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15/06/2009

PASSAGEM FORÇADA - DIREITO DE VIZINHANÇA

É muito comum a confusão entre "passagem forçada" que é um direito de vizinhança com "servidão de passagem" que é um direito real. Ainda hoje as pessoas acham que se trata da mesma coisa porem são dois intitutos do Direito brasileiro totalmente diferentes. Enquanto um recai sobre o direito de ir e vir( direito a passagem)o outro recai sobre o direito de uso(direito real).
Conceito: o conceito de "passagem forçada" vem do direito de o proprietário de um imóvel seja ele rural ou urbano em terreno com ou sem construção, poder acessa-lo caso ele não tenha nenhum acesso para a via pública ou este esteja prejudicado. Neste caso, ele adquire o direito de solicitar passagem por dentro do terreno do seu vizinho(direito de vizinhança , Código Civil 2002, art. 1285) indenizando-o.
Ao contrario do que muitos pensam é um ato oneroso ou seja o vizinho deve ser indenizado pelo transtorno de ter que ceder passagem, sendo assim não existe o direito de uso gratuíto da passagem forçada.
Por ser um direito de vizinhança o mesmo não incide processo de usucapião. É um ato estabelecido em lei e portanto licito porém por causar danos ao vizinho deve ser indenizado. É dever do proprietário que solicita a passagem conservar o caminho por onde ira transitar.
Mas por que estabelecer este direito? Que culpa tem o proprietario vizinho? Por que ceder esta passagem?
Parte-se do principio que os imóveis cumprem a função social de moradia seja do seu proprietário que tem o direito de uso ou seja por fruição com a locação do imóvel e sendo assim todos os imóveis devem ter passagem para a via pública. Aquele que encravado, fica sem esta passagem ou a tem em condições precarias poderá utilizar-se da passagem do vizinho. Quem reisidiria em um imóvel sem passagem para a via pública!!!!.
O vizinho não pode negar passagem por esta como já informei estar estabelecida em lei.
Código civil 2002
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra

7 comentários:

Anônimo disse...

Bah, passo por esse dilema em minha casa que é geminada!
Para minha triste sorte tenho um vizinho daqueles que sentem a satisfação de discutir qualquer palmo de grama em seu favor.
Acontece que na época de compra de ambos os imóveis, foi lhe cedida passagem para estacionamento aos fundos de minha residência pois, o mesmo alegava que na via de entrada principal de seu terreno não havia nenhuma possibilidade de construir garagem o que hoje se faz consolidada!
ainda por cima o antigo proprietário, ainda não passou a escritura pública do imóvel e isso se dá por longos dezesseis anos já!
Não sei se ele pode usucapir esse pedaço aos fundo de minha residência por que ele entrou com um processo pra isso incluindo está passagem.
No meu caso, mandei fazer uma topografia de todo o lote e coloquei essa área de fundos como litigiosa. Aí tirei fotos da via principal da casa dele demonstrando que ele tem acesso pela via nos dias de hoje!
Sem contar o fato de que o mesmo nunca me indenizou por usar a passagem em todos esses anos!
Fez canteiros encostados na parede da minha casa além de usar o direito de passagem para hoje colocar uma empresa (metalúrgica) terceirizada para receber aluguel.
Ajuizei processo e tirei fotos do imóvel nos dias de hoje bem como todas essa má fé da parte dele!
Espero ganhar de volta está passagem!
Gostaria da sua ajuda Maria Angela com dicas sobre!
Desde já obrigado.

Maria Angela disse...

Olá.
Se já fazem 16 anos que o vizinho comprou o imóvel e o antigo proprietário não passou a escritura, este vizinho já tem direito de usucapião. Ele deve ter o contrato de compra e venda ou recibo que comprova o negócio realizado. O fato de ele ter entrado com usucapião significa que o vendedor talvez não tivesse o dominio do terreno para passar escritura ou então faleceu ou esta em lugar incerto. Se ele colocou uma parte de fundos que somente ele utiliza acredito que não envolva você, isso é que será discutível realmente.

Para o usucapião os terreno lindeiros tem que ser citados da ação e portanto você será informado oficialmente e se tiver algo contra poderá na própria ação se manifestar.

Quanto ao acesso. Se o imóvel dele esta encravado no terreno você é obrigado a dara passagem e el tem que indenizar porém se até hoje nunca cobrou não vai pdoe exigir que ele pague os anos que usou. você tinha que ter exigido ressarcimento antes. Porém se agora tem outra forma de acesso ao terreno dele você não é obrigado a dar passagem SE esta parte da passagem fizer parte do teu lote, logicamente. Neste caso você tem que informa-lo por escrito de que já existe acesso ao lote dele e que portanto fechará o teu.

Não sou advogada mas pela situação e legislação, acredito que ele consiga o usucapião e você consiga fechar tua passagem. Vais ter que esperar pela justiça.

abraços e boa sorte



Anônimo disse...

Olá, Maria Angela...
Moro em uma casa cujo terreno é irregular. Possuo apenas contrato de compra e venda da casa. Além disso, há outras casas no terreno... Acontece que ao lado da minha casa há um oitão que serve de passagem aos moradores que moram nos fundos... Já faz 17 anos que moro no local e esta área (oitão) sempre foi cuidada "apenas" por mim e por minha mãe (já falecida). Sempre foi de nossa responsabilidade a manutenção e limpeza da área, muito embora fosse uma passagem de uso comum de todos os moradores. No meu contrato de compra e venda consta que "a compradora se compromete a deixar uma parte desse oitão da casa livre para que os moradores tenham livre acesso a passagem." Acontece que além deles utilizarem este oitão apenas para passagem, eles vem utilizando para outras coisas, tais como: colocar objetos (colchões, sofás e roupas, para secar ), colocar material de construção, além de permitir que seus filhos brinquem na área, o que tem me causado muito aborrecimento, pois é incomodativo ter que ouvir crianças brincando e gritando ao lado da sua casa. Sem contar que os próprios adultos passam falando alto e muitas vezes conversam encostados em minha casa, próximos às janelas, que por sinal só vivem fechadas, pois não tenho privacidade! De acordo com as informações que te passei, posso considerar que tenho todo direito, domínio, ação e posse desse oitão, ou não? Os demais moradores tem direito a usufuir dessa área da forma que bem entendem? O que devo fazer em relação a tudo isso?

Maria Angela disse...

Olá. Teu contrato é claro quanto a você ter o direito sobre este corredor de passagem porém não sabemos o que consta no contrato dos outros. Por isso o melhor seria se reunirem para esclarecer o assunto. Se você tem todos os direitos sobre esta passagem tens o direito de fazer cessar os problemas de vizinhança. Se não conseguir um acordo na base do diálogo então a justiça será a unica forma de resolver. Já esta mais que na hora de você buscar a propriedade do imóvel por usucapião, a defensoria pública é o caminho. 17 anos te garante a propriedade do imóvel e com ela terá bem mais poderes. Tem passagens forçadas que são indenizadas por quem as usa.
abraços

Anônimo disse...

Obrigada, Maria Angela!
Gostaria que me esclarecesse mais uma coisa: Estive na prefeitura e me informaram que não tenho a "posse" da área, muito embora já more há 17 anos no local e tenha o contrato... Disseram que eu teria de ter um título de posse. Isso procede? Você informou que eu tenho direitos, porém na prefeitura foi dito outra coisa...
Obs: Sou de Recife-PE.
Abraços!

Maria Angela disse...

Oi. O contrato que você possui é um titulo de posse até porque ele deve dizer no seu conteúdo que a pessoa que te vendeu tinha a posse do imóvel. Leve este contrato para a prefeitura pois nem todos fazem escritura pública de posse. quando se compra sem escritura é porque as partes não tem dinheiro para os trâmites legais. se eles não aceitarem aí só te resta usar este contrato para entrar com usucapião e logo.
abraços

Anônimo disse...

Obrigada! Seguirei sua orientação.
Abraços!

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