinheiro.Quando digo meu "pai" entre aspas é porque eu não o considero como pai de verdade. Ele, não me criou, não me deu carinho, não me deu um lar para morar, não me deu estudos, batia na minha mãe todos os dias, chegava bêbado em casa, agredia as próprias filhas com palavras horríveis!Sai de casa com 13 anos, fui morar com um homem de 28, que se tornou meu marido, fizemos de tudo pela minha familia, mobiliamos a nossa casa nesse mesmo sítio 2 vezes e eles destruiram tudo! Meu marido pagou para o meu "pai"ser operado no melhor hospital no Rio de Janeiro,praticamente salvou a vida dele.depois de 21 anos de casamento, me divorciei e estou precisando dessa casa, desse sítio para morar, não tenho como pagar aluguel!Preciso da minha casa!Minha mãe já não mora mais no meu sítio, o problema é que meu "pai" tambem não esta mais morando lá, ele saiu, deixou uns pertences dele dentro da casa, trancou a casa e levou as chaves! Meu sítio esta todo cheio de mato, minha casa esta praticamente destruida porque ele nunca fez nada para manter a casa, ele nunca pagou aluguel, ficava me chantageando, dizia que se eu mexesse com ele, ele iria me colocar na justiça e eu teria que dar muito dinheiro para ele, ele não tem contrato, inclusive, ele já me ameaçou de morte!Não aguento mais! não intendo nada de lei.tenho todos os IPTUs pagos, escritura, regitro no cartório e na prefeitura, o mapa to terreno, tenho tudo direitinho! como é que ele pode fazer isso comigo? Gente, ele tem o sítio dele, com casa,plantação, ele vai querer mexer com o que é meu, porquê??? Me dê uma orientação! Obrigado.

Maria disse...

Oi. Se tudo esta em teu nome você é a proprietária e ninguém te tira o imóvel. quanto a teu pai ele não tem direitos sobre este bem e nem tem qualquer direito a indenização de tua parte. ele residiu em imóvel que não é dele por empréstimo, abandonou este imóvel e portanto você pode retoma-lo sem problemas.
consulte um advogado para que ele te oriente quanto a sua entrada no imóvel e o que fazer com as coisas dele que lá se encontram e devem ser colocadas em um depósito.
Como não sou advogada não tenho como te orientar se será preciso retomada judicial de posse porque ele abandonou a casa e por conta disso se o imóvel esta vazio o proprietário pode ocupa-lo. então resolva tudo pela via judicial.
abraços

Anônimo disse...

olá, boa tarde!

eu tenho um contrato de 12 meses, com isso eu pago R$ 400 reais mensal, pedi para renovar o contrato, mas o mesmo esta pedindo agora 500 reais mensais, valor muito maior que o estipulado no contrato que é o indice inpc / ibge, porem aceitei pagar os 500 reais porem quero um contrato de 30meses, estava tudo certo porem a alguns dias ele veio em casa e falou que não quer mais renovar o contrato pq alega que quer reformar a casa..

pergunta?

Eu posso requerer a prorrogação, sendo findo o contrato o mesmo fica prorrogado por tempo indeterminado, podendo somente retornar o imovel apos 5 anos por denuncia vazia, e exigir o reajuste do aluguel, baseado no indice do inpc / ibge, lembrando o meu contrato ainda não finalizou esta vigente, até o dia 28/03/2011.
como eu posso agir contra o aumento abusivo pois o que eu entendi ele quer fazer contratos de 12 meses, para sempre aumentar conforme ele quer, e eu de 30 meses para me proteger desse aumento.

Maria disse...

Oi,se ele te pedir o imóvel informe que somente pela via judicial você entrega o mesmo antecipadamente porque contratos com prazo menor que 30 meses renovam-se automaticamente e ao proprietário não é dado o direito de retoma-lo antes de 05 anos de locação ininterrupta em caso de denúncia vazia ou mediante comprovação em caso de denúncia cheia.
Se ele quiser aumentar por qualquer valor denuncie no Procon e depois no juizado especial pois é ilegal.
abraços

Davi disse...

Olá, meu contrato é de 30 meses e após 7 meses o proprietário pediu o imóvel para uso próprio. Minha esposa está gravida de 8 meses tornando essa mudança quase inviável. Pelo art 46 entendi que o locador não pode pedir para uso próprio. Vale a pena ir para justiça e o q fazer nesse caso:

Maria disse...

Oi Davi,informe o locador por escrito que a Lei do Inquilinato 8.245/91 artigo 4° determina que o locador fica impedido de retomar o imóvel antecipadamente enquanto o contrato de locação estiver com o prazo determinado vigente e que a desocupação para moradia do locador somente é permitida em contratos com prazo menor que 30 meses renovados automaticamente. Termine informando que você não concorda em desocupar o imóvel desejando cumprir o prazo até o final. Assine, date e envia via correio por carta registrada se ele não quiser receber de suas mãos e assinar a segunda via.
Ele não vai insisitir porque pela via judicial ele não consegue a retomada.
abraços

Anônimo disse...

Boa tarde. emprestei meu sítio para minha familia morar desde 88.
Hoje, minha mãe se separou do meu pai e vive em outra cidade. Minhas irmãs estão contra mim pois meu pai ficou no meu sítio e se recusa a entregar as cháves da casa, ele deixou umas coisas dele dentro da casa, trancou a casa, ele não esta morando lá e nem tomando conta de nada, não tenho nenhum contrato com ele, ele morou lá esses anos todo e só pagava a luz, nunca me pagou aluguel, nem iptu. Eu sempre paguei tudo e quando precisava de obras, ele mandava me avisar, eu é que fazia tudo, hoje, me divorciei e estou morando de aluguel mas, eu não tenho mais como ficar pagando aluguel, tenho uma casa para morar mas, estou sendo impedida de entrar no que é meu pelo meu pai e pelas minhas irmãs, elas ficam me ameaçando por causa do meu sítio, meu pai colocou uma corrente com cadeado no portão e não quer me entregar as cháves! Já foi enviada uma notificação para ele, ele recebeu mas, não saiu. O que devo fazer agora? Quero que ele saia o mais rápido possivel! Ele também tem um sítio com casa pronta e todo plantado perto do meu.Obrigada........Boa tarde.

Maria disse...

Oi. contrate um advogado para entrar com processo judicial de retomada do imóvel. Como nunca foi pago aluguel não se trata de locação e sim cedência(empréstimo) não oneroso(gratuito) do imóvel para a familia. Sendo assim você pode retomar a posse do imóvel quando desejar inclusive porque já notificou seu pai da desocupação. não é um processo demorado. Se o imóvel esta vazio e ele não redide mais nele você poderia chamar um chaveiro e trocar as fechaduras, Em uma discussão judicial quem tem os direitos sobre o imóvel é você.Boa sorte

Anônimo disse...
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Maria disse...
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Kauanna disse...

Moro em uma Kit net com contrato verbal, e o proprietário está querendo aumentar o aluguel para o proximo vencimento, mas o problema é que ele avisou faltando 10 dias para o vencimento do aluguel! existe um prazo para ele comunicar esse aumento?

Maria disse...

Oi Kauanna. Se o proprietário esta promovendo o reajuste anual permitido em lei ele não precisa te avisar antes pois já é sabido das partes que conforme a lei a cada 12 meses ocorre o reajuste pelo indice de inflação escolhido por ele. Se isso não ficou combinado ele não pode aumentar o aluguel a cada 12 meses apenas quando a locação completar 3 anos pela via judicial pedir a atualização do valor do aluguel. Contate um advogado se não houver acordo.
Se você aceitar o novo valor exija um contrato escrito, ele é uma garantia a mais para você e evita abusos por parte do locador.

Kenia... disse...

Ola Maria,
eu tinha um contrato de 30 meses, que venceu em Novembro de 2010 e nunca foi renovado "no papel", mas continuo morando la e pago meus alugueis pontualmente. O meu aluguel eh hoje 500 reais.
Agora o proprietario esta querendo aumentar o aluguel para 700 reais ou entao que eu deixe o imovel em 30 dias, alegando que os alugueis na regiao subiram muito. Eu ofereci 600, mas ele nao aceita e diz que ou eu pago 700 ou tenho que sair. Eu nao tenho esse dinheiro, e pago 500 desde novembro passado. Ele pode fazer isso? Como eu devo proceder? O proprietario eh um advogado, estou apavorada... :(

Kenia... disse...

Ola Maria,
eu tinha um contrato de 30 meses, que venceu em Novembro de 2010 e nunca foi renovado "no papel", mas continuo morando la e pago meus alugueis pontualmente. O meu aluguel eh hoje 500 reais.
Agora o proprietario esta querendo aumentar o aluguel para 700 reais ou entao que eu deixe o imovel em 30 dias, alegando que os alugueis na regiao subiram muito. Eu ofereci 600, mas ele nao aceita e diz que ou eu pago 700 ou tenho que sair. Eu nao tenho esse dinheiro, e pago 500 desde novembro passado. Ele pode fazer isso? Como eu devo proceder? O proprietario eh um advogado, estou apavorada... :(

Maria disse...

Oi Kenia, boa noite.
Infelizmente você não tem como impédi-lo de retomar o imóvel. O teu contrato ainda é valido mas por força da lei o prazo dele se tornou indeterminado e sendo assim qualquer das partes pode encerra-lo com prazo de 30 dias para desocupação. Por conta disso você fica "sem saída" ou aceita o novo valor ou desocupa. É bem provavel que o proprietário tenha outra proposta neste valor e por isso não aceita um valor menor, do contrario iria manter uma inquilina como você que sempre paga em dia.
Quanto ao prazo de 30 dias esta correto porém por ele ser advogado ele sabe que judicialmente você consegue 6 meses para sair do imóvel. Se você não entregar as chaves em 30 dias ele vai te notificar pela via judicial com a notificação judicial de despejo. O juiz irá te citar e perguntar se você concorda com a desocupação. Você vai dizer que sim mas que precisa de mais prazo e ele vai te conceder até 6 meses(no máximo) para você sair. Isso não tem custo para você mas se ao fechar 6 meses você não desocupar o proprietário abre a ação de despejo e o juiz te cobrará as custas desta ação e os honorários. Se você sair no acordado nada paga. Ele provavelmente deve achar que você não tem conhecimento disso.
Como teu prazo é indeterminado ele é obrigado a te dar uma notificação premonitória escrita onde por denuncia vazia(sem motivo) ele te pede a devolução do imóvel em 30 dias. Se você não sai ele é obrigado a te notificar pela via judicial e é aí que você concorda em sair e pede um prazo. O aluguel permanece igual até que você desocupe.
quanto ao valor do aluguel, ele tem razão, normalmente perde valor em contratos longos porque o indice de reajuste não acompanha a valorização do aluguel e nos últimos tempos subiu bastante porque há pouco investimento e assim diminui a oferta e sobre o preço.

abraços

leo ramos disse...

Bom dia Maria .

Queria uma informação.Moro em um imovel a 8 meses,em rio das ostras .fiz um contrato verbal, desde entao pago meu aluguel em dia sendo que esse mes de novembro a dona do imovel me pediu a casa e me deu um prazo de 30 dias para a entrega.Sendo q como moro em uma cidade de veraneio é muito dificil achar uma casa nessa epoca do ano e com um valor acessivel.Queria saber como devo esta procedendo.Não quero sair.E ainda tem mais , fiquei sabendo hj q mudaram os donos da casa,o dono da casa hj n é mais o que era quando eu entrei.E ate entao eu n tinha sido comunicado.Só agora.

Maria disse...

Oi Léo, seu contrato é com o dono anterior e sendo assim o dono atual tem que te comunicar por escrito que comprou o imóvel ou o recebeu de herança ou doação e anexar a matricula imobiliária do imóvel que comprova a aquisição. ele como pessoa estranha ao contrato pode te pedir o imóvel mas o prazo não é 30 dias e sim 90 dias para sair contados da data da comunicação escrita. Se ele não provar que comprou o imóvel ele terá que te pedir pela via judicial onde vc irá solicitar a prova de que ele é o novo dono do imóvel. Não desocupe, se ele não fizer conforme a lei fique no imóvel até que judicialmente ele peça a devolução. Se ele não quiser receber os alugueis deposite em juizo. O antigo dono que é teu locador deveria ter te comunicado e inclusive te te dado preferência na compra.
Lei do Inquilinato 8.245/91 artigo 8

Marcelo disse...

Maria boa noite.

Moro em uma casa alugada a + ou – 1 ano e meio sem contrato só na amizade. Fiz varias melhoria na casa por minha conta, até porque queremos o melhor pra nossa família. Essa casa teve um vazamento de água no inverno pelo teto e paredes que ocasionou um grande prejuízo como; TV e Ventilador queimado, a estante ficou totalmente empenada, cama e guarda roupas estão com suas bases completamente estragadas e empenadas também.
O problema do vazamento foi resolvido porem o prejuízo ficou. Na época eu chamei o locador pra mostrar o tal prejuízo onde o mesmo informou que não pode fazer nada.
Retirei fotos e filmei todo o transtorno que passamos durante esse período. Hoje toquei no assunto com o proprietário e o mesmo informou que isso é passado!!!
Gostaria de saber como devo proceder e se tenho direito a receber tudo que foi danificado.

Maria disse...

o artigo 22 da lei 8.245/91 determina as obrigações das partes e no teu caso você cumpriu com tua obrigação chamando o locador e comunicando o fato. Ele não cumpriu com a obrigação dele que era de providenciar o reparo necessário para sanar o problema. Sendo assim é responsável pelo dano que te causou. Se não ha acordo entre as partes você terá que consultar um advogado e judicialmente buscar reparação. Se o dano no imóvel não foi causado por você haverá reparação do teu prejuízo. Isso é muito comum ocorrer em casas e condominios antigos em que o telhado já tem muitos anos. As pessoas não querem gastar e depois gastam muito mais. No meu condominio tivemos que pagar todo o prejuízo dos apartamentos dos últimos andares que alagaram por conta de telhado velho. Todos ganharam a causa na justiça.
Vá a luta e busque seu prejuízo.
abraços

Eneila Lira disse...

Aluguei um imóvel com contrato verbal em agosto de 2011 pagando 1 mês adiantado. Nos mês de dezembro, do mesmo ano, tive dificuldades para pagar com antecedência. A locatária me cobrou e disse que eu tinha apenas até o dia 5 de cada mês para realizar o pagamento referente ao mês seguinte.
OBS: Além do contrato ser verbal a proprietária nunca me deu um recibo como comprovação. Quais os meus direitos e obrigações perante o fato exposto?

Maria disse...

Oi Eneila, quando a lei determina pagamento adiantado ela não esta se referindo a pagar um mês adiantado e sim pagar o aluguel no mês que se vai utilizar. Assim sendo se tua locação não tem nenhuma garantia de fiança você paga o aluguel até o 6º dia útil do mês de uso e não referente ao mês seguinte. A tua locadora esta utilizando a lei de forma errada.
Se você deu um aluguel adiantado isso pode ser considerado como uma caução fiança em dinheiro e não como aluguel adiantado.
Quanto aos recibos isso é ilegal, ela é obrigada a te fornecer recibo discriminando os valores cobrados e com certeza ela não esta te passando estes recibos porque sabe que não pode cobrar o mês adiantado. Sugiro que você a informe do erro porque não fornecer recibo é crime. Se você não tem os recibos ela pode alegar a qualquer momento que você não pagou os aluguéis. Consulte um advogado para resolver esta questão.
abraços

NUNES disse...

estou com uma dúvida, o sou genro do proprietário de um imóvel estava morando em outro imóvel (de minha propriedade) mas tive desentendimentos com vizinhos lá e tive de me mudar e tenho a intenção de vende-lo porem, este outro imóvel, do meu sogro, estava ocupado mas, o inquilino abandonou o imóvel por dias deixando inclusive a torneira aberta.Meu sogro teve que chamar até chaveiro para poder abrir o imóvel e fechar a torneira, tentamos entrar em contato mas não respondeu. Como o imóvel precisava de inúmeros reparos decidimos relocar as coisas dele para um lugar na própria casa e começar a reforma mas, para nossa surpresa, havia coisas de um advogado (que nem sequer pediu autorização para meu sogro)ocupando o quarto. Liguei várias vezes para notificá-lo mas dei prazo de 1 semana mas ele não veio retirar as coisas dele tive que relocá-las para outra localidade na casa do meu sogro pois se ficasse ali poderia danificá-las, quando consegui falar com ele me ameaçou dizendo que poderia entrar com processo contra meu sogro e contra mim por responsabilidade sobre as coisas dele. o que fazer???

andre disse...

Olá Maria, aluguei um apartamento, foi de forma verbal, faço depósitos mensalmente na conta corrente do proprietário. Esse de comprovantes de depósito é uma forma de recibo de aluguel? Eu posso fazer, por segurança, um impresso descrevendo o mês e valor, o nome do locador, porém ficará sem assinatura, anexando o comprovante, posso considerar como assinatura?
Os donos do apartamento moram em outra cidade. Obrigado Abraços...

Maria disse...

Oi André, a lei 8.245/91 determina que o recibo seja entregue pelo locador e que não seja de forma genérica e sim com cada itém cobrado do inquilino detalhado no recibo. Sendo assim você tem um comprovante de depósito mas não tem como provar o que esta pagando. Isso ocorre porque teu contrato é verbal e assim o recibo é muito importante. Na prática quando o locador reside em outro local todo mundo usa o depósito mas não é o ideal. você tem um comprovante de que depositou um valor e só. Em época de internet eles poderiam fazer or ecibo, assinar e escanea-lo enviando mensalmente por email. É um risco para você. No contrato verbal IPTU e condominio não podem ser cobrados de você porque a lei exige contrato de forma escrita então acredito que seja só o valor do aluguel o que já não é tão complicado. Guarde todos os comprovantes e o ideal é que cada depósito fosse feito identificado ou seja com o CPF do locador.abraços

Daniele disse...

Olá Maria, minha duvida é a seguinte: Minha mãe vendeu um terreno para minha irmã e meu tio que fizeram uma casa germinada, a casa ainda ñ está escriturada está no nome da minha mãe ainda, porém minha irmã mudou se de estado e alugou a casa para um conhecido por contrato verbal, o mesmo entrou na casa final de dezembro e dava diversas desculpas para ñ fazer o contrato dizendo q ia mudar se logo, no final de maio minha irmã solicitou a casa porque vai voltar a morar nela, o inquilino dá diversas desculpas e estamos no meio de agosto e ele ñ sai, chegou a dizer que ele sai qndo quiser, como devemos proceder, minha irmã anda nervosa achando que como ñ tem a escritura ñ pode ir na justiça, e nesse rolo ela está tendo que morar com a gente, como posso ajuda la?
O que a justiça pode fazer???

Obrigado

Maria disse...

Sua mãe como proprietária do imóvel pode solicitar a desocupação pois no contrato verbal de locação não tem a anuência de tua mãe e sendo assim ela pode pedir o imóvel para a filha residir. Sugiro que procurem um advogado porque contrato verbal é complicado porém se tua mãe ainda esta com a escritura em nome dela ela pode agir sem problemas. É um caso complicado, nunca se entrega as chaves ao inquilino antes de ele assinar o contrato. No contrato verbal o inquilino somente pode ser despejado por denuncia motivada nos casos do artigo 9 da lei 8.245/91 e durante o prazo do contrato escrito nem para residir o locador pode-se pedir a devolução. Se ele procurar um advogado vai complicar para sair.abraços

Anônimo disse...

Temos então a denuncia cheia ou motivada, denuncia vazia ou imotivada, a necessidade de realização de obras urgentes, a falta de pagamento, descumprimento de cláusulas contratuais, e demais previstas ao longo da Lei 8.245/01.

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A chamada "denuncia vazia", como o próprio nome indica, consiste na possibilidade do proprietário requerer a desocupação do imóvel independente de qualquer justificativa ou motivação.



Tem previsão legal no artigo 47, inciso V da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato.



Essa modalidade de rescisão contratual é cabível nas seguintes hipóteses:

(3) Nos contratos verbais e nos escritos com prazo inferior a 30 (trinta) meses, o proprietário só poderá valer-se da denuncia vazia após 60 (sessenta) meses ininterruptos de vigência da locação, sendo que neste caso também se faz necessária a prévia notificação.

Ou seja, contratos verbais cabem denuncia vazia( imotivada) ou seja,você locador não precisa de motivo para despejar o locatario.

César disse...

Olá, tenho um contrato formal de um aluguel no meu nome, mas a casa é dividida com mais 2 pessoas e estas estavam presentes no dia em que fomos conversar com o proprietário, mas no dia de assinar apenas eu estava e apenas eu assinei, agora uma das pessoas mudou e disse que não vai pagar mais, deixando a parte dela comigo e com a outra pessoa. Existe alguma coisa que posso fazer?

Maria disse...

Olá anônimo. Toda ajuda é bem vinda e completa as postagens mas por favor, identifique-se ou terá as mensagens apagadas por falta de localização da fonte de informação.

Maria disse...

Oi César. O que vale é o contrato e portanto se somente você consta como locador, você é o responsável pelo pagamento integral das despesas da locação. Deveria ter feito com teus amigos um contrato paralelo formalizando a situação ou então te-los incluído no contrato.
Seguirá arcando com esta obrigação.
O que pode ser feito é pela via judicial buscar ressarcimento mas deverás ter provas de que ele também respondia pela locação. Consulte um advogado que saberá avaliar a situação.
abraços

Ronaldo DE Souza disse...

Bom dia. Aluguei uma casa em março de 2011. A locação foi verbal. Pago o aluguel pontualmente. Tenho todos os recibos. A casa tem problemas eléctricos desde que entramos. A proprietária nos prometeu verbalmente arrumar, pago uma conta luz muito acima do normal por conta das instalações que existem na casa. No mês de junho ela disse que estava pensando em reajustar o aluguel, mas que o faria em Março de 2013 quando completaremos 2 anos. Pois e o mês base da nossa entrada na casa. No dia seguinte ela, liga pra minha esposa e diz que o reajuste já seria no mês de julho. No mês de julho nos não pagamos o reajuste, apenas,o combinado. Agora em agosto depois de tantas ameaças de despejo pagamos o valor reajustado. A minha dúvida e: Pelo gato de não haver contrato ela pode fazer o reajuste que fez? Ela ficou em atraso de 2 meses para me dar os recibos do mês 7 e mês 8. Ela pode atrasar a entrega dos recibos de pagamento? Tem uma garagem, por eu ser o locatário, mesmo sem contrato eu posso pedir a preferência garagem? pedimos que ela fizesse um contrato pois temos receio de problemas, e a proprietária está enrolando pra fazer.foi coreto eu ter exigido um contrato? Finalmente se ela exigir a desocupação simplesmente por não querer arrumar a parte eléctrica e por não querer fazer o contrato o que devo fazer. De que forma a lei me assiste? Não tenho outra casa em vista pra alugar, e também está peixe ao colégio do meu filho por estas razões não queremos desocupar a casa. Por favor me esclareça o sue devo fazer. Muito Grato
Ronaldo

Maria disse...

Oi Ronaldo. Para que a proprietária promova reajuste de aluguel é preciso o contrato escrito, no verbal somente se você concordar. Isso ocorre porque a lei não permite que uma das partes promova o reajuste sem estar determinado por escrito o indice que será utilizado(geralmente o IGPM) e a data do reajuste que obrigatoriamente somente pode ser feito uma vez por ano, a cada 12 meses de contrato. Portanto ela não pode no contrato verbal sair reajustando sem que você concorde. A tua concordância tem que ser por escrito ou então com o pagamento do novo valor fato que a lei considera que se você pagou o novo valor, você concordou. Se você não concorda, deve efetuar o pagamento do valor antigo e se ela se recusa a receber tens que pagar em juizo e discutir se ela tem razão ou não.

Quanto a garagem se locou sem a mesma não pode exigir o uso agora.

Contratos verbais impedem o proprietário de pedir o imóvel antes de 30 meses de locação, portanto a ameaça dela de despejo é infundada visto que ela teria que pedir pela bia judicial e neste caso somente por falta de pagamento do aluguel é que ela teria sucesso no despejo visto que ela não determinou reajuste com você e atualização por valor de mercado somente com 3 anos de locação pela via judicial se você não concordar com novo valor.

Quanto a rede elétrica o artigo 22 da lei do inquilinato determina que o locador tem que entregar o imóvel em condições de uso. Se a rede não apresenta risco de incêndio e permite o uso do imóvel sem problemas o que parece ser o caso pois você já esta no imóvel a tempo, então ela pode se recusar a mexer na fiação principalmente por ter um custo considerável. Se apresenta risco então ela é obrigada a arrumar. quem pode verificar se existe problema ou não é um eletricista.

Você tem que avaliar se é melhor permanecer onde esta ou não, isso só você pode saber. quanto a recibos tem que ser fornecido no ato do pagamento discriminando o que esta sendo pago(alugue, IPTU, luz, água, etc).

A proposito na locação verbal IPTU não pode ser cobrado do inquilino, a lei exige contrato escrito.

O contrato verbal é mais prejudicial a ela do que a você pois acordos somente podem ser feitos por escrito.

abraços

TARCIO BORGES BORGES disse...

OLÁ! MEU CASO É SIMPLES, MAIS GOSTARIA DE SABER ATRAVÉS DE UMA PESSOA ESPECIALIZADA NO ASSUNTO: FIZ UM CONTRATO VERBAL DE 1 ANO - POREM, MESMO SEM SER ASSINADO, MAIS AINDA O FIZ,.. COM OS DADOS DO LOCADOR / DADOS DO LOCATÁRIO/NUMEROS DE CPF RG - NOME COMPLETO ETC - DOCUMENTAÇÃO. FALTOU SÓ ASSINAR DEVIDO EU MORAR EM OUTRA CIDADE E ASSIM DEIXANDO-O SEM SER ASSINADO. A INQUILINA MOROU 6 MESES E NA ENTRADA DO SETIMO MES, QUE SERIA VENCIMENTO DIA 20/MES - RECEBI UMA LIGAÇÃO DO FILHO COM 2 DIAS - QUE N TENHO NEGÓCIO JURIDICO - ANTES DO VENCIMENTO, DIZENDO QUE A MAE IA SAIR DEVIDO ROUBOS NA CASA ETC ETC.. MOTIVO DE INSEGURANÇA AONDE NO MEU VER É DEVER DO ESTADO. FALOU QUE IA FECHAR BURACOS AONDE NÃO AUTORIZEI ETC FRIAMENTE. COMOS E TIVESSE SAINDO SEM OBRIGAÇÕES. SEI QUE 4 DIAS DEPOIS ATRAVÉS DE MENSAGENS DE CELULAR RECEBI A NOTIFICAÇÃO DA SUA SAÍDA. DEPOIS DA MINHA PESSOA TER FEITOS N´S LIGAÇÕES SEM RETORNO, POIS NAS LIGAÇÕES QUERIA SABER SE ESTAVAM SAINDO MESMO. POREM MUDARAM, SOUBE ATRAVES DE VISINHOS. AÍ PERGUNTO: DEVIDO O ROUBO DO SEUS BENS ELA TEM DIREITO DE SAIR? SE SÓ ME COMUNICOU SOMENTE 2 DIAS ANTES, NEM FOI SUA PESSOA? O TEMPO DO CONTRATO VERBAL, ESCRITO E NÃO ASSINADO COM OS DOC EXPRESSOS NO CONTARTO, ME DAR UMA GARANTIA, HAJA VISTO O JUIZ COM CERTEZA, SABERIA QUE EU ESTARIA FALANDO A VERDADE HAJA VISTO OS DOC ESTÃO EXPRESSOS? AONDE ESTA O MEU DIREITO? AGRADEÇO... SEM FALAR QUE DEPOIS DE 4 DIAS .. A CASA TA OCIOSA E NEM A A CHAVE FOI ENTREGUE. AGRADEÇO!!

Maria disse...

Oi Tarcio.
A segurança é um problema social e o locador não pode ser responsabilizado até porque é dever do locatario visitar o imóvel, visitar a vizinhança, conhecer o local onde vai morar e inclusive buscar informações sobre o bairro. O locador não é obrigado a entregar o imóvel com grades, cercas, vigilância por câmeras etc, isso é o locatário se quiser que providencia. Assim sendo você tem o direito de ser indenizado mesmo não havendo multa no contrato.
Constitua imediatamente um advogado para judicialmente requerer teus direitos e comunicar o locatário de que enquanto as chaves não forem entregues o aluguel continua correndo.
abraços

Naty disse...

olá,há 7 meses moro em uma casa onde aluguei com contrato por tempo indeterminado,tive que abrir firma e registrar em cartorio.Nunca atrasei os pagamentos e tenho todos os recibos.Agora a dona pediu o imovel para uso proprio. Eu gostaria de saber quanto tempo eu tenho por direito para desocupar o imovel e quais sao os meus direitos?

Administrador disse...

oLÁ

Estou com problemas. O senhorio fez acordo verbal comigo de um ano, e agora, com tres meses para vencer contrato ele exige que eua saia da casa, sendo que cumpri todas as exigencias. Ele alega que é para morar, mas eu sei que é desculpa. Ele descumpriu acordos e desentendemos varias vezes. Mas possivelmente eu sairei da cidade no mês do vencimento do contrato verbal, em fevreiro e pedi que aguardasse até dezembro pois se eu não fose transferido, desocuparia a casa. Mas ele deixa recados dizendo que quer que eu saia já. Qual meu direito?

Anônimo disse...

oi boa noite...
aluguei uma casa por uma ano verbal..pq a dona se recusa a fazer o contrato pq segundo ela assim ela pode me pedir a casa quando ela quiser...ja estou 4 meses na casa tenho meu aluguel em dia..tenho 3 crianças fico insigura com essa situaçao....vence dia 10 meu aluguel..mais se pago dia 11 ,12 por ai ela fica me ameaçando q vai pegar a casa de volta...oq faço qual meu direitos

Maria disse...

Contrato verba é por prazo indeterminado e no prazo indeterminado somente após 5 anos de locação ininterrupta ou nos casos do artigo 47 da lei 8.245/91 é que a locadora pode pedir o imóvel. Quando ela te ameaçar deixe claro que somente pela via judicial ela pode te pedir o imóvel em caso de infração legal ou contratual. abraços

Anônimo disse...

Boa tarde,

Aluguei uma casa verbalmente. E o inquilino sempre atrasa o pagamento do alguel... a conta de luz já tá pra vencer a 3ª. Eu aluguei pra residência, e mais parece um salão. Posso tirar as placas colocadas e proibir esse comércio na casa? Quanto tempo ele pode ficar morando sem pagar?

Maria disse...

O inquilino não tem qualquer direito de ficar morando de graça no teu imóvel, você tem que imediatamente por escrito via Cartorio de titulos e documentos comunica-lo de que o contrato verbal é residencial e não permite comercio solicitando a retirada das placas e suspenssão do atendimento. Informe os débitos vencidos solicitando o pagamento integral em 2 dias úteis sob pena de ação de despejo por infração legal e falta de pagamento. A justiça é o caminho, você não pode entrar no imóvel e retirar as placas porque a posse esta com o locatário e seria considerado invasão de domicilio(não confunda com propriedade que é sua).
abraços

vinicius lopes disse...

boa tarde queria saber uma coisa moro de aluguel sem contrato escrito ,pago em dia mas o dono da casa esta reformndo ela comigoe minha familia dentro nem banheiro estou podendo usar e minha privacidae tbm ja era pois pedreiros cedo pra todo lado isso e permitido ?caso nao oque posso fazer contra ele?se puder me ajudar meu e mail e viniciusggvjg@ig.com.br

Anônimo disse...

olá! me chamo Luciano Guimarães. estou enfrentando um problema e preciso muito da sua ajuda.
eu aluguei um ponto para colocar meu comércio já vai fazer 13 anos e continuo com o mesmo ramo até hoje,sempre paguei em dia o aluguel, pórem não tenho contrato assinado e sim "verbal'. pago 400r$ de aluguel que foi reajustado a 1 ano, agora ele esta querendo subir para 500r$ dizendo que os aluguel está muito "defasado" e falou que para o ano aumenta de novo e se eu não quiser que entregue o ponto!alegando que consegue alugar para outro por 1.000r$! ele pode fazer isso?aumentar quanto ele quer?ou tenho direito por lei de um reajuste melhor?..
ele tbm agora esta querendo fazer contrato assinado, porém de 1 ano só! se eu aceitar assinar este contrato, eu me prejudico,e perco o direito de todos estes anos? ou é melhor eu continuar no verbal e não aceitar a proposta dele ou então só aceitar se for um contrato mais longo?

sei que são muitas perguntas,mais peço tua ajuda para me esclarecer o máximo possivel sobre minha situação, e desde já agradeço sua atenção e parabenizo pelo blog.
boa tarde.

Anônimo disse...

Bom Dia !
Gostaria muita de sua ajuda para me ajudar.
Eu alguel uma casa, com uma senhora e ia se um contrato escrito de 1ano, mas acabou sendo um contrato verbal,eu acabei ficando na casa 3 meses e decidi sair da casa por algum problema conversei com quem estava morando comigo ele concordaram com isso e até colocaram outra pessoa no meu lugar, e pedi para um que avisasse a dona do imovel quando ele fosse pagar o aluguel, depois tentei ligar para ela para saber se ele tinha falando mas o cel dela estava desligando, fui ate o ponto de venda dela estava fechado mas confiei na palavra do meu amigo.
Sair da casa tudo depois fiquei sabendo que veio um boletim de ocorrência da delegancia, por falando que eu não tinha pagado o alguel estava vencido 4 meses de alguel mas as outras pessoas que estava na casa foram que não pagaram o alguel fiquei da senhora e depois fiquei sabendo que eles sairam da casa tbm,mas como o contrato vebral estava no meu nome e de mas 4,como o alguel estava vencido ela colocou na imobiliaria com o advogado dela ela quer que eu page o alguel dela sendo que no mêses que ela esta cobrando julho até outubro eu não estava mas na casa, eu tenho que pagam esse alguel mesmo não estando morando lá.
Obrigando pela sua antenção e espera sua resposta

Maria disse...

Olá. O contrato verbal é um contrato onde não existe documento escrito e portanto se baseia apenas na legislação pois acordos tem que estar escritos para ter valor. O recibo de aluguel prova que existe o contrato verbal, bem como conta de luz ou qualquer notificação escrita. Boletim de Ocorrência não tem valor porque ele apenas é um relato do ponto de vista de quem o solicitou e portanto pode perfeitamente ser contestado.
De fato você deveria ter, por escrito notificado a locadora de sua saida do imóvel e ela decidiria se te excluia do contrato ou não fazendo isto por escrito, como não foi feito você continuou responsável juntamente com os outros e portanto se houve débitos não quitados todos os locatários terão que arcar com esta despesa. Como o contrato verbal tem suas controvérsias seria bom você contratar um advogado para analisar a situação e acordar diretamente com o advogado da locadora porque é comum abuso de cobrança neste tipo de situação e o melhor seria um acordo ou então a discussão pela via judicial. Procure todos os envolvidos e tente uma reunião para chegarem a um acordo. De concreto você continuava com responsabilidade no contrato por não ter comunicado a locadora por escrito. É minha opinião

abraços

Flávia disse...

Olá, boa noite. Aluguei uma casa a 2 anos, a locação foi verbal, por R$380,00 qnd fez um ano o proprietário aumentou para 418,00 10% do aluguel, dizendo que era o reajuste anual, não pesquisei confiei nele (amigo da familia) pensando q era um dos índices usados. Agora no segundo ano já pesquisei e preenchi o cheque no valor do reajuste mas ele me questionou dizendo que ia aumentar 10% denovo, q esse era o valor e se eu não posso pagar ele vai alugar a casa para outra pessoa. O que eu faço?? Não vou conseguir alugar outra casa tão cedo. Obrigada!

Anônimo disse...

Boa noite!
Me chamo Anny,aluguei uma casa mobiliada por contrato agora verbal,pois meu esposo entregou os documentos a senhora mas ela não fez o contrato.Moro nesse imóvel a 3 meses,agora a dona me pediu o mesmo,pois ficou sabendo que sou consultora de produtos erótico e segundo ela o meu trabalho não é digno e ela não quer pessoas desse tipo no seu imóvel,pois ela é carde kardecista e eu ofendo a sua religião com o trabalho que faço.A casa que moro passa pela lateral da casa dela.
Estou com problema sério,ela agora cortou minha água, e não me entregou a conta de luz desse mês
Meu marido é deficiente físico, é esta sendo difícil até para ele tomar banho. Estou lavando roupa na casa de uma amiga.
Meu aluguel está em dia,pago o mesmo todo 3º dia útil de cada mês.
e quando entrei na casa dei um m~es de aluguel adiantado como ela me pediu. Por favo me ajude preciso saber quais são os meu direitos

Atenciosamente,
Anny

Maria Angela disse...

Oi Anny. Acho melhor você pensar seriamente em sair desta casa em que mora e procurar um outro local bacana para você e seu esposo residirem. não vale a pena ficar morando no mesmo terreno em que reside uma pessoa com uma energia tão ruim. A locadora com certeza não é kardecista, mentiu. Os kardecista jamis comete um ato de discriminação, são pessoas de bom coração sempre dispostos as ajudar o próximo. Essa senhora é preconceituosa e acima de tudo e bem provável, uma pessoa ignorante. Pense seriamente em procurar outro lugar mesmo que tenhas que fazer algum sacrifício.

A locadora por não ter feito contrato escrito esta com a locação já sendo regida por contrato verbal. Portanto ela não pode te pedir a desocupação a não ser nos casos em que este artigo 47 autoriza e mesmo assim pela via judicial provando estar dentro dos critérios deste artigo.
ela não pode cortar agua e luz, você deve urgente procurar uma advogado para responsabiliza-la judicialmente e requerer indenização. Se você não tem recursos o advogado pede justiça gratuita para vocês mas tens que responsabiliza-la. quando não ha acordo entre as partes não se pode agir unilateralmente, a solução é a via judicial e como preconceito é punível com indenização ela deve saber que não terá sucesso entrando na justiça para pedir o imóvel.

a lei te protege se tomares medidas imediatas, Podes ir na delegacia mais próxima fazer um boletim de ocorrência informando que ela cortou água, não entregou a conta de luz e esta te ameaçando com despejo o que é proibido. Se tiver alguma testemunha leve junto. O BO é apenas um relato mas vai comprovar que ela cortou tua água. O advogado saber´fazer as notificações que vão te proteger.

De qualquer forma avalie sair dai para bem longe. Gente preconceituosa não merece respeito e muito menos o dinheiro de vocês. nasceram para viver sozinhos.

A religião kardesista jamais avalia uma pessoa muito menos pelo trabalho que ela exerce.

abraços e felicidades.

Anônimo disse...

Bom Dia!
Sou a Anny, obrigada pela sua atenção e pelo conselho dado. Você está corretíssima quanto a minha saída. Já estou procurando uma casa.
Que DEUS ilumine cada dia mais a sua vida e que você consiga reaizar todos os seus Sonhos.
Um grande abraço e seja muito feliz!!!!

Priscila K. disse...

Olá, adorei o blog e os esclarecimentos. Alugo uma casa por contrato verbal ha 1 ano e o proprietario resolveu vende-la, até o presente momento ainda não recebi nenhuma notificação formal, porém o corretor já informou que o proprietario já esta com a data de assinatura da compra marcada. Qual prazo tenho pra sair? Como fica minha situação diante da venda do imóvel?

Obrigada,
Priscila

Maria Angela disse...

Oi Priscila K. Como trata-se de contrato verbal não existe a preferência na compra do imóvel por você e assim o locador vende ao comprador e quando este estiver com o registro imobiliário em nome dele irá te comunicar por escrito o que ele deseja que seja feito. ele pode assumir o contrato e dar seguimento a locação com você ou então despeja-la porque deseja o imóvel. Se te despejar ele é obrigado a te conceder 90 dias para desocupação pois é o comprador no imóvel e o artigo 8 da lei do inquilinato determina este prazo. Enquanto não fores oficialmente comunicada da venda(por escrito) não começa a correr o prazo de desocupação. Deixe o corretor avisado de que exige a notificação escrita e o matricula imobiliária comprovando o registro em nome do comprador.

abraços

Priscila K. disse...

Muito obrigada pela atenção Maria!

davide cocimano disse...

Oi, a 5 meses moro em uma casa com contrato verbal, é o seguente, a casa e bem pequena possuo poucos eletrodomesticos tipo, uma geladeira, ventilador, uma central que so uso a noite...en film...fazendo os cauculos, vi que minha luz ta chegando absurdamente a cima do normal. Moro num condominio, e todos os vizinhos tem a mesma lamentaçao. Ja expliquei ao proprietario a situaçao e ele me disse que vai mandar um eletricista ver o problema e que se der algo ele nao vai arrumar pq custa caro, e ele tem condiçoes de fazer. Depois foi abusando perguntando quem iria reembolsar a ele caso nao tivesse esse problema na energia..enfim, o aluguel é muito alto para os padroes da cidade, alem disso quase150 reais de energia por mes, sendo que nem um abatimento ele quer fazer...queria saber como proceder em essasituaçao...

davide cocimano disse...

Oi, a 5 meses moro em uma casa com contrato verbal, é o seguente, a casa e bem pequena possuo poucos eletrodomesticos tipo, uma geladeira, ventilador, uma central que so uso a noite...en film...fazendo os cauculos, vi que minha luz ta chegando absurdamente a cima do normal. Moro num condominio, e todos os vizinhos tem a mesma lamentaçao. Ja expliquei ao proprietario a situaçao e ele me disse que vai mandar um eletricista ver o problema e que se der algo ele nao vai arrumar pq custa caro, e ele tem condiçoes de fazer. Depois foi abusando perguntando quem iria reembolsar a ele caso nao tivesse esse problema na energia..enfim, o aluguel é muito alto para os padroes da cidade, alem disso quase150 reais de energia por mes, sendo que nem um abatimento ele quer fazer...queria saber como proceder em essasituaçao...

Maria Angela disse...

Oi Davide Cocimano.
A lei do inquilinato 8.245/91 deixa claro em seu artigo 22 que o locador é obrigado a entregar o imóvel ao inquilino em perfeitas condições de uso e portanto é responsável por qualquer problema no imóvel que seja anterior a locação, que coloque em risco o locatário e que onere o contrato de locação.

Pelo que entendi são varias casa no mesmo terreno compartilhando de um único relógio de energia e todos dividem a conta ou então cada casa tem sua conta de luz porém todos pagam um valor fora do comum.

Parece haver alguma fuga de energia ou alguém usando energia sem pagar porque me baseio em minha conta de luz onde somos 4 pessoas, 2 computadores, 4 televisões, inúmeros eletrônicos em um imóvel de 80 m² e não gasto isso de luz.

Minha sugestão é um acordo para o bem de todos. ele trás o eletricista para verificar se existe fuga, gato ou algo mais e todos dividem os gastos com o eletricistas. Se houver problemas que necessitem conserto ou troca de fiação o locador responde sozinho pelo conserto. Se ele não tiver condições ou chegam a um acordo e todos arcam com os custos pelo proprio bem ou então terás que mudar de residência visto que no contrato verbal não vale a pena discussão judicial, a não ser que você queira ficar morando neste imóvel pelos próximos 5 anos, aí podes consultar um advogado.

abraços

João Augusto disse...

Minha irmã aluga um apartamento há anos. Ela foi morar com minha mãe e emprestou o apartamento para uma amiga tem alguns meses, sendo que a amiga paga o aluguel nesse período. Agora minha irmã precisa voltar para o apartamento e morar lá, mas a amiga (será que é amiga?) agora não quer sair. O apartamento está alugado no nome da minha irmã e ela apenas emprestou para essa amiga no período em que ficou com nossa mãe. Agora ela precisa voltar mas a outra não quer sair, o que fazer? Quais os direitos de cada uma?

Anônimo disse...

Boa noite. Minha mãe alugou o apartamento dela pelo prazo de 2 anos, com contrato de locação, tudo certinho. Não temos o interesse de renovar, até porque ela quer vender o imóvel, mas a inquilina recusa-se a sair e o prazo terminou ontem (10/12/13). O que eu posso fazer? E se ela não quiser sair, posso entrar na justiça para pedir despejo? E se quiser vender o imóvel com ela morando e o prazo vencido? Posso?
Aguardo uma luz.

Maria Angela disse...

Boa noite. Infelizmente por força do que determina o artigo acima sua mãe não pode pedir o despejo da inquilina porque ela tem direito a renovação automática do contrato que fica valendo nos mesmos termos em que foi assinado com exceção do prazo que passa a ser indeterminado. Nem pela via judicial sua mãe conseguirá despeja-la antes de 05 anos de locação total.

Como você informou que a inquilina não concorda em desocupar significa que ela deseja fazer uso do direito que este artigo concede a ela de renovação automática.
Para que sua mãe consiga que ela por escrito concorde em encerrar o contrato teria que propor a ela uma indenização de comum e ele concordar.

Se a inquilina discorda, tua mãe tem que vender o imóvel com o contrato em andamento e o comprador sim por ser pessoa que não faz parte do contrato poderá despeja-la concedendo 90 dias para desocupação(artigo 8 da lei 8.245/91.

a inquilina tem rpeferência na comrpa do imóvel locado a ela e portanto primeiro tua ma~e envia a notificação de venda e preferência na compra. A inquilina tem 30 dias para dar a resposta após o direito dela caduca e aí tua mãe deve acordar com ela 2 dias na semana para que interessados visitem o imóvel. Vendido o mesmo, o comprador poderá despeja-la para uso próprio.

Nunca façam contrato com prazo menor que 30 meses é prejudicial para o locador do imóvel. Sempre 30 meses e se a pessoa pretende ficar menos tempos e coloca uma cláusula que permite a esta desocupar após tantos meses de locação.

abraços

Leandro Bortolassi disse...

Olá Maria parabéns pelo blog!
Gostaria de saber se um imóvel não residencial que foi confeccionado o contrato, mas não assinado, e o locatário sair antes de um ano tem alguma obrigação para com o locador?
Fora dado um cheque caução que o locador já descontou depois da saída, mas mesmo assim ele pede as multas constantes no contrato não assinado, pode?
Obrigado pela atenção!
a. Bortolassi

Maria Angela disse...

Oi Leandro Bortolassi.
Se o contrato e todas as suas vias não foi assinado ele não tem valor e este foi regido somente pela lei do inquilinato 8.245/91 que estabelece prazo indeterminado.
Nesta situação você não tem multa a pagar e o contrato por falta de assinatura nas vias não tem valor.
Procure um advogado para ajuizar ação contestando a cobrança e devolução de valores. Nem a fiança poderia ter sido cobrada antes de assinado o contrato.

abraços

Leandro Bortolassi disse...

Valeu Maria muito obrigado

erika disse...

ola me chamo erika, tenho uma casa alugada por acordo verbal, pois os inquilinos se recusaram a fazer contrato por escrito. o aluguel venceu en 28/01/14, e eles me pediram ate 15/02/14,pra sairem do imovel, em caso de descumprimento, posso ajuizar uma açao de despejo com pedido de tutela antecipada? caso nao, como devo proceder?

desde ja obg

Maria Angela disse...

Dia 15 é amanhã, devias ter feito este acordo por escrito. A lei determina que o prazo seja de 30 dias para desocupação então se eles nãos airem a amanhã, entre em contato novamente e faça um acordo por escrito com data retroativa a 28 de janeiro com 30 dias para desocupação que fecha em 28 de fevereiro. desta forma cumpres a lei que determina 30 dias para desocupação e depois se não cumprirem o prazo podes entrar com despejo judicial. è preciso que este acordo esteja escrito e assinado pelas partes com duas testemunhas. Prazo indeterminado gera direito de renovação automática e eles podem querer fazer uso deste direito e somente poderá pedir o imóvel pro denuncia cheia.

Quanto a despejo judicial com liminar de desocupação em 15 dias somente se o contrato não tiver nenhum fiança que o garanta e se você caucionar a ação(03 alugueis). O juiz decide conforme cada caso, não há uma garantia.

abraços

luar disse...

olá , aluguei um casa e minha sogra veio morar comigo , no entanto devido a alguns divergências decidi terminar o contrato, como arrumei rapidamente outra casa concordei em deixar minha sogra na casa e ela pagaria o aluguel ate que encontrasse outra casa, no entanto isso já faz três meses, ela não paga o aluguel nem água ou luz e se recusa a sair o dono já deu ordem de despejo e para não sujar meu nome paguei os alugueis atrasados. o contrato esta no meu nome como posso proceder pra tirá-la do imóvel.

Maria Angela disse...

Olá Luar. É uma situação para advogado te orientar já que neste caso houve uma sublocação do imóvel visto que pessoa não autorizada no contrato ficou residindo em seu lugar. Uma ação de despejo será necessária contra ela.

abraços

Anônimo disse...

Olá, meu irmão alugou uma casa somente com contrato verbal. E realmente nao pagou o aluguel e já deve alguns meses. O locatário ao invés de despeja-lo, trancou o imóvel com todas as coisas dentro e disse que só vai liberar depois que acertar a divida. O problema é que ele tem uma bebe de 1 mês e as coisas dela também estão no imóvel. O locatário tem esse direito?

Camila Campos disse...

Olá, boa tarde!
Meu pai possui um imóvel comercial, em um excelente ponto na cidade onde moro. Este imóvel está alugado verbalmente há 12 anos... Desde o ano passado meu pai vem tentando entrar em um acordo com o locatário a respeito de um reajuste, mas ele não aceita. O locatário, recentemente, demonstrou que pretende sair do imóvel, contudo, está pedindo luvas no valor de 150.000,00... É possível entrar com uma ação de despejo? Caso a ação seja julgada procedente e já tenhamos uma nova pessoa para ser locatária ela ainda assim terá que pagar luvas ao locatário antigo? Obrigada!!

Maria Angela disse...

Oi Camila Campos. contratem um advogado e entrem com "ação judicial de despejo por denuncia vazia". Não façam mais acordo porque ele vai protelar ainda mais a siada do imóvel. O advogado fará a notificação extrajudicial com 30 dias para desocupação e passados os 30 dias entra com despejo e pedido de liminar se for o caso.

Não é luvas que ele quer e sim "fundo de comércio" já que nestes 12 anos ele fez o ponto.
Acredito que ele não tenha direito pois a lei determina que o fundo de comercio somente possa ser cobrado quando o contrato for por prazo determinado e o proprietário não queira renovar o contrato por ter recebido melhor proposta de aluguel e este não é o caso. No caso em questão já esta em prazo indeterminado e portanto teu pai nada deve.

o locatário errou feio. Devia ter aceito o valor proposto por teu pai e solicitado renovação escrita por mais 10 anos, assim ele estaria protegido. Saiu perdendo pois teu pai tem o direito de retomada do imóvel.

Lei 8.245/91 -

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Qualquer duvida use o endereço de meu email no topo da página a direita.
abraços

Camila Campos disse...

Maria Angela,
Muito obrigada pela aula! Serão muito úteis estas informações!!

Jeniffer Simoes Rodrigues disse...

Ola moro num imóvel com contrato verbal ja fazem 1 ano e 8 meses,meu aluguel vence todo dia 10. Porem pretendo desocupar o imóvel pra voltar pra minha cidade em mais ou menos um mês,gostaria de saber se sou obrigada a pagar este ultimo mês ou tenho este prazo pra desocupar,pois quando entrei ja entrei pagando. Obg

Maria Angela disse...

Oi Jeniffer S. Rodrigues

Teu contrato verbal é por prazo indeterminado e assim sendo tens que comunicar o locador por escrito com 30 dias de antecedência que vais desocupar. Pagarás o aluguel e as taxas que houver até a entrega das chaves quando este para de correr. Mesmo durante o período de desocupação o aluguel, agua ,luz são devidos. Não deixe de comunicar o locador ou ele poderá te cobrar um aluguel a mais pela falta da comunicação. Também tema reforma de entrega se houver.
abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
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