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03/01/2011

INFILTRAÇÃO EM IMÓVEIS VIZINHOS



As relações de vizinhança costumam ser bem complicadas e quando envolvem gastos, as discussões costumam ser frequentes. Poucos lembram de consultar as leis vigentes e principalmente a Lei do seu Condomínio.
È para evitar problemas que todo o Condomínio deve ter uma Convenção Condominial aprovada em Assembléia Geral e registrada no Cartório de Imóveis e seu Regimento Interno, isso evita muitos problemas que acabam em discussão judicial. 

As infiltrações em imóveis vizinhos costumam ser fonte de muitas brigas no entanto é de simples solução.
A pergunta é sempre a mesma: - De quem é o dever do reparo?

Existem quatro(04) tipos de infiltrações em um condomínio.

- infiltração proveniente do telhado do prédio;
- infiltração proveniente da cobertura particular e cedida pelo condomínio;
- infiltração proveniente de colunas d'agua;
-infiltração provenientes do apartamento superior ou lateral.

As infiltrações provenientes do telhado são de responsabilidade do condomínio e portanto é dever do síndico providenciar o reparo do telhado bem como limpeza de calhas e canos por onde escoa a água. Se houver danos aos apartamentos logo abaixo, o síndico deverá providenciar o reparo e indenizar o condômino caso algum bem particular tiver sido danificado.
Vale esclarecer que uma simples mancha de mofo não obriga o condomínio a pintar todo o imóvel. Técnicas avançadas já são utilizadas para estes tipos de reparos.

As infiltrações provenientes da cobertura particular e cedida devem ser reparadas pelo proprietário da cobertura inclusive os danos causados aos imóveis abaixo da mesma. Esta é uma das maiores discussões pois as pessoas acreditam que por se tratar de cobertura o condomínio é quem deve consertar porém a responsabilidade é do dono do imóvel.
Quando na cobertura existe parte que é particular e parte que é de uso comum ou seja do condomínio cada um é responsável por sua parte. Se o dano for causado por rachadura na caixa d'agua ou coluna d'agua do condomínio será reparado pelo condomínio, se for do encanamento privativo da cobertura será reparado pelo proprietário do imóvel. A regra vale para proprietários de imóveis do último andar que possuem cedência da cobertura autorizada pela Assembléia Geral.

As infiltrações provenientes de colunas d'agua são responsabilidade do condomínio e os reparos devem ser providenciados pelo síndico que também deve providenciar que os imóveis atingido sejam consertados.

As infiltrações provenientes dos apartamentos são responsabilidade dos proprietários o conserto e também os reparos nos danos causados ao imóvel lateral e inferior. O vazamento mais comum é proveniente de canos internos dos banheiros, cozinha e área de serviço. Sempre que houver um vazamento o proprietário do imóvel é o responsável. O síndico deve ser imediatamente notificado e acompanhar a vistoria para identificar as responsabilidades e acompanhar os reparos.

Locatários: quando o imóvel causador do problema estiver locado o inquilino deverá dar imediato conhecimento do problema ao proprietário. Se for vazamento de cano externo, hidra ou qualquer outro que não precise quebrar paredes o inquilino deve consertar. Se for vazamento que necessite quebrar parede deve chamar o proprietário pois a este incube os devidos reparos no imóvel de propriedade e no imóvel do vizinho que tenha sido atingido por infiltração. Na locação todo e qualquer problema com o imóvel deve-se primeiro comunicar o proprietário e somente mediante o consentimento deste providenciar o conserto salvo casos de inundação onde o síndico pode buscar o reparo imediato por se tratar de emergência.

Detalhes:

- fazer no mínimo 03 orçamentos. São serviços com preços que oscilam bastante.
- solicitar garantia do serviço por escrito junto com a Nota fiscal.
- combinar previamente com o proprietário do imóvel inferior
- repara o imóvel vizinho utilizando o mesmo material ou na falta deste o mais próximo possível. Querer pintar um teto infiltrado com tinta PVA quando a pintura original era acrílica é no mínimo predisposição para brigas desnecessárias. 
- o síndico deve prestar contas a Assembléia quando for um gasto que necessite de recurso extra

Com boa vontade de todos e o devido cumprimento da Lei, tudo se resolve rapidamente.

17 comentários:

Wimóveis disse...

Olá, Maria. Como vai? Há bastante utilidade em seus posts e gostaríamos de convidá-la a publicá-los também em nossa rede social do mercado imobiliário, a Rede Wimóveis, lançada em Outubro/10, hoje com mais de 300 participantes. Basta ser membro da rede para publicar posts. O endereço é http://www.redewimoveis.com.br
Esperamos poder contar com a sua colaboração, que será muito importante para os nossos leitores. Obrigado.

Maria disse...

Olá, obrigada pelo convite.
Assim que ficar liberada faço o cadastro e com muita satisfação vou participar da rede Wimoveis.
Em inicio de ano estou reformulando o blog, revisando e buscando novos post. Como tenho recebido vários convites fiquei um pouco congestionada mas aos poucos vou atendendo os convites.
abraços e até breve

Cel disse...

Boa Tarde, estou com um problema sério em meu apartamento e tenho inclusive goteiras abrindo caminho no concreto do teto do meu apartamento, tudo por conta de um apto abandonado que é colado com o meu, já não sei o que fazer, pois não tenho como consertar e o apto esta para ir a leilão e nunca vai, tenho goteiras constantes em minha casa e quando chove aparecem mais. O que fazer nesse caso????

Maria disse...

Oi Cel. Estranho que o síndico não tenha tomado providencias porque este vazamento implica em excesso de água no condominio. No teu caso acredito que se tenha que solicitar no processo judicial que o proprietário vá até o imóvel fechar os registros internos para que o vazamento deixe de ocorrer porque se continuar pertence a coluna d'agua do condominio e não do apartamento. Procure conversar com o síndico e com um advogado.

Anônimo disse...

Oi. Tenho problemas serios com infiltração no banheiro por causa de vasamentos do morador de cima. Ambos somos proprietários é não somos gerenciados por imobiliária nem consta no nosso estatudo de condominio a quem cabe o concerto. Gostaria de saber se neste caso tenho direito de exigir que o morador de cima faça os devidos reparos e pague os concertos no meu apartamento tambem. Grata. Juliana

Maria disse...

Oi Juliana. O primeiro passo é conversar com o vizinho para que ele autorize um profissional a fazer uma vistoria no imóvel dele verificando assim de quem é o problema. Se for vazamento na coluna d'água pertence ao condominio e o síndico ou quem administra deve providenciar o conserto do vazamento e repara o teu dano. Se for proveniente de encanamento do imóvel então o vizinho deverá providenciar o imediato conserto do cano e do teu imóvel com profissional de confiança dele . Se ele se negar busque o Juizado Especial que é rápido e não tem erro. abraços

Anônimo disse...

Boa noite, necessito de auxilio a um mês reclamei na imobiliária que a vizinha debaixo estava reclamando de um vazamento e que eles
Mandassem um Hidraulico depois de uma semana alguém apareceu e depoisde mais uma semana ele achou o vazamento na coluna só prédio e disse que este custo seria do condomínio a sindica nao concordou e chamou outro Hidraulico que disse a mesma coisa e a mesma preferiu fazer o concerto com Hidraulico que ela trouxe. A obra começou quebraram todo o banheiro no 1 dia a noite o Proprietario veio aqui e após bater boca com a sindica parou a obra e disse que só autorizaria o Hidraulico da imobiliária fazer o reparo a sindica nao concordou e a obra esta parada a uma semana a imobiliária pela qual loquei o imóvel diz que nao pode fazer nada sem um ok da sindica e a mesma disse que terá que fazer um assembléia o condomínio e antigo e nao tem convenção nao sei mais o que fazer to muito esgotado com esta situação que já faz mas de um mês a que posso recorrer para que seja indenizado por todo este stress que tenho passado inclusive tive que sair do meu trabalho algumas vezes já para atender hidráulicos e nada deste concerto se loquei um imóvel completo nao acho justo pagar um aluguel por um imóvel que tem falhas! Pode me ajudar põe favor ?

Obrigado LUcas

Maria disse...

Oi Lucas, o proprietário do imóvel não tem razão. ele não pode usar profissional da confiança dele para fazer obras que pertencem ao condominio. O condominio é o responsável. Por outro lado, a sindica tinha que ter buscado autorização do proprietário para entrar no imóvel visto que o condomínio deve repor tudo da mesma forma que estava. Somente em caso de urgencia a sindica pode tomar providencias sem consultar o dono do imóvel.
Você é parte que nada tem a ver com este problema e sendo assim mais de mês sem banheiro e com obra parada te autoriza a encerrar o contrato de locação sem ônus. Como na maioria das vezes isso acaba na justiça sugiro que você procure um advogado para te orientar em como fazer para encerrar a locação e buscar perdas e danos contra o proprietário. Teu problema maior foi ter deixado a sindica entrar sem autorização do proprietário mas isso não autoriza ninguém a te deixar no prejuízo.
abraços

migueh disse...

Olá Maria!Preciso de ajuda!Aluguei um apartamento e está ocorrendo um vazamento que parece vir do apart de cima.Liguei na imobiliária e eles n entram em contato c a proprietária não me respondem nem me deixam entrar em contato com ela, falaram que ia entrar em contato com o vizinho e até agora nada. Liguei na construtora e falaram que n é + com eles, que a garantia é só de seis meses. Mandei vários emails e nada de resposta. Já tirei fotos do estrago. Os armários já estragaram pq o vazamento passa por trás deles. A minha condição de higiene está péssima, está difícil usar a cozinha e área de serviço, pq a água que vaza é gordurosa! Está muito feio! Já tem um mês que entrei em contato com a imobiliária e até agora nada! O que faço? Como proceder? Não dá p continuar morando nessa condição! Obrigada e parabéns pelo trabalho no blog.

Maria disse...

Oi Miguel, e o sindico...notificaste o sindico do condominio? Excesso dágua é pago por todos e é obrigação do sindico atuar intermediando as partes para que o problema seja resolvido. Se não houver solução imediata você deve buscar a justiça. Faça todas as notificações por escrito não via email. Respondi tua questão no Formspringr, siga o que falei.
abraços

Anônimo disse...

Olá Maria, 2 perguntas:
1 - gostaria de saber se quando existe um vazamento horizontal por culpa do morador de cima, no caso de pingar perto de tubulação de luz, o condomínio não torna-se também interessado e tem o dever de entrar na "lide", já que um curto-circuito poderia afetar o prédio como um todo?
Concordas?
2 - Outra pergunta, o síndico possui poderes de adentrar em um apartamento para verificar um vazamento mesmo quando não autorizado?
Obrigado,
Juliano dos Santos

Maria Angela disse...

Olá
Quanto ao vazamento horizontal o morador prejudicado deve imediatamente procurar o apartamento que esta provocando o vazamento e solicitar o conserto. Ao mesmo tempo ele deve informar por escrito o sindico e o locador do seu imóvel(se não for o proprietário)pois vazamento provoca excesso de água. Se o proprietário do imóvel de cima não providenciar o conserto o sindico poder agir em nome do condominio se estiver havendo prejuízo ao condominio, do contrario ambos decidem na justiça. Se há realmente risco de incêndio você ficaria impedido de ativar a energia elétrica,

Quanto ao sindico, somente se o morador do imóvel não for localizado e houver risco imediato de incêndio, inundação, explosão ou qualquer sinistro que necessite de intervenção imediata é que o sindico pode entrar em imóvel do condomínio e mesmo assim recomenda-se que chame bombeiros ou policia.
Jamis pode de livre vontade se achar no direito de invadir a propriedade alheia porque por qualquer r motivo não foi atendido.

Se ha vazamento e o proprietário não permite a entrada o sindico deve tomar as mediadas cabíveis pois o vazamento pode ser proveniente da coluda de água ou esgoto do condomínio o que seria de sua responsabilidade o conserto.

abraços

Anônimo disse...

Maria Angela, uma última dúvida: Deve-se entender por - infiltração proveniente de colunas d'agua - no caso do banheiro, por exemplo, quando o vazamento vier dos canos que descem de modo vertical, normalmente no banheiro temos 2 ( o cano perto do vaso e o do chuveiro), isso?

Se for na junção de um cano vertical e de um horizontal a responsabilidade será solidária? concordas? Obrigado.

Juliano

Maria Angela disse...

Oi Juliano. A coluna d'água é a que trás a água da caixa d'água do condomínio para um cano do banho. Ela normalmente se localiza no canto do banheiro,da cozinha e da área de serviço. É De responsabilidade do condominio e não do proprietário do imóvel salvo se o proprietário danificou o cano por furar uma parede no local indevido.

Os canos que você cita na vertical com junção ao horizontal é encanamento do apartamento que trás a água da colunar para a hidra, chuveiro e algumas vezes e pia.

Quando há problema na junção da coluna d'agua do condomínio o cano é de diâmetro maior. Você tem a coluna de água do condomínio que desce da caixa d'agua na vertical sempre no canto . Quando chega no teu banheiro uma cano de menor diâmetro engata na coluna distribuindo a água para o teu encanamento que é de diâmetro bem menor e horizontal. Chega na horizontal na pia e desce na vertical para o vaso sanitário em diâmetro maior e para o chuveiro pode descer ou subir depende.

Fica difícil de te explicar porque não sou engenheiro, sei identifica-los mas não explicar com os conceitos de um hidráulico.

abraços

Anônimo disse...

Olá!
Estou com um problema de vazamento do banheiro do meu vizinho de cima para o meu. O meu vizinho de certa forma aceitou fazer os reparos na minha unidade, mas ele exige que seja com o pedreiro escolhido por ele, sendo que não conheço a pessoa que ele quer colocar dentro da minha residência.
É assim mesmo o procedimento?
Obrigada

Maria Angela disse...

Olá. Se o pedreiro ´pe de confiança do vizinho ele responde por qualquer rpejuizo a você pois ele tem o direito de usar o profissional dele. Cabe ressaltar que alguém deve estar na sua residência acompanhando o conserto pois nãos e entrega as chaves a um estranho se o imóvel estiver sem ninguém. nesse caso explique ao vizinho o problema e pergunte se o conserto será feito por pessoa de confiança, do contrario tem que ser feito o serviço quando algum morador estiver em casa para acompanhar.
abraços

Maria M. disse...

Olá. Identifiquei um vazamento acima do gesso da cozinha, que sai pelo rejunte entre a bancada e o roda-banca. Solicitei ajuda ao síndico e estão fazendo vistoria nos apartamentos. Se o parecer for de que o problema é no meu apartamento mesmo, o síndico e /ou a Administradora podem determinar o profissional que vai executar o serviço no meu apartamento? Eu tenho o direito de escolher quem vai fazer os reparos no apartamento de alguém que se diga prejudicado?

Minha foto

Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo