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1 de fev de 2011

ARTIGO 490º - CCB -DAS DESPESAS NA COMPRA E VENDA

Código Civil Brasileiro 2002
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.


O artigo acima dispõe sobre quem deve pagar as despesas referentes a compra e venda de um imóvel onde temos de uma lado o comprador, interessado em adquirir o imóvel visitado e de outro o vendedor disposto a desfazer-se de seu bem imóvel diante de justo preço acertado entre as partes. Como é de costume, a legislação deixa dúvidas e abre lacunas para mais de uma interpretação. Há os que concordam e os que discordam do estabelecido achando justo ou injusto mas na prática quem tem o bem precioso determina as regras principalmente quando a lei permite uma flexibilidade no negócio, o que é o caso.

Analisando a situação, o que se vê na regra geral é, um comprador que já visitou ou pesquisou diversos imóveis demonstrando intenção de compra por um imóvel dos já visitados. Do outro lado temos um vendedor, desfazendo-se de seu bem particular oferecido por preço justo em condições de pagamento adequadas a várias pessoas que por ele demonstraram interesse.
Cumpre-se assim um ciclo de atender a uma questão social que da mesma forma que a locação residencial cumpre a função de permitir a moradia ou acesso a casa própria para a população.
Se na locação de imóveis temos uma legislação específica e poucos acordos validados por esta, na compra e venda temos a flexibilidade de negociar desde que a base legal seja mantida. Assim o artigo 490 do Código Civil vigente ao mesmo tempo em que determina quem paga o que, também determina que tudo pode ser modificado pelas partes, ou seja, não serve para nada pois quem dita a regra é o mercado imobiliário e o dono do bem desejado.
Se todos os donos de imóveis determinam que o comprador paga tudo, para que serve o artigo acima! Ou paga ou não compra. O imóvel fica fechado esperando e o comprador vai morar onde?
Ainda bem que temos uma divisão a meu ver justa para ambos.

O inicio do artigo diz:

Salvo cláusula em contrário..." e sendo assim quem detém o bem a ser negociado dita as regras de como ficarão o pagamento das despesas e desta forma nada adianta determinar que "... ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição", se é permitido acordo em contrario. Assim como na locação de imóveis na compra e venda quem dita como será o negócio é quem detém o imóvel fruto da negociação.

Sempre que estivermos diante de um contrato de compra e venda valerá o acordo escrito entre as partes. Na prática tenta-se cumprir o artigo 490 determinando o que cada parte pagará de forma justa e assim se mantém atualmente. 
O comprador pagará as despesas relativas a aquisição do bem listadas abaixo afinal ele deseja comprar um imóvel e nada mais justo que arque com os custos desta aquisição.

  • Despesa do comprador: aquela relativa a formalizar o negócio.
-  pagamento do reconhecimento de firma no contrato particular;
-  pagamento do Imposto de transmissão de bens imóveis(ITBI), recolhido aos cofres do município;
- pagamento das despesas com Tabelionato de Notas para elaboração da escritura pública de compra e venda em nome do comprador ou de todas as taxas de contrato de financiamento imobiliário;
- pagamento do Registro imobiliário no cartório de imóveis para transferência do bem;
- pagamento do registro de gravame(ônus Reais) em garantia ao banco financiador e taxas de cartório;
- pagamento de taxas bancárias para transferência de valores para conta do vendedor.
- pagamento de todas as certidões negativas pessoais do comprador e cônjuge bem como autenticações em documentos pessoais(cópias autenticadas);
- pagamento da comissão imobiliária quando imóvel adquirido na planta ou em construção. Neste caso o construtor impõe para vender o imóvel que o comprador aceite arcar com este custo.

O vendedor arcará com as despesas relativas a tradição. A tradição ocorre com a entrega e transmissão do bem imóvel ao comprador. Sendo assim até que o registro imobiliário seja providenciado em nome do comprador o vendedor responde por todas as despesas. 

  • Despesas do vendedor: aquelas relativas a tradição 
- pagamento da comissão imobiliária contratada pois ele firmou contrato com a imobiliária;
- pagamento do reconhecimento de firma de seus documentos e do cônjuge;
- pagamento de documentos autenticados(xerox);
- pagamento das certidões negativa do imóvel( ônus reais, IPTU, cota condominial e condominio);
- pagamentos das certidões negativas pessoais suas e do cônjuge
- pagamento de registro na matricula imobiliária de qualquer documento que falte para efetivação do negócio.
- pagamento do IPTU, condominio, luz, água, etc até a entrega do imóvel ao comprador quando é firmada oficialmente a posse.
- pagamento de qualquer documento que falte para concretização do negócio que seja relativo ao imóvel ou pessoal.


Há casos em que a imobiliária oferece a ambos os serviços de um despachante imobiliário, profissional que agiliza a documentação e cobra por isso. O custo não é barato e é opcional porém uma comodidade face a burocracia para juntar toda a documentação necessária. Quem contrata, paga pelo serviço contratado. Normalmente é utilizado pelo comprador.

O vendedor que contrata a imobiliária com exclusividade normalmente não tem estes custos que estão incluídos na negociação devendo a imobiliária providenciar a documentação em seu nome.

Uma corrente de advogados tem postura diferente porém não vou aqui comentar para não confundir visto que o descrito nesta postagem é a prática aplicada a todos os contratos de compra e venda e dificilmente é aceito acordo em contrario.

Merece explicação a despesa do comprador referida como "corretagem na compra de imóvel em construção ou planta". Neste caso aplica-se a parte inicial do artigo que diz que vale acordo.  Na prática é uma imposição do construtor, todos os contratos repassam para o comprador a corretagem, afinal o construtor precisa de alguém para intermediar a venda e porque ele arcaria com este custo! Assim ele contrata a imobiliária e estabelece para o comprador o dever de arcar com esta despesa. O comprador é livre para aceitar ou não mesmo que a não aceitação implique em não fechar negócio. Proibir tal prática de nada adiantaria. Hoje paga-se 6% de comissão ao corretor, se houvesse proibição alguém duvida de que o preço dos imóveis subiria 6%??????

As regras acima valem para todos os contratos em que da forma escrita não foi acordado situação diferente.








11 comentários:

cristina disse...

olá, gostei muito do seu blog, achei você fazendo pesquisa no google sobre divida de condominio deixada pelo antigo proprietário. No yahoo vc responde a uma pessoa na mesma situaçao que a divida mesmo sendo contraída na epoca do antigo proprietario comprando o imovel esta divida passaria para o atual proprietario, porém esta resposta foi dada a 4 anos atrás. Lendo agora o seu blog vejo que isso mudou correto?! A divida continua no nome do atual proprietário né?! Pode me ajudar nesta resposta. Grata.

cristina disse...

ops quis dizer a divida continua no nome do antigo proprietário, e o atual somente é responsável por valores de cond após a entrega das chaves né?!

Maria disse...

Oi Cristina. Continua igual. A divida de condominio e IPTU sempre se transfere com a venda, o que muda são os cuidados na hora de fazer o contrato ou seja, coloca-se cláusula que em que os vendedores se obrigam a pagar qualquer divida que exista referente ao imóvel anterior a assinatura do contrato e se afirmam que estas não existem são responsáveis por reembolsar o comprador caso ele tenha que arcar com alguma despesa deste tipo. Uma vez estando o imóvel em nome do comprador este se torna proprietário e assim o credor somente poderá cobrar dele que terá o direito de acionar o vendedor exigindo o cumprimento da cláusula.
abraços

Reginaldo disse...

Saudações Dra. Maria, Muito bom seu blog, parabéns pela iniciativa.

Sendo possível, gostaria que a dra. me orientasse a respeito do que devo fazer para que o comprador do meu imóvel possa providenciar a escritura definitiva, tendo em vista que, a transação ocorreu a 04 anos. Preciso que o imóvel saia do meu nome pois preciso sacar o FGTS para aquisição de outro imóvel. Caso eu tome a iniciativa ele afirma que não pagará as despesas. Desde já agradeço a atenção que me for dedicada.
Muito Obrigado.
Reginaldo.

Maria disse...

Oi Reginaldo, boa noite. A Escritura Pública tem que ser feita para que o registro desta escritura transfira o imóvel para o nome do comprador. Logicamente que isso implica em pagamento do ITBI e das custas de cartório e é uma despesa dele não sua, salvo se no contrato ficou determinado que você pagaria.
Só temos duas soluções, a primeira é acordo em que você se disponha a pagar todo o custo e faça logo a transmissão para teu nome, o que acho sinceramente um absurdo e a segunda é judicialmente obriga-lo a fazer a escritura. O advogado entraria com ação judicial de obrigação de fazer e ainda pode-se analisar perdas e danos em teu favor. Ocorre que o Cadastro do mutuário tem teu nome e as vezes leva tempo para que seja retirado depois da transmissão então quanto mais rápido a solução melhor.
Par agilizar você pode apresentar na CEF o contrato de compra e venda mas não posso te dar certeza de que eles vão liberar o fundo, normalmente não o fazem mesmo que você prove. O imposto de renda onde você declarou que o imóvel saiu da sua listas de bens também ajuda.
Acredito que você deva realmente recorrer a justiça e por favor deixe o doutora de lado, não sou advogada e sim técnica imobiliária.
abraços

Reginaldo disse...

Olá Maria,

Estive pesquisando e pude perceber que algumas pessoas recorrem a uma notificação extrajudicial antes de procurarem um advogado, acha isto interessante ? Vc teria um modelo de notificação ? Pelo que o cartório me informou, eu precisaria levar a notificação pronta.

Ok, vou deixar de lado a "doutora", mas cá entre nós e com muito respeito, vc tem se mostrado muito mais que uma técnica imobiliária.

Abraços.

Maria disse...

Oi Reginaldo, a Notificação via cartório de Títulos e Documentos é uma forma inequivoca de comunicação. Nesse blog tem uma postagem sobre o assunto bem recente. Se você notifica via correio qualquer pessoa pode receber a notificação e o notificado alegar que não chegou a suas mãos. Na notificação via cartório o oficial entrega pessoalmente ao notificado e inclusive o comunica lendo a notificação e assim ele mesmo que se recuse a receber por escrito não poderá alegar não ter sido comunicado porque o oficial tem fé pública e fara constar na certidão entregue a você que o comunicou mas ele se negou a assinar o recebimento. Isso faz prova para você. Não tenho modelo exato desta notificação porque ela é pessoal e cada caso é diferente mas você pode no link abaixo adaptar o modelo que disponibilizei ou então consultar o advogado e deixar que ele providencie tudo isso já que pelo visto ele não vai pagar.

http://saberimobiliario.blogspot.com/2011/11/notificacoes-extrajudiciais-conceito.html

Realmente o Técnico imobiliário hoje deixou de ser um corretor de imóveis, tem que saber de tudo um pouco. abraços

Reginaldo disse...

Olá Maria,
Li a matéria que indicou. Muito boa. Estarei prestigiando sua página sempre. Darei notícias.

Foi muito bom e esclarecedor ter tido este diálogo com vc. Quero, novamente, registrar meus parabéns pelo conteúdo de qualidade que dá à sua página. SUCESSO !!!

Abraços.

Maria disse...

Oi Reginaldo, obrigada e sempre que precisar meu email logo acima esta sempre disponivel. Espero que de tudo certo e se lembrares por favor me comunique como tudo se resolveu pois é sempre bom saber na prática como se resolve cada caso e se algum acidente de percurso acontece. Espero que resolvas da forma mais breve possível.

GIL CAVALCANTI disse...

MINHA ANÁLISE PESSOAL É QUE O LEGISLADOR FOI OMISSO QUANTO A QUEM PAGA AS CERTIDÕES, POIS O CONCEITO DE TRADIÇÃO É A ENTREGA DA COISA, LOGO, APÓS O CUMPRIMENTO DA PARTE BUROCRÁTICA QUE RESULATRIA NO ATO, MAS POR OUTRO LADO COMO FICA DEFINIDO AS DESPESAS DO COMPRADOR SUBENTENDE-SE QUE AS DEMAIS SÃO DO VENDEDOR. COM RELAÇÃO A "SALVO DISPOSTO EM CONTRÁRIO" SIGNIFICA QUE AS PARTES SÃO LIVRES PARA TRATAR, MAS, UMA VEZ QUE NÃO FORA PREVIAMENTE ACERTADO O ARTIGO DEFINE. ABRAÇO, GIL CAVALCANTI

Maria disse...

Oi Gil Cavalcanti. Na prática, este assunto como diz a lei, permite acordo entre as partes e sabemos que neste caso quem manda é quem tem o imóvel para venda e portanto não adianta querer aplicar a lei, se o vendedor disser que não paga nada e todas as custas são do comprador, ou este aceita ou não compra o imóvel. Sendo assim o comum é que comprador pague as custas de escritura, imposto e registro e o vendedor pague as suas certidões e do imóvel e assim tem sido nos contratos. Na prática todo o valor gasto esta dentro do preço de venda do imóvel. abraços

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