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19/10/2009

NOTIFICAÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL LOCADO - MODELO

data completa





Ilmo. Sr.

(escreva o nome do locatário)

(endereço completo)



PREZADO SENHOR


Na qualidade de proprietário do imóvel situado à Rua (escreva o endereço do imóvel), alugado a V. Sa. por contrato escrito, formalizado em ____ de ___________ de _____, comunico-lhe que pretendo vender o imóvel objeto de nosso contrato, pelo preço de R$ ________(valor p/ extenso), mediante pagamento (especifique se à vista ou parcelado).
De acordo com o determinado na Lei (8245/91, arts. 27 e 28), V. Sa. tem a preferência na aquisição do imóvel pelo prazo de 30 (TRINTA) dias, contados do recebimento desta. A NAO MANIFESTAÇAO NO PRAZO ESTIPULADO SERÁ INTERPRETADO COMO NAO INTERESSE NA COMPRA.

Fico no aguardo de uma resposta, estando a documentação do imóvel à disposição de V. Sa. no endereço: (escreva seu endereço), das ___ às ____ horas, exceto (ou inclusive) aos sábados e domingos.



Atenciosamente,



__________________________________________________

(escreva seu nome)





Recebi a presente em: (escreva a data que o locatário está recebendo esta carta - Se preferir, pode enviá-la através de Cartório)





__________________________________________________

(nome do locatário)





Obs. Imprima em duas vias, sendo que uma fica com o locatário e a outra (com a data de recebimento e assinatura do locatário) fica com você. contrato de locação verbal não tem direito de preferência por não dispor a forma da lei(contrato escrito).

116 comentários:

Lirio disse...

Obs
Como normalmente nao é de interese do locatário sair e nao podendo comprar ele fica sem dar respostes, minha sujestao é que nesse item se acrecente:
De acordo com o determinado na Lei (8245/91, arts. 27 e 28), V. Sa. tem a preferência na aquisição do imóvel pelo prazo de 30 (TRINTA) dias, contados do recebimento desta.A NAO MANIFESTAÇAO NO PRAZO ESTIPULADO SERÁ INTERPRETADO COMO NAO INTERESE NA COMPRA.

Obrigado
Lirio

Maria disse...

Olá Lirio, sugestão aceita, agradeço e será inserida. Sempre é bom termos ajuda pois esta cada vez mais dificil manter e revisar o blog com atualizações.Obrigada.

Douglas Macedo disse...

Amigo, estou com uma duvida e talvez possa me ajudar. A dona do meu apartamento quer vender o imovel e nao tenho como compra-lo agora. Meu contrato de aluguel vai ate julho do ano que vem. Ela me mandou esta notificacao hoje. O que devo fazer? Nao tenho como me mudar agora e gostaria de me mudar somente no fim do contrato.

Obrigado

Maria disse...

Oi Douglas.
a proprietária é livre para vender o imóvel de propriedade dela desde que cumpra a lei do inquilinato 8.245/91 que determina que a preferência na compra seja dada a você locatário.
Como você já informa que não pode compra-lo agora ela fica livre para vende-lo a terceiros.
Como você informa que teu contrato ainda esta vigente por prazo determinado ela não pode te pedir a desocupação(salvo por acordo em que você aceite desocupar). O imóvel deve ser oferecido e vendido com a tua locação em andamento e o comprador é que deverá se manifestar quanto a tua locação.
Portanto comunique-a de que você não irá desocupar porque o artigo 4° da lei do inquilinato proíbe a retomada do imóvel pelo proprietário antes do prazo terminar.
O comprador é pessoa estranha o contrato e quando ele assinar a compra do imóvel poderá decidir o que deseja fazer. Ele terá 90 dias para te comunicar se deseja assumir o contrato no lugar de quem vendeu o imóvel a ele ou se deseja que você desocupe o imóvel. Se ele assumir o contrato tem que cumpri-lo até o final sem alterara nenhuma cláusula salvo se você concordar. Se ele quiser que você desocupe, como estranho ao contrato pode fazer isso concedendo a você 90 dias para sair contados a partir da data da comunicação escrita. Você paga aluguel a ele até a entrega das chaves.
Retorne a comunicação escrita e informe que não irá desocupar porque a legislação proíbe a retomada do imóvel e aproveite para informar qual o dia e horários da semana você ou alguém de sua confiança vai estar no imóvel para que os interessados possam visita-lo.

Você tem que permitir as visitas ao imóvel
É você quem decide dia e hora das visitas.
Você não tem obrigação de receber ninguém para mostrar o imóvel. As visitas tem que vir acompanhadas pelo proprietário ou pessoa que ele previamente comunicou a você que acompanharia o visitante(corretor).
Você tem que permitir colocação de placa de venda e fotos que não mostrem seus móveis e objetos pessoais.
você não é obrigado a dar informações sobre nenhum assunto relativo ao imóvel salvo o teu contrato de locação.

abraços

Anônimo disse...

Olá ,Boa tarde! Tenho um imovel que está alugado com contrato que venceu em inicio de 2009,portanto estamos com contrato de prazo indeterminado,gostaria de colocar a venda o imovel ,primeiramente oferecer ao inquilini e dar os 30 dias para retorno,quanto tempo depois ele tem para desocupar o omovel caso ele não tenha interesse
obrigado

onica

Maria disse...

Oi. Se o prazo inicial do contrato era de 30 meses você pode pedir a desocupação 30 dias após a resposta do inquilino.
Se o prazo inicial era menor que 30 meses você não pode pedir o imóvel porque o contrato se renova automaticamente e somente por denuncia cheia pode ser encerrado o contrato. A venda não é considerado denuncia cheia. você terá que vender o imóvel com a locação em andamento e o comprador é que vai denunciar o contrato por não estar obrigado a cumpri-lo.
abraços

AIB disse...

Ola!
No meu caso, comprei um imovel que ja estava locado, via uma imobiliaria, por um periodo de 36 meses, que foi encerrado em marco de 2009. Findando este prazo, firmamos um novo contrato de um ano, que durou ate marco de 2010. Depois disso nao assinamos outro contrato, mas o inquilino continua no imovel, pagando corretamente. Estou planejando adquirir um novo imovel e pretendo vender este imovel para dar de entrada no novo. Como devo proceder? Vou ter que formalizar a carta oferecendo o imovel para compra? Ou posso simplesmente dar um prazo de 30 dias para desocupacao do apartamento? Caso tenha que formalizar a notificacao oferencendo a preferencia de compra e o inquilino, de imediato, dizer que nao tem interesse na compra, preciso esperar o prazo de 30 dias e depois dar mais 30 dias para a desocupacao?

Maria disse...

OI ATB. Você não pode pedir a desocupação do imóvel, tem que vende-lo da mesma forma que o comprou, com a locação em andamento. Isso porque você fez novo contrato com prazo menor que 30 meses e neste caso o inquilino tem direito a renovação automática ao término do mesmo e somente por denúncia cheia(motivada) é que o imóvel pode ser retomado.
Como o caso não se aplica ao artigo 47 da lei 8.245/91 você não poderá pedir a desocupação, isso ficará para o comprador fazer, se desejar.
quanto ao direito de preferência, o inquilino ao receber a carta tem 30 dias para dar a resposta e você deve aguardar. Ele não é obrigado a responder no ato do recebimento. Se após 30 dias ele não se manifestar você esta livre deste direito e pode oferecer a terceiros.
Se o inquilino assinar na hora a carta de próprio punho dizendo que não tem interesse na compra você, neste momento esta liberada para vender a terceiros.
È o inquilino quem decide o dia e horário em que o imóvel pode ser visitado. Você tem que autorizar com antecedência as pessoas que vão acompanhar os interessados a visitação. O inquilino não esta obrigado a receber qualquer estranho para visita sozinho ou mostrar o imóvel em teu lugar.
Você tem direito de colocar placa de venda e anúncios e fazer fotos da áreas sociais do apartamento, banho, serviço e vista além do condominio.
abraços

Anônimo disse...

OLÁ,GOSTARIA SE POSSÍVEL DE TIRAR ALGUMAS DÚVIDAS SOBRE O TEMA.
TENHO UM IMÓVEL QUE ESTÁ ALUGADO,MANIFESTEI A VONTADE DE VENDÊ-LO E CUMPRI O QUE MANDA A LEI,ENVIE A NOTIFICAÇÃO AO INQUILINO.
ESTE MANIFESTOU JÁ NOS ÚLTIMOS DIAS PARA VENCIMENTO DA MESMA, INTERESSE EM COMPRÁ-LO,MAS POR MOTIVOS PARTICULARES NÃO PODEREI MAIS VENDÊ-LO.
AO INFORMAR MINHA DESISTÊNCIA FUI AMEAÇADA COM UM POSSÍVEL PROCESSO DE DANOS MORAIS E ALIENAÇÃO DE BEM???,POIS SEGUNDO ELE ME ENCONTRO OBRIGADA A VENDER O IMÓVEL.
GOSTARIA DE SOLICITAR SEU PARECER,SE REALMENTE ISTO É POSSÍVEL.

Maria disse...

OI, nada na lei do inquilinato determina que uma vez oferecido o imóvel você não possa desistir da venda. você apenas cumpre o dever de notificar o direito de preferência do inquilino na compra, portanto não é verdade o que ele te informou e quanto ao dano moral acredito também não ser o caso. Você estaria obrigado a cumprir a venda se ambos tivessem assinado uma proposta de compra e venda o que não ocorreu e sendo assim você pode desistir. Você não o comunicou que venderia o imóvel a ele, você comunicou que colocaria o imóvel a venda e daria a ele o direito de preferência na compra cumprindo a legislação. Não sou advogada mas o que ele diz não tem qualquer sentido nem esta amparado legalmente. Avenda pode ser suspensa até o momento da assinatura. Se o inquilino acha que teve prejuízo que judicialmente prove.
solicite a ele que lhe forneça a legislação que determina que você não pode desistir de vender um bem que te pertence.
Consulte um advogado.
abraços

Anônimo disse...

OLÁ,DE NOVO!
NA CONTRA NOTIFICAÇÃO O INQUILINO COLOCOU A SEGUINTE FRASE "A DESISTÊNCIA DA NEGOCIAÇÃO OU MESMO DE OUTRO VALOR,ACARRETARÁ EM AÇÃO CONSIGNATÓRIA"..ELE PODE FAZER ISTO?
ACHO QUE ESTOU SENDO CONSTRANGIDA E FORÇADA A FAZER UM NEGÓCIO!
LEMBRANDO QUE EM NENHUM MOMENTO HOUVE ACEITE DA MINHA PARTE E NEM MANIFESTAÇÃO DA FORMA DE PAGAMENTO POR ELE,JÁ QUE NA NOTIFICAÇÃO COLOQUEI À VISTA.
NO CONTATO COM O INQUILINO ELE DISSE QUE IRIA LEVAR NO MÍNIMO 40 DIAS PARA CONSEGUIR O DINHEIRO,MAS NADA FOI FORMALIZADO.

Maria disse...

Se você não assinou aceitando o que ele colocou não ha vinculo pois você precisaria assinara aceitando.
volto a dizer que você deve consultar um advogado pois estou te orientando "no escuro", quer dizer, não participei de todo o processo de comunicação. De qualquer forma a via de discussão é a judicial para quem se sentir lesado.
abraços

Anônimo disse...

boa noite eu deixei uma pessoa construir no meu quintal que e de esquina a pessoa construiu um salaoeu fiz um contrato de 2 anos sem ela pagar o aluguel que seria o gasto que ela teve passou este 2 anos renovei por mais 5 anos ja venceu o contrato de 5 hoje eu quero vender a casa notifiquei verbalmente a pessoa ela falou que eu poderia vender a casa mas que nao tire ela do salao se nao ela vai entrar na justiça para o proprietario pagar o que ela gastou mas os 2 anos que eu descontei no aluguel e nao devo nada mai a pessoa a casa eu pago financiamento todo mes pos estou vendedo para ir embora para outro estado como proceder nesse caso se o inquilino ir para justiça estou aguardando a resposta um abraço

Anônimo disse...

Olá anônimo, faça a notificação expressa (escrita) aguardando os 30 dias de resposta da inquilina. Envie uma carta via correio com AR (aviso de recebimento), garantindo a entrega da comunicação. Passados os 30 dias sem manifestação de vontade de compra pela locatária, coloque a placa de venda, imobiliária, o q vc achar melhor sem dar mais satisfações, a não ser da visita para interessados na compra. Quem comprar a casa que entre com ação de despejo, pois a locatária terá q sair caso não queira comprar, o máximo que vai acontecer é o adiamento de sua saída... Espero ter ajudado, um abraço!

Anônimo disse...

Meu nome é Antonio e Moro de aluguel. O proprietario quer vender o imovel.
Trabalho das 7:00hs as 18:00hs e o predio nao permite visitas apos as 17:00hs. Nos finais de semana viajo sempre para o iterior.
Expliquei tudo isso ao proprietario e sugeri que ele me liberasse da multa e que deixasse eu mudar para outro apartamento.
Assim o AP ficaria livre pra ele mostrar a quem quizesse.
O mesmo nao aceitou, quer a multa pra eu sair e quer que eu mostre o AP se ficar nele.
Meu contrato é de 30 meses e faltam 13.
Sou obrigado a deixar de viajar ou faltar no meu trabalho para mostrar o apartamento?
Como proceder?

Maria disse...

Oi Antonio. Você não mostra o apartamento para ninguém, não és contratado do proprietário. Sua única função é abrir a porta para um interessado acompanhado do proprietário ou corretor previamente autorizado por este.
Você é obrigado a permitir visitas desde que não interfiram na tua rotina. Se é como você falou as opções são, conversar com o síndico e solicitar permissão especial para que das 18:30 as 19:30 o imóvel seja visitado com acompanhamento do proprietários ou então você terá que sacrificar o sábado pela manhã para mostrar o imóvel. Você é quem determina dias e horários para visitas. O ideal é que tivesse alguém de confiança para ficar no imóvel em hora melhor mas se não tem terá que haver acordo ou então judicialmente resolver a questão te liberando da multa. Se não houver acordo, você tera´que notificar o proprietário via Cartório de titulos e Documentos seus horários de trabalho e as regras do condominio que não permitem visitas fora do horário comercial. Deixando claro que você permite a visita mas os horários não batem. È o dono do imóvel que tem que falar com o síndico, é interesse dele. Essa comunicação prova sua boa vontade e ele não poderá alegar que você se recusou a mostrar.
Normalmente os condominios determinam horários de visita para imóveis que estão vazios, acho que no teu caso não tem problema porque você mora no imóvel. abraços

Anônimo disse...

Tenho direito? posso anular á compra?
Antes de mais nada, desejo a todos um belo começo de Ano com a carteira de cliente multiplicada por 10,para um Ano Novo repleto de lucros e paz aos advogados(a) desta comunidade.

Bom minha pergunta e simples,em cima de um fato já acontecido..
fui Reintegrado ao setor que tinha sido exonerado do Funcionalismo Público Federal neste Mês. com anulação da portaria e a restituição de todos os soldos a que tenho direito.

A Questão é, moro no apartamento que estava alugado á minha pessoa já a 2 Anos e o antigo proprietário perdeu o apartamento por inadimplência junto á caixa, e o mesmo sumiu,após a penhora do patrimônio em setembro de 2011, fui informado pela administração do condomínio que o apartamento e tinha uma divida de R$10.000 reais, e o antigo proprietário não pagava nada, fiz á a confissão de divida e parcelei é estou pagando até hoje.

Recentemente veio um casal e minha casa dizendo que tinha comprado o apartamento comigo dentro junto á caixa, e eu não fui notificado conforme a Lei A Lei 8245/91, art. 27, tenho hoje um salario de R$2.700.00 é mais R$ 9.000.00 em FGTS e uma margem consignada,para empréstimos,para pegar R$28.000.00 pois o patrimonio custa R$ 32.860,00.

Dentro dese fatos, que venho á notificar aos amigos, posso entrar na justiça pedido anulação do financiamento que este casal fez?

quais são meus direitos?

A Questão do edital o qual ela publicou funcional como uma notificação de venda á minha pessoa,como termina a lei A Lei 8245/91, art. 27?

Agradeço por uma atenção
ps.não deixei de pagar o aluguel,pois o antigo proprietário sumiu depois disso,tanto que todo o dinheiro dele esta em deposito de conta simples. agora com esta situação tudo mudou

Maria disse...

Olá. Apenas para constar este site não é profissional e sim particular e não sou advogada, portanto consulte um advogado se achares necessário.
Desculpe as informações que vou te passar pois não serão animadoras mas é a lei.
O proprietário do imóvel era mutuário da CEF, significa que ele comprou um imóvel usando financiamento do banco para moradia. Com este financiamento ele assumiu a obrigação de pagar as parcelas e deu este imóvel como garantia de pagamento deste financiamento. Nenhum banco financia sem que você de o imóvel comprado em garantia. Esta garantia chama-se Alienação Fiduciária que significa que o proprietário transfere ao banco os direitos sobres este imóvel enquanto estiver pagando o financiamento. Quando termina de paga-lo o imóvel retorna a propriedade do mutuário. Portanto se o mutuário não paga as parcelas o banco o comunica do atraso e espera o pagamento. Se ele atrasa 3 meses e não responde as comunicações o banco retoma o imóvel e leva a leilão para receber seus créditos não pagos e sendo assim o mutuário perde o imóvel. Na alienação fiduciária não é preciso ir a justiça para levar o imóvel a leilão, a lei permite a retomada extrajudicial e portanto o banco agiu corretamente e o imóvel foi vendido aos novos adquirentes que entraram em contato com você.
Sendo assim os adquirentes são os novos donos do imóvel legalmente.

Quanto a tua questão de locação deste imóvel. A CEF proíbe a locação de imóvel que esteja financiado. Se o mutuário loca o imóvel a responsabilidade sobre a locação é toda dele e arcará com perdas e danos ao inquilino em caso de prejuízo.
Perante a CEF você é pessoa inexistente e quem reside no imóvel é o mutuário. Sendo assim. A CEF não loca imóveis e portanto é pessoa estranha ao contrato de locação que vale entre você e o locador. Sendo assim você não tem qualquer direito no imóvel e ainda por cima foi enganado pelo sindico0 do condominio. Explico: O sindico tem obrigação de cobrar condominio do proprietário pois a lei 8.245/91 determina que o proprietário é o responsável pelo pagamento e por isso ele não podia ter cobrado de você que deve judicialmente buscar de volta este valor. Quanto ao teu direito de preferência ele não existe quando o imóvel vai a leilão. Você podia em leilão te-lo adquirido se tivesse acompanhado o edital.
Resumindo: o seu direito é de buscar reparação contra o mutuário que sumi8u e deverá ser achado por edital. Os compradores estão no direito deles e nada tem a ver com teu problema.
Se você ao locar o imóvel tivesse tirado uma certidão de ônus reais do mesmo teria ficado sabendo que era um imóvel financiado e que haveria riscos no teu contrato de locação, como não o fez correu o risco. Busque um advogado para entrar com ação judicial contra o locador do imóvel que te lesou.
abraços e boa sorte

Anônimo disse...

Prezados,

Encaminhei carta propondo a venda do imóvel ao locatário, tal como determina a legislação em vigor. Indago se durante o prazo de trinta dias que o inquilino dispõe para exercer seu direito de compra, o imóvel poderá ser objeto de visitação por terceiros interessados.

Obrigado
Claudio

Maria disse...

Oi Claudio. A resposta é não, você não pode nem anunciar o imóvel enquanto não receber a resposta do inquilino. No momento em que ele assina informando que não quer a compra ou no momento em que completar 30 dias aí sim você pode anunciar a venda terceiros e combinar com o inquilino dia e horário para as visitas pois o inquilino tem que estar presente no imóvel para receber você e os visitantes. O inquilino não esta obrigado abrir o imóvel para visitação se os interessados não estiverem acompanhados por você ou corretor autorizado previamente.
abraços

Anônimo disse...

Há um ano encaminhei ao meu inquilino carta comunicando a venda do imóvel locado e dando a ele o prazo de 30 dias para exercer a preferência de compra, tal como determina a legislação em vigor. Na ocasião o inquilino se manifestou a sua intenção de comprar o imóvel. Entretanto, na ocasião a venda não foi efetivada, por motivos inerentes a mim, vendedora. Atualmente o imóvel novamente será colocado à venda, em caráter definitivo. Vou enviar nova correspondência ao mesmo inquilino. Entretanto, fica ainda a dúvida se existe a necessidade de ser concedido o prazo de 30 dias para que o mesmo exerça seu direito, ou se este prazo pode ser inferior, já que o seu interesse já foi manifestado há quase um ano. Esta nova correspondência apenas iria atualizar o valor de venda do imóvel. Desde já agradeço a atenção e espero resposta. Atenciosamente, CLAUDETE

Maria disse...

Oi Claudete. Tem que ser concedido novamente tudo como manda a legislação inclusive o novo prazo de 30 dias para manifestação do direito de compra. Ele tem que te responder por escrito e após 30 dias se não se manifestar você pode colocar o imóvel a venda para terceiros.
Note que toda vez que houver modificação no preço, prazo ou outra situação que você fez constar na comunicação deverá ser novamente feita outra preferência ao inquilino. Para evitar isso, se ele não tem interesse deve fazer uma carta de renuncia onde ele informa que não tem interesse na compra seja qual for o preço e condições. Ele não é obrigado a assinar mas facilita bastante. abraços

Anônimo disse...

tenho uma dúvida: há 6 meses dei a notificação para meu inquilino, em relação à venda do imóvel e ele se disse interessado em comprar. só que ele está dependendo da venda de um imóvel para comprar o meu. até então mantive o valor pois não tinha colocado prazo em relação ao valor do imóvel. como posso fazer esse "reajuste" de valor? o prazo de 30 dias é para ele se manifestar em relação à compra, mas não estipula prazo para o fechamento do negócio...
agradeço desde já

Maria disse...

O prazo para a compra é aquele que você determina por escrito ou não e você já esperou tempo demais. Comunique-o novamente de que reajustará o preço do imóvel que defasou e que concede a ele novamente 30 dias para se manifestar sobre a compra do imóvel pelo preço X e prazo Y e que após 30 dias o direito caduca e você colocará a venda para terceiros. Se ele assinar que deseja a compra informe que ele tem 30 dias para concretizar o negócio, tudo por escrito.
Neste caso você podia até ter entrado com eprdas e danos pela demora
abraços

Anônimo disse...

Oi, aluguei um apt em janeiro/12 mas agora preciso vendê-lo pois estou sem ter onde morar. Preciso comprar outro pois o que está locado tem prestações que eu não posso pagar. O inquilino já informou que não tem interesse no direito de preferência. Acontece que ele passados 1 mes da sua negativa, só quer me deixar mostrar o imovel 2hs por semana as quartas feiras. Impossivel pois as pessoas não tem esse horario para ver pois trabalham. Ele não quer disponibilizar nenhum horário no final de semana. Tenho que ficar a mercê dele?

Locatária disse...

Olá,

Aluguei uma imóvel em junho com prazo de 30 meses. A proprietária resolveu vender, fez a proposta de opção de compra e eu respondi como não interessada. Agora ela está mandando pessoas interessadas no imóvel para comprá-lo. Minhas dúvidas:
1) Se ela pedir o imóvel antes do término do contrato não deverá pagar uma multa por isso?
2) Caso ela não peça o imóvel, venda e o novo proprietário peça a desocupação eu precisarei sair sem receber nenhuma multa, já que o contrato termina apenas em dezembro de 2013?
Obrigada.

Maria disse...

Venda de imóvel: quem decide dia e hora de visita é o inquilino conforme sua disponibilidade. Se você percebe que ele esta dificultando a visitação envie notificação a ele por escrito informando que percebe que ele esta dificultando a venda para não ter que desocupar o imóvel e que se os horarios não forem alterados entrará judicialmente solicitando a retomada do imóvel. Só faça isso se tiver certeza que ele esta em casa em outros horários.

Maria disse...

Locatária:

1)A multa não é válida para o locador. O artigo 4 da lei 8.245/91 concede o direito de desocupação antes do prazo terminar somente ao locatário mediante pagamento da multa que constar no contrato. Ela no máximo pode te propor a desocupação de comum acordo e você estabelece uma indenização a ser paga no ato da desocupação que cubra teus gastos que tiveste e que teras com nova mudança. Você é que decide se sai ou não.

2)Sim. O novo dono do imóvel é pessoa estranha ao contrato e não tem obrigação de te indenizar mas tem o dever de te conceder 90 dias para desocupar, esta na lei.
abraços

Anônimo disse...

Maria,
Meu caso é como o da venda acima. Eles estão claramente me impedindo a visitação. Um fala que vai viajar, a outra (esposa diz q tem visita) e quer me dar 1 horario por semana no meio da tarde de um dia útil. O proprio marido me informou que ela está desempregada e passa o dia em casa, só tendo que levar os filhos na escola.Fato é que estou vendendo pq não tenho mais onde ficar. O imovel que ocupo é de 4 inventários de familia e um dos irmãos foi despejado, nao tem pra onde ir e como ficamos aqui por 15 anos e temos esse imovel locado a familia pediu pra sair, vou ter que vender pq nao posso pagar as prestações dele, vou comprar um menor. A lei nao me ampara?

Maria disse...

Oi Maria, a lei te ampara sim. Você pode inclusive entrar judicialmente com perdas e danos contra os inquilinos. Sugiro que você os notifique por escrito de que esta sendo impedida de visitação e que acionará a justiça com perdas e danos caso venha a perder uma venda por não conseguir mostrar o imóvel.abraços

Anônimo disse...

Boa Tarde!
Gostaria de tirar uma dúvida sou locataria de um imóvel não residencial, e recebi uma notificação para comparecer no cartório, onde me deparei com uma carta de NOTIFICAÇÃO VIA CARTÓRIO DE REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS, onde oferece ao locatário a compra do imóvel que por sinal é muito acima das minhas condições (um milhão e quinhentos mil ), e um prazo de 30 dias para me retirar do imovel. O prazo do contrato de aluguel diz: locação é de 01 ano prorrogável, a iniciar-se em 15 de abril de 2010 e terminando em 15 de abril de 2011, data que de pleno direito cessa a locação contratada.
O valor do aluguel é de 1.500.
Não sei o que fazer, pois não tenho como sair e não tenho como comprar.
OBS: Na carta que assinei no cartório diz que o prazo de locação se encerra em 15/04/2012. Dando um total de 24 meses que estou no imóvel. Gostaria de saber também se contrato de locaçāo não residencial pode ser feito com esse curto prazo.
Aguardo a resposta. Desde já Obrigada!

Maria disse...

Desocupação imovel comercial:
Terminado o prazo do contrato de imóvel não residencial qualquer das partes pode encerra-lo a qualquer momento concedendo 30 dias para desocupar. O proprietário esta agindo dentro da lei. Ele é obrigado a te conceder a preferência na compra do imóvel e também tem o direito de pedir o encerramento do contrato porque o prazo já é indeterminado. Esta tudo dentro da lei e a única coisa que você pode fazer é ganhar tempo.
Ele não pode encerrar o contrato em 15 de abril de 2012. Após você receber a notificação de preferência na compra do imóvel você tem por direito legal 30 dias para dar uma resposta, após este prazo caduca teu direito e aí sim ele pode pedir o encerramento do contrato.
Se você assinou no cartório informando que não tem interesse na compra ele pode te pedir o imóvel e conceder 30 dias para desocupação contados do recebimento da notificação de desocupação.
Se você não deu resposta você tem 30 dias para responder e portanto durante este prazo ele não pode pedir o imóvel. Depois ele tem que te notificar e te dar 30 dias para sair. Não sei como o cartório de títulos aceitou esta notificação com erro.
Para protelar mais o prazo você pode descumprir os prazos e esperar que ele entre com despejo judicial e aí você tenta um prazo maior, consulte um advogado


Lei 8.245/91
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.


Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.


abraços

Anônimo disse...

Não entendi, acima você disse que quem define a data da visitação caso o locador venda o apartamento é o locatário para o Antônio, mas também disse que o locador pode processar o locatário por perdas e danos mesmo que o locador tenha permitido uma visita semanal para a Maria.
O caso é o seguinte ofertei um horário na parte da manhã um dia por semana para mostrar o apartamento e o locador quer que eu mostre também nos finais de semana. Este horário foi escolhido para não expor os meus filhos que estão a tarde em casa. Terei de deixar de viajar, resolver as questões particulares ao sábado para mostrar apartamento?

Maria disse...

Anônimo; Não vamos confundir as coisas. Uma coisa é o locatário ter o direito de determinar dia e horário de visitas, outra coisa é o locatário dificultar a venda para protelar a saída do imóvel e isto é feito quando ele tem tempo disponível e se nega a permitir visitações. Neste caso o locador tem que provar em juízo que o locatário esta dificultando a venda do imóvel. somente nestes casos o locador pode buscar perdas e danos e também quem decide se a situação foi prejudicial é o juiz.
Geralmente se escolhe um dia como sábado para as visitas mas o que normalmente os inquilinos fazem é determina uma hora apenas na semana o que prejudica e muito o locador. Obviamente que se o inquilino trabalha só sobrará o sábado. Por isso o acordo é a melhor opção.
Atenção: inquilino não mostra o imóvel, quem mostra é o dono ou pessoa autorizada. qualquer pessoa autorizada por você pode estar no imóvel apenas para abrir a porta.
abraços
abraços

Anônimo disse...

Comprei um imovel que está locado. O prazo de locação é de 24 meses e passaram-se 4. Estou pensando em manter o contrato e não denunciá-lo. Se eu mantiver findo os 24 meses posso retomar?

pauline disse...

Ola meu nome e Marcio.Aluguei um apartamento em 03/2011 a proprietária colocou o apartamento a venda, já me enviou a carta e eu não posso comprar.Meu contrato e de 36 meses,e tem uma cláusula no contrato que menciona se o imovel for vendido eu tenho 30 dias para desocupa-lo. Minha dúvida e se tenho 30 dias, 90 diad ou posso ficar até o término do contrato?

Anônimo disse...

Olá, gente, será que alguém pode me ajudar? É o seguinte, aluguei um imóvel por 12 meses e após isso, a locação foi prorrogada por tempo indeterminado por anuencia entre as partes. Ocorre que precisei vender o imovel e notifiquei os inquilinos para exercer o direito de preferencia. Eles usaram de seu direito e pediram um prazo de 45 dias para efetivar a compra. Só que já se passaram mais de 150 dias sem responsta nenhuma deles, e a bom eu tentar resolver a questão, sendo que os tres ultimos meses eles nao pagaram mais o aluguel pelo que foi me dado pela corretora a caução dada no inicio. O que eu faço??? Eu posso ficar à mercê do direito de preferência dos locatários?

Maria disse...

Olá. Você não fica a mercê do direito de preferência, se o prazo que foi acordado que conforme informaste é de 45 dias já encerrou e eles continuam protelando, você deve notifica-los para que concluam o negocio imediatamente sob pena de judicialmente você buscar ressarcimento por perdas e danos, principalmente se você tinha um comprador em vista e o dispensou para conceder a preferência.
Se vocês não encerraram a locação os alugueis são devidos e você pode entrar com despejo judicial.
Consulte um advogado. abs

Maria disse...

Oi Marcio. a cláusula que a proprietária colocou é nula. Conforme o artigo 4 da lei 824/91 o proprietário fica impedido de retomar o imóvel antes do término do prazo determinado no contrato, salvo nas hipóteses do artigo 9 que são:

- por acordo escrito em que você concorde em desocupar. Neste caso você pode pedir indenização de tudo que gastou e gastará com nova locação e mudança.
- por desapropriação do imóvel promovida pela prefeitura;
- para reforma urgente; caso em que o imóvel tem risco;
- por infração contratual.

Nenhum dos casos acima se aplica e portanto ela não pode pedir a desocupação. Informe a ela que você continuará a locação e que ela deve colocar o imóvel a venda e acordar com você dia e hora de visitas. Para não teres problemas, seja flexivel com o horário de visitas.

Conforme a lei você segue a locação com o imóvel a venda. Quando o imóvel for vendido o comprador por ser pessoa estranha ao contrato poderá decidir o que fazer. ele tem 90 dias para assumir o contrato no lugar do locador, não podendo modifica-lo salvo se você por escrito concordar. Se ele não quiser assumir o contrato deverá denunciar a locação e conceder a você 90 dias para desocupar. Veja que não é 30 dias pois como se trata de imóvel vendido o prazo é 90 dias.
-

Lei 8.245/91

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

abraços

Maria disse...

Anônimo: se você comprou o imóvel locado tem 90 dias contados da data da compra para decidir de assume o contrato ou desocupa. Se você assumir o contrato não pode modifica-lo, apenas entra como locador no lugar de quem te vendeu. Ao final dos 24 meses você somente poderá retomar o imóvel se o inquilino concordar porque contrato com prazo menor que 30 meses o inquilino tem direito a renovação automática por prazo indeterminado.
Leia o artigo 47 da lei 8.245/91.

abraços

jefferson disse...

Ola bom dia ?tenho um imovel alugado verbalmete,por 6 meses .o termino deste temina daqui a dois meses mais quero vende-lo ?tenho que dar preferencia a ele ?se vender o novo dono tem que dar noventa dias para que ele saia do imovel?

Maria disse...

Oi Jefferson. A preferência é do inquilino. Você tem que enviar a ele um notificação de venda e direito de preferência na compra colocando valor de venda, formas de pagamento e onde ele pode analisar a documentação do imóvel se tiver interesse em compra-lo. Informa-se que ele dispõe de 30 dias a partir da comunicação para dar a resposta. Após 30 dias se ele não responder este direito caduca e você pode colocar a venda para terceiros. Caso ele não tenha interesse na compra o ideal é que ele assine a renúncia que deve constar na mesma notificação informando que independente de alteração dos preços ou prazos ele não terá interesse em comprar liberando o vendedor de lhe oferecer novamente o imóvel. Isso é fundamental visto que cada vez que você mudar o preço ou forma de pagamento tem que parar o negócio e oferecer novamente a ele.

Quem desocupa é o comprador, salvo se o inquilino quiser sair ao término do prazo, isso pode pro escrito ser acordado entre vocês.
o comprador terá 90 dias para decidir se o despeja ou assume o contrato no teu lugar. Se for despeja-lo terá que conceder também 90 dias para ele sair contados da notificação de desocupação.

abraços

Anônimo disse...

Parabéns pelo blog Maria, aqui realmente há respostas para as perguntas.

Minha pergunta teóricamente é simples e já foi bastante debatida, embora não exatamente no detalhe que me preocupa.

sou locatário, ainda resta 1 ano para o fim deste contrato.
o inquilino quer vender, já me notificou, eu não tenho interesse em comprar (não tenho como).

A questão de milhão de dolares é:
mesmo faltando 1 ANO para o fim do contrato sou obrigado a mostrar o apartamento???

há, na lei, algum prazo para esse direito do inquilino poder ser exercido? digo, algo como: "faltando 3 meses para o fim do contrato o locatário passa a ser obrigado a mostrar o apartamento no dia e em hora de sua preferência" ???

não existindo prazo, pode alguém alugar um aprtamento com contrato de 30 meses e no mês seguinte colocar a venda obrigando o locatário a mostrar toda semana durante TODO o contrato?

Maria, só você pode responder essa... rs

Maria disse...

Olá anônimo. Só para constar: o inquilino é você que reside no imóvel e também és o locatário(assim identificado no contrato escrito). O proprietário é o locador do imóvel, a pessoa que te deu o bem que posssui propriedade em locação pelo prazo que acordaram.

A venda do imóvel é um direito do seu dono e portanto permitido a qualquer tempo do contrato, não ha prazo minimo ou máximo para vender. Se ocorre no inicio você pode consultar um advogado para averiguar se houve má fé do proprietário e assim pedir indenização. Conheço raros casos em que isso ocorreu e o inquilino teve vitoria.

Não ha determinação na lei para estabelecer dias e horários para visitas então o que se faz é determinar dois dias para visitas. você escolhe o melhor. Você não é contratado do locador, a única coisa que fará é abrir a porta para uma visita acompanhada do proprietário ou do corretor de imóveis. Tem proprietário que ligam informando que alguém vai visitar o imóvel e aí te enchem de perguntas. Não receba nenhuma visita que não esteja acompanhada. Se for colocado em imobiliária exija uma lista com os nomes dos corretores e CRECI, para sua segurança.
você tem que consentir visitas, fotos, placa de venda, anúncios etc, sob pena de ação de perdas e danos caso o dono perca uma venda por sua causa.

A lei do inquilinato impõe aônus para ambos. O do locador é não poder desocupar e vender um imóvel ocupado é muito difícil pelo risco do despejo judicial demorar muito tempo caso o inquilino não desocupe. O do locatário é correr o risco da venda. Tem proteção na lei se constar em contrato mas nenhum locador aceita colocar esta cláusula, só é usada nos contratos comerciais.

Decida os dias e colabore. O comprador vai decidir se continua teu contrato ou te despeja concedendo 90 dias para você sair.

abraços

Anônimo disse...

então não há prazo, mesmo no meio do contrato tenho que aturar as visitas...

obrigado pelo esclarecimento Maria.

abraços,

Alex

Anônimo disse...

Olá,
Sou proprietária de um imóvel comercial, que encontra-se alugado, quando decidi vendê-lo enviei uma carta para que o locatário exercesse seu direito de preferência na compra do imóvel, porém ela se recusa a ssinar a comunicação, pois ela disse verbalmente que tem interesse em comprar, más que o valor que estou pedindo está muito alto, então ela vai fazer uma pesquisa de mercado para saber qual o valor justo. Porém só tenho interesse em vender o imovel pelo valor que estou pedindo e já encontrei um comprador que pague o valor que eu desejo. Minhas duvidas são as seguintes;
Posso contar o prazo de 30 dias, a partir do dia que envie a correspondencia, mesmo com a recusa da assinatura do inquilino?
Comuniquei o interesse de venda tanto verbalmente quanto por e-mail, estas formas valem como comunicação inequivoca que se refere a lei do inquilinato?
Agradeço desde já a ajuda.

Maria disse...

Olá. quem decide preço e prazo é você que é dona do imóvel e não o inquilino, portanto ou ela aceita tua oferta ou recusa e faz uma contra proposta que você pode recusar.

A notificação verbal e por email não tem valor. A forma inequivoca exige que ela assine o recebimento da notificação. Portanto você terá que fazer por escrito e como já disse que ela não quer assinar, tens que enviar via Cartório de Títulos e Documentos pois desta forma se ela não receber o oficial vai te dar uma certidão que prova que você cumpriu a lei e assim ica livre da obrigação. Faça a notificação com o valor e forma de pagamento e coloque que você não aceita contra proposta, envie vi cartorio e aguarde os 30 dias contados da data em que o cartorio a notificou, depois pode vender. Atente que se você depois mudar preço ou forma de pagamento terá que oferecer novamente ao inquilino.

O oficial vai procurar a inquilina e comunica-la de que tem por escrito uma notificação de venda e direito de preferência. Ao comunica-la verbalmente, como ele tem fé pública, se ela se recusar a receber a escrita e assinar, ele fornece certidão informando a recusa e que verbalmente a comunicou. A palavra dele tem valor perante a justiça e ela não poderá contestar. Tente por escrito entregar pessoalmente, se não der, não fale nada, vá ao cartorio e envie.

abraços

Andreia disse...

Bom dia, MAria.
Sou proprietária de um imóvel que está locado. Já fiz todos os tramites conforme a Lei. Informei via notificação meu inquilino e dentro do prazo ele me respondeu. Portanto não concordo com a contra proposta apresentada. Qual deve ser minha atidude no momento? Devo redigir outra Contra Contra Notificação dizendo que não concordo com a contra proposta dele? Como deve ser esse texto?
Aguardo contato.

Maria disse...

Oi Andréia. Responda com o titulo "Resposta de contra-proposta de compra de imóvel locado. De forma simples informe ao locatário que a contra proposta de compra do imóvel por valor X e prazo Y não é de seu interesse aceitar mantendo a proposta inicial apresentada de valor x e prazo Y e que você não tem interesse em negociar o imóvel por valor diferente do que apresentou dispensando qualquer oferta diferente da inicial.
Isso vai evitar que ele fique te enviando propostas diferente para protelar o prazo.

Lembre-se que quando for vender a terceiros se houver oferta diferente da que você informou ao inquilino terá que para a venda e oferecer novamente a ele. O bo9m seria você pedir a ele que assine a renuncia do direito de compra, assim não seria preciso ficar mandando notificações.
abraços

Andreia disse...

Muito obrigada pela ajuda e pelas dicas.

Anônimo disse...

Qual intervalo minimo em que o inquilino pode definir para as visitas do proprietario mostrar o imovel aos interessados? Minha ideia eh colocar intervalo minimo de 72h. Ja que vou sair do imovel locado pro imovel que comprei e so vou devolver as chaves 50 dias depois da minha notificacao. O imovel ficará desocupado e nao quero dificultar a visitacao mas nao quero deixar as chaves com o proprietario, pois fiz adiantamento do aluguel por 12 meses ao mesmo que nao quer abrir mao da multa. Me disponho a ir 2x por semana abrir a porta pro proprietario mostrar o imovel mas nao pretendo servir de guia pra ninguem e muito menos fornecer qq tipo de informacoes.

Maria disse...

Olá. Se a visitação é para locação do referido imóvel você não é obrigado a aceitar esta visitação porque o imóvel ainda esta locado para você e sendo assim o proprietário tem que agudar o encerramento do contrato de vocês e somente após estará liberado para mostra-lo a novos inquilinos. Você neste caso pode se recusar a mostrar o imóvel pois estará pagando aluguel neste período.

Se o imóvel vai a venda, a lei não define prazo para visitação e portanto vale acordo entre as partes e dois a três dias na semana é uma aceitação boa. Você só é obrigado a permitir a visitação e portanto não é obrigado a dar informações, receber os visitantes e mostrar o imóvel. Podes inclusive abrir a porta e ficar do lado de fora.

Informe por escrito o locador, os dois dias e turno que estará disponível para visitação e também informe que o contato com você deve ser feito por ele. Se ele der o teu telefone para corretores vão te telefonar toda hora para saber se você pode abrir o imóvel. Evite isso.

abraços

Anônimo disse...

Obrigado pelo esclarecimento. Como eu adiantei 12 meses do aluguel, eu posso sair 2 meses antes do periodo pago e sugerir o abatimento destes 2 meses pagos adiantados no valor da multa?

Maria disse...

Cobrar aluguel adiantado é ilegal, alei do inquilinato proibe esta cobrança. O que a lei autoriza é a cobrança antecipada do mês em uso quando não houver locador.
você pode propor ao locador sai agora e os dois meses ficar pela multa mas ele vai ter que por escrito concordar, do contrario não será possivel, se bem que ele fez uma cobrança ilegal mas você teria que ter contestado no inicio. Proponha a ele liberar o imóvel agora e ficar os 2 meses como multa..abraços

Anônimo disse...

Parabéns pelo blog. Realmente é bastante esclarecedor. As minhas perguntas são: vou colocar um imóvel à venda, porém, ainda não fiz a regularização de obras realizadas no terraço do apartamento. Sou obrigada a informar essa condição na carta para a preferência de compra ao inquilino (como ônus)? E esta carta deveria ser enviada a ele pela imobiliária que intermedia o aluguel, sendo que farei a venda por conta própria? A imobiliária pode se recusar a me fornecer a cópia do contrato de aluguel, onde eu encontraria os dados do inquilino para elaboração da carta? Obrigada. Abraços.

Maria disse...

Olá. A imobiliária não pode te negar a entrega da documentação. Como ela administra tem que guardar estes documentos e portanto irá te fornecer copia autenticada de qualquer documentação que você solicitar, sem problema ou somente os dados se é o que deseja até porque vc só precisa do nome e CPF do locatário.

Se o contrato de administração com a imobiliária não determina por acordo que ele tenha o direito de vender teu imóvel, podes vende-lo por conta própria sem problema.

A Notificação ao locatário deve ser entregue somente a ele. Não envie via correio AR, ou é em mãos, em duas vias ou via Cartório. somente o locatário pode receber esta notificação de preferência na compra do imóvel locador.

Você tem que inserir a data e titulo e depois informar ao locatario a intenção de vender o imóvel, comunicando que ele tem a preferência na compra durante 30 dias contados da data da notificação que deve ser a mesma do envio a ele. Informe que após 30 dias sem retorno o direito caduca.
Logo após informe o valor de venda a forma de pagamento que aceita e onde estão os documentos do imóvel para que o locatário possa verifica-los.
Depois coloque observação informando que o terraço esta irregular na prefeitura e no cartório de imóveis e el estará ciente.
Assine

em reunião com o locatario você pode acordar um desconto no valor de venda para que ele mesmo possa regularizar a situação se desejar ou comprar da forma que esta arcando com o ônus.

abraços

Anônimo disse...

Boa tarde! Gostaria de tirar uma dúvida, aluguel um imóvel com contrato de 24 meses vencido o contrato, não foi renovado ainda continuo no imóvel, a dona do imóvel veio e me falou que vai estar colocando a venda e me deu prazo de 90 dias para desocupar o imóvel sendo que está me dando o prazo de 30 dias e mais 60 que dei de depósito isso é correto?
Eu pago os aluguéis direitinho e tenho outra pergunta, esse prazo não teria que ser dado após a venda, e enquanto a venda não acontece eu continuo pagando o aluguel? e tenho que sair nesse prazo que ela me deu? Eu exigi que ela me mandasse a comunicação por escrito se há interesse meu, disse que me mandaria mas que o prazo é esse de 30 dias e mais os 60 de depósito que dei, mesmo o imóvel não ter sido vendido ainda. O que eu faço nessa situação.

Maria disse...

Oi. Comunique a dona do imóvel que ela não pode retomar o imóvel mesmo que seja para venda por força do artigo 47 da Lei do Inquilinato 8.245/91 e artigo 8 também.

Nos contratos com prazo menor que 30 meses terminado o prazo o inquilino tem direito a renovação por prazo indeterminado e o contrato somente pode ser terminado nos casos em que o artigo 47 autoriza e a venda não é um destes casos.

Sendo assim ela tem que em primeiro lugar por ESCRITO, te dar a preferência na compra do imóvel, é obrigatório, leia a lei que citei. Ao receber a notificação de preferência você tem 30 dias para dar a resposta e durante este prazo ela não pode anunciar para terceiros, tem que aguardar tua resposta mesmo que saiba que você não tem como comprar o imóvel. Fechado 30 dias se você não responder teu direito caduca e ela então pode coloca-lo a venda pelo mesmo preço e prazo que te ofereceu.

Você tem que autorizar colocação de placa de vende-se a visitas ao imóvel no minimo duas vezes por semana em um turno, acorde com ela por escrito. você não mostra nem recebe nenhum interessado, é ela ou um corretor autorizado que tem que vir mostrar o imóvel.

após vendido o imóvel o COMPRADOR é que tem 90 dias para te notificar se deseja a desocupação ou continua o contrato existente assumindo no lugar dela como atual locador. ele assumindo o contrato não poderá modifica-lo. Na pratica ele te encosta na parede, ou faz novo contrato ou ele pede o fim do j[á existente e te despeja.

O aluguel é pago para a atual locatária até que ela te comunique da venda do imóvel e informe que aguarde o comprador. Você seguirá pagando o aluguel para ele até os 90 dias completos como forma de indenização pelo uso do bem.

Portanto informe a ela que procure a legislação porque você não irá sair. ela comete duas infrações legais: não te da a preferência na compra e te pede a desocupação.

abraçosa

Anônimo disse...

Boa Tarde, tenho uma dúvida. Fui comunicado hoje dia 04/04 que tenho 90 dias para sair, ja estou procurando outro imovel, caso encontre eu tenho que dar algum aviso previo de 30 dias ou posso sair no fim desse mes? Att Leonardo

Maria disse...

Oi Leonardo. Você tem 90 dias para desocupar e não desocupar aos completar 90 dias. Portanto podes entregar as chaves no dia que desejar dentro deste prazo. Se você achar um imóvel na semana que vem e quiser se mudar, não tem problema.
No momento em que você entrega as chaves para o locador(ou imobiliária) este deve te dar um recibo constando a informação de que as chaves tal e tal foram entregues no dia tal e a vistoria será realidade tal dia pelas partes(se for o caso).
O aluguel é pago até o momento da entrega das chaves e volta a ser cobrado se você retoma-la para providenciar algum conserto ou pintura no imóvel.

Para evita surpresas quando encontrares outro imóvel e tiver teu cadastro aprovado comunique por telefone o comprador de que sairá em breve.

abraços

Anônimo disse...

Boa noite!

Poderia esclarecer algumas duvidas por favor? Moro de aluguel e o contrato foi feito de 12 meses e nao houve outro, postergamos de boca, e agora o proprietário deseja vender, como isso, segue minhas perguntas:

Sou obrigado a mostrar o Imovel antes dele me oferecer para venda?

Como nao terei interesse em comprar, quanto tempo tenho após o recebimento da carta para desocupar?

Após recebimento desta carta, eu escolho o dia e hora para mostrar?

Um corretor pode vir avaliar antes dele me oferecer para a compra?

Agradeço a atenção!!

Carlos

Maria disse...

Oi Carlos. Vamos deixar claro que em contrato escrito após o término do prazo não existe renovação "de boca". A lei obriga que a renovação seja automática por prazo indeterminado. Nesta situação você se insere no artigo 47 da Lei do Inquilinato 8.245/91 que impede o locador de retomar o imóvel antes de 5 anos de locação ininterrupta, salvo nos casos em que este artigo 47 permite e a venda não é um deles.

Quanto a venda:

Você tem direito de preferência na compra e após ser notificado tem 30 dias para dar a respostas mesmo que o locador saiba que você não tem interesse na compra. Após 30 dias respondendo ou não teu direito caduca e somente a partir destes 30 dias o imóvel poderá ser colocado a venda para terceiros e aberto a visitação. Portanto antes de você receber a Notificação de Preferência não pode haver visitação, somente após este direito terminar(30 dias da data da notificação).

Você só desocupa o imóvel se quiser. Como teu contrato é com prazo menor que 30 meses entra o artigo 47 que citei no inicio e o locador não pode te despejar. ele é obrigado a vender o imóvel com teu contrato em andamento. O comprador por ser pessoa isenta a este contrato pode por esta mesma lei te despejar mas é obrigado a te conceder 90 dias para desocupação contados da data do registro imobiliário em nome deste. Se o locador não tem conhecimento da legislação você tem que comunica-lo ou então manda ele entrar aqui no meu blog e se informar. Tem meu email no lado direito do blog bem acima da página. Se você desejar sair agora pois já tem outro lugar terá que fazer acordo escrito e vocês decidem o prazo. Podes levar vantagem desocupando agora sob acordo de ficar livre da reforma de entrega do imóvel, tudo por escrito.
O comprador pode decidir por continuar o contrato se for um investidor e neste caso ele assume no lugar do locador atual.

Continuando no imóvel você é obrigado a permitir visitas ao imóvel. Não há um prazo determinado mas o bom senso manda que se permita duas vezes por semana e a escolha de um turno em que alguém esteja no imóvel para abrir a porta.
Você não mostra nada, não deve atender visitas sem que o proprietário ou um corretor autorizado esteja junto, para sua segurança. quem mostra o imóvel é o locador, você não teme sta obrigação e nem deve faze-lo.

Quanto ao corretor a resposta é sim. Para ele te oferecer a preferência na compra tem que ter na notificação o valor do imóvel e o prazo que ele aceita, então permita que o corretor venha a avaliar o bem.

não complica as visitações depois que caducar tua preferência pois se ele perde um cliente você pode ser responsabilizado.

abraços

Anônimo disse...

Eduardo. Bom Dia!olha tenho um imovel de familia (espolio)o imovel esta locado, com o falecimento da proprietaria(Mae) o pai ja falecido ha muito tempo.o inquilino nao paga o aluguel a 4 meses apos o falecimento. alegando que loca o imovel desde 2007 e fez varios investimento no estabelecimento. e nao quer renovar o contrato com os herdeiros, ja enviamos o novo contrato, respeitando as clausulas do contrato anterior, ele esta irredutivel. ja demos entrada no inventario estamos aguardando o deserolar da justiça.o que fazer ja disponibilizamos o imovel a venda e ofertamos a ele. alega que nao tem codiçoes finaceira pa compra.notificamos ele por escrito a venda que de preferencia dele. e notoficaçao por atraso. com e muitos herdeiros nove no total.e o valor para cada e entortno de 20.000,00 um vez que o imovel esta avaliado em torno 240.000,00 e temos as despeças de inventario itcd itbi imposto iptu averbaçao no cartorio arrolamento honorarios. em fim oque devo fazer com o lacatario pedir despejo na justiçao e muito lento, e como disse sao muitos pessoas para uma descisao.(oque faço com esse loctario)

Maria disse...

Olá. Uma vez que a preferência foi dada ao locatário, se já passou 30 dias e el não se interessou a preferência caduca e vocês podem vender para terceiros. Como esta em inventario precisam do alvará judicial de venda que o inventariante deve solicitar ao juiz do inventário. A partir dai coloque o imóvel a venda com uma imobiliária. O comprador é que irá despejar o inquilino.

Benfeitorias e investimentos no imóvel somente são indenizáveis se por escrito o locador concordou e como ele já ocupa o bem desde 2007 com certeza já usufruiu do beneficio e se fez reformas agora foi por conta dele. ele esta tentando levar vantagem.

Se o contrato não tem qualquer fiança vocês podem retomar o bem rapidamente por liminar. A liminar é caucionada em 3 alugueis que depois retorna para vocês. Nesta situação vale a pena od espejo. consultem um advogado.

abraços

Anônimo disse...

Boa tarde!

Nesta notificação que devo apresentar ao inquilino, que estou vendendo meu imóvel, é obrigatório colocar valor ?
Por exemplo, posso apenas colocar o seguinte: "Eu locatário não tenho interesse em comprar o imóvel por valor algum" ?

Obrigado

Maria disse...

Ola´. O inquilino é o locatário, você dono do imóvel é o locador.

A notificação de preferência na compra do imóvel locado deve obrigatoriamente constar o valor de venda a forma de pagamento, isto é o que você aceita como pagamento; a vista, financiamento, a prazo com sinal em valor xxxx. Deve ainda informar que o locatário tem 30 dias para dar a resposta e após este prazo o direito de preferência caduca. Faça em duas vias, e ele assina e coloca na segunda via a data em que recebeu. Só ele o locatário pode receber a notificação.

O valor e prazo é obrigatório porque se você mudar o preço e forma de pagamento tem que novamente oferecer a ele anão ser que ele assine o documento dizendo que não tem interesse e renuncia a qualquer valor proposto.
abraços

Anônimo disse...

Maria, Boa Noite! Pretendo adquirir um imovel para investimento e o mesmo ja se encontra locado. Em conversa com o proprietario, o mesmo me disse que seus inquilinos (05 cinco!) lá se encontram a mais de um ano e que o contrato de locaçao para todos é apenas VERBAL. Em reuniao conjunta entre os inquilinos, o proprietario e eu, informei que teria interesse em adquirir o imovel, que gostaria de mante-los como inquilinos mas pretendo a partir do fechamento do negocio exigir um contrato de locacao ESCRITO, com prazo determinado. Tenho que informa-los do prazo de 90 dias para que eles permanecam no imovel e a partir dai exigir o contrato de locacao ou jah posso fazer um contrato de locacao diretamente com eles após a transferencia do imovel para o meu nome? Preciso exigir do ainda proprietario as cartas de notificacao de venda com preferencia na aquisicao do imovel pelos seus inquilinos? Haverá algum problema futuro para mim se não foi dado aos inquilinos o direito de preferencia na aquisicao (exemplo: anular o ato de compra e venda...) Desde já agradeço pelas orientações e parabéns pelo blog!

Maria disse...

Olá, boa noite. Primeiro de tudo vamos deixar claro que qualquer acordo deve ser escrito e assinado por todos com duas testemunhas, sempre.

Contrato VERBAL NÃO TEM PREFERÊNCIA NA COMPRA DO IMÓVEL porque a lei exige contrato escrito. Como o contrato é verbal fique tranquilo pois eles não tem este direito e não precisa notificação.

O vendedor deve notifica-los apenas de que vai vender o imóvel e pode ser verbalmente porque ele não pode pedir a desocupação isso é feito por você.

No momento em que você estiver com o registro imobiliário em teu nome, tire uma copia autenticada e faça um notificação de compra de imóvel locado onde você informa os 5 locatários(cite o nome de todos)de que comprou o imóvel. Apenas isso. Assine, date e faça em duas vias. todos assinam e datam a segunda via que fica com você.

você tem 90 dias para notifica-los da compra e decidir se despeja eles ou não. É aqui que você corre risco.
Você tem que decidir isso logo que tiver o registro porque se deixar para proximo de vencer o prazo eles podem ficar "te enrolando" para o prazo vencer e vendido o prazo somente após 5 anos vc os tira do imóvel pois assumes o lugar do vendedor como locador. Tens que fazer o novo contrato rapidamente.

Sendo assim, quando tiver o registro marque uma reuniam com os 5, entregue a notificação e já tenha em mãos um novo contrato pronto. Assim assinam tudo de uma só vez. Isso te garante. Se eles enrolarem para assinar, faltando 30 dias conceda o despejo por não desejar continuara locação e encerre o assunto. Sempre preste atenção nos prazos e não deixa nada sem estar assinado e para última hora.

Lembre-se: quando não há acordo somente a demorada justiça resolve. Se são bons inquilinos vale a pena manter.

abraços

Anônimo disse...

Maria,
Bom dia e obrigado pelas informações!

Anônimo disse...
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Anônimo disse...

Boa noite, gostaria de umas informações eu sou proprietário/a de um apartamento e fiz um contrato de um ano e tem 4 meses que o apartamento está alugado, mas o inquilino/a está com 4 meses de condomínio atrasado e um mês de aluguel atrasado. os alugueis nunca foram pagos em dia. se eu fazer uma quebra de contrato alegando por ele não estar comprido o prazo do pagamento atrasando o pagamento das minhas coisas. eu posso fazer isso? resumindo quero o apartamento de volta independendo se ele/a quitar a divida. como tenho que agir!!
Obrigado

Maria disse...

Olá.
Nenhum contrato pode ser desfeito pelo locador enquanto o prazo estiver vigente salvo pela via judicial ou por acordo ESCRITO em que as partes acordem em encerra-lo. Sendo assim você tem que pela via judicial pedir o despejo por falta de pagamento e mesmo assim se ele quitar o que deve mais as custas do processo a vista poderá suspender o despejo e isso pode ser feito duas vezes depois se ele novamente dever você pode despeja-lo. Como uma citação judicial continua demorada um acordo escrito é o melhor caminho mas ele tem que concordar e assinar para que você não tenha problemas futuros.

Se você quer o imóvel rapidamente converse com ele e combine de isenta-lo do pagamento do condominio atrasado e aluguel se ele em 10 dias desocupar o imóvel e entregar as chaves. Aí você encerra o contrato por escrito e concede quitação dos valores devidos. Essa é a forma mais rapida de retomada. Se ele não concordar então vc tem que ir a justiça e aí sim cobrar tudo que lhe é devido.

Não há uma forma de reaver o imóvel fora da justiça sem que o inquilino concorde por escrito por isso tem que haver um beneficio para que ele desocupe rapido e você possa locar com mais segurança a outra pessoa.

Sempre faça contrato de 30 meses e exija fiador ou seguro fiança.

abraços

Anônimo disse...

olá, possuo um imóvel que está locado, foi feito um contrato de locação em dezembro de 2011 válido por um ano e em 2012 foi renovado por igual período. Em Abril deste ano resolvi vende-lo e o locatário assinou um contrato dizendo que não tinha interesse em adquiri-lo. surgiu um comprador que está financiando pela Caixa, minha pergunta é, a partir do momento que for concretizada a venda, quem deverá notificar o requerente para desocupação do imóvel, já que o comprador tem interesse em residir no local. Terei que pagar alguma multa por rescisão do contrato?
Att, Renato

Maria disse...

Oi Renato. È teu direito vender o bem e portanto não ha indenização ou multa a pagar ao teu locatário. Quando o registro imobiliário estiver em nome do comprador ele deverá entrar em contato com o locatário informando que não deseja assumir o contrato em teu lugar e pedirá a desocupação em 90 dias. No caso de compra e venda de imóvel locado o prazo é de 90 dias e não 30 dias. O comprador tb deverá informar ao inquilino onde será pago o aluguel até a desocupação. ele não assume o contrato mas o valor do aluguel segue sendo pago para o comprador como forma de remunera-lo pelo uso do bem imóvel que passou a pertencer a ele.

A notificação deve ser escrita para ter valor.

abraços

Anônimo disse...

bom dia, tenho um imóvel alugado desde 2002, com o contrato prorrogado, quero vende-lo, oferecendo inicialmente ao inquilino, acontece que ele nao mora mais no imovel pq se separou, e apenas a esposa reside no imovel e nao sei para onde ele se mudou.Ofereci verbalmente para q ela comprasse, ela nao se manifestou nos 30 dias e resolvi nao aceitar mais o pagamento do aluguel depois disso.Ai o inquilino e a esposa, apesar dela nao figurar no contrato como inquilina, entraram com consignatoria.Vou contestar pq o valor nao esta atualizado pelos indices de correçao. quero vender o imovel e nao sei como fazer, pois o inquilino contratante nao mora no imovel, e o endereço que foi colocado na açao é o do imovel locado e nao onde o inquilino realmente reside.Repito paenas sua ex esposa permanece no imovel e agora o q faço para vender o imovel ?

KOKY disse...

Ola anônimo.Infelizmente você errou em todos os atos em relação a locação do teu imóvel.
A lei do inquilinato determina que quando o cônjuge locatário deixa o imóvel ou vem a falecer a locação continua automaticamente com o cônjuge que permanecer no imóvel. Sendo assim o locatário passou a ser a esposa que mensalmente vem pagando o aluguel a você.

Lei 8.245/91

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Como você tinha conhecimento de que a esposa continuou com a locação a Notificação de direito de preferência tinha que ter sido enviada a ela por escrito.
NÃO EXISTE NOTIFICAÇÃO VERBAL

Quanto a deixar de receber os aluguéis também foi um erro e o inquilino fez certo em fazer a consignatória para não ficar inadimplente. Sugiro que você aceite a consignação se esta com valor correto.

O aumento pelo reajuste anual tinha que ter sido feito normalmente e era obrigação sua, se não fizeste não é culpa do inquilino porque acredito que por desconhecer a lei você agiu de forma errada.

A solução agora é primeiro de tudo receber o aluguel e todos os outros que vier e depois procurar a esposa que reside no imóvel para que ela recebe por escrito a notificação de preferência que deve constar que ela passou a ser a locatária por força da lei porque o esposo deixou o imóvel. Passados 30 dias da notificação se ela não responder positivamente você pode notifica-la de desocupação em 30 dias por denuncia vazia(imotivada).

Lembre-se: ela é a locatária agora porque o esposo deixou o imóvel e ela seguiu a locação. Não interessa se é ele quem paga o aluguel, ela é a locatária e a portanto ela tem que ser notificada.

Se tiver duvidas de algo consulte um advogada e peça que ele cuide do assunto.

abraços

Anônimo disse...

Bom dia, adorei o imóvel e gostaria de tirar uma dúvida.
Estou prestes a comprar um imóvel ocupado por inquilino, com contrato de aluguel até outubro de 2014. Percebi uma falha da imobiliária em não notificar o inquilino do direito de preferência para a aquisição do imóvel. Alertei o corretor sobre isso e exigi tal documentação assinada pelo locatário. O corretor trouxe notificação assinada na qual consta a desistência da compra do imóvel. Até aí tudo bem, mas aí veio a surpresa e preocupação: quem ocupa o imóvel não é o assinante-locatário do contrato de aluguel, mas sim o seu filho e nora. Quem assinou a desistÊncia do direito de preferência foi ocupante-filho e não o seu pai-locatário.
Pergunto: Essa notificação de direito de preferência assinado apenas pelo filho-ocupante é válida? Devo exigir que o corretor colha a assinatura também do pai-locatário?
O fato do pai-locatário não ter sido notificado da venda do imóvel e não ser assegurado o direito de preferência poderia dar direito a este de ajuizar ação contra os vendedores? Eu, na condição de comprador, ser responsabilizado por eventual quebra de contrato ao comprar imóvel sem exigir a notificação do direito de preferência? Que tipo de problema pode recair sobre a minha pessoa?
Obrigado!

Maria Angela disse...

Olá. Na pratica são poucos os casos em que o locatário preterido no direito de preferência vai em busca do direito de ficar com o imóvel. Isso ocorre porque se o locador não concede a preferência, para o locatário ficar com o imóvel ele tem que registrar o contrato de locação 30 dias antes da venda e depositar o preço a vista e desta forma adjudicar o bem no nome dele.
Para você o único prejuízo é a perda do imóvel e assim tendo que contra o vendedor ajuizar ação buscando reparação. Nesta ação você seria questionado quanto a carta de preferência não solicitada ao vendedor.

O locatário é o pai e portanto a notificação ou renuncia tem que ser assinada pelo pai. O filho não é locatário é dependente do pai que loca o imóvel para ele residir.

Infelizmente neste país o documento assinado é a unica garantia de não haver problemas futuros. solicite a assinatura do pai locatário. Se é carta de renuncia direto não tem problema.

abraços

Abdon Neto disse...

caros amigos, bom dia:
Minha inquilina ingressou com açao consignatoria, mas os valores apresentados estao irregulares, extremamente defasados não correspondendo a atualização devida pelo indice constante do contrato, segundo laudo assinado pelo contador.Pretendo vender o imovel e ela ja foi notificada extrajudicialmente para exercer o direito de preferencia e deixou transcorrer o prazo de 30 dias. Gostaria de saber se tem como ingressar com açao de despejo distribuindo por dependencia diante da conexão na epoca que for contestar a açao de consignaçao em pagamento ou mesmo uma reconvençao ou fazer constar o pedido de despejo embutido na propria contestaçao à consignatoria se eventualmente seja considerada uma ação de natureza duplice e qual motivo poderei alegar ? falta de pgto ?, denuncia vazia ? interesse em vender o imovel ? enfim o q poderei fazer e quais argumentos utilizar nesse caso para obter exito e finalmente vender meu imovel ?

Maria Angela disse...

Olá Abdon Neto. Não tenho como te ajudar. É questão para advogado e sou Técnica Imobiliária e não sei te dizer com certeza se as duas ações podem ser cumuladas.

Se o contrato é residencial e tem mais de 30 meses pode livremente pedir o despejo extrajudicial por denuncia vazia. Se o prazo não venceu ainda não podes pedir o despejo salvo por falta de pagamento.

O direito de preferência dela já caducou, ela por omissão perdeu este direito.

O link abaixo poderá te dar uma orientação. Nele consta que não se pode pedir dentro da consignatória o despejo então terás que consultar um advogado.

http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=3063

abraços

Abdon Neto disse...

o fato de NÃO exercer o direito de preferência autoriza por si só o pedido de despejo por denuncia vazia ? ou esse fato é apenas um ''plus'' que pode ser alegado de forma embutida na mesma notificação por denuncia vazia uma vez cumprido os requisitos dos 30 meses e ser residencial ?
grato

Maria Angela disse...

Oi Abdon Neto. São duas coisas distintas no contrato de 30 meses vencido e não podem estar na mesma notificação.
A denuncia vazia somente pode ser exercida após caducado o direito de preferência. A denuncia vazia pode ser aplicada em notificação separado no momento em que por escrito o locatário responder que não dentro dos 30 dias que tem de prazo para a resposta ou a partir do primeiro dia após caducado este direito sem que o locatário tenha se manifestado.
Primeiro concede a preferência e depois a denuncia vazia.
Ambos são requisitos para ação de despejo judicial caso seja preciso. Se ao pedir despejo judicial você não tiver as duas notificações o processo não segue.

abraços

Ane disse...

Boa Tarde,

fiz um contrato de locação de 5 anos para um imóvel comercial. O contrato termina em julho de 2014. No entanto, em julho de 2013 a locatária me enviou uma carta solicitando renovação. Respondi que não tinha interesse pois iria vender o imóvel por um preço X e nesse caso ela tinha preferência para aquisição do imóvel e dei a ela 30 dias para se pronunciar. No último dia para findar o prazo dos 30 dias ela me enviou uma outra carta, dizendo que havia feito benfeitorias no imóvel que equivaliam a 40% do valor do mesmo (o que não é verdade) e gostaria de ter esse desconto. Porém o contrato afirma que eu não seria responsável por qualquer benfeitoria ou indenização cobrada por esse tipo de ação. Além disso, afirmou que queria colocar o imóvel para avaliação de 3 imobiliárias, pois não concordava com o meu preço.

* Ela pode questionar o preço pedido por mim e colocar o imóvel para avaliação ?

* Como devo proceder para responder essa carta se não tenho qualquer responsabilidade sobre as benfeitorias nem pretendo mudar o valor oferecido ?

* Há algo que me obrigue a renovar o contrato com ela?

* Caso ela não tenha o dinheiro para comprar o imóvel e ninguém comprar o imóvel até o findar do contrato ainda assim pode não haver renovação pelo falta de acordo entre as partes?

Maria Angela disse...

OI Ane.

Em relação a venda do teu imóvel você é livre para definir preço e prazo de pagamento, bem como a forma. Sendo assim não é obrigada a aceitar preço de avaliação, nem aceitar financiamento ou cheque, etc,etc. É sempre você proprietária do imóvel que decide. Sendo assim a locatária vai gastar dinheiro a toa. acredito que o que ela esta querendo é saber se as benfeitorias que ela fez agregou valor ao teu imóvel para negociar com você.

A notificação de preferência na compra do imóvel locado só tem valor se for escrita, verbal ou via email não é valido. Se não fez por escrito em duas vias entregue a locatária com a assinatura e data do recebimento feito por ela, terá que refazer pois via email ou de boca não tem valor algum.
Se a notificou por escrito e ela respondeu que não aceita então você já pode combinar com ela dias e horários das visitas e colocar o imóvel a venda para terceiros. Se tiveres proposta diferente da que ofereceu a ela terá que novamente oferecer, principalmente se for valor menor.

quanto as benfeitorias a lei do inquilinato 8.245/91 é clara e tem que ter a tua autorização por escrito. Como você colocou no contrato e ela descumpriu pode inclusive exigir que ela desfaça tudo que e sem tua autorização. Não tens que indenizar mas se valorizaram teu imóvel ao ponto de aumentar o seu preço de venda vale a pena negociar.

Teu problema maior se chama "renovatoria". Todo o contrato de 5 anos de prazo concede ao locatário o direito de renovação deste por mais 5 anos e você locadora é obrigada a suportar. Sendo assim, se ela te comunicou que deseja a renovação significa que ela vai entrar com ação judicial renovatoria e você não poderá negar a renovação do contrato por mais 5 anos por ser direito da locatária. somente em casos especiais você poderia não aceitar como por exemplo uma oferta de locação por aluguel bem superior ao que ela paga e mesmo assim ela poderia cobrir o preço e ficar no imóvel.

A renovatoria vai dificultar a venda e o comprador será uma terceira pessoa acompanhando o resultado da ação e terá que cumpri-la. é bem complicado e terás que aguardar pois ela pode entrar com a ação até 6 meses antes de terminar o contrato. a notificação é um sinal de que provavelmente ela fará isso.
Você não poderá despeja-la ao termino do contrato se ela entrar com a renovatoria, se ela não entrar aí sim poderá encerrar por termino do contrato.

quanto a carta das benfeitorias aconselho você a procurar um advogado que te oriente perfeitamente em como faze-la porque inclusive você terá que fazer uma vistoria no imóvel para saber o que foi que ela fez sem tua autorização até porque reformas podem ser perigosas se não são feitas por profissionais qualificados.

abraços

Ane disse...

Oi Maria, cá estou novamente tirando minhas dúvidas.

1- tem algum modo de impedir essa renovatória?
2-A inquilina fez algumas reformas antes de assinar o contrato.Mas não houve autorização por escrito, só verbalmente.
3-A notificação foi feita e entregue pelo cartório no dia 29/07/2013. Na resposta ela diz que a locataria recebeu no dia 30/7/2013.
Te pergunto:o que acontece se ela respondeu depois do prazo de um ou dois dias?
4- E a resposta da carta foi q tinha interesse de renovação, e questionando o valor da compra, como também queria avaliação de 03 imobiliarias.
5-Se a inquilina conseguir a renovatória e o imóvel for vendido.
O novo dono pode despejá-la sem idenização?

Grata Maria,aguardo retorno.
Um abraço, Ane.

Maria Angela disse...

Oi Ane. É dificil impedir uma renovatoria. A melhor maneira é não fazer contratos de 5 anos, sempre prazo menor que quando vence deixa-se transformar em prazo indeterminado.
A renovatória é bem complicada e cada situação tem que ser analisada em separado. Cada caso é um caso.

Autorização para benfeitoria verbal não tem valor, tem que ser escrito no contrato ou em notificação especifica. No teu caso se combinou algo verbalmente vale teu bom senso de ser honesta e reconhecer o que permitiu.

Quanto a notificação ela deveria ter respondido até 30 de 08 de 2013. após esta data o direito dela de compra do imóvel caducou e portanto você pode oferecer a terceiros. Tem que ver a data exata da resposta escrita que ela te enviou.

Se a resposta da carta não dizia claramente, aceito a oferta quero comprar, então ela não se interessou e a lei entende que ela não aceitou tua oferta. ela não pdoe responder com uma pergunta ou duvida ou deixando a resposta como vaga. ela tem que ser direta: aceito a proposta ou não aceito a proposta ou então fazer uma contra proposta informando que deseja comprar o imóvel mas não pelo valor oferecido e sim pelo preço xxxx e prazo yyyy. Pelo que você diz ela não fez isso então caracteriza que ela não teve interesse no imóvel.

Se ela conseguir a renovatória o comprador terá que cumprir. Se ela entrar com a ação esta mês e você vender no mês seguinte o processos egue até o fim com você como ré e o comprador como assistente no processo porque vencida a parte autoria o comprador vai cumprir. Também tem outras situações que dependem de cada caso e da analise do juiz.

O que você tem que ter em mente é deixar claro a interessados que existe contrato de 5 anos e a locatária tem interesse na renovação porque se o comprador desejar seguir com a locação já te autoriza a renovar o contrato evitando maiores discussões.

abraços

Anônimo disse...

Bom dia!
Estou com uma grande dúvida,sou proprietário de um imóvel e ao fazer a notificação de venda ao inquilino sou obrigado a especificar o valor e forma de pagamento ou posso deixar algo mais amplo do tipo:"...de acordo com o valor a ser negociado na época"???
Desde já agradeço e parabenizo seu blogg

Maria Angela disse...

Ola. Você é obrigado a determinar o valor de venda as formas de pagamento que aceitas que pode ser mais de uma e também informar onde o locatário pode verificar a documentação do imóvel(matricula imobiliaria).
Você tem que estabelecer um preço não pode deixar vago porém podes informar todas as formas de pagamento, só a vista, avista com financiamento imobiliário, a prazo sem financiamento mas passando a escritura ao término do pagamento, etc.

abraços

Maria Angela disse...

Ola. Você é obrigado a determinar o valor de venda as formas de pagamento que aceitas que pode ser mais de uma e também informar onde o locatário pode verificar a documentação do imóvel(matricula imobiliaria).
Você tem que estabelecer um preço não pode deixar vago porém podes informar todas as formas de pagamento, só a vista, avista com financiamento imobiliário, a prazo sem financiamento mas passando a escritura ao término do pagamento, etc.

abraços

Maria Angela disse...

Ola. Você é obrigado a determinar o valor de venda as formas de pagamento que aceitas que pode ser mais de uma e também informar onde o locatário pode verificar a documentação do imóvel(matricula imobiliaria).
Você tem que estabelecer um preço não pode deixar vago porém podes informar todas as formas de pagamento, só a vista, avista com financiamento imobiliário, a prazo sem financiamento mas passando a escritura ao término do pagamento, etc.

abraços

Anônimo disse...

MEUS PAIS MORRERAM DE DEIXARAM UM ÚNICO IMÓVEL, CUJA ÁREA DO TERREMO É MEIO LETE, O QUAL SÓ POSSUI DOCUMENTO POSSESSORIA HÁ 54 ANOS, PORTANTO MANSA E PACÍFICA, APOS MORRER A ULTIMA ACENDENTE, TRES MEUS IMÃO MAIS VELHOS SE FORAM, ENTRETANTO DEIXARAM FILHOS, TODOS MAIORES. ALGUNS IRMÃOS PRETENDEM VENDER O IMÓVEL, MAIS EU COMO O HERDEIRO MAIS NOVO DE TODOS, DESEJA AQUIRIR O REFERIDO IMÓVEL, PAGANDO A PARTE DE CADA UM, COMO DEVO PROCEDER? É POSSÍVEL ENVIAREM UM MODELO DE NOTIFICAÇÃO PARA ENVIAR AOS DEMAIS HERDEIROS MANIFESTANDO MEU INTERESSE EM FICAR COM O REFERIDO IMÓVEL. QUAIS SÃO OS REAIS PROCEDIMENTOS LEGAIS QUE DEVO ADOTAR PARA ADQUIRI-LO? POR FAVOR, ME ENVIEM DETALHADAMENTE COMO PROCEDER. OBRIGADO

Maria Angela disse...

Olá. Se você se da bem com todos os herdeiros e seus cônjuges(esposa e esposo)então o ideal é fazer uma reunião e informar que deseja adquirir a parte de todos. Se todos concordarem eles podem fazer uma escritura pública de cessão de direitos hereditários em que todos concordam em ceder os direitos sobre o bem imóvel para um único herdeiro que é você. desta forma evita teres que notificar cada um via Cartorio de Títulos e Documentos.

Com a escritura em mãos você poderá abrir o inventario de teus pais, ambos ao mesmo tempo e transferir os direitos para você e depois de encerrado o inventario por ação judicial você irá comprovar a posse e colocar o imóvel em nome de teus pais e por último em teu nome.

Não tenho como detalhar a situação, cada caso é um caso e vais precisar de advogado que te oriente.

abraços

Anônimo disse...

Boa tarde Maria.
Tenho dúvidas em relação ao valor do imóvel que o proprietário me ofereceu. Recebi a carta do proprietário informando um valor acima do de mercado. Neste caso, a lei o obriga a vender a um terceiro por este valor? Caso venda a um valor mais baixo, o que posso fazer? Se ele alterar o valor, ele terá que me informar, mas voltarei a ter o prazo de 30 dias?

O valor que for vendido ao terceiro é o que aparecerá no registro do imóvel ou é o contrato entre as partes?
Desde já agradeço.

Maria Angela disse...

Olá. Para evitar fraude, responda a Notificação pro escrito informando que o preço oferecido esta acima de tuas possibilidades e que teria interesse em adquirir o imóvel se o preço fosse reduzido para xxxxx. Se o proprietário aceitar tudo bem se não aceitar é porque deve ter proposta de compra pelo valor que te ofereceu. em caso de mudança no valor ou prazo teria que te oferecer novamente porém não existe novamente o prazo de 30 dias a resposta terá que ser imediata. Se ele vender a terceiros por valor que você pode pagar terá que depositar o valor integral no cartório de Imóveis para adjudicar o imóvel em teu nome. Não é algo fácil de fazer,recomendo que consulte um advogado. abraços

Anônimo disse...

Oi.

Sou proprietário de um apartamento que está alugado no qual deve entrar na troca de outro imóvel. Gostaria de saber quais os direitos do inquilino. Envio uma carta notificando minha decisão? Ele exerce algum direito de preferencia? Quanto tempo ele pode ficar no apartamento?
Ab

Maria Angela disse...

Olá. No teu caso trata-se de permute e a lei determina que o direito de preferência não alcança a troca de imóveis.

Lei 8.245/91
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Você deve notificar o inquilino por escrito de que esta permutando teu imóvel por outro e que assim que a troca estiver efetivada dará ciência a ele para que aguarde o contato do novo proprietário em relação a continuidade do contrato ou o seu encerramento.

Você não pode encerrar o contrato,faça troca e o novo dono é que poderá continuar a locação assumindo em teu lugar como locador ou então pedir o encerramento do contrato sendo obrigado a conceder 90 dias para que o locatário desocupe.

abraços

Anônimo disse...

Obrigado Maria pela resposta anterior.
Agora, fiquei com outra dúvida, e abusando de sua boa vontade pergunto.
Ao enviar a carta comunicando o inquilino da permuta, tenho que esperar um mês para ir ver as condições do apartamento?

Parabéns pelo site.
Ab

Maria Angela disse...

Olá. Não precisa esperar 30 dias, podes telefonar para o inquilino depois que entregar a notificação e marcar uma data para visitar o imóvel e ver as condições até porque na permuta terá que constar uma vistoria do estado em que se encontra o imóvel.

Permuta retira do inquilino direito de preferência por isso não precisas esperar.

Sempre contate o inquilino com antecedência para não atrapalhar a rotina dele até porque o permutante vai querer visitar o imóvel.

abraços

Lan House Primus disse...

Ola sera que você me me ajudar?
Bem, eu vendi um imovel locado e o inquilino não quer sair do imovel! Eu quero pagar a multa de rescisão de contrato, mais ele diz que aceita o e valor da multa, MAIS NÃO me da prazo para sair, diz que por direito ainda tem 90 dias para sair depois de ter pagado a multa! Pelo que pesquisei isso esta muito errado, é o Comprador que tem que notificar ele para que desocupe o imovel e ai sim ele tem 90 dias para sair! Acontece que o novo comprador precisa da casa para morar. Nesse caso o que poderia fazer pra tirar o inquilino da casa ?

Maria Angela disse...

Olá Lan House Primus.
Você não pode pedir a desocupação do imóvel se o prazo do contrato esta vigente, nem pagando multa até porque a multa por desocupação antes do final do prazo não é válida para o locador somente para o locatário(art. 4 da lei 8.245/91. Você neste caso vende o imóvel e o comprador no momento em que tiver o registro imobiliário em nome dele tem 90 dias para comunicar o inquilino de que não irá assumir o contrato de locação pois pretende morar no imóvel e assim concede ao inquilino 90 dias para ele a desocupar(artigo 8). A lei obriga os 90 dias e portanto o comprador terá que cumprir o prazo porque prazo menor somente se o inquilino aceitar fazer acordo escrito e neste caso ele vai querer indenização em troca.

Atenção: é direito do comprador encerrar o contrato e não há qualquer multa ou indenização a pagar ao inquilino, nem você que vendeu. A venda do imóvel é direito do proprietário e portanto faz parte do risco do negócio ao qual o inquilino esta sujeito.

Terminado o prazo de 90 dias se ele não sai o comprador tem que entrar com ação de despejo(não é reintegração de posse) em cumprimento doa artigo 8 da lei 8.245/91.
A notificação deve ser enviada via cartório de titulos e documentos com cópia anexa do registro imobiliário em nome do comprador.

Você vendedor não pode pedir a desocupação depois de já ter vendido o imóvel. Se o prazo já era indeterminado tinha que ter pedido a desocupação antes de fechar a venda para entregar ao comprador o imóvel desocupado.

Sugiro que você oriente o comprador a fazer os procedimentos que se fazem necessários para comunicar o inquilino e garantir os direitos de retomada. Evitem a justiça ela é demorada.

abraços

Vivianne Barreto disse...

Boa tarde!
Por favor, pode me ajudar?
Tenho um sítio alugado desde 1 de agosto de 2010 e ano passado enviei uma carta ao meu inquilino notificando meu interesse na venda do mesmo. Antes dos 30 dias ele me respondeu dizendo que tem interesse na compra do imóvel, mas não concorda com o valor, me pedindo uma nova avaliação.
Sendo assim, me prontifiquei a fazer duas outra, mas até hoje ele não marca hora para que eu leve o corretor. raramente atende minhas ligações e sempre fica de me retornar com uma data, mas isso não acontece.
Minha dúvida é se posso anunciar o imóvel, mesmo estando ele morando lá ainda, ou devo contratar um advogado pra tirá-lo de la´.
Preciso vender, já que não outra casa própria para morar e não quero morar na região serrana.
Ficarei muito grata com o seu esclarecimento.
Abraços,
Vivianne

Maria Angela disse...

Oi Viviane Barreto. A notificação de preferência na compra do imóvel tem que ser escrita e o recebimento da mesma assinado somente pelo locatário. A resposta também deve ser por escrito se ele tem interesse na compra.

È você quem decide o preço de venda do teu imóvel. não estas obrigada a aceitar uma avaliação, baixar preço ou se submeter as exigências do locatário. A tua notificação deve conter o preço que você deseja, a forma de pagamento e se aceita a vista ou prazo. Termina com a informação de que a proposta deve ter retorno em 30 dias por escrito sob pena de caducidade do direito de preferência do locatário.

Uma vez que ele tenha por escrito te respondido começa a negociação e se você aceitou rever o preço ele não pode te evitar. Mande uma notificação novamente informando que não esta percebendo interesse real de que ele esteja querendo adquirir o imóvel porque não colabora para avaliação do mesmo sendo que não podes entrar no imóvel sem autorização dele e que. Passados 30 dias da notificação escrita o direito caducará e não aceitara modificação nos preços e prazos. depois disso você pode pedir despejo por denuncia vazia pois o contrato já tem mais de 30 meses e permite que você retome o imóvel, a não ser que tenha no contrato feio um prazo maior.
Qualquer dúvida use meu email no topo da página a direita.

abraços

Renata disse...

Olá, ofereci verbalmente meu apartamento para a inquilina que já disse não tem dinheiro para comprá-lo e agora quero oficializar a oferta por escrito, mas a mesma trabalha durante o dia e não atende mais minhas ligações.
Como fazer para constar o recebimento da oferta escrita? Pode ser por AR, com o recebimento assinado pelo porteiro?

Renata disse...

Olá, ofereci verbalmente meu apartamento para a inquilina que já disse não tem dinheiro para comprá-lo e agora quero oficializar a oferta por escrito, mas a mesma trabalha durante o dia e não atende mais minhas ligações.
Como fazer para constar o recebimento da oferta escrita? Pode ser por AR, com o recebimento assinado pelo porteiro?

Unknown disse...

Oi Renata. Se o teu contrato de locação com ela é escrito a inquilina tem a preferência na compra e a notificação tem que ser enviada.
Somente ela pode receber mais ninguém, nem parente pois para a notificação ser válida tem que constar a assinatura dela na segunda via e a data em que ela a recebeu e começa a contar o prazo. Portanto não pode ser entregue ao porteiro.

O ideal é que fosse entregue por você em mãos, no final de semana quando ela estiver em casa. o porteiro poderia lhe telefonar avisando quando ela estivesse em casa. Se não for possível acredito que o melhor é enviar via cartório de títulos e documentos porque um oficial do cartório vai levar a notificação e quando ela o atender ele vai "de boca" informa-la de que esta ali para notifica-la por escrito sobre o teu desejo de vender o imóvel e dar a ela a preferência na compra. Desta forma ele já a esta notificando e se ela se recusar a receber a notificação e assinar, estará comunicada verbalmente e isso vai constar na tua certidão e ficará provado que a notificou.

Muitos usam AR do correio. O problema é que AR é recebido por qualquer pessoa que estiver no imóvel inclusive porteiro do prédio e aí ela poderá alegar que não lhe foi entregue e pode se tornar um problema.

abraços

Pedro Fontes disse...

Boa Tarde Maria,

Sou inquilino e recebi a notificação do proprietário colocando o imóvel a venda. Tenho interesse em comprar e ainda estou dentro do prazo de 30 dias para a resposta. Dúvida :
1.Posso enviar uma contra-proposta ?
2.A condição é a vista. Porém, teria que buscar crédito imobiliário para compor o pagamento integral. A forma de pagamento se altera ou permance ?

Obrigado

Maria Angela disse...

Oi Pedro Fonte. Atente que o locador não esta obrigado a aceitar tua contra proposta e portanto se ele não responder e vencer os 30 dias teu direito de aquisição caduca.
A maioria dos locadores desconhece que a compra com financiamento é considerado pagamento a vista porque em geral o comprador paga um sinal noa to do contrato particular e o banco efetua o pagamento integral do saldo logo após o retorno da escritura registrada.

Responda por escrito que tens interesse na compra do imóvel mas não pelo preço oferecido ,e informe o preço que desejas pagar e também que precisa de financiamento imobiliário considerado na compra e venda como compra a vista. Faça a proposta bem fundamentada, coloque todos seus telefones de contato se disponha a pagar aluguel até o recebimento do valor. Informe todos teus telefones e email de contato.

Se o locador não esta precisando de dinheiro urgente, vai aceitar. Já a contra proposta do valor ele pode recusar e se não te der retorno é porque não aceitou.

Atente que uma vez que você aceite o negocio se depois se arrepender poderá ter que indenizar o locador.

abraços

MODERAÇÃO ESTUDOS DE DV E TRIBAL disse...

Olá Maria! Primeiramente muito obrigada por este veículo de esclarecimento. Que seu trabalho seja sempre próspero!
Amiga, meu nome é Mônica, moro no litoral norte de SP e em meados de dezembro de 2013 aluguei minha casa e me mudei para cá. Tenho 2 casas, uma do lado da outra no mesmo condomínio de casas e nossa intenção era vender uma e deixar a outra alugada, para q com a venda de uma delas eu tentasse adquirir um imóvel aqui e com a outra irmos pagando o aluguel desta que moramos.
O problema é que, com o valor da venda da casa eu não consigo por aqui um imóvel que atenda as minhas necessidades, daí eu e meu marido concordamos que para conseguirmos adquirir nossa casa aqui, teremos que vender as duas casas no Rio.
Eu li muitas das suas orientações aqui, e vi tb q o inquilino não está obrigado a desocupar o imóvel antes de findo o contrato (que no nosso caso e de 30 meses). As minhas perguntas são:
1. Eu posso indenizar o inquilino caso ele não use seu direito de preferência, a fim de que ele desocupe o imóvel após ser vendido e não fique este problema para o novo dono? Quanto seria essa multa, caso seja possível?
2. Se ele disser que tem interesse mas não firmar o negócio nos 30 dias da comunicação, o que devo fazer se ele não está obrigado a desocupar o imóvel antes do término do contrato?
3. Se ele colocar empecilhos para a visitação ao imóvel, alegando não ter tempo por motivos de trabalho ou qualquer outra desculpa (pois bem sabemos q se ele não pode comprar e não quer sair, pode se servir de "N" subterfúgios para colocar obstáculos), o que fazer?
4. Os 30 meses terminam em junho de 2016, mas gostaria de colocar na imobiliária ainda esse ano. A imobiliária tem como contornar estes problemas pra que eu não tenha que ir constantemente ao RJ, uma vez q nem tenho mais casa pra pousar lá?
Preciso muito de orientações, pois é a primeira vez q alugo um imóvel. Obrigada!

Maria Angela disse...

Oi Moderação. É teu direito vender teu imóvel e o inquilino que não tem interesse na compra não pode atrapalhar a venda.
Teu maior problema é que locaste a pouco tempo e o contrato tem dois meses apenas. o teu inquilino pode achar que você agiu de má fé e querer buscar judicialmente uma indenização então o melhor é tentar evitar que se chegue a esta ponto.

Realmente você não pode pedir a desocupação do imóvel tendo que coloca-lo a venda com a locação em andamento. Já o comprador poderá encerrar o contrato porque é pessoa isenta neste contrato. Ele só é obrigado a conceder 90 dias para desocupação mas se desejar assume o contrato no teu lugar como locador e da prosseguimento ao mesmo.

A lei permite acordo escrito de desocupação mas dificilmente o inquilino aceita sair e por isso em geral exige indenização por todo o gasto que teve e que terá.

Quanto a tuas dúvidas:

1. você pode propor a ele desocupar o imóvel mediante uma indenização mas ele não é obrigado a aceitar e se aceitar vai querer que você o indenize em tudo que ele gastou com tua locação e que gastará com a próximo. Não há um valor previsto, as partes decidem.

2. Se ele disser que aceita desocupar não é notificação de despejo que você deve fazer e sim acordo de desocupação.

3. No minimo 2 vezes por semana em um dos turnos alguém deve estar disponível para abrir o imóvel para visitação. Se ele dificultar você pode entrar judicialmente contra ele inclusive por perdas e danos.

4. Podes colocar em imobiliária a hora que desejar e sugiro que a mesma faça a venda e administração do contrato. Pela venda tem cobram em torno de 6% e pela administração da locação 10% ao mês. a imobiliária pode cuidar de tudo em relação a locação e o acordo a que vocês chegarem.

Qualquer dúvida no topo desta página a direito tem meu email, podes usa-lo se ainda tiver dúvidas ou precisar mais detalhes.

abraços

MODERAÇÃO ESTUDOS DE DV E TRIBAL disse...

Esclarecidíssimo amiga! Muito obrigada e que Deus te abençoe enormemente! Esse seu trabalho de esclarecimento aqui pelo blog é uma das coisas mais fraternas q já vi. Muito obrigada, de coração. Forte abraço e fique com Deus.

Anônimo disse...

Oi Maria! Boa noite! Gostaria de receber um esclarecimento. Tenho um imovel alugado a 3 anos. Para o primeiro ano de aluguel foi realizado um contrato "de gaveta" atraves de meu advogado com prazo de um ano. O detalhe é que eu não tive como assinar o contrato e nem fazer uma procuração para o advogado, por não morar mais na cidade do imóvel. Como foi falado anteriormente o imovel ja está alugado a 3 anos. Neste caso eu tenho que observar todos os procedimentos na forma da lei, ou considerar que nunca houve contrato? Se eu tiver que observar a lei creio que entendi os procedimentos lendo suas orientações anteriores. Mas se não, como devo proceder?? Desde já agradeço.

Anônimo disse...

Por observar a lei quero dizer "o contrato".

Maria Angela disse...

Olá. Tens que observar a lei e erraste ao não assinar o contrato ou passar procuração. tudo isso poderia ter sido feito via internet ou via Sedex. Em uma possível discussão judicial sobre o assunto o juiz não aceitaria o fato de você não residir no mesmo local do imóvel. Veja bem tinhas que assinar a tua via e a do inquilino além do termo de vistoria em duas vias. Da forma que esta sem assinatura o contrato não é válido e fica assim valendo o contrato verbal onde você não pode cobrar condomínio e IPTU e nem fazer reajustes anuais sem o consentimento do inquilino.
Se o inquilino assinou as duas vias e a vistoria podes assinara gora e entregar a ele as vias que são de direito dele e o contrato fica valendo. Se ele não assinou então temos um contrato verbal e deverás cumprir a lei. abraços

Andreia disse...

Boa noite!
Estou anunciando meu apartamento para venda e gostaria de receber dicas para negociação.
Obrigada!

Unknown disse...

Oi Andreia. Utilize meu email para comunicação. email: mcamini150@gmail.com

abraços

Diego Almeida disse...

Oi Maria, boa tarde.

Recebi um imóvel de herança, juntamente com minha mãe e meus irmãos ( Minha mãe possui 50% e tenho 5 irmãos, cada um com 8,33%), atualmente esse imóvel está locado para fins comerciais e o contrato se finda em novembro de 2014 ( O contrato foi firmado por 5 anos).

Estamos interessados em efetuar a venda do imóvel, pelo que sei, devemos oferecer primeiramente para a locatária e posteriormente para terceiros, minhas dúvidas:

- O modelo da carta apresentado por você serve? E o modelo para terceiros?
- Essa carta deve ser assinada por todos os herdeiros?
- Essa carta deve conter algum anexo? Como exemplo, certidão do imóvel, etc?

Desde já agradeço a atenção dispensada.

Diego Almeida

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo