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30 de nov de 2011

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL - 30 MESES



MODELO


CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
COM FIADOR
30 MESES

Nº xxxx.xx


LOCADOR(A): FULANO DE TAL, brasileiro, estado civil, profissão, CPF, RG, residente e domiciliado sito a av/rua xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, na cidade de xxxxxxxxxxxx e estado neste ato denominado simplesmente LOCADOR(A).

LOCATÁRIO(A) : FULANA DE TAL, brsileira, solteira, aposentada, CPF, RG.

OBJETO: imóvel de xx dormitórios, localizado no condomínio (Nome), sito a av/rua xxxxxxxxxx Nº xxx/xx – bairro, cidade e estado, cep. Matricula imobiliária Nº xxxxxxxxx, aruqivada no Cartório de Registro de Imóveis da xx, Zona. Inscrição municipal Nº xxxxxxx. ). 01 vaga de garagem escriturada demarcada pelo condomínio com o número xxxxx , de matricula imobiliária Nº xxxxxxx, arquivada no mesmo cartório do imóvel e Inscrição municipal nº xxxxxxxxxxx..

As partes acima qualificadas, pelo presente, contratam a locação do imóvel descrito, mediante as seguintes cláusulas e condições em conformidade com a Lei do Inquilinato 8.245/91.

CLAUSULA PRIMEIRA: O prazo da locação será de 30 (Trinta) meses, iniciando-se na data de xx de mês de 2011 e terminando, de pleno direito, na data de xx de mês de 2013, independente de aviso ou notificação extrajudicial.  Se as partes não se manifestarem quanto á desocupação do imóvel nos 30 dias que se seguirem ao término do contrato, fica a locação PRORROGADA por PRAZO INDETERMINADO continuando em vigor todas as cláusulas do contrato incluindo as garantias locatícias até a definitiva devolução do imóvel desocupado de pessoas e coisas.

CLAUSULA SEGUNDA: O aluguel inicial é de R$ xxx,xx ( por extenso), com vencimento no último dia de cada mês devendo ser pago até o dia 05 (cinco) do mês seguinte, em moeda corrente, sem multa e juros, onde o locador determinar. Fica expressamente proibido o pagamento por depósito bancário em conta corrente do locador salvo se este autorizar previamente por escrito. O não pagamento do aluguel e encargos na data de vencimento acarretará em juros de 1%(um) ao mês até a data do pagamento e multa de 10% sobre o valor devido. O atraso de mais de 15 dias implica em cobrança pela via judicial quando não mais será aceito o pagamento direto ao locador, devendo o locatário pagar o valor devido com as devidas correções em juízo. O recibo de aluguel se refere ao mês descrito não quitando aluguéis anteriores ao mês a que se refere. Considera-se em MORA o LOCATÁRIO se não pagar até a data limite estabelecida acima( 05 DO MÊS).

CLAUSULA TERCEIRA: O aluguel acordado na cláusula anterior será reajustado a cada 12 meses de contrato, enquanto durar a locação, de acordo com a variação acumulada do IGPM, desde o inicio do contrato e/ou último reajuste. Fica acordado pelas partes contratantes que caso ocorra modificação por Lei ou Ato Normativo do sistema de reajuste deste contrato e sua prorrogação, o novo prazo será automaticamente aplicado nos futuros reajustes de aluguel. Em caso de extinção do índice escolhido, o mesmo será substituído por outro índice que na data da extinção tenha a variação dos últimos 12 meses com MAIOR percentual. As partes de comum acordo determinam, que para que não ocorra prejuízo ao locador, em caso de índice negativo o valor do aluguel permaneça o mesmo não havendo o reajuste para menos, ficando o valor inalterado e somente ocorrendo o reajuste nos próximos 12 meses.

CLAUSULA QUARTA: o LOCADOR transfere para o LOCATÁRIO, conforme autoriza o artigo 22 da Lei 8.245/91, enquanto durar a locação, o dever de pagar as taxas de condomínio e despesas ordinárias, imposto predial e territorial(IPTU), seguro contra fogo e taxas de água e luz que incidam sobre o imóvel. A cobrança será efetuada juntamente com o pagamento do aluguel mensal estando descrita no recibo de pagamento. O seguro contra fogo será contratado pelo LOCADOR com seguradora de sua confiança em valor correspondente ao valor venal do imóvel.

CLAUSULA QUINTA: Prorrogada a locação automaticamente qualquer das partes poderá encerrar o contrato comunicando a outra, por escrito, com 30 dias de antecedência. Ao LOCADOR fica a obrigação de comunicar 30 dias antes e ao LOCATÁRIO a legislação permite que desocupe sem aviso prévio sob pena de pagar ao LOCADOR, 01 ALUGUEL A MAIS caso não faça a comunicação escrita. Feita a comunicação escrita, pagará somente o aluguel e encargos vigentes até a entrega das chaves. A cobrança de aluguel e encargos cessa efetivamente com a entrega das chaves pelo locatário se o imóvel estiver desocupado de pessoas e coisas, caso contrario o LOCADOR se reserva o direito de não receber as chaves e continuar a cobrança.

CLAUSULA SEXTA: O imóvel é locado exclusivamente para RESIDENCIA do locatário, ficando proibido, sob pena de rescisão contratual, a mudança de destinação, a cessão da locação a terceiros, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, sem prévio consentimento do LOCADOR, por escrito.

CLAUSULA SÉTIMA: Durante o prazo determinado do contrato a legislação proíbe ao LOCADOR a retomada do imóvel, salvo se motivado por infração contratual, acordada a desocupação pelas partes ou judicialmente autorizada. O LOCATÁRIO poderá devolver o imóvel durante a vigência do prazo determinado mediante pagamento da MULTA por desocupação antecipada no valor de 03 ALUGUÉIS ATUALIZADOS PROPORCIONAIS ao tempo em meses que faltar para o término do prazo acordado. Somente estará isento da multa se o LOCATÁRIO for transferido de cidade pelo seu empregador mediante apresentação de DECLARAÇÃO DO EMPREGADOR que informe a transferência .

CLAUSULA OITAVA: Na prorrogação automática do contrato qualquer das partes poderá encerrá-lo sem multa comunicando previamente a outra parte, por escrito, da data da desocupação. A legislação convenciona 30 dias para desocupação podendo as partes acordar por escrito prazo maior.

CLAUSULA NONA: O LOCATÁRIO recebe o imóvel em perfeitas condições de uso, limpo, com pintura nova, fossas desobstruídas e limpas conforme descrito no TERMO DE VISTORIA Nº xxxx , parte integrante deste contrato e anexo a este, entregue ao locatário juntamente com a segunda via deste contrato e compromete-se a devolve-lo nas mesmas condições recebidas, zelando durante o contrato por sua conservação. Compromete-se o LOCATÁRIO a realizar todos os reparos necessários dos estragos a que der causa e a comunicar imediatamente o LOCADOR por escrito de qualquer problema referente ao imóvel como vazamentos e infiltrações. Qualquer discordância em relação ao Termo de Vistoria deverá ser notificado ao locador por escrito em no máximo 03 dias úteis após receber as chaves do imóvel.

CLAUSULA DÉCIMA: A ligação da LUZ junto á companhia de Energia deverá ser providenciada pelo LOCATÁRIO em seu nome. Se a energia já estiver ligada deverá providenciar a transferência da conta para o seu nome em um prazo máximo de 05(cinco) dias úteis após receber as chaves do imóvel locado. O LOCATÁRIO compromete-se a verificar a carga completa dos aparelhos que usará na residência, providenciar a troca dos disjuntores para que se adeque ao uso dos equipamentos e testar todas as tomadas e a voltagem da rede elétrica antes de ligar seus aparelhos, ficando o LOCADOR desobrigado de qualquer indenização decorrente de mau uso. O LOCADOR declara que o imóvel possui relógio xxxxxxx(monofásico, bifásico, trifásico) e a voltagem padrão do imóvel é xxxxxxxx.
Ao término do contrato o LOCATÁRIO se obriga a apresentar a conta final de energia e água(se for o caso) ao LOCADOR sem o qual o mesmo não concederá a quitação dos valores finais da locação.

CLAUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Ligações internas de telefone, TV a cabo, Internet e pontos extras são de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO bem como seus custos e manutenção devendo ser em conformidade com a legislação vigente, devendo o locatário seguir as determinações do Regimento Interno do Condomínio.

CLAUSULA DÉCIMA SEGUNDA: É vedado ao LOCATÁRIO fazer qualquer benfeitoria ou alteração no imóvel sem o consentimento escrito do locador sob pena de rescisão contratual. O LOCADOR declara não autorizar qualquer modificação e não indenizar o  LOCATÁRIO de qualquer benfeitoria que seja realizada sem o seu consentimento escrito reservando-se o direito de promove-las quando comunicado do problema pelo LOCATÁRIO.

CLAUSULA DÉCIMA TERCEIRA: O LOCATÁRIO compromete-se a apresentar-se ao síndico do condomínio e buscar informações sobre as leis condominiais, o que é permitido, o que não é permitido e cumprir todas as normas conforme determinado na convenção Condominial e Regimento Interno, dando ciência ao locador de qualquer problema. Proibido a colocação de placas, cartazes, anúncios, antenas e aparelhos sem a prévia autorização do condomínio. compromete-se a consultar o síndico ou pessoa autorizada previamente quanto a dias e horários para mudança, bem como regras a serem seguidas.

CLAUSULA DÉCIMA QUARTA: O LOCATÁRIO: Qualquer das partes que infringir as cláusulas deste contrato pagará a parte prejudicada MULTA no valor de 03 alugueis atualizados.

CLAUSULA DÉCIMA QUINTA: o LOCATÁRIO é responsável por qualquer dano causado ao imóvel ou condomínio pelo mau uso e por acesso a pessoas estranha a que der passagem.

CLAUSULA DÉCIMA SEXTA: O LOCADOR autoriza a comunicação escrita entre as partes pela via extrajudicial via FAX ou EMAIL desde que comprovada. A comprovação se fará com o retorno do comunicado pela outra parte em um prazo máximo de 24 horas. Se em 24 horas não houver o retorno confirmando o recebimento, a parte que deu origem a comunicação deverá fazê-la de forma inequívoca via Correio Registrado ou Cartório de Títulos e Documentos. Nas citações judiciais as comunicações serão via Correio com aviso de recebimento ou pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil

CLAUSULA DÉCIMA SÉTIMA: Como FIADORES e principais pagadores de todas as obrigações do LOCATÁRIO decorrentes deste contrato e da legislação vigente, obrigam-se conjuntamente e solidariamente, SICRANO DE TAL, brasileiro, casado, advogado, CPF e RG, residentes e domiciliados á av/rua xxxxxxxxx Nº xxxxx, cidade e estado e sua esposa SICRANA DE TAL, brasileira, casada, do lar, CPF e RG, casados sob o Regime de Bens xxxxxxxxx, que RENUNCIAM EXPRESSAMENTE ao direito de EXONERAREM-SE da fiança prestada, responsabilizando-se pelos efeitos desta fiança até a definitiva devolução do imóvel com a efetiva entrega das chaves, nas mesmas condições recebidas, ao locador, pelo locatário e quitação dos valores devidos. Em caso de ações judiciais por falta de pagamento os FIADORES respondem pelo LOCATÁRIO, assumindo todas as custas judiciais e honorários advocatícios de 20% da causa e/ou fixados pelo juiz juntamente com valores devidos e não quitados.

CLAUSULA DÉCIMA OITAVA: O LOCADOR permite a permanência de animais de pequeno porte que não representem riscos aos condôminos e os LOCATÁRIOS comprometem-se a manter as vacinas em dia, transitar pelo condomínio conforme as normas vigentes do mesmo, responsabilizando-se por qualquer dano ou barulho causado pelo animal e a entregar o imóvel, findo a locação, dedetizado caso seja necessário.

CLAUSULA DÉCIMA NONA: Em caso de venda do imóvel locado em que o LOCATÁRIO não exerceu seu direito de preferência na compra, fica acordado a permissão para visitas 03 vezes por semana a ser determinado pelo LOCATÁRIO em horários especificado por este.

CLAUSULA VIGÉSIMA: Para discutir qualquer questão relativa a este contrato e divergências que surgirem, elegem as partes o Foro desta cidade, renunciando a qualquer outro por mais especial que seja. Estando justos e contratados, cientes de todas as cláusulas e legislação vigente, declaram as partes terem lido o contrato na integra, recebendo cada um sua via, assinam este documento em três vias de igual teor na presença das testemunhas, para todos os fins de direito.

data

__________________________           
                LOCATÁRIO

 ____________________________
             LOCADOR                                             

____________________________    
                   FIADOR                     

_____________________________
        FIADOR( CÔNJUGE )

__________________________       
      TESTEMUNHA CPF


 __________________________
        TESTEMUNHA CPF                     




OBS: reconhecer firma das assinaturas . Visar todas as páginas por todos.
01 via para o locador, uma para os fiadores e uma para o locatário, o mesmo com o Termo de vistoria.

atualizado em 2013

13 comentários:

andersonRj disse...

Esse contrato aqui é com fiador. E como seria se fosse sem? Com caução, ou seguro-fiança?

Maria disse...

OI Anderson, bom dia. Apenas subistiui-se a cláusula que se refere aos fiadores e tipo de fiança pela cláusula que entra em seu lugar. quando tratar-se de seguro fiança a propria seguradora sugere como deve ser a cláusula inserida pois esta vai vincular o contrato de locação ao de seguro e quando for caução é a mesma situação. Estou providenciando o modelo de cada cláusula para colocar em nova postagem. No seguro fiança a seguradora não assina o contrato e a caução é paga pelo inquilino.
abraços

AndersonRJ disse...

Olá novamente. Estou usando este seu modelo de contrato e lendo a cláusula quinta reparo em uma frase ambígua.

Aqui -> "Ao LOCADOR fica a obrigação de comunicar 30 dias antes e ao LOCATÁRIO a legislação permite que desocupe sem aviso prévio sob pena de pagar ao LOCADOR, 01 ALUGUEL A MAIS caso não faça a comunicação escrita. Feita a comunicação escrita, pagará somente o aluguel e encargos vigentes até a entrega das chaves."

Entendi que se a lei permite sair sem aviso prévio porque cobrar 01 aluguel a mais?

Maria disse...

Oi Anderson, bom dia.

São coisas da própria lei. Quando ela autoriza o inquilino a fazer algo que ao locador não é concedido o mesmo direito é imposto uma penalidade.
A lei autoriza o inquilino a sair antes de acabar o prazo do contrato mas impõe a penalidade de pagar multa ao locador por este ato já que este locador não tem o mesmo direito. Isso é para conter abusos e prejuízo ao locador. È o mesmo caso da desocupação em que a lei impõe ao locador que comunique concedendo 30 dias para desocupar, assim se ele comunica hoje obrigatoriamente o inquilino ficará até 7 de janeiro de 2012. Já o inquilino pode de uma hora para outra em uma emergência desocupar mas terá a penalidade de pagar uma aluguel a mais. Se ele comunica hoje e sai daqui a 30 dias pagará o mês cheio do aluguel. Se comunica hoje que vai desocupar e entregar as chaves daqui a uma semana o locador poderá cobrar o aluguel até o dia da desocupação e mais um mês por não ter sido avisado. Sempre que a lei conceder beneficio a uma das partes será imposto uma penalidade.
Você não precisa colocar este artigo se não quiser pois esta na lei. Fiz constar no contrato o que achei mais relevante na legislação visto que a maioria das partes envolvidas não lê a lei ou não entende o que ela determina e como podes perceber, ela é bem complicada.

Lei 8.245/91
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.


Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

abraços

Anônimo disse...

Sem dúvida, o melhor contrato já publicado na internet sobre o assunto em questão. Perfeito.

Thiago disse...

Maria, meus parabéns pelo blog. Muita dedicação nessa disponibilização gratuita de seus conhecimentos, principalmente, para os leigos.
Em outro post vi que você não era advogada e fiquei curioso para saber sua formação, qual seria?

grande abraço, Thiago.

KOKY disse...

Oi Thiago. Sou Técnica em Transações Imobiliárias formada pela UFRGS. Logicamente que temos cadeiras de direito, contabilidade e outras que são importantes na formação mas nada muito aprofundado, o principal conhecimento vem com o tempo em cursos extras, muita leitura e a prática que é o fundamental. Cada questão que alguém coloca no meu blog ou em email enviado é a situação real colocada como acontece que você tem a possibilidade de comparar com a legislação e perceber como pode a situação ser diferente em ambas.
abraços

Anônimo disse...

Estamos usando teu contrato em nossas locações. Tivemos problema com um inquilino inadimplente, entramos judicialmente e nosso advogado elogiou o colega que elaborou o contrato, pela clareza. Ficou boquiaberto quando citamos teu site e descobriu que você não era advogada.
abraão, Marcio e Eneida

Anônimo disse...

Oi Maria,
Boa Tarde!

O Artigo 46 diz que ao completar os 30 meses o contrato finda. E se o inquilino continuar no imóvel, por mais 30 dias, o contrato passa a ser por tempo indeterminado.... Há a possibilidade de eu fazer um outro contrato de 30 meses com o mesmo inquilino? ... O devo fazer para isso ser possível?

Desde já,
Grato!

Maria Angela disse...

Olá. No contrato de 30 meses terminado o prazo podes encerrar o contrato. Sendo assim a negociação é livre entre as partes.

Podes propor ao inquilino novo valor atualizando o aluguel pelo preço de mercado e novo prazo de 30 meses mantendo as demais clausulas e nesse caso em vez de fazer novo contrato faz-se apenas um aditivo contratual de novo prazo e valor. todos assinam inclusive fiadores.

Se for mudar varias clausulas então se faz novo contrato.

Se deixar em prazo indeterminado a qualquer momento podes encerrar o contrato e o inquilino também. A vantagem para você é que podes manter o preço do aluguel atualizado propondo novo valor a cada 12 meses visto que se o inquilino recusar podes encerrar o contrato e locar novamente com o valor de mercado.

Lembre-se um inquilino bom pagador deve ser mantido mesmo que o aluguel seja mais baixo que o desejado.

abraços

Anônimo disse...

SUA POSTAGEM ANTERIOR:

Maria,

Pra não ficar dúvidas: Você quis dizer que posso fazer um novo contrato de 30 meses?

Obrigado pela resposta!

Maria Angela disse...

Olá. Sim, se for de seu interesse pode fazer novo contrato de 30 meses, sem problemas.
abraços

Anônimo disse...

Grande Maria!
Muito obrigado pelas respostas!

Um abraço!

Minha foto

Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo