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AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

A locação de imóveis nos obriga a cumprir a legislação vigente e em algumas situações concede ao locador maior liberdade de agir. É o caso da ação de despejo por falta de pagamento e a obrigação de notificar o locatário. 

O contrato de locação e as notificações extrajudiciais

Entenda que na locação todos os atos devem ser comunicados por escrito. Isso evita discussões desnecessárias e protelação de processos judiciais tão demorados e faz prova do que as partes desejam ao comunicar a outra sobre assuntos de interesse de ambos. Mesmo que dispensáveis, as notificações locatícias podem ser o meio de contato mais eficiente e recomendo que não sejam dispensadas mesmo que a lei permita o contrário.
As notificações via internet utilizando Email, Whatsapp, mensagem do celular e assemelhados são permitidas desde que o contrato de locação autorize esta forma de comunicação e convém as partes descreverem os meios de uso e recebimento da confirmação.


AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

Conceito de notificação nas locações de imóveis

Notificação é o termo mais usado em locações de imóveis e deve sempre ser utilizada no título deixando claro o assunto. É o documento de contato entre as partes que visa informar, propor ou solicitar e pode ou não ter caráter formal. Se você vai pedir o imóvel por término contratual a notificação é obrigatória, se quer novo valor de aluguel também, mas nos casos de reajuste previsto em contrato é desnecessária. Da mesma forma deve conter elementos previstos na Lei do Inquilinato 8.245/91 em alguns casos como, para conceder ao inquilino o direito de preferência na aquisição do imóvel locado. Na desocupação do imóvel por fim do contrato tem caráter de simples aviso obrigatório de desocupação.

Casos em que a notificação extrajudicial é dispensada. 

Não há porque o locador(proprietário) ser obrigado a notificar o locatário de que deseja retomar o imóvel porque este esta devendo aluguéis e este entendimento já é seguido pelos tribunais judiciais.  O locador poderá entrar judicialmente com ação de despejo por falta de pagamento sem ter notificado o locatário extrajudicialmente de que este está inadimplente e não mais é do interesse continuar o contrato. Da mesma forma não existe a obrigação de conceder 30 dias para desocupação nesta situação. 

Em que situação a notificação de despejo por inadimplência deve ser enviada

Quando o locador desejar apenas cobrar o locatário e dar continuidade a locação ou quando houver qualquer acordo entre as partes para desocupação extrajudicial a notificação é obrigatória para preservar os direitos de ambos. Quando você achar que a outra parte pode usar de má-fé para protelar uma decisão judicial ou simplesmente porque assim foi recomendado por um profissional que sempre deve ser consultado.


Clique aqui 👉Modelo de notificação

Decisões judiciais que dispensam a notificação na locação de imóveis

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul negou recurso interposto pelo inquilino em processo que perdeu na primeira instância por alegar que a retomada do imóvel não lhe foi comunicada extrajudicialmente, retificando o que determina a lei(Lei 8.24591 artigo 62). Abaixo decisão recente que se mantém nas demais ações.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A OBRIGAÇÃO DE NOTIFICAR

Concluindo
Mesmo dispensada é preferível conceder ao locatário o direito de quitar seu débito e acordar um prazo de desocupação e desta forma se faz necessária a notificação e o acordo escrito que uma vez descumprido tem valor perante a justiça para o despejo. Siga sempre o que seu profissional indicar, ele é a pessoa certa para analisar a situação, os riscos e a atitude a ser tomada.



ATUALIZADO EM 2019/2020

Comentários

  1. Olá, meu imóvel comercial está alugado, e o inquilino está devendo dois meses de aluguel. Essa notificação do modelo deve ser enviada só para o locatário ou para ele e também para os fiadores?
    Obg.

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    1. Olá, quando o contrato tem fiador você deve comunica-los por correio AR com aviso de recebimento para que tomem ciência da inadimplência e optem por saldar a divida do afiançado. Comunique o locatário e os fiadores. Abraços

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  2. Bom dia

    Eu alugo um imóvel comercial, e o contrato de 12 meses vai se encerrar no final de dezembro. No mês passado, no dia do pagamento do aluguel, o locatário me disse verbalmente que iria desocupar antes do prazo e que iria pagar o aluguel e a multa tudo junto quando desocupasse. Acontece que ele não fixou uma data para sair, não me comunicou essa decisão de sair antes do prazo por escrito e já desmontou a loja. O aluguel do mês passado está atrasado e logo o aluguel deste mês vai vencer também. Sou sempre eu que procuro ele para saber da situação, e ele fica enrolando. O contrato tem fiadores. O que devo fazer?

    Grato, abraço

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    1. Olá. Se ele não oficializou a saída antes do término e não entregou as chaves, então a locação continua válida e aluguel e taxas sendo devido.
      É preciso que ele entregue as chaves e talvez esteja aguardando o término do prazo contratado para não pagar multa. Na data do término do contrato ele vai entregar as chaves e não precisa dar aviso de 30 dias. Se passar da data do término e ele não entregar, aí sim será obrigatório dar aviso de 30 dias. Quanto a inadimplência, se vencer o segundo aluguel entre em contato e não havendo retorno acione o locador comunicando a indaimplência.
      Abraços

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  3. Maria Angela, então são duas notificações, para o locatároi e para os fiadores? Esse modelo de notificação pode ser usado para envio para os fiadores? Eu tenho um problema desse, de locatário devedor, mas sou a favor de tentar resolver amigavelmente, por isso gostei bastante do seu modelo. Claro que nem sempre isso é possível, pois para isso é necessário boa vontade e honestidade das duas partes...entendo que a notificação extrajudicial é uma boa maneira de resolver porque não “afoga” o judiciário. Eu só fiquei com uma dúvida porque o modelo fala do cartório de protesto e de ação judicial. O cartório seria para o caso de o inquilino não pagar mesmo depois de recebida a notificação extrajudicial? E a ação judicial é a última opção, caso o locatário não pague mesmo depois de protestado?

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    1. Lúcia, Cartório de protesto e inclusão no SPC somente se tiver cláusula expressa no contrato onde o lcoatário autorize, do contrario não utilize sem consultar um advogado. O contrato de locação por si só é um titulo executivo extrajudicial, mas por suas peculiaridades não recomendo que seja levado a Protesto sem orientação de advogado. Um erro e você terá que indenizar a outra parte.
      Se teu contrato não tem cláusula que informe que o fiador renuncia ao beneficio da ordem e no contrato é o principal pagador, negocie com o inquilino a desocupação e pagamento e se ao desocupar não pagar tudo que deve aí sim notificas os fiadores. Tente ao máximo evitar a justiça, uma ação com a pandemia pode passar de 12 meses.
      Abraços

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    2. Maria Angela, miuto obrigada por responder.No meu contrato, há sim essa cláusula que você disse, em que os fiadores renunciam ao benefício da ordem e que eles são os principais pagadores.Então eu tenho de notificar extrajudicialmente os fiadores para pagarem e o locatário para desocupar? Eu já falei com o locatário várias vezes durante esta semana, ele diz que as coisas estão difíceis e só promete que vai pagar, mas não paga...Já vai completar 10 dias de atraso. Eu tenho ineresse em que o locatário fique, ainda mais na época em que estamos, nunca se sabe se será rápido para alugar novamente, mas é claro, quero receber. De nada adianta um locatário que não arca com seus compromissos.

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    3. Oi Lúcia, nesse caso ao fechar 10 dias de atraso deves entrar em contato com o fiador informando o atraso no pagamento e solicitando que ele efetue o deposito dos valores devidos atualizado. Ele responde diretamente pelo contrato e portanto você tem obrigação de comunica-lo quando atrasa pois implica em multa e juros. O ideal é manter contato via telefone, watts.
      10 dias é a praxe que se tolera no mercado imobiliário um atraso, após esse prazo as imobiliárias enviam para o departamento jurídico. O fiador paga e se sub roga nos direitos de cobrar o que pagou do afiançado.
      Abraços

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    4. Boa noite, Maria Angela. Estou passando para dizer que tudo está se resolvendo da melhor maneira possível. De todos os modos, estou pensando em colocar a cláusula SPC/Serasa no próximo contrato para me resguardar.
      Deixo aqui também meus votos de um Feliz 2021 para você e seus entes queridos, com muita saúde, tranqulidade e alegria. Que Deus a abençoe pelo trabalho que você faz neste blog, orientando tantas pessoas. Meu muito obrigada e um grande abraço.

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    5. Oi Lúcia, que bom que tudo esta andando. Recomendo a clausula e inclusive você solicita que o(s) locatário(s) assinem embaixo desta clausula para fazer provas de que realmente a leram.
      Que 2021 seja um ano melhor para todos nós e que saibamos lidar com dificuldades, novidades. Muita saúde e um ótimo ano a você e sua familia.
      Abraços

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  4. Maria, meu inquilino não cumpriu com o prazo de pagamento das contas atrasadas desde de dezembro de luz e água do imóvel, fui falar com ele e ficou irritado, então, dei a ele para assinar uma notificação extrajudicial concedendo 72 horas para o pagamento sob pena de entrar com ação de despejo, ele simplesmente sumiu do imóvel nessas 72 horas, vi no site da fornecedora hoje que ainda não pagou as contas. O contrato de 30 meses ainda não finalizou, não tem fiador. Devo notificá-lo extrajudicialmente agora que o prazo expirou, caso ele apareça é claro, com uma notificação de desocupação voluntária dando-lhe 30 dias para sair e caso não cumpra, entro com ação na justiça. Essa seria a notificação ideal, desocupação voluntária? O que me aconselha? Grata.

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    1. Esqueci de dizer que o aluguel está em dia, me paga sempre atrasado, mas está em dia.

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    2. Oi Fernanda. Dias difíceis para todos, até os melhores pagadores estão com problemas em cumprir os contratos. A inadimplência é uma das situações que autoriza despejo mesmo que seja somente as taxas principalmente se as mesmas estão em teu nome. Eu sempre recomendo que quando as contas ficam em nome do locador, este mantenha as contas em dia e cobre do inquilino junto com o aluguel. Desta forma em caso de não pagamento teu nome não sai prejudicado e se pode cobra-lo no juizado especial. Para quem está devendo desde dezembro 72 horas com certeza não é tempo hábil par quitação, ele precisaria mais tempo e bem provável que ele não tenha nem como se mudar, o que vai te obrigar a despeja-lo pela já demorada via judicial que com a pandemia está mais demorada ainda. Portanto o melhor seria negociar a saída dele amigável. No caso a notificação deve ser motivada, por inadimplência, descumprimento contratual e se as contas estão em teu nome, o motivo é mais que justo. Se ele não desocupar, precisará da justiça. Contrato sem garantia permite despejo por liminar que é mais rápido, em termos, porque, demora para citá-lo para quitar a divida e suspender o despejo ou desocupar. Tem outras situações para se entrar com o despejo judicial que conforme teu contrato o advogado orienta. Se ele se esconder, vai ter que fazer plantão ou enviar via cartório de títulos e documentos.
      Abraços

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  5. Maria Ângela, boa noite. Neste modelo de notificação que disponibilizou, posso adicionar o valor da multa rescisória? Já que o inquilino quebrou o Contrato e vai desocupar antes do término de 30 meses? Obrigada.

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    1. Olá, sim a multa é devida mesmo na desocupação por inadimplência. Abraços

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  6. Outra dúvida, desculpe-me, mas tendo um contrato de locação de 30 meses sem garantia, o inquilino em débito de aluguel e demais contas, é verdade que se eu der entrada na justiça solicitando liminar de despejo (que seria 15 dias) e o inquilino pagar o débito dentro desses 15 dias judicialmente, então ele não será despejado mais? Se no próximo mês ficar devendo de novo, aí o Locador entra com pedido e ele paga dentro dos 15 dias e fica nisso infinitamente? É assim mesmo? Pergunto porque meu inquilino não me paga porque não quer, acredita? Ele tem dinheiro, mas só paga quando é cobrado, mas isto está me cansando, ter que ficar exigindo todo mês o pagamento em dia e ele ainda manda eu cobrar o quanto eu quiser de juros que ele paga, já não aguento mais isso, já dei notificação para assinar e ele continua todo mês fazendo isso comigo. Muito Obrigada.

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    1. Em qualquer situação de inadimplência independente do prazo do contrato, ao pedir a liminar ou o despejo comum o inquilino tem o direito de "purgar a mora" e suspender o despejo. O juiz manda pagar ou desocupar voluntariamente. Essa norma legal é concedida para evitar fraude que é quando as partes se desentendem o locador se recusa a receber os alugueis em dia para forçar uma inadimplência e despejo judicial. Esse beneficio é somente uma vez a cada 24 meses. Se ele paga e volta a atrasar você reabre a ação e mesmo que ele pague você pode seguir com o despejo.
      Uma opção é colocar pagamento por boleto onde você transfere para ele o dever de pagar e não precisa ir cobra-lo. Nunca cobra multa e juros que não estejam em contrato, é ilegal.
      Uma opção também é o cartório de protesto.
      Abraços

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    2. Muito obrigada! Parabéns pelo seu trabalho.

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    3. Espero que se resolva rapidamente. Abraços.

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    4. Maria Ângela, preciso da sua ajuda... Tenho um Contrato de 30 meses sem garantia com meu inquilino, aceitei dele pagar 30 dias após assinatura do contrato. A data do Contrato é do dia 20 e o vencimento foi para todo dia 20 do mês Então, no dia 20/08, dia da entrega das chaves, posso cobrar o aluguel ref. ao mês de julho (20/07 a 20/08). Mas, como vou fazer para cobrar o consumo de água e luz, porque as contas são emitidas próximo ao final do mês (entre os dias 24-26 de agosto), mas com vencimento dia 10/09. O que posso fazer? Posso dividir o valor das contas pelos dias que eles usaram até desocupar ou ficarei com o prejuízo destas últimas contas? Não sei o que fazer, conto com sua ajuda. Muito obrigada!

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    5. Olá. A locação é sempre mensal, fazer de 30 em 30 dias sempre da alguma complicação. O correto seria encerrar julho no dia 31 cobrar pro rata do dia 20 a 31 de julho e juntar com agosto cobrando junto com luz e água em 31 de agosto. Festa forma em 31 de agosto seria pago o mês de agosto + 20 dias de julho e água e luz de agosto e 20 dias de julho. Todos com vencimento no último dia do mês.
      Se vais fazer 30 em 30 então 20 de agosto cobra o aluguel e 30 de agosto água e luz. Água e luz vais cobrar julho proporcional a 20 dias.
      Abraços

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  7. Olá Maria Angela, gostaria de saber se no recibo de entrega de chaves posso adicionar a informação de que terá que pagar multa rescisória, aluguel vencido, água e luz incluindo seus respectivos valores, porque o único documento que disponho com estas informações especificamente é o da rescisão de contrato. Ou há outro documento específico pra isso? Pergunto isso porque tenho um inquilino que sempre esteve inadimplente e não tem entendimento nenhum sobre lei então tudo ele acha que é ilegal, que vai procurar o advogado dele, grita, faz escândalo e no fim eu que sou chamado de desonesto. Cansado disso, solicitei a desocupação por inadimplência, e ele ao assinar o documento, acabou me pagando o aluguel no mesmo dia à noite após assinar. Agora estou esperando ele desocupar, mas já posso prever que no momento da entrega das chaves se comunicá-lo verbalmente vai dizer que não vai pagar multa porque é ilegal e tal... Mas ele estará indo embora, então queria me resguardar de que ele foi comunicado e que me deve já que não posso recusar o recebimento das chaves e ele ainda poderá alegar depois que não sabia que tinha que pagar multa, e os débitos pois já fez isso também outras vezes, mente dizendo que falei uma coisa e escrevi no papel outra, ele é bem complicado mesmo... Obrigado mesmo por dedicar seu tempo em nos ajudar.

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    1. Olá. O contrato de locação escrito determina a data do vencimento, o valor da multa e dos juros e as cláusulas de acordo entre as partes. O que a lei determina ninguém põe alegar desconhecer. O que é ilegal no contrato escrito é tronado sem efeito, nulo ou anulável sem anular o contrato como um todo. Se seu contrato foi feito de acordo com a lei e atual jurisprudência seu vizinho pode gritar a vontade, em juízo você locador estará protegido.
      a multa e juros só é devida se constar em contrato esta informação informando o valor da multa e dos juros. Se não constar ou a locação for verbal seu inquilino está com a razão pois não pode ser cobrado.
      Vistoria final e devolução das chaves deve ser feito no mesmo ato e no recibo você insere que recebe as chaves do imóvel havendo valores em aberto a ser quitado e o resultado da vistoria.
      Na justiça, o que vale mesmo é o recibo de aluguel. Muitos inquilinos encerram o contrato e colocam fora toda a documentação. Um dia são surpreendidos com ação judicial de cobrança do locador solicitando pagamento de valores em aberto. o que prova que o inquilino pagou são os recibos fornecidos pelo locador. Se o inquilino coloca fora estes recibos acaba pagando de novo. Da mesma forma o locador que não fornece recibo. a multa é alta para locador que se recusa a dar recibo. Na locação o que não esta escrito, dificilmente se consegue provar. Então pode sim unir recibo de chaves com vistoria final e fazer constar o estado do imóvel na devolução e os valores em aberto. Na dúvida procure um advogado porque se seu contrato tem algo que não esta de acordo com a lei você é o que será mais prejudicado. Abraços

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