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10 de nov de 2011

NOTIFICAÇÕES EXTRAJUDICIAIS - CONCEITO



NOTIFICAÇÕES EXTRAJUDICIAIS

È comum e compreensível que as pessoas pensem que uma notificação é a mesma coisa que uma comunicação ou um aviso escrito. Não é.

Diferente da comunicação ou aviso, que é entregue pela pessoa remetente direto ao destinatário ou enviado via correio, a “Notificação” tem a garantia de recebimento pela parte que notifica e também a garantia de seu conteúdo. A Notificação é entregue ao destinatário e somente ele poderá recebe-la. A citação, comunicação ou aviso escrito pode ser recebido por qualquer pessoa que esteja no endereço de destino. Uma comunicação por correio registrado pode ser recebida pelo zelador de um condomínio e este não entregar ao destinatário, fato que por si já invalidaria a comunicação.

Notificação Extrajudicial: somente pode ser realizada pelo Cartório de Títulos e Documentos que fará prova do recebimento e não poderá ser contestado;

Conceito: é o ato de informar de forma inequívoca ou seja, sem contestação do conteúdo e recebimento, extrajudicialmente, via cartório, á outra parte, em um negócio.  Mesmo que a parte não assine o recebimento da notificação esta terá validade porque o mesmo será informado do conteúdo da mesma e remetente.

Finalidade: a principal é fazer prova do conteúdo e entrega. Também temos, constituir mora, chamar a cumprir obrigações, responsabilizar , etc.

Circunscrição: de preferência, para evita discussões judiciais usar o cArtório da cidade onde se localiza o notificado(destinatário da notificação).

Quem entrega: um oficial do Cartório que tem Fé pública e informará o destinatário do conteúdo da mesma.

Não recebimento: o destinatário pode se recusar a assinar o recebimento mas não poderá alegar desconhecer do que se trata pois será informado pelo oficial do conteúdo e o mesmo fará constar que se recusou a receber.

Certidões: será entregue ao remetente(notificando) junto com a via da Notificação no primeiro dia  útil após o cumprimento da diligencia isto é, da entrega da comunicação pelo oficial.

Valores: variam conforme a notificação. Lembrando que a tabela de preços é definida por legislação estadual. Uma certidão pode ficar em torno de R$50,00

Tipos: são inúmeros os tipos de notificação Extrajudicial. Alguns deles são:

- comunicar o inquilino ou comprador de atraso no pagamento
- retomada do imóvel alugado após o termino do contrato
- notificar o inquilino sobre seu direito de preferência na compra do imóvel locado
- solicitar entrega do imóvel adquirido em compra e venda e ocupado pelos vendedores e muitas outras situações.

Como fazer: em 03 vias de igual teor, sendo a primeira via para o destinatário, a segunda via para o remetente, acompanhada da certidão que atesta a entrega e a terceira via fica arquivada no cartório.
Há casos de Notificar mais de uma pessoa, por exemplo: um contrato de locação em que temos mais de um locatário, neste caso apresenta-se as vias necessárias para comunicar a todos. Se tivermos 02 locatários teremos que apresentar uma via para cada um deles mais a do cartório e a do remetente, totalizando 04 vias de igual teor e forma.
Advogados devem apresentar a procuração do remetente.

Acompanhar a diligência: Ato ilegal, não é permitido acompanhar o oficial na diligência de entrega da notificação(Art. 160 § 2º da Lei 6.015/73).

Legislação pertinente: O art.160 e os parágrafos da Lei 6.015 de 31.12.73.


Atenção: O Notificando deve apresentar os dados correto do notificado(destinatário) e seu para que o notificado possa se desejar responder á notificação recebida.

A Lei não obriga, nas Locações de imóveis, o uso do Cartório de Títulos e documentos para notificar o inquilino. Se você tem bom relacionamento com seu inquilino todas as comunicações entre vocês podem, ser diretas, via Fax, Email, correio ou entregue em mãos. O importante é que sempre, a outra parte tenha a segunda via assinada por quem a recebeu com data de próprio punho.

Nas situações de desacordo entre as partes ou para casos de inquilinos ou locadores que criam problemas o Cartório é o mais indicado. Sempre que você de forma certa tiver provas dos atos praticados, estará garantido. Sem provas é a palavra de um contra a de outro e a decisão via depender da análise e  interpretação do juiz.


MODELO DE NOTIFICAÇÃO VIA CARTÓRIO

QUALIFICAÇÃO DE TODAS AS PARTES ENVOLVIDAS:

- nome completo, nacionalidade, profissão, estado civil, Registro Geral, CPF e endereço residencial e comercial com telefones de todas as partes envolvidas. Se houver mais de um locador ou locatário notificar a todos, Se houver fiador uma via deverá ser enviada a este.

- não deve contes palavras chulas, ameaças, ofensas moral, ameaças,  sob pena de ser recusada pelo cartório.
- o conteúdo deve estar descrito em forma clara, de fácil entendimento sem muitos detalhes. Lembre-se que é uma notificação e não um livro.
- Assinatura e data não podem faltar
- remessa em 03 vias se for somente um notificado e tantas quantas forem necessárias se houver mais notificados.

Modelo


NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICAL DE DESPEJO
DENÚNCIA VAZIA
VIA CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS


NOTIFICADO: Fulano de tal
NOTIFICANTE: Fulana de Tal
Data: completa


Na qualidade de Locador do imóvel sito a (endereço completo, cidade e estado), Fulana de tal, brasileira, solteira, do lar, portadora de RG xxxxxxxxxx e CPF xxxxxxxx, residente e domiciliada na (endereço completo, cidade, estado) vem, respeitosamente NOTIFICAR o Locatário Fulano de Tal, brasileiro, viúvo, aposentado, portador da RG xxxxxxxx e CPFxxxxxxxxx, residente no imóvel objeto desta notificação o que segue.
Não mais interessando continuar o contrato de locação datado de xx/xx/xxxx, com prazo de xx meses renovado automaticamente por prazo indeterminado em xx/xx/xxxx e em conformidade com a Lei 8.245/91 artigo 46, comunico que denuncio a locação, concedendo o prazo de 30 dias a contar desta para desocupação completa do imóvel, de pertences e pessoas e a devida entrega das chaves no endereço do Locador, citado acima, para vistoria a ser realizada em 48 horas após a entrega das chaves.

Sem mais

ATT


___________________
LOCADOR




8 comentários:

Marcos Chaves disse...

Boa noite !!!

Pretendo vender minha casa no valor de 220 mil ( será financiada pela CEF para o comprador ) como o conheço resolvi dar um desconto e vou receber 200 mil ( pra que ele nao tenha que desembolsar muito ). Como faço pra declarar o IRPF assino um contrato de 220 mil e recebo 200 qual será a tributação ???

Maria Angela disse...

Oi Marcos Chaves. Escriture por R$ 200 mil reais que é o valor que fechou com teu amigo. Na escritura vai constar o valor que a CEF vai emprestar ao teu amigo e o valor que ele vai pagar diretamente a você e a soma vai ter que dar 200 mil reais.
no ano de 2015 vais declarar que recebeu 200 mil reais. Se tens outro imóvel vais recolher imposto sobre o lucro imobiliário que é a diferença entre o teu valor de aquisição declarado na última declaração de renda e o valor de 200 mil pela venda. Nessa situação tens que recolher o imposto até o ultimo dia do mês seguinte ao da venda. qualquer duvida tem meu endereço de email no topo da página a direita.
abraços

Carlos Eduardo disse...

Bom dia, Maria Angela.
Parabéns pelo seu Blog. É bastante elucidativo para quem, como eu, não é da área do direito.
Eu tenho uma dúvida: preciso notificar meu arrendatário para que exerça o direito de preferência na aquisição do imóvel rural de minha propriedade. Porém, caso ele se oculte e não seja localizado em sua residência pelo Oficial do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, nem compareça ao Cartório para tomar ciência, o que pode ser feito?
Notificação por edital? A notificação será entregue a alguém da família?
Muito obrigado!
Carlos Eduardo.

Maria Angela disse...

Oi Carlos Eduardo. O oficial fará quantas diligências for possível para entregar a notificação. Uma vez encontrado o arrendatário ele antes de entregar a notificação relata ao arrendatario o seu conteúdo pois se ele se recusar a receber e assinar o oficial considera que o mesmo foi notificado verbalmente visto que tem fé pública.

Caso o arrendatário não seja encontrato ele pode notificar a quem o atender porém esta pessoa tem que concordar em receber a notificação pois ficará com a incumbência de entrega-la e em geral as pessoas não aceitam.

Caso não seja notificado o oficial te fornecerá uma certidão negativa que te isenta de qualquer responsabilidade e o arrendatário não poderá depois alegar que o foi preterido no direito dele a compra.

Nãos e faz notificação pro edital ou justiça nesse caso, apenas a certidão negativa vai te proteger contra o arrendatário.
abraços

Reynaldo Júnior disse...

Olá!
Sendo locatário e pretendo rescindir o contrato por prazo determinado posso notificar a imobiliaria, na qualidade de procuradora do locador, ou devo notificar direto o locador? Obrigado pela ajuda!

Elieser disse...

Olá! Sou locador e firmei um contrato de aluguel por 12 meses, o qual vence em 12/07/2014. Pretendo voltar a residir no mesmo e tenho algumas dúvidas. Até quando devo notificar o inquilino? Qual o prazo que devo dar para a desocupação do imóvel? Preciso justificar a não renovação?
Grato.
Elieser
Celieser@hotmail.com

Maria Angela disse...

Oi Elieser. É obrigatório que a notificação extrajudicial de despejo seja por denuncia cheia conforme o artigo 47 da lei do inquilinato 8.245/91.

A denuncia cheia é a denuncia motivada nos casos em que o artigo autoriza a retomada e portanto você tem que citar na notificação que se trata de retomada para uso próprio.
Deve ser entregue em duas vias para o locatário quando o contrato terminar, antes não pode. O prazo costuma ser de 30 dias mas já aviso que se ele descumprir poderá conseguir até 6 meses para sair pela via judicial. a retomada para uso próprio poce ser pedida pelo JEC - juizado especial civil que é mais rápido, nos casos em que o locatário não desocupa.

Desocupado o imóvel você tem 180 dias para o cupa-lo e terá que ficar por pelo menso 1 anos morando. Se não ocupar ou ocupar e sair antes a justiça pode caracterizar como fraude e você ter que indenizar o locatário pelo prejuízo que ele teve com a desocupação.

Tem uma modelo da notificação no blog.

abraços

Elieser disse...

Maria Angela,

Obrigado pela pronta resposta. Fiz tudo mais ou menos certo, pois justifiquei o pedido, só que entreguei antes do contrato de aluguel se encerrar e dei prazo para desocupação até o último dia do contrato. Pelo que entendi só devo notificar após o encerramento e oferecer 30 dias para desocupação. Notificando antes eu não dou mais tempo pra ele procurar ourteo imóvel? Como conserto? Faço outra notificação?
Grato
Elieser
Celieser@hotmail.com

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo