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7 de abr de 2009

RENÚNCIA NA PREFERÊNCIA DE COMPRA DE IMÓVEL LOCADO

DECLARAÇÃO DE RENÚNCIA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA
NA COMPRA DE IMÓVEL LOCADO




Dest. Proponente Fulano de Tal
Rem. Locatário
Assunto: Renuncia á compra do imóvel locado


Na qualidade de LOCATÁRIO do imóvel sito a Rua _________________________, nesta cidade e estado, FULANO DE TAL, com contrato firmado de locação iniciado em (data completa por extenso) e com término previsto em (data completa), comunica que recebeu do LOCADOR FULANO DE TAL a Carta de Preferência na compra do imóvel, conforme dispõe a Lei 8.245, Art. 27, declarando que não tem interesse em adquiri-lo seja qual for o preço ou prazo apresentado pelo proprietário, renunciando de todo e qualquer direito que a Lei lhe faculta.
O referido imóvel poderá ser visitado pelos pretendentes em hora e data a ser acordado com o atual proprietário ou quem o represente legalmente.
Conforme dispõe a mesma Lei em caso de concretização do negócio aguarda manifestação do adquirente em relação a continuidade ou não do contrato de locação ora firmado com o atual proprietário. Sem mais,
Cordialmente


DATA



______________________________
FULANO DE TAL - LOCATÁRIO

OBS. modelo utilizado quando o pretendente a compra de um imóvel quer a garantia de que o locatário renuncia ao direito de preferência, mesmo que ele tenha assinado o desinteresse na carta de comunicação entregue pelo proprietário.

18 comentários:

Anônimo disse...

Excelente carta, meus parabéns. Seu blog está ajudando bastante aqueles que desconhecem este mercado e também aqueles que o conhecem e buscam um modelo de documento bem elaborado.

Parabéns também pelas explicações sobre direito imobiliário informando a teoria e comentando o que ocorre na pratica.

Você sem dúvida é uma pessoa de muita Luz. Meus sinceros votos de que continues assim. algumas pessoas começam ajudando e depois quando visualizam poder ganhar dinheiro com o que fazima de graça acabam por crescer o olho.
Espero que no futuro vc não esqueça que tem os que podem pagar e os que não podem.

que tal um site comercial com atendimento para carentes, rsrssr.

abraços menina

Paulo Sérgio

Anônimo disse...

Olá vc,
Felicitações por este trabalho bonito e bem feito q vc faz.
Acredito q muitos devem critica-la pois vc está ajudando muitas pessoas, e aos ganaciosos isto nao faz bem.
Continue assim pq literalmente é dando q se recebe muuuuiiiittooooo!!!
fique em muita Paz!
ElianeMar - Santos/SP.

KOKY disse...

Obrigada Eliane, não recebo muitas criticas até porque são assuntos que você encontra na internet espalhados, apenas reunos em um só lugar de forma que todos possam entender.
abraços

Anônimo disse...

muito obrigado pelo seu blog e pela ajuda, Deus proteja sempre suas vidas.
Luiz Rosa
Guarapuava Pr

Fátima Muniz disse...

Só tenho que agradecer a gentileza e boa vontade, e o que mais disser a não ser que: Deus abençoe sua vida sempre. Fátima Muniz

Victor Javier Studart disse...

Amigo, bom dia.
Tenho uma duvida e gostaria de saber qual a sua opinião com relação a um caso especifico.

Imaginemos um imovel nao residencial, locado, com contrato de locação vencido, onde o locador deseja vende-lo. Notifica-se o locatário conforme a lei exige pelo valor de 2.000.000 à vista. Passa-se o prazo dos 30 dias e nao há manifestação do locatário. Neste caso o proprietário poderá vender à terceiros nas mesma condições anteriormente oferecidas ao inquilino. Pois bem... Imaginemos ainda que, após esse período de 30 dias, o proprietário recebe uma nova proposta de compra porém num valor abaixo, 1.800.000 por exemplo. Obviamente que o locador terá que oferecer novamente ao locatário com as novas condições. Agora, digamos que assim fez o locador e 7 dias se passaram. No oitavo dia, sem que o locatário tenha se manifestado, o proprietário recebe uma nova proposta te terceiro, pelo mesmo valor da primeira proposta(2.000.000), valor este que ja foi oferecido ao locatário e o mesmo nao exerceu seu direito. Minha pergunta é: por ja termos a decadência do prazo pelo valor de 2.000.000 pode o imovel ser vendido à terceiro pelos 2.000.000 ou é preciso aguardar os 30 dias da nova notificação, que é num valor abaixo(1.800.000)?
Espero poder ter deixado clara minha duvida e que possam me dar um esclarecimento.
Obrigado desde ja.

Maria disse...

Oi Victor Javier.
A situação é controversa.
Alguns profissionais do direito entende que, se após 30 dias não houve manifestação do locador, perde ele o direito de preferência na compra, sendo a nova notificação apenas uma formalidade para cumprir a lei. Entendem que durante 30 dias o locatário teve preferência inclusive para propor por escrito aquisição por menor valor. Desta forma não haveria novo prazo de preferência quando houver novo valor e a resposta tem que ser no prazo que o locador determinar por escrito na nova notificação, visto que um interessado aguarda resposta.

Outra corrente do direito entende que havendo novo valor, deve haver novo prazo. Não encontrei decisão judicial em relação a esta questão concedendo novo prazo.

Na prática entende-se que o locatário foi devidamente comunicado inicialmente e teve 30 dias para exercer sua preferência e fazer contra proposta. Se manteve o silêncio, o direito caducou e assim sendo o locador comunica e a resposta tem que ser rápida. Uma vez que o locatário responda por escrito que aceita o valor informado, abaixo do primeiro valor, o locador não poderá voltar atrás sob risco de arcar com perdas e danos ou adjudicação compulsória. Duas situações com exigências difíceis de serem cumpridas pois inclui provar o dano o que não é fácil.

No teu caso passaram-se 7 dias e houve novamente o silêncio do locatário e nenhum prazo foi determinado pelo locador. Se a resposta tivesse sido positiva o locador não poderia mudar novamente o valor para maior. Sinceramente a lei é omissa quanto a isso e somente o judiciário poderia se manifestar a respeito.

Na minha opinião o locatário teve duas oportunidades de fechar negocio por 1.800.000. Na primeira com contra proposta e na segunda respondendo, se não o fez, o locador não pode esperar a vida todo e tem o direito de fechar negócio com quem apareceu voltando a oferecer o mesmo valor inicial.

Se vocês tem um problema deste tipo procure um profissional do direito para te orientar porque cada caso deve ser analisado de forma diferente visto que um único erro em uma notificação de preferência pode modificar a solução da questão. Aqui só tenho como te orientar em relação a legislação.

abraços

Anônimo disse...

Olá, fiquei com uma dúvida em relação ao conteúdo da declaração. Por que existe nela a menção: "Conforme dispõe a mesma Lei em caso de concretização do negócio aguarda manifestação do adquirente em relação a continuidade ou não do contrato de locação ora firmado com o atual proprietário."? Imagino que seja desnecessária, pois a própria lei já garante este direito ao locatário. Talvez até, além de desnecessária, possa até mesmo gerar confusão, pelo menos do jeito que está escrito, pois pode dar a entender que o locatário está se comprometendo que vai necessariamente ficar como locatário até a venda a um terceiro, o que pode não ser a intenção do locatário, e nem mesmo do locador. Se a intenção da menção é apenas ressaltar para locador de que embora esteja renunciando ao direito à preferência à compra, não significa isso que não pretenda mais continuar como locatário, talvez as palavras devessem ser outras, na minha modesta opinião. Talvez seja um mero preciosismo ou erro de interpretação da minha parte. Parabéns pelo blog, está ótimo. Abraços.

Anônimo disse...

Complementando o que eu escrevi acima, pode ser também que um locador mais desavisado possa concluir também que é um direito do locatário ser mantido até a venda a um terceiro, o que não é verdade, principalmente se a locação for de 30 meses ou mais e já estiver em regime de período indeterminado. Abraços.

Maria Angela disse...

Olá. Dúvidas e sugestões bem como correções são sempre bem vindas e esclarecedoras.
O comprador é pessoa isenta ao contrato de locação e portanto não tem o dever de cumpri-lo podendo despejar o inquilino. Para isso tem prazo de 90 dias após o registro imobiliário para se manifestar. A maioria dos vendedores e compradores não tem conhecimento deste artigo da lei do inquilino(art.8). Sendo assim, esta informação consta com o objetivo de alertar o vendedor para que cientifique o comprador.
Quanto a renúncia aos direitos previsto em lei refere-se unicamente ao artigo 27 citado na notificação até porque a lei do inquilinato não permite alguns tipos de renúncia para evitar abuso dos locadores.

O locatário, quando o prazo esta vigente é obrigado a permanecer com o contrato sob pena de pagamento de multa se optar por desocupar. Desocupando não seria necessário assinar a renuncia.
No contrato de 30 meses já vencido, o locador vende o imóvel vazio isto é ele após a preferência, desocupa o imóvel. Esta renúncia somente é entregue ao locatário que permanece com a locação no prazo determinado porque o locador não pode encerra-lo. No prazo indeterminado todos desocupam o imóvel por ser mais fácil de vender.
Vale lembrar que os modelos são todos genéricos devendo ser adaptados a cada caso pois não teria aqui como colocar modelo para todas as situações.

A duvida do leitor sempre gera analise da minha parte. Se a leitura te deixou em dúvida é porque não esta perfeita e assim sendo merece revisão e será revista pois acrescentar uma informação só poderá trazer benefícios, já a falta pode sim trazer prejuízos.

abraços

Anônimo disse...

Olá, obrigado pela resposta. Gostaria de perguntar mais uma coisa: na sua opinião é muito mais difícil vender um imóvel residencial com o inquilino ocupando-o? Obrigado novamente.

Maria Angela disse...

Olá. não que seja mais difícil mas complica um pouco porque o locatário não tem o tempo todo para estar disponível dentro do imóvel para abrir a porta para corretores e interessados em visitar o imóvel e assim as visitas costumam ser 2 vezes por semana em turno definido pelo locatário. Isso limita bastante a venda e o vendedor pode perder um cliente potencial por não ter o imóvel a disposição. A preferência sempre é pelo imóvel vazio onde as chaves podem ficar com imobiliárias, zeladores ou direito com o proprietário mas a disposição de visitação a qualquer momento.
Outro fato que dificulta é o fato de o vendedor não poder encerrar o contrato e isto ficar para o comprador porque não havendo acordo com o inquilino a ação judicial de despejo é obrigatória mesmo que o comprador não tenha assumido o contrato e sabemos que ainda é uma ação demorada.
abç

Anônimo disse...

Ok. Obrigado.

Anônimo disse...

Boa noite,

Sou proprietário de um imóvel comercial alugado e optei pela venda do mesmo. Comuniquei ao locatário por escrito, e foi estipulado um prazo de 60 dias para se manifestar sobre o interesse em comprar o imóvel. O locatário optou por não comprar o referido imóvel. Após esse prazo de 60 dias, recebi uma proposta inferior ao que estava pedindo no documento que foi entregue ao locatário e resolvi aceitar, existe algum risco ? O locatário tem o direito de entrar com algum recurso na justiça pelo fato de ter aceitado uma proposta inferior ao que estava pedindo inicialmente ? Este modelo de declaração de renúncia de preferência na compra de imóvel locado pode ajudar me ajudar neste sentido ?

Anônimo disse...

Boa noite, tudo bem ?
Este modelo de declaração de renúncia ao direito de preferência na compra de imóvel locado impede futuros questionamentos do locatário no sentido de uma venda por menor valor do que oferecido inicialmente na carta de preferência de compra do imóvel ?

Maria Angela disse...

Olá. Se o locatário não tem interesse algum em comprar o imóvel independente da oferta, neste caso se pede que ele assine a renuncia justamente para não precisar notifica-lo novamente cada vez que tiveres uma oferta pelo imóvel com preço ou prazo diferente do oferecido a ele. Portanto você pode usar o modelo, adapta-lo a teu caso e levar a ele pedindo que assine. desta forma esta garantido.
Sem a renuncia, cada vez que tiveres oferta diferente da que foi oferecida recomenda-se que torne a notifica-lo mas sem precisar esperar 30 dias ele tem que se manisfestar imediatamente. O risco de não notifica-lo é que sendo imóvel comercial ele pode ter guardado o dinheiro no valor a menor e assim depositar o valor e requerer para si a propriedade do imóvel. você teria problemas com o comprador a quem teria que indenizar com perdas e danos se fosse o caso.
Com a notificação de renuncia assinada ele abre mão do direito e nada terá a questionar futuramente.

Leonardo Honorato disse...

Tenho uma carta com data de desistência de compra em 2009,Agora em 18 novembro de 2013 que consegui vender o imóvel.
Esta carta ainda e válida ou prescreveu ?

Maria Angela disse...

Oi Leonardo Honorato. Se a carata é de renuncia, isto é, diz claramente que o locatário não tem interesse na compra seja qual for o preço ou prazo determinados, então ela é perfeitamente válida e podes concretizar a venda.

Se a carta é apenas de desistência da compra oferecida na época então tens que novamente fazer outra notificação de preferência na compra do imóvel locado informando que tem interessado no imóvel desejando adquiri-lo por preço xx e prazo xx e que assim oferece a preferência somente pelos mesmos termos ao inquilino. Se ele não tiver interesse peça que assine a renuncia no ato.

abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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