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13 de abr de 2009

ARTIGO 8º - LEI 8.245

Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.


§ 1º - Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.


§ 2º - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

A maioria dos contratos de locação de imóvel não trazem clausula que obriga o comprador do imóvel a cumprir o contrato de locação até o seu final( Clausula de vigência). Este tipo de clausula não é inserida nos contratos residenciais para evitar dificultar a venda do imóvel caso seja preciso vende-lo. Com isso a única hipótese em que o possível comprador ficaria obrigado a assumir o contrato é se houvesse esta cláusula e além dela o contrato estivesse registrado na matricula do imóvel. Sem esta condição o comprador não tem obrigação nenhuma de assumir aquilo com o qual não se comprometeu.

O comprador não tem qualquer vinculo com um contrato já existente e seria injusto alegar que por ter ciência de que o imóvel que comprou era locado assumiria assim um compromisso. Neste sentido este artigo visa estabelecer os deveres do comprador perante a compra de um imóvel locado e para isso estabelece prazos a serem cumpridos e dentro destes prazos o comprador pode encerrar o contrato solicitando a desocupação do imóvel.

A lei determina que após a compra do imóvel, valendo a partir da data do registro imobiliário, o comprador deve de forma a não deixar dúvidas, isto é, por escrito e com assinatura de recebimento, comunicar o locatário de que adquiriu o bem e não deseja continuar a locação e que concede prazo de 90 dias para desocupação a contar da data do recebimento da comunicação escrita.

O prazo de desocupação gera muita controvérsia nos sites de perguntas e respostas. 90 dias é o prazo que é obrigado a conceder o comprador ao locatário quando ao comprar o imóvel locado o contrato ainda esteja em tempo determinado ou seja o prazo do contrato ainda está em andamento.

Se o contrato já tiver se renovado por prazo indeterminado basta o comprador pedir o imóvel e conceder 30 dias. A lei estabelece 90 dias mas se o comprador assume a locação e esta está em prazo indeterminado ele pode encerra-lo a qualquer momento comunicando o locatário com 30 dias de antecedência, portanto se a lei determina ...

Durante o prazo de desocupação cabe ao comprador decidir se o locatário segue pagando o aluguel a ele ou se desocupa isento do pagamento. O comum é que o aluguel continue a ser pago mesmo que ele tenha solicitado a desocupação e não se caracteriza assumir o contrato pois já se manifestou contra e não tem o comprador o dever de deixar alguém residindo no imóvel que é seu, de graça, portanto como ele encerra o contrato justo é que cobre o aluguel se assim desejar. Há correntes que acham o contrario.

Se dentro de 90 dias após o registro o comprador não tomar nenhuma decisão em relação a desocupação entende a lei que ele assume o contrato nos mesmos termos em que este foi assinado com o vendedor. modifica-se então apenas a cláusula que estabelece quem é o locador. Não pode haver aumento de aluguel nem qualquer outra modificação salvo por acordo entre as partes.

Para alterar o locador basta um termo aditivo contratual informando que sai fulano de tal e entra Sicrano de tal.

Quando a compra for por contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos é obrigatório a presença no contrato de cláusula que informe ser este irrevogável e irretratável. Por força legal a posse indireta deve estar com o adquirente. O titulo de aquisição deve estar registrado na matricula do imóvel como prova da aquisição. Este tipo de contrato é feito quando o comprador não pode de imediato registrar o titulo e tem que esperar para que o imóvel seja passado para seu nome.

Caso o locatário descumpra a notificação de desocupação e seja necessário ação judicial de despejo o comprador deverá promove-la o mais rápido possível.

24 comentários:

Anônimo disse...

Olá. Você comenta que já foi renovado por prazo indeterminado o novo proprietário pode pedir que o imóvel seja desocupado em 30 dias. Aonde está escrito isto? Neste próprio artigo ou algum outro? Obrigado.

Maria disse...

Oi o artigo 46 estabelece o caso em que vc pode pedir o imóvel que esteja por tempo indeterminado em 30 dias porém costuma haver conflito com o prazo de 90 dias então para desocupação em 30 dias vc teria que assumir por escrito o contrato de locação e depois pedir a desocupação concedendo 30 dias para desocupa-lo. É bom senso para evitar discuções judiciais esperar os 90 dias. Quanto antes comunicar mais rápido é o prazo.

Anônimo disse...

Olá. Na verdade, então, a contagem dos 90 dias, para desocupação do imóvel, se inicia com a NOTIFICAÇÃO? Basta, para essa notificação, o envio de e-mail? Obrigada.

KOKY disse...

Oi, é a partir da notificação e deve ser enviada em mãos, via cartorio ou via correio AR. É importante a assinatura de recebimento pelo inquilino. Evite o email, você não terá como provar que foi recebido.

abraços

Anônimo disse...

Bom dia, gostaria de saber o seguinte: O locatário quer comprar o imóvel, portanto irá exercer seu direito de preferência. Como ficará o contrato que vige por tempo indeterminado. Ele extinguirá em que momento?
Obrigada Atenciosamente
sr

KOKY disse...

Olá anônimo, boa tarde.
Como o inquilino já tem a posse do imóvel convém encerrar o contrato de locação na assinatura da escritura pública realizada no Tabelionato de notas. Você pode optar por encerra-lo na assinatura do contrato particular caso o inquilino pague um sinal para garantir o negócio.
Inclua no contrato particular cláusula que informe quando o contrato termina e em que condições. Como não haverá reformas de entrega no imóvel, basta dar o termo de encerramento e quitação. qualquer acordo entre vocês é válido desde que escrito e assinado.

abraços

EX-PRESIDENTE ESMERALDO-DINHO disse...

EU ERA INQUILINO DE UM APARTAMENTO E, ATRAVÉS DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA ELE ME FOI ALIENADO. NO CONTRATO DIZ QUE 59% DO PAGAMENTO É DE IMEDIATO E, OS OUTROS 41% SERÃO PAGOS ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO DO BANCO DO BRASIL. JÁ PAGUEI OS 59% E, SÓ RESTAM OS 41% DO VALOR FINANCIADO. OCORRE, QUE O VENDEDOR ESTÁ EXIGINDO QUE EU CONTINUE A PAGAR ALUGUEL ENQUANTO O BANCO DO BRASIL NÃO REPASSAR OS 41% RESTANTES. ISSO ESTÁ CERTO?

Maria disse...

Oi. Isto deveria ter sido colocado no contrato particular de compra e venda ou seja que no ato do contrato encerrava a locação e iniciava-se a tua posse no imóvel visto que mais de 50% do imóvel foi pago como sinal. Como não foi feito agora ou vocês entram em acordo ou você terá que judicialmente decidir a questão. Como você já esta na posse do bem eu entendo que o aluguel não possa ser cobrado pois o vendedor já foi remunerado com mais de 50% do pagamento do imóvel e o contrato de compra e venda já foi assinado. Você não pode ser adquirente e locatario ao mesmo tempo. Busque um advogado e resolva a questão.

Anônimo disse...

Preciso de ajudaa! Fiz um contrato de 1 ano, que se iniciou n o dia 18 de julho de 2011 e terminara do dia 18 de julho de 2012! so que quero me mudar antes desse prazo acabar! meu aluguel esta pago ate o dia 18 de abril e quero me mudar o mais rapido possivel! quanto tempo tenho para me mudar?????????????

Maria disse...

Desocupação antecipada:
Você tem que informar o locador de que deseja desocupar o imóvel antes do término do prazo e sendo assim na data X entregará as chaves para vistoria e encerramento do contrato.
Se teu contrato tem multa terás que pagar. Neste caso tens que quer o valor da multa no contrato. entre em contato com o locador e informe quando desocupará e onde deves entregar as chaves.
abraços

Anônimo disse...

Olá, Maria Angela, tenho uma dúvida sobre o assunto. Ficaria muito agradecido se puder me ajudar.

Quando um imóvel é alienado estando o contrato de aluguel já vigendo por prazo indeterminado, na prática o que eu imagino que ocorre é que o inquilino que quer continuar no imóvel não vai querer que o comprador assuma o contrato em andamento, pois, pelo contrato estar valendo por prazo indeterminado, ele pode ser despejado a qualquer momento. Então provavelmente irá querer fazer um novo contrato por tempo determinado de 30 meses. Então, na prática, creio que o novo proprietário que deseja despejar o inquilino vai ter de esperar os 90 dias na maioria das vezes. Este raciocínio está correto? Obrigado.

Marta disse...

Mas um comprador nao pode querer assumir o contrato antes dos 90 dias? ou precisa esperar necessariamente estes 90 dias para assumir?

Agradecida.

KOKY disse...

Oi Marta.
Se o comprador vai assumir o contrato como locador e continua-lo não precisa esperar 90 dias para isso. Assim que ele tiver o registro imobiliário em seu nome ele comunica por escrito o locatário de que esta assumindo o contrato como locador e dará continuidade ao mesmo.

90 dias é o prazo que ele tem para fazer esta comunicação ou avisar que não vai assumir o contrato.
Se após 90 dias ele não tiver manifestado por escrito qual a sua vontade a lei determina que ele sofra a penalização de automaticamente assumir o contrato por ter se omitido e aí não poderá mais denunciar o contrato.

Portanto respondendo sua pergunta, se ele for assumir o contrato não precisa esperar 90 dias pode imediatamente avisar o locatário e informar onde será pago o aluguel e para quem passando a emitir o recibo como locador.

abraços

Marta disse...

Obrigada pela reposta Koky. entao mesmo sem fazer esse termo aditivo no contrato trocando para o nome do comprador, o contrato se considera assumido só com a comunicacao escrita dele antes dos 90 dias? Grata.

Maria Angela disse...

Oi Marta. Isso mesmo. Para evitar omissão por parte do comprador a lei determina que se ele não se manifestar assume automaticamente o contrato como locador. Recomendo que sempre se faça a notificação até para que o inquilino não deixe de pagar o aluguel alegando que não sabia a quem e onde pagar.
abraços

obs. koky e Maria são a mesma pessoa. As vezes não me dou conta de que estou na outra conta de email. rsrsrsrs

Marta disse...

Obrigada.

Anônimo disse...

Por favor me tire uma dúvida: se o novo proprietário não quiser manter a locação e notificar o locatário para que deixe o imóvel no prazo de 90 dias e este se negar a sair, mesmo não existindo relação locatícia enre ambos, a ação a ser ajuizada será a de despejo? Será que cabe reintegração de posse tendo em vista que no contrato de venda do imóvel está presente a cláusula constituti (aquisição da posse)? Grata

Maria Angela disse...

Ola. Mesmo que o comprador seja pessoa isenta ao contrato de locação enquanto estiver vigente o prazo de 90 dias para desocupação do locatário o comprador recebe os aluguéis como se locador fosse isto é, ele não aceitou a locação mas até a desocupação age como se fosse para fins de ser indenizado pelo uso do imóvel nestes 90 dias.
Sendo assim a ação judicial será de despejo e ele poderá pedir liminar de desocupação em 15 dias.

A cláusula constituti não se confunde com o comprador, ela trem efeito declaratório(informação)e nem precisava estar no contrato porque ele esta locado para outra pessoa que não quem o vendeu.

Reintegração de posse nem seria possível porque o comprador nem se quer foi emitido na posse que esta com o locatário. O comprador detém a posse indireta.

Portanto a ação judicial será a de despejo porque o contrato locatício não pode ser ignorado.

abraços

Anônimo disse...

Civil. Posse. Constituto possessório. Aquisição fictícia (CC, art.494-IV). Reintegração de posse. Cabimento. Comodato verbal. Notificação. Escoamento do prazo. Para ilustrar, o REsp n° 143707-RJ, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira:
Esbulho. Aluguel, taxas e impostos sobre o imóvel devidos. Recurso provido.
I - A aquisição da posse se dá também pela cláusula constituti inserida em escritura publica de compra e venda de imóvel, o que autoriza o manejo dos interditos possessórios pelo adquirente, mesmo que nunca tenha exercido atos de posse direta sobre o bem.

"Uma vez presente a cláusula constituti, o adquirente, aquele que passa a ter posse indireta sobre a coisa, poderá manejar os interditos possessórios (ação de reintegração de posse, por exemplo, diante de eventual esbulho). Por se tratar de modo excepcional de aquisição de posse, tal cláusula não se presume. Ela deve vir expressa ou resultar do conteúdo do contrato(...)"

Maria Angela disse...

Olá. Um de nos não entendeu a situação. Esta cláusula somete é valida se o locatário for ao mesmo tempo o proprietário do imóvel isto é, o proprietário reside no imóvel, o vende para você mas continua residindo no imóvel e se torna teu locatário. Neste caso a cláusula éw valida porém pelo que entendi a pessoa que te vendeu não reside no imóvel e o tem locado para terceiros e enste caso vale a Lei do inquilinato 8.245/91 e a forma de reaver o imóvel é o despejo.

Resumindo: se o locatário é quem te vendeu vale o Código Civil mas se for um terceiro que locou de quem te vendeu vale o despejo pela lei do inquilinato.

abraços

Maria Angela disse...

Completando com uma informação importante. O Código civil é uma legislação geral ou seja estabelece as regras de diversos assuntos.
SEMPRE que houver uma lei ESPECIAL regendo um contrato esta lei especial prevalecerá sobre a legislação geral.

A lei do inquilinato 8.245/91 rege as locações e portanto esta prevalece sobre o código civil e é por conta disso que o despejo judicial é o caminho e não a reintegração de posse.
abraços

Anônimo disse...

Boa Tarde Maria,

Estou em dúvida em uma situação específica e não vi nenhuma semelhante no seu blog. É o seguinte: sou adquirente de um imóvel, que já possui um contrato de locação vigente, envolvendo o atual inquilino e o antigo proprietário, por 03 anos. Desses 03 anos, já foram cumpridos 01 ano. Já tenho ciência, como muito bem explicado pelo seu blog, que eu tenho direito de denunciar o contrato, nos moldes do art. 8º da lei do inquilinato. Mas a minha intenção é manter o atual locatário, só que com um prazo menor (por mais 08 meses e não pelos 02 anos restantes previstos no contrato). O inquilino concorda com essas condições. O que vc me sugere ? A imobiliária se recusa a acrescentar no aditivo contratual de mudança de locador, uma diminuição do prazo de vigência para apenas 08 meses. Desde já agradeço a atenção e a disponibilização do presente canal informativo.

Maria Angela disse...

Olá. a imobiliária devia ter te explicado o porque da recusa em mudar o prazo e isso ocorre porque é prejudicial a você pois terás que confiar 1005 no inquilino de que daqui a 08 meses ele vai desocupar. Explico.

O artigo 47 da lei do inquilinato 8.245/91 determina que contratos com prezo MENOR que 30 meses i
impedem o locador de encerrar o contrato ao termino deste prazo salvo se o inquilino por acordo escrito concordar em desocupar. Isso acontece porque o inquilino tem direito a renovação automática por prazo indeterminado e assim você fica preso ao contrato. Por isso a imobiliária não quer mudar o prazo. se chegar no fim dos 8 meses e o inquilino disser que não sai que vai fazer uso do direito de renovação por prazo indeterminado você terá que acatar pois não poderá aplicar a retomada por denuncia vazia.

Esse mesmo artigo 47 permite que em algumas situações você retome o imóvel ao fim dos 08 meses e chama-se de denuncia cheia ou motivada. Se você não tem outro imóvel e vai usar este para sua moradia, ao término dos 8 meses ele se renova e você pode via juizada especial pedir o imóvel para uso próprio. Aviso que terás que ficar pelo menso um ano morando nele sob pena de ter que indenizar o locatário por fraude. A desvantagem aqui é que o juiz pode conceder 06 meses para o inquilino desocupar o imóvel.

Portanto analise a situação e se vale a pena correr o risco.
Se vai querer para moradia não tem problema na alteração do prazo do contrario recomendo que peça a desocupação em 90 dias que é o prazo da lei.

abraços

Anônimo disse...

De antemão, agradeço demais a orientação dispensada, Maria. Muito bacana a sua atenção.
Não possuo outro imóvel e a intenção é de moradia própria. A minha intenção inicial era que, ao elaborarmos o aditivo com a mudança de locador, constássemos a alteração desse prazo, com expressa anuência da inquilina (assinatura minha dela e do fiador) prevendo a desocupação na data de em que combinamos (08 meses a partir de hoje). Estou pensando em realizar um aditivo, à parte, para me resguardar de um eventual não cumprimento por parte dela. Sem a participação da imobiliária, que ficaria à cargo de somente aditivar a minha pessoa como locador. Será que daria certo ? Eu estaria protegido diante de uma recusa do inquilino em deixar o imóvel, mesmo diante do que dispões o art. 47 da lei do inquilinato ? Obrigado mais uma vez.

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo