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03/01/2011

INFILTRAÇÃO EM IMÓVEIS VIZINHOS



As relações de vizinhança costumam ser bem complicadas e quando envolvem gastos, as discussões costumam ser frequentes. Poucos lembram de consultar as leis vigentes e principalmente a Lei do seu Condomínio.
È para evitar problemas que todo o Condomínio deve ter uma Convenção Condominial aprovada em Assembléia Geral e registrada no Cartório de Imóveis e seu Regimento Interno, isso evita muitos problemas que acabam em discussão judicial. 

As infiltrações em imóveis vizinhos costumam ser fonte de muitas brigas no entanto é de simples solução.
A pergunta é sempre a mesma: - De quem é o dever do reparo?

Existem quatro(04) tipos de infiltrações em um condomínio.

- infiltração proveniente do telhado do prédio;
- infiltração proveniente da cobertura particular e cedida pelo condomínio;
- infiltração proveniente de colunas d'agua;
-infiltração provenientes do apartamento superior ou lateral.

As infiltrações provenientes do telhado são de responsabilidade do condomínio e portanto é dever do síndico providenciar o reparo do telhado bem como limpeza de calhas e canos por onde escoa a água. Se houver danos aos apartamentos logo abaixo, o síndico deverá providenciar o reparo e indenizar o condômino caso algum bem particular tiver sido danificado.
Vale esclarecer que uma simples mancha de mofo não obriga o condomínio a pintar todo o imóvel. Técnicas avançadas já são utilizadas para estes tipos de reparos.

As infiltrações provenientes da cobertura particular e cedida devem ser reparadas pelo proprietário da cobertura inclusive os danos causados aos imóveis abaixo da mesma. Esta é uma das maiores discussões pois as pessoas acreditam que por se tratar de cobertura o condomínio é quem deve consertar porém a responsabilidade é do dono do imóvel.
Quando na cobertura existe parte que é particular e parte que é de uso comum ou seja do condomínio cada um é responsável por sua parte. Se o dano for causado por rachadura na caixa d'agua ou coluna d'agua do condomínio será reparado pelo condomínio, se for do encanamento privativo da cobertura será reparado pelo proprietário do imóvel. A regra vale para proprietários de imóveis do último andar que possuem cedência da cobertura autorizada pela Assembléia Geral.

As infiltrações provenientes de colunas d'agua são responsabilidade do condomínio e os reparos devem ser providenciados pelo síndico que também deve providenciar que os imóveis atingido sejam consertados.

As infiltrações provenientes dos apartamentos são responsabilidade dos proprietários o conserto e também os reparos nos danos causados ao imóvel lateral e inferior. O vazamento mais comum é proveniente de canos internos dos banheiros, cozinha e área de serviço. Sempre que houver um vazamento o proprietário do imóvel é o responsável. O síndico deve ser imediatamente notificado e acompanhar a vistoria para identificar as responsabilidades e acompanhar os reparos.

Locatários: quando o imóvel causador do problema estiver locado o inquilino deverá dar imediato conhecimento do problema ao proprietário. Se for vazamento de cano externo, hidra ou qualquer outro que não precise quebrar paredes o inquilino deve consertar. Se for vazamento que necessite quebrar parede deve chamar o proprietário pois a este incube os devidos reparos no imóvel de propriedade e no imóvel do vizinho que tenha sido atingido por infiltração. Na locação todo e qualquer problema com o imóvel deve-se primeiro comunicar o proprietário e somente mediante o consentimento deste providenciar o conserto salvo casos de inundação onde o síndico pode buscar o reparo imediato por se tratar de emergência.

Detalhes:

- fazer no mínimo 03 orçamentos. São serviços com preços que oscilam bastante.
- solicitar garantia do serviço por escrito junto com a Nota fiscal.
- combinar previamente com o proprietário do imóvel inferior
- repara o imóvel vizinho utilizando o mesmo material ou na falta deste o mais próximo possível. Querer pintar um teto infiltrado com tinta PVA quando a pintura original era acrílica é no mínimo predisposição para brigas desnecessárias. 
- o síndico deve prestar contas a Assembléia quando for um gasto que necessite de recurso extra

Com boa vontade de todos e o devido cumprimento da Lei, tudo se resolve rapidamente.

18 comentários:

Wimóveis disse...

Olá, Maria. Como vai? Há bastante utilidade em seus posts e gostaríamos de convidá-la a publicá-los também em nossa rede social do mercado imobiliário, a Rede Wimóveis, lançada em Outubro/10, hoje com mais de 300 participantes. Basta ser membro da rede para publicar posts. O endereço é http://www.redewimoveis.com.br
Esperamos poder contar com a sua colaboração, que será muito importante para os nossos leitores. Obrigado.

Maria disse...

Olá, obrigada pelo convite.
Assim que ficar liberada faço o cadastro e com muita satisfação vou participar da rede Wimoveis.
Em inicio de ano estou reformulando o blog, revisando e buscando novos post. Como tenho recebido vários convites fiquei um pouco congestionada mas aos poucos vou atendendo os convites.
abraços e até breve

Cel disse...

Boa Tarde, estou com um problema sério em meu apartamento e tenho inclusive goteiras abrindo caminho no concreto do teto do meu apartamento, tudo por conta de um apto abandonado que é colado com o meu, já não sei o que fazer, pois não tenho como consertar e o apto esta para ir a leilão e nunca vai, tenho goteiras constantes em minha casa e quando chove aparecem mais. O que fazer nesse caso????

Maria disse...

Oi Cel. Estranho que o síndico não tenha tomado providencias porque este vazamento implica em excesso de água no condominio. No teu caso acredito que se tenha que solicitar no processo judicial que o proprietário vá até o imóvel fechar os registros internos para que o vazamento deixe de ocorrer porque se continuar pertence a coluna d'agua do condominio e não do apartamento. Procure conversar com o síndico e com um advogado.

Anônimo disse...

Oi. Tenho problemas serios com infiltração no banheiro por causa de vasamentos do morador de cima. Ambos somos proprietários é não somos gerenciados por imobiliária nem consta no nosso estatudo de condominio a quem cabe o concerto. Gostaria de saber se neste caso tenho direito de exigir que o morador de cima faça os devidos reparos e pague os concertos no meu apartamento tambem. Grata. Juliana

Maria disse...

Oi Juliana. O primeiro passo é conversar com o vizinho para que ele autorize um profissional a fazer uma vistoria no imóvel dele verificando assim de quem é o problema. Se for vazamento na coluna d'água pertence ao condominio e o síndico ou quem administra deve providenciar o conserto do vazamento e repara o teu dano. Se for proveniente de encanamento do imóvel então o vizinho deverá providenciar o imediato conserto do cano e do teu imóvel com profissional de confiança dele . Se ele se negar busque o Juizado Especial que é rápido e não tem erro. abraços

Anônimo disse...

Boa noite, necessito de auxilio a um mês reclamei na imobiliária que a vizinha debaixo estava reclamando de um vazamento e que eles
Mandassem um Hidraulico depois de uma semana alguém apareceu e depoisde mais uma semana ele achou o vazamento na coluna só prédio e disse que este custo seria do condomínio a sindica nao concordou e chamou outro Hidraulico que disse a mesma coisa e a mesma preferiu fazer o concerto com Hidraulico que ela trouxe. A obra começou quebraram todo o banheiro no 1 dia a noite o Proprietario veio aqui e após bater boca com a sindica parou a obra e disse que só autorizaria o Hidraulico da imobiliária fazer o reparo a sindica nao concordou e a obra esta parada a uma semana a imobiliária pela qual loquei o imóvel diz que nao pode fazer nada sem um ok da sindica e a mesma disse que terá que fazer um assembléia o condomínio e antigo e nao tem convenção nao sei mais o que fazer to muito esgotado com esta situação que já faz mas de um mês a que posso recorrer para que seja indenizado por todo este stress que tenho passado inclusive tive que sair do meu trabalho algumas vezes já para atender hidráulicos e nada deste concerto se loquei um imóvel completo nao acho justo pagar um aluguel por um imóvel que tem falhas! Pode me ajudar põe favor ?

Obrigado LUcas

Maria disse...

Oi Lucas, o proprietário do imóvel não tem razão. ele não pode usar profissional da confiança dele para fazer obras que pertencem ao condominio. O condominio é o responsável. Por outro lado, a sindica tinha que ter buscado autorização do proprietário para entrar no imóvel visto que o condomínio deve repor tudo da mesma forma que estava. Somente em caso de urgencia a sindica pode tomar providencias sem consultar o dono do imóvel.
Você é parte que nada tem a ver com este problema e sendo assim mais de mês sem banheiro e com obra parada te autoriza a encerrar o contrato de locação sem ônus. Como na maioria das vezes isso acaba na justiça sugiro que você procure um advogado para te orientar em como fazer para encerrar a locação e buscar perdas e danos contra o proprietário. Teu problema maior foi ter deixado a sindica entrar sem autorização do proprietário mas isso não autoriza ninguém a te deixar no prejuízo.
abraços

migueh disse...

Olá Maria!Preciso de ajuda!Aluguei um apartamento e está ocorrendo um vazamento que parece vir do apart de cima.Liguei na imobiliária e eles n entram em contato c a proprietária não me respondem nem me deixam entrar em contato com ela, falaram que ia entrar em contato com o vizinho e até agora nada. Liguei na construtora e falaram que n é + com eles, que a garantia é só de seis meses. Mandei vários emails e nada de resposta. Já tirei fotos do estrago. Os armários já estragaram pq o vazamento passa por trás deles. A minha condição de higiene está péssima, está difícil usar a cozinha e área de serviço, pq a água que vaza é gordurosa! Está muito feio! Já tem um mês que entrei em contato com a imobiliária e até agora nada! O que faço? Como proceder? Não dá p continuar morando nessa condição! Obrigada e parabéns pelo trabalho no blog.

Maria disse...

Oi Miguel, e o sindico...notificaste o sindico do condominio? Excesso dágua é pago por todos e é obrigação do sindico atuar intermediando as partes para que o problema seja resolvido. Se não houver solução imediata você deve buscar a justiça. Faça todas as notificações por escrito não via email. Respondi tua questão no Formspringr, siga o que falei.
abraços

Anônimo disse...

Olá Maria, 2 perguntas:
1 - gostaria de saber se quando existe um vazamento horizontal por culpa do morador de cima, no caso de pingar perto de tubulação de luz, o condomínio não torna-se também interessado e tem o dever de entrar na "lide", já que um curto-circuito poderia afetar o prédio como um todo?
Concordas?
2 - Outra pergunta, o síndico possui poderes de adentrar em um apartamento para verificar um vazamento mesmo quando não autorizado?
Obrigado,
Juliano dos Santos

Maria Angela disse...

Olá
Quanto ao vazamento horizontal o morador prejudicado deve imediatamente procurar o apartamento que esta provocando o vazamento e solicitar o conserto. Ao mesmo tempo ele deve informar por escrito o sindico e o locador do seu imóvel(se não for o proprietário)pois vazamento provoca excesso de água. Se o proprietário do imóvel de cima não providenciar o conserto o sindico poder agir em nome do condominio se estiver havendo prejuízo ao condominio, do contrario ambos decidem na justiça. Se há realmente risco de incêndio você ficaria impedido de ativar a energia elétrica,

Quanto ao sindico, somente se o morador do imóvel não for localizado e houver risco imediato de incêndio, inundação, explosão ou qualquer sinistro que necessite de intervenção imediata é que o sindico pode entrar em imóvel do condomínio e mesmo assim recomenda-se que chame bombeiros ou policia.
Jamis pode de livre vontade se achar no direito de invadir a propriedade alheia porque por qualquer r motivo não foi atendido.

Se ha vazamento e o proprietário não permite a entrada o sindico deve tomar as mediadas cabíveis pois o vazamento pode ser proveniente da coluda de água ou esgoto do condomínio o que seria de sua responsabilidade o conserto.

abraços

Anônimo disse...

Maria Angela, uma última dúvida: Deve-se entender por - infiltração proveniente de colunas d'agua - no caso do banheiro, por exemplo, quando o vazamento vier dos canos que descem de modo vertical, normalmente no banheiro temos 2 ( o cano perto do vaso e o do chuveiro), isso?

Se for na junção de um cano vertical e de um horizontal a responsabilidade será solidária? concordas? Obrigado.

Juliano

Maria Angela disse...

Oi Juliano. A coluna d'água é a que trás a água da caixa d'água do condomínio para um cano do banho. Ela normalmente se localiza no canto do banheiro,da cozinha e da área de serviço. É De responsabilidade do condominio e não do proprietário do imóvel salvo se o proprietário danificou o cano por furar uma parede no local indevido.

Os canos que você cita na vertical com junção ao horizontal é encanamento do apartamento que trás a água da colunar para a hidra, chuveiro e algumas vezes e pia.

Quando há problema na junção da coluna d'agua do condomínio o cano é de diâmetro maior. Você tem a coluna de água do condomínio que desce da caixa d'agua na vertical sempre no canto . Quando chega no teu banheiro uma cano de menor diâmetro engata na coluna distribuindo a água para o teu encanamento que é de diâmetro bem menor e horizontal. Chega na horizontal na pia e desce na vertical para o vaso sanitário em diâmetro maior e para o chuveiro pode descer ou subir depende.

Fica difícil de te explicar porque não sou engenheiro, sei identifica-los mas não explicar com os conceitos de um hidráulico.

abraços

Anônimo disse...

Olá!
Estou com um problema de vazamento do banheiro do meu vizinho de cima para o meu. O meu vizinho de certa forma aceitou fazer os reparos na minha unidade, mas ele exige que seja com o pedreiro escolhido por ele, sendo que não conheço a pessoa que ele quer colocar dentro da minha residência.
É assim mesmo o procedimento?
Obrigada

Maria Angela disse...

Olá. Se o pedreiro ´pe de confiança do vizinho ele responde por qualquer rpejuizo a você pois ele tem o direito de usar o profissional dele. Cabe ressaltar que alguém deve estar na sua residência acompanhando o conserto pois nãos e entrega as chaves a um estranho se o imóvel estiver sem ninguém. nesse caso explique ao vizinho o problema e pergunte se o conserto será feito por pessoa de confiança, do contrario tem que ser feito o serviço quando algum morador estiver em casa para acompanhar.
abraços

Maria M. disse...

Olá. Identifiquei um vazamento acima do gesso da cozinha, que sai pelo rejunte entre a bancada e o roda-banca. Solicitei ajuda ao síndico e estão fazendo vistoria nos apartamentos. Se o parecer for de que o problema é no meu apartamento mesmo, o síndico e /ou a Administradora podem determinar o profissional que vai executar o serviço no meu apartamento? Eu tenho o direito de escolher quem vai fazer os reparos no apartamento de alguém que se diga prejudicado?

Anônimo disse...

Boa tarde! estou com uma dúvida, em relação aos meus deveres com minha vizinha...
Houve um vazamento durante a reforma da minha cozinha e me dispus a reparar a parede da mesma, esperando um tempo que foi necessário para que a infiltração secasse por completo...
Acontece que agora, quando fui acertar os detalhes com o pintor, a vizinha está afirmando que as outras paredes (todas brancas), ficarão diferentes da parede a ser restaurada, ou seja, ela quer que eu pinte a sala toda!! Eu quero agir de maneira correta com ela e gostaria de saber se é minha obrigação pagar por isso... Obrigada!

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo