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03/11/2011

QUEM PAGA OS CONSERTOS NO IMÓVEL LOCADO




QUEM PAGA OS CONSERTOS NO IMÓVEL LOCADO
DURANTE O CONTRATO

As dúvidas são muitas na hora do conserto e quem deve arcar com os custos o inquilino ou o proprietário? O inquilino tem obrigação de manter o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu consertando tudo que estragar. O locador deve arcar com os custos de tudo que for para manter o imóvel em condições de ser usado pelo inquilino.

Atenção: pragas urbanas como morcegos, cupim, baratas, ratos etc não são responsabilidade do locador ou locatário (inquilino), devendo quem habita o imóvel tentar conter o avanço com produtos adequados e a perfeita higiene do imóvel.

LOCADOR

Responsável pelo pagamento de todos os consertos que forem fundamentais para manter o imóvel em condições de ser utilizado como:

- troca de telhas quebradas;
- troca de calhas furadas ou quebradas
- troca de caixa d’água e equipamentos
- troca de caixa de esgoto
- troca de tubulações de água internas( dentro das paredes)
- troca de registros de água quando necessário quebrar parede
- troca de caixa de luz e/ou poste de sustentação do relógio
- troca de portão externo.
- conserto de muro externo em caso de ação do tempo
- conserto de telhado em caso de ação do tempo.
- conserto de tudo no imóvel, que estiver com problema no uso, anterior a locação.
- conserto de tubulação externa e interna de esgoto
- pintura externa do imóvel
- calçamento externo do imóvel
- troca do poste de sustentação do relógio de luz( casas)
- troca da caixa e instalação do relógio( quando exigido pela empresa de energia)

Atenção: o inquilino deve dar imediata ciência ao locador por escrito de qualquer problema no imóvel sob pena de ser responsabilizado pelos danos a que der causa pela falta da comunicação.

LOCATÁRIO

Responsável pela manutenção do imóvel enquanto nele residir consertando tudo que estragar. Tem o dever de ao entrar no imóvel fazer a vistoria e solicitar ao locador, por escrito, o conserto de tudo que estiver estragado. O não comunicado implica em aceitação do imóvel na forma que lhe foi entregue. È muito comum um inquilino entrar no imóvel e encontrar uma torneira pingando e assim deixar até que ela não mais feche. Quando descobre que terá que trocar a torneira quer que o locador pague o custo porque quando entrou já apresentava problemas. Neste caso quem provocou o dano foi o inquilino que não pediu ao locador o reparo e assim protelou e aumentou o problema até que a única solução implicasse em custo ao seu bolso.

O inquilino deve consertar e arcar com os seguintes custos:

- conserto ou troca de torneiras de preferência na mesma marca e tipo. No caso de não haver mais a mesma torneira a venda, colocar uma de mesmo padrão.
- conserto ou troca de todo o encanamento externo do imóvel como, cano das louças sanitárias e pias da cozinha e tanque.
- troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e sua fiação.
- troca de tomadas de energia elétrica por outras de mesmo padrão quando estragadas.
- troca ou conserto da hidra do vaso sanitário bem como as borrachas de vedação, registro de água com instalação externa(que não precise   quebras parede) e acentos quebrados pelo inquilino.
- troca de vidros quebrados ou lascados.
- troca ou conserto de fechaduras externas ou internas no mesmo padrão.
- conserto das fechaduras internas e chaves.
- troca de cerâmicas ou azulejos que forem lascados ou quebrados pelo inquilino.
- conserto ou troca do interfone do imóvel e campainha
- conserto da fiação létrica quando o problema for causado pelo inquilino(uso inadequado de equipamentos com potência superior a rede elétrica do imóvel)
- limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e esgoto, ralos e canos e fossa externa(casas).
- manutenção da área eterna do imóvel(casas) como piso, muros, portões amntendo-os em perfeito funcionamento.
- limpeza de telhado e calhas externa amnteno-os desobstruídos de folhas e sujeira que provoquem entupimento e possível infiltração no imóvel.

- Limpeza das paredes mais suscetíveis ao mofo por excesso de umidade, imóvel voltado para o sul( pouco ou nenhum sol), ou fechado a maior parte do dia, ou situado abaixo do nivel da rua.

Atenção: muitos inquilinos locam um imóvel sem prestar atenção na quantidade de sol que o mesmo recebe e no tempo em que por dia ele fica fechado. Isso implica em mofo nas paredes por excesso de umidade e sendo assim o dano não é causado pelo proprietário do imóvel e sim por ação do tempo e uso do mesmo pelo inquilino. Quem deve manter as paredes limpas é o inquilino. O proprietário somente será responsabilizado quando o mofo for proveniente de vazamento por infiltração de cano quebrado, telha quebrada ou proveniente do vizinho de cima ou do lado(apartamentos). A maioria dos inquilinos de casas não limpam o telhado e as calhas o que vai provocar vazamentos por conta do entupimento causado pela falta de manutenção e, portanto, consertado pelo inquilino.

- manutenção do piso. Em imóveis novos todo o dano que for dado causa por mau uso será suportado pelo inquilino, assim evite riscos no piso por arrastar móveis sem o devido cuidado, manchas por uso inadequado de produtos de limpeza, etc,etc. Nenhum locador poderá exigir que o inquilino troque todo o piso por conta de uma mancha ou risco mas pode pedir que o mesmo seja consertado utilizando-se as técnicas modernas que não custam muito barato.
- pintura do imóvel. Se recebeu com pintura nova, entregue com pintura nova. Se recebeu com pintura velha não precisa pintar ao sair do imóvel. Pintura externa suportada pelo locador.
- manutenção e conserto de esquadrias e venezianas do imóvel.
- manutenção e conserto do porteiro eletrônico
- manutenção e conserto de caixa de correio.
- problemas provenientes de temporais. Indenização direta a companhia de energia quando for o caso







404 comentários:

1 – 200 de 404   Recentes›   Mais recentes»
Anônimo disse...

Boa tarde, se puderem me tirem uma dúvida, estando no imóvel já há um ano, um armário começou a parecer cupim quem deve fazer a manutenção?

Aguardo obrigada.

Berenice

Maria disse...

Oi Berenice, boa tarde.
A manutenção é feita pelo locatário que deve providenciar o controle para não haver infestação. Cupim é praga urbana, eles podem entrar voando pela janela se instalar no móveis e com o tempo se não há manutenção o mesmo pode ser perdido. Se o móvel pertence ao proprietário convém que você o comunique por escrito do problema informando a providencia tomada. abraços

Anônimo disse...

Sandra
O inquilino de uma loja comercial, esta exigindo do locador a troca de uma porta de ferro de entrada da loja que o mesmo por falta de manutenção quebrou, o inquilino pode exigir que o locador pague o prejuizo ocasionado . Como solucionar o problema?

lala disse...

Bom dia.
Pretendo me mudar do imóvel que estou qnd completar um ano (oq está bem próximo), pois a pessoa que mora comigo vai se mudar e não consigo arcar com as despesas sozinha.
Então... realizamos vários pequenos ajustes na casa, as pias da casa entupiram na primeira semana, isto que nem estávamos cozinhando e/ou fazendo um uso indevido ou anormal.
Minhas dúvidas:
1 - Não pregamos nada nas paredes, elas estão com uma ou outra sujeira próximo do chão, o que é passível de se lavar. Teremos que pintar, considerando que a pintura está boa ainda?
2 - No primeiro mês no apartamento, houve uns furtos pelo prédio. Notamos que depois disso, a fechadura da chave tetra não funcionou mais (como se alguém tivesse forçado, mas não conseguiu abrir), enviamos um e-mail para dona, ela veio aqui olhar, mas não ficou nada definido. Tentamos usar o auxílio chaveiro do seguro fiança, mas eles disseram que seria o caso de um sinistro e independente do que fosse, seria cobrado 200 reais. Achamos muito caro e resolvemos não usar.
Como fica essa situação na entrega do apartamento?
Agradeço desde já pela resposta.

Maria disse...

Oi Iaia. Quanto a problemas com furto ou roubo o locador não tem qualquer responsabilidade pois trata-se de questão social e sendo assim o conserto da fechadura é de sua responsabilidade e não do locador e deveras entrega-la em perfeita ordem. Busque 03 orçamentos que sejam mais baratos.
Quanto a pintura é uma questão muito complicada, discutida e com decisões judiciais diversas. Os tribunais tem considerado abuso do locador exigir nova pintura quando esta esta em perfeita ordem. Sendo assim vai depender do locador aceitar ou não. antes de entregar as chaves faça uma excelente limpeza removendo sujeiras e manchas. Se o locador não aceitar terá que discutir com ele e chegar a um acordo ou então discutir na justiça que decidirá o assunto. Pintura boa é uma coisa, pintura igual a como te foi entregue é outra coisa. Se a pintura desgastou tem que pintar de novo. tudo vai depender da vistoria e exija que sejas avisada da mesma para acompanha-la. Na entrega do imóvel para de correr o aluguel e deve ser marcada a vistoria. Tudo que tiver sido danificado por você será cobrado e isso inclui a fechadura então providencie logo o conserto ou troca. A pintura é que será o mais discutido. Procure entregar o imóvel limpo. Se você recebeu o imóvel com entupimento o locador não pode exigir que os entregues desobistruídos por profissional da área ou empresa habilitada.
abraços

Lala disse...

Obrigada pela resposta!
Bom.. pela dona, acho que com ela está tranquilo, é mais fácil a imobiliária dar problema.
Vou providenciar a fechadura!
Sobre a pintura, você mesmo falou que se desgastou tem que pintar, mas isso não seria um desgaste natural, previsto no contrato?
Você poderia comentar esse links, por favor, pois cada um diz uma coisa sobre pintura e entrega da chaves, gostaria de saber se há algo de oficial nisso:
http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=81:pintura-no-imovel-quando-da-sua-entrega&catid=42:direito-imobiliario&Itemid=14

http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=80:entrega-das-chaves-do-imovel&catid=42:direito-imobiliario&Itemid=14

Anônimo disse...

Boa tarde! aluguei o apto e agora depois de um ano quero trocar o chuveiro, porém não existe tomada, sendo que a instalação do mesmo é direto no fio (caixa de tomada aberta) quem deve arcar com o custo de instalar uma tomada?? grato

Maria disse...

Olá anonimo. O custo com a instalação da tomada é de que usa o chuveiro e portanto você. Se não quiseres arcar com este custo podes usar somente o conector de louça de 4 pinos que une os fios. O eletricista te orienta.

abraços

Maria disse...

Oi Iaia, a imoibliária não complica em nada ela apenas cumpre ordens do locador e portanto se a proprietária não vai encrencar com a fechadura, ela vai comunicar a imobiliária para deixar como esta. quanto ao link sobre pintura é como te disse, cada caso é um caso. Se a pintura esta inteira não ha porque exigir nova pintura, se é antiga depende de cada caso. Sem acordo, no judiciário o juiz decide quem tem razão. Na pratica as imobiliárias querem a pintura e vão ao judiciário exigir que você pinte.

Anônimo disse...

Ótimo artigo. Meus parabéns!

Anônimo disse...

Olá, gostaria de saber sobre se há responsabiliadde do locador no caso de haver um furto grande na residência e dias antes o locatário ter comunicado o locador sobre problemas no portão externo que estava provocando insegurança ao imóvel. Já havia sido feito até orçamento sobre o conserto do portão. Ocorre que a falta de reparos no portão contribui para que o prejuízo fosse maior, tendo em vista que foi levada uma BIS da mulher do locatário através do portão que estava em má condição. E sobre a responsabilidade sobre o conserto desse mesmo portão, de fechadura e outros danos ocasionados pelo evento danoso??

Maria disse...

Olá anônimo. A situação é dificil.
Geralmente furto ou roubo é questão social e portanto tudo depende do comunicado feito ao locador.
Cada caso é um caso e se o comunicado foi feito e o locador logo em seguida tomou as providências cabíveis então não ha que ser culpado pelo dano. Se o locador custou a tomar providências então o inquilino pode buscar reparação judicial. Como disse, cada caso é um caso e não há como analisar sem conhecelo. O ideal é um acordo.
Se o portão esta empéssimo estado a troca é do locador.
abraços

Anônimo disse...

Boa tarde,moro em uma casa a quase um ano e logo n vistoria reclamamos q o portão basculante funcionava com apenas um motor (proprietaria disse q ele sempre funcionou assim e assim continuaria) hj ele arrebentou um cabo d aço e agora nao abre nem fecha(ñ arrebentou por falta do motor) estou pedidndo ajuda desde 8da manha e so agora 15:30 a imobiliaria disse q é minha responsabilidade consertar é minha ,meu carro esta do lado de fora d casa e nao tenho para onde leva-lo e o conserto mesmo se tivesse inicio agora,nao ficaria pronto hj. O q faço a responsabilidade é totalmente minha ou a prop. deve pagar ao menos materiais? Muito Obrigada abço

Anônimo disse...

Oi mais uma dúvida:A casa q alugo tem uma casa de bonecas q tem n maxino 10mt²e no IPTU diz q ela tem 150mt²o q gerou um valor muito alto.segundo a imobiliaria a prop.d casa buscou a correção junto ao orgão competente e foi informada de q somente n ano de 2013 a casa sera reavaliada e o valor corrigido.Enquanto isso eu sigo pagando td dividido em 12 vzs.Duvida:q documento a imobiliaria deve m fornecer me garantindo o reembolso desse valor em 2013 quando a casa for "reavaliada a metragem" para q eu recebe sem transtornos esse valor?P.S.Não pretendo revalidar meu contrato em janeiro de 2013 desocupo o imóvel.

Maria disse...

Oi anônima. o problema do IPTU tem que ser providenciado pelo proprietário mas este tipo de erro não é culpa dele e duvido que a prefeitura reembolse o proprietário dos valores cobrados a mais este ano. Portanto da mesma forma que ele pagou a mais você também pagará pois é o valor atual que consta no IPTU e, seu dever pagar. Não há como eles calcularem hoje o valor a te reembolsar e portanto vale acordo entre as partes para que você pague um valor x e deixa esta área de fora. É complicado. A imobiliária pode te fornecer um documento se comprometendo a te repassar futuramente se você mantiver endereço e telefones atualizados a cada mês mas só fará isso se o dono do imóvel for reembolsado pela prefeitura.
abraços

Maria disse...

A responsabilidade do conserto do portão de acesso a garagem é de quem esta na posse e uso do imóvel, o locatário, pois o mesmo vem sendo usado a 01 ano como você mesmo relata, sem problema aparente e portanto rompeu com o uso.
Somente seria de conserto do proprietário se todo o portão tivesse que ser substituído ou o conserto fosse de valor muito alto.
A imobiliária demorou a te responder porque teve que localizar o proprietário para informa-lo do problema e também consultar o departamento jurídico em relação a quem era o responsável pelo conserto.
Como o portão é fundamental para que guardes teu veículo, sugiro consertar o portão e se desejar e tiver dúvidas procurar o Juizado Especial para discutir a questão porque se este conserto por exemplo custar muito carro e implicar em uma valorização do imóvel então você pode questionar de quem é a responsabilidade.
Na locação tudo que for instalação é custo do proprietário e tudo que for conserto será do locatário. Uma calha que tem que ser trocada por novas é paga pelo proprietário pois valoriza o imóvel, uma fossa que tem que ser desentupida é pago pelo locatário que faz uso dela.

abraços

Anônimo disse...

Olá ,quero agradecer as respostas esclarecedoras.Muito obrigada
Bom seria se a rede fosse sempre usada para fins como esse ,esclarecer e ajudar o próximo.Parabéns pela iniciativa :)

Maria disse...

Agradeço e tenho certeza que faço minha parte. Quando todos tiverem interesse de conhecer seus direitos e deveres, com certeza teremos menos problemas neste tipo de negócio. Disponha sempre que precisar.
abraços

Anônimo disse...

Olá! Loco uma casa há 8 anos. O imóvel tem cerca de 45 anos de construção. Sempre zelei pela manutenção do imóvel como se fosse meu. Acontece que de uns tempos para cá estão aparecendo muitos problemas como: tacos soltando e apodrecendo, excesso de umidade nas paredes junto ao rodapé, infiltrações devido a trincas nas paredes externas, reboco caindo devido a infiltração numa marquise, trincas internas rachando os azulejos da cozinha, reboco externo soltando. Acionei o proprietário e ele disse que tenho que arrumar tudo. Algumas cisas já fiz, mas está ficando muito caro. Não sei o que faço. Gosto do local, mas estou pensando em me mudar. Terei mesmo que arrumar tudo?
Abraço e obrigado.

Maria disse...

Olá anônimo. Casas antigas são sujeitas a problemas conforme o tempo passa. você somente é obrigado a repor o que você estragou. No caso o que você relata não é provocado por você e portanto não tem que consertar. Neste caso se o locador não quer repor o imóvel em condições perfeitas de uso conforme manda a lei 8.245/91 em seu artigo 22, vale mais a pena você trocar de imóvel. Se esta a 8 anos com o mesmo contrato pode desocupar quando desejar.
Consulte um advogado porque este tipo de assunto é bem complicado e se tem que ter certeza de que os danos são provocados por ação do tempo.
Você não é responsavel por trincas nas paredes e infiltrações provenientes de canos quebrados ou telhado muito antigo mas tem que ver corretamente todos os danos e porque estão aparecendo.
abraços

Anônimo disse...

Muito obrigado pelas informações. Parabéns em dispor de seu tempo a ajudar as pessoas.

Anônimo disse...

Olá,
Meu apartamento possui tubulação de cobre e ela entupiu.
Graças ao seu blog sei que tenho de falar com o locador
Obrigado.

Maria disse...

Olá. Não esqueça que se entupiu por sujeira o conserto é você quem paga. somente será pago pelo proprietário se a tubulação tiver vazamento internos ou tiver entupida pela corrosão o que implica em troca.abraços

Thaty disse...

Boa Tarde!!

Moro em um Ap. alugado... estive viajando este final de semana ou seja o ap. ficou fechado e sem ninguem porem assim q entrei pela porta da cozinha a ceramica uma parte proxima da geladeira "estufou" parece q foi cerâmica mal colocada pois ao parte de leve sob o local "estufado" o barulho e de "oco" quem deve arcar com o conserto? Desde já agradeço a atenção

Maria disse...

Oi Thaty, se fosse defeito apresentado logo após a mudança para o imóvel seria de responsabilidade do locador mas como você já esta residindo no imóvel o estufamento pode ter causas diversas e neste caso o conserto ´pago por você. Normalmente a cerâmica estufa por conta do calor ou umidade excessiva. Se não houve quebra da cerâmica é só recoloca-la no lugar, se houve quebra entre em contato com o locador para saber se ele tem reservas para colocar no lugar das que quebrou.
abraços

claudia disse...

Gostaria de saber como resolver problemas de entupimento no meu tanque moro no último andar toda coluna esta começando a dar problema. Quem é responsavél pelo concerto.

Maria disse...

Oi Claudia, o síndico é quem deve ser notificado por escrito do problema para que seja buscada uma solução. Se você é locataria tem que notificar seu locador de que esta ocorrendo o problema e te causando transtornos.
Não havendo acordo a justiça é o caminho.

Anônimo disse...

Olá. No caso de um vazamento que aconteceu num cano quebrado na parte externa do imóvel, sendo que o locatário mora no imóvel há mais de 2 anos. Esse vazamento ocasiona um excesso na água, quem deve arcar com o prejuízo? Cabe ressaltar que não foi ocasionado pelo locador, apenas se verificou acúmulo de água no pátio quando do corte da grama. E cano era embaixo da terra? O conserto foi efetuado pela imobiliária assim que foi comunicado o vazamento. Mas agora pende a questão do pagamento da conta de água.

Maria disse...

Olá. Vai depender de acordo. Você como locatário tem obrigação de comunicar a imobiliária sempre que algo diferente ocorrer com o imóvel. Assim, se logo que constatado o aumento na conta de água, você comunicou a imobiliária de um possivel vazamento, esta ficou com a obrigação de consertar e arcar com os custos para o locador. Neste caso não é sua obrigação pagar o excesso, apenas o que consome em média no mês. Este tipo de conserto é do locador salvo se você demorou a comunica-lo do problema, fato que te leva a ter responsabilidade e arcar com os custos da demora na comunicação.
abraços

Anônimo disse...

olá gostaria de tirar uma duvida, aluguei uma casa por 2 meses sem contrato,aó que quando a enquelina saiu da csa nem me avisou, e entregou o talão das contas do ultimo mês e ainda furtou as lampadas e bocais da casa. qual procedimento legal devo tomar?
grato

Maria disse...

Olá. Você precisa de um documento apenas que prove que houve um contrato verbal de locação, nem que seja um recibo para assim poder entrar judicialmente contra ela, se souber onde ela se encontra.
Sugiro que procure um advogado gratuito na Defensoria Pública para te orientar porque sem um documento ou recibo que prove a locação como é que vais cobra-la!Um advogado vai ter que analisar com cuidado tua situação mas a principio a justiça é o caminho.

abraços

celso disse...

ola moro a 1 ano em um apt alugado o qual já venceu o contrato a 5 meses e a proprietária não correu atras de renovar,ontem deu um temporal e varias telhas do meu apt foram quebradas e arrancadas e molhou tudo na minha casa,queria saber quem iria pagar os custos das telhas quebradas?

Maria disse...

Oi Celso. A proprietária não veio te procurar para renovar o contrato porque a lei do inquilinato 8.245/91 artigo 47 determina que contratos com prazo menor que 30 meses renovam-se automaticamente ao término do prazo determinado e sendo assim a unica coisa que se modifica no contrato é o prazo que passa a ser indeterminado. O restante do contrato continua válido em todas as cláusulas. Como você tem direito a esta renovação automática a locadora fica impedida de retomar o imóvel salvo acordo escrito entre vocês encerrando-o.

Quanto ao temporal é efeito da natureza e não existem culpados e sendo assim, cada um arca com seu prejuízo. você com o conserto de suas coisas e a proprietária com a reposição das telhas danificadas. Lembro que o artigo 22 da mesma lei determina que o imóvel tem que estar em condições de ser habitado e sendo assim ela tem que providenciar o conserto imediato. Se não houver acordo procure um advogado urgente, não deixa o tempo passar.
abraços

FabioROcha disse...

Se o imóvel for arrombado por bandidos, quem deve pagar pela troca da porta danificada? Em que lei se baseia a sua resposta?

Maria disse...

Oi Fabio. Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato. Esta lei sempre deve ser usada no caso de locação residencial. Outra legislação somente nos casos em que esta lei for omissa. O artigo 22 e 23 determina as obrigações do locador e do locatário.

No caso de arrombamento durante o período em que o inquilino reside no imóvel será de obrigação deste o conserto da porta e da fechadura se for o caso pois o locador não pode ser responsabilizado por danos causados por violência urbana, uma questão social. somente será responsabilidade do locador se não houver nenhuma forma de conserto da porta e esta tiver que ser colocada nova, neste caso o locador deverá arcar com o custo pois visa repor o imóvel em condições de servir ao uso que se destina que é o de sua moradia pois sem porta você não pdoe residir no mesmo.
Na pratica os locadores se recusam a colocar a porta e o inquilino tem que faze-lo e depois recorrer a justiça para ser indenizado. Faça tudo documentado, BO do assalto, fotos com data da porta danificada, laudo de profissional determinando que não tem conserto e tem que ser trocada e notificação ao locador por escrito.
abraços

Lei 8.245/91 artigo 22 das obrigações do locador

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;


o artigo e parágrafo acima apesar de se referir a condomínio é válido da mesma forma para casas.

Anônimo disse...

Quado há infiltração no imovel que cause a perda de uma cama,é dever do locador ressarcir o dinheiro?

Maria disse...

Olá. Depende da infiltração.
Se foi proveniente do apartamento de cima o proprietário do apartamento que provocou o vazamento tem que consertar e indenizar todos os prejudicados.
Se for casa alugada será indenizado pelo locador se a infiltração foi causada por problema estrutural dop imóvel. Se foi desastre natural como temporal, vendaval não é culpa do locador, ele arcará com o conserto do imóvel dele e você com teus prejuízos.
Se a infiltração na casa foi proveniente de chuva que entupiu as calhas é sua obrigação manter o telhado limpo e portanto não é responsabilidade do locador.

Se o telhado é muito antigo e esta condenado e foi locado já com este problema o locador terá que te indenizar se você o comunicou do problema e ele não providenciou o conserto.

Anônimo disse...

Olá Maria primeiro que bom que te encontrei ! Estou com problema na fiação da cozinha não acende mais mesmo que troque de lampada. O dono da casa e a imobiliária disseram que pelo tempo que estamos na casa que já fazem dois anos somos nós que temos que arrumar pelo que tenho lido não né mas como posso argumentar com eles? Não foi nossa culpa eu sei que é quando é um dano causado pelo locatario né ... ve pra mim por favor !
Um grande beijo e muito obrigada!

Anônimo disse...

Boa tarde! Há um mês aluguei um apartamento e hoje pela madrugada ocorreu um rompimento de um rabicho que ficava debaixo da pia vindo danificar o armário da cozinha do meu apartamento e do apartamento de baixo. Nesse caso quem arca com os reparos??? Obrigada!

Maria disse...

Olá. È dificil te orientar sem conhecer o problema de perto. Tem que verificar qual foi o motivo do rompimento, estado dor abicho,etc.
a principio seria conserto do locador visto que você esta a 30 dias no uso do imóvel e houve danos ao imóvel vizinho. Comunique por escrito o locador imediatamente para que se verifique o que ocorreu e quem deve pagar pelo conserto. Se o dano foi causado por entupimento por falta de limpeza é responsabilidade do locatário. abraços

Maria disse...

Olá. Fiação elétrica será um problema para o proprietário resolver se tiver que ser trocada toda a fiação por ser muito antiga e estar com risco de incêndio. Do contrario será manutenção e resolvido por você.

Chame um eletricista para verificar qual o problema ocorrido que é bem provável seja a fiação. Tanto pode ser um fio rompido ou em curto ou o suporte da lâmpada, que é facilmente consertado retirando a parte danificada e fazendo nova conecção, quanto pode ser algo mais sério. Se fosse mais sério toda a fiação do imóvel teria problema, acredito ser mais simples.A prinicipio acho que você é quem deve resolver, se o eletricista disser que tem que ser torcada toda a fiação então comunique por escrito a imobiliária de que este problema tem que ser resolvido pelo locador pois impede o uso do imóvel por vocês.

abraços

Kelly Lima disse...

Olá, alugei um ponto comercial a 1 ano atrás e na parte externa tem um toldo com a propaganda do mesmo, no feriado passado aconteceu um acidente o qual uma peixaria em frente recebeu uma entrega e o caminhão a qual os mesmos não conseguem localizar subiu em minha calçada e arrancou o toldo, o proprietário não quer assumir a responsabilidade, pergunto quem tem que arcar com o prejuízo, eu inquilino, o proprietário da loja ou o dono da peixaria, todos se recusam o que devo fazer, por favor me responda meu e-mail:glamourassess@gmail.com
Sem mais e no aguardo sou
Kelly

Jorge Martins disse...

Prezada ,

Moro de aluguel em um apartamento a uns 7 anos o piso do mesmo começou a rachar a uns 3 anos em diversos locais , quartos , sala, cozinha entre outros , no caso rachaduras ocasionadas por tempo de uso do mesmo ,e não por mau uso gostaria de saber se a responsabilidade de trocar o mesmo e do proprietário ou minha?

Maria disse...

Oi Jorge. Troca do piso é despesa do proprietário porém por ser imóvel de locação e a troca importar em despesa de valor considerado o mesmo só é providenciado se for considerado que é impossível habitar o imóvel nas condições que o piso se encontra. Ha diversos tipos de rachaduras e por diversos motivos. O ideal é você comunicar o locador por escrito do problema para isentar-se no futuro de ele alegar não ter sido comunicado.

abraços

Anônimo disse...

Boa tarde! Meu nome é Mauro e moro em um sobrado a quase 1ano. Nesta semana o interfone foi roubado. De quem é a responsabilidade por acar com a despesas, minha ou do locador. OBS(no dia do roubo estava viajando, e não sei se vem ao caso mas o proprietário mora ao lado do imóvel).

Maria disse...

Oi Mauro. Se tivesse apenas sido danificado o porteiro exigindo conserto a despesa seria sua mas como ele foi roubado e precisa a instalação de nova caixa então quem paga é o proprietário(artigo 22 da lei 8.245/91)
abraços

Thiago disse...

Boa noite
me chamo thiago e estou com uns problemas, espero que possa me ajudar.
1 - moro em um predio antigo no qual quando foi realizada a pintura do predio, os pintores quebraram as telhas e houve um vazamento por toda a casa, ficanto quase todo o teto e algumas paredes mofadas e com a pintura escura, assim que houve o fato notifiquei a imobiliaria do acontecimento e o sindico, nesse caso, quando eu for entregar o apartamento, serei obrigado a pintar todo esse telhado e paredes mofadas devido a infiltração??
2 - grades enferrujadas pelo tempo sao de minha resposabilidade pintar?? nao sao problemas decorrentes do uso com o tempo??
3 - Percebi que um chuveiro parou de funcionar e é a valvula dentro da parede que nao funciona, ainda tenho 30 dias de contrato, se notificar a imobiliaria é de minha resposabilidade consertar isso? isso nao seria defeito pelo uso normal?
4 - O piso do apartamento é de taco e quando aluguei ele tinha sido invernizado, passados quase dois anos e meio o chao nao esta com o verniz novo, mas eles podem me obrigar a envernizar tudo novamente?? Nao seria uma deterioracao que causei, seria algo do uso normal.
Sei que sao muitas duvidas, Espero poder contar com sua ajuda
Agradeço desde ja e adorei o blog

Maria disse...

Oi Thiago, bom dia.
1 - quanto ao vazamento devera notificar teu locador do dano causado pela obra do condominio e o locador contatar o sindico para resolver o problema. Você informa que comunicou, espero que tenha sido por escrito tendo prova desta comunicação. Quando deixares o imóvel o condomínio tem que pagar a pintura desta parede do imóvel que foi danificada, o reatante é você quem paga. Melhor ver isso agora para não ter briga depois e tudo que for acordado por escrito. Procure o teu locador e informe que nada foi feito e como fica quando você sair. tudo que foi danificado pelo vazamento o condomínio é que paga.

2 - as grades enferrujadas você tem que pintar se recebeu pintada, não é desgaste de uso. a ferrugem é amenizada com um liquido especifico que o pintor passa e depois lixa para por último pintar. è custo seu.

3 - A valvula ou como chamamos por aqui no sul, registro d'agua quando estraga e não tem que quebrar a parede é do inquilino o conserto, se tem que quebrar a parede o proprietário conserta. Comunique por escrito a imobiliária informando o estado de conservação da valvula.

4 - o piso você entrega como esta, é desgaste do uso e não é indenizado pelo locatário salvo se você quebrou o piso todo.

Cupim é praga urbana e você não é responsável pelos estragos feitos por este.

Estou publicando uma postagem com 6 etapas sobre vistoria no imóvel locado. quando tiver um tempo acesse o bolg e leia para saber exatamente como te prevenir destes problemas.

abraços

Leonardo disse...

Olá tenho um imóvel (casa) locado comercialmente em formato de condomínio, ou seja, 4 locatários dividindo o espaço. Recentemente houve um ato de vandalismo, foi atirada uma pedra sobre o telhado e quebrou uma telha. Resultado: após uma chuva forte entrou água em 1 das salas e danificou levemente a parede e o teto, além de um notebook. Nesse caso pergunto: como não foi desgaste natural e sim ato de vandalismo, a responsabilidade sobre a manutenção do telhado é do locador, do locatário da sala, ou do condomínio? E quanto ao dano ao objeto pessoal, no caso o notebook? Desde já agradeço a atenção.

Maria disse...

Oi Leonardo. tudo depende da atitude que um ou todos os locatários tomaram em relação ao vandalismo. Estando na posse do imóvel o locador não tem como cuidar do que lhe pertence e assim o(s) locatário(s) tem por obrigação comunicar ao locador por escrito qualquer problema relativo ao imóvel para que este possa repô-lo em condições perfeitas de uso. Se vocês comunicaram o locador por escrito e este não tomou providências a responsabilidade é dele de repara o telhado e indenizar os aparelhos estragados. Se nenhum de vocês fez a comunicação o locador não tinha como adivinhar e portanto o conserto ou troca é feito por vocês que dividirão a despesa. Sem saber de nada o locador não é responsável por danos. abraços

Anônimo disse...

Alugo uma casa a um ano e agora aconteceu q a pia do banheiro quebrou quem deve compra outra?

Maria disse...

Se a pia era muito antiga e estava em péssimo estado de conservação é o locador quem deve recoloca-la, se foi você ou alguém da casa que a quebrou então a despesa é sua.
abraços

Gabriel J M Daniel disse...

Bom dia, na vistoria de entrega do imóvel foi exigido que fosse realizada a pintura das paredes, pintura das janelas e que fosse passado verniz nas portas e armários. No entanto, após um anos de locação, tudo está em perfeitas condições. As paredes possuem algumas manchas de infiltração que já estavam lá e registramos o fato em contestação no recebimento do imóvel. A pintura não era nova. Ao conversar com a imobiliária eles disseram que como não foi dito na contestação que a pintura não era nova então precisamos pintar tudo. Como posso proceder? Obrigado.

Maria disse...

Oi Gabriel. As manchas de infiltração que constam na contestação servem de prova de que a pintura não era nova e portanto você deve por escrito notificar a imobiliária quanto a este fato. Se não houver acordo busque judicialmente a solução do problema. hoje em dia os juizes estão mais flexiveis quanto a pintura nova se a mesma não foi danificada pelo inquilino.

abraços

Anônimo disse...

Olá, durante uma forte geada as placas do aquecedor quebraram. Quem deve arcar com os custos, o inquilino ou o proprietário?
Uma porta de ferro está se deteriorando, quem deve pagar o conserto?
obrigado

Maria disse...

Olá. tudo que for conserto é pago pelo inquilino ou seja se as placas de aquecimento tem conserto e o portão também você é quem deve conserta-los pois é você quem os utiliza.
Se as placas não podem ser consertadas e tem que haver a troca e o mesmo ocorra com o portão então quem deve pagar é o proprietário e você tem que pedir ao profissional que fizer a verificação um documento informando que o conserto não é possivel e que a troca tem que ser providenciada. Desta forma você notifica por escrito o locador para que providencie tudo.

abraços

Anônimo disse...

Olá Maria! Eu moro em um apartamento alugado e houveram problemas na parte elétrica desse e algum tempo atrás foi feita uma Inspeção de Estanqueidade no sistema de gás do prédio, ao inspecionar o apartamento onde estou alojado a empresa responsável detectou algumas falhas, essas falhas foram sanadas, porém, a Locadora está cobrando de mim os reparos. Pergunto: quem paga a conta? Entendo que seria ela, mas gostaria que me ajudasse com argumentos sólidos, muito obrigada desde já!

Maria disse...

Olá. Artigo 22 da Lei 8.245/91 chamada de Lei do Inquilinato determina que o Locador(a) é responsável por rwepor o imóvel em perfeitas condições de ser habitado porque o loca. Sendo assim se houve problema no imóvel, não causado por descuido ou negligência sua quem paga o conserto é o locador porque é dele o dever de deixar o imóvel em condições de ser utilizado por você. Se não fosse consertado você não poderia usar o gás e a luz. Sendo assim quem paga é a locadora e faça tudo por escrito. Trata-se de chamada extra e não é de sua alçada(artigos 22 e 23 da lei 8.245/91.

abraços

Anônimo disse...

Aluguei um apto há quase um ano e devido a um vazamento no banheiro, o proprietário vai trocar o encanamento, por ser problemas internos, não houve questionamentos e o proprietário que está resolvendo tudo, o problema é que o meu banheiro está interditado e ficará deste modo por mais de três dias, o proprietário é obrigado a pagar um hotel para mim? São no mínimo três dias sem sequer vaso sanitário. Obrigada

Anônimo disse...

Maria muito obrigada pela sua presteza e atenção!! Abraços

Maria disse...

Olá. Não o proprietário não é obrigado a te indenizar ou pagar um hotel para você. é questão de necessidade para repor o imóvel em condições de uso por você. Terás que procurar outra solução. a legislação determina que a obra possa durar 10 dias e passando este prazo você pode pedir abatimento no aluguel e passando de 30 dias você pode rescindir o contrato. 03 dias é razoavel e a lei não entende que seja grande prejuízo ao locatário por ser obra necessária para seu bem estar.

abraços

Anônimo disse...

Olá,
preciso de ajuda, pois nessa época não acho ninguém que possa me ajudar.
1) Alugo direto do proprietário, que é dono do prédio;
2) Apareceu um infiltração no banheiro do apto abaixo do que estou.
O proprietário quer que eu arrume, desmanchando e fazendo novamente o piso do box do banheiro e conserte também o banheiro do apto debaixo.
Moro a 3 anos no apto.
Nesse caso quem paga a conta do conserto? Eu ou o proprietário? Já vi de tudo na internet, só fiquei confuso.

Maria disse...

Olá. Sempre que tiver que quebrar piso ou parede para trocar encanamento que esta vazando a despesa é do proprietário e portanto não é você quem tem que fazer e pagar este conserto. É muita cara de pau deste locador querer que você arque com custos do imóvel que é de propriedade dele e ainda indenize o apartamento debaixo que também é dele. Na locação tudo que é manutenção ou conserto de algo estragado por você, você paga. Tudo que for alta despesa ou conserto ou troca dentro das paredes e piso é o proprietário quem paga. O imóvel é dele e ele tem que repo-lo em perfeitas condições de uso. Lei 8.245/91 artigo 22.

Quando for problema no condominio como todo o prédio é dele e despesa é rateada entre todos incluindo os locatários desde que não seja reforma que valorize o prédio.

abraços

Anônimo disse...

Olá, mudei ha pouco tempo de uma casa que alugava e morei por 6 anos,fiz a pintura de toda a casa por dentro,ficou novinha,porem a imobiliaria quer que eu faça toda a pintura externa da casa, mas nao tem como, visto que, todas as paredes estao com infiltraçoes de anos(todas comunicadas por mim a imobiliaria) mas nenhuma foi consertada,as paredes estão descacando,"fofas" pretas de mofo,desgaste natural causados por chuva,sol etc, e outros causados pelas muitas infiltraçoes,o pintor que chamei disse que para pintar deve ser feito o conserto dos vazamentos, infiltraçoes,limpeza com material especifico para retirar as manchas de mofo etc,mas isso nao é obrigaçao minha ne? Faz parte da estrutura da casa danificada ha 6 anos e comunicada e nao resolvida,me propuz a pagar ate as tintas mas nao o serviço,estou certa? Deu uma chuva aqui na minha cidade muito feia e uma parte do telhado do quintal(telha eternit) saiu, foi arrancada pelo vendaval,quem conserta?comprei a telha para conserto,mas nao sou obrigda a pagar pelo mesmo certo? E mais uma coisa, ha anos havia um vazamento no corredor de dentro da casa, pingava tanto que molhava todo o corredor, nunca que mandaram consertar mesmo eu ficando em cima, chamei por conta propria e o serviço foi feito 3 vezes por o problema sempre voltar, ate hoje nao sei se é problema na caixa dagua como alguns me disseram ou problema de encanamento, e o teto chegou a cair um pedaço de tanta umidade por conta do vazamento, agora que sai sou obrigada a arrumar o teto? comprei tambem o material para isso,mas nao tenho que pagar pelo conserto né? Por favor aguardo por resposta das minhas duvidas. Ate onde eu sei problemas da estrutura da casa nao é por conta do inquilino certo/ Obrigada,Luana

Anônimo disse...

O meu pedido é de ajuda.

SE o imóvel em que resido, alugado, foi vendido e o novo proprietário pede a devolução, tenho que devolver pintado? É minha obrigação devolvê-lo pintado?

Maria disse...

Se o novo proprietário assumiu o contrato e posteriormente o encerrou então ele pode exigir que você cumpra o contrato. Se ele comprou e te notificou de que não desejava assumir a locação te concedendo os 90 dias para sair então deves entregar como esta.

abraços

Maria disse...

Olá. Você não tinha que ter comprado nenhum material. O locador é obrigado a repor o imóvel em condições de ser utilizado pelo locatário. Se você tem provas das comunicações feitas para a imobiliária sobre os problemas e nada foi solucionado procure um advogado e deixe que ele negocie o fim do contrato. a imobiliária não vai aceitar tuas justificativas e vai te colocar no SPC. sugiro que você procure um advogado pois a situação tem que ser toda comprovada. Você não tem que pintar o imóvel com os problemas externos.
abraços

Anônimo disse...

Meu nome é Ricardo e sou locatário de uma casa há menos de duas semanas.
Tenho duas dúvidas envolvendo prazos, pois não acho em leis:

1 - o imóvel está com alguns problemas hidráulicos. Um vazamento no registro e embaixo do cimento, a água do tanque não vazão o suficiente (quase estragou a minha máquina de lavar na primeira tentativa de uso, depois não usei mais), a pia da cozinha também tem vazão insuficiente e a torneira do chuveiro está c/ problemas qdo abre-a até o fim (provavelmente uma questão de fácil solução). Entendi que todos são problemas que o locador deveria solucionar, tendo-se em vista que há probemas que são do locador e outros que seriam do locatário, mas acabei de me mudar e constatei os problemas imediatamente, portanto não os causei. Notifiquei a imobiliária nesta quarta-feira, 13/02, sobre os problemas e hoje, 15/02, às 15h30, liguei lá pedindo uma posição (eu conserto e repasso o custo ou o locador providenciará o conserto) e eles só me disseram que o caso está sendo analisado. Tem questões urgentes, pois eu não posso pagar por um vazamento de água e nem posso deixar de lavar roupas (ou pagar uma lavanderia). Portanto eu gostaria de saber qual é o prazo que o locador tem p/ resolver estas questões após ser notificado (como disse, já fiz isso dia 13/02)? SSe não resolverem, como devo agir (peço 3 orçamentos e decido por um deles, conserto e repasso o custo?)? Lembrando que até o momento não responderam que não irão resolver o problema, mas não quiseram nem me dar prazo pra resposta e, novamente, é um caso mais urgente.

2 - qual é o prazo oficial que eu tenho p/ responder contestando a vistoria da imobiliária? Na imobiliária me disseram que eu tinha 7 dias, mas c/ o Carnaval no meio eu poderia entregar até a próxima segunda-feira, 18/02. Porém isso foi "de boca", lendo o contrato nesta parte de vistoria, consta lá que eu aceitei o que foi apontado, mas isso não tem sentido pq eu assino o contrato, onde consta a vistoria, p/ só então receber as chaves e entrar no imóvel, como é que eu poderia já ter aceito o descrito na vistoria? Enfim, qual é o prazo que eu tenho p/ contestar esta vistoria?

Agora uma questão que não envolve prazo: na vistoria da imobiliária em determinados cômodos eles escreveram que está com pintura nova, em ordem, e de primeira linha. Está nova, sim, mas, apesar de não ser pintor, eu reconheço uma pintura de primeira linha e a que foi usada não é nem de longe. Além disso não consta o tipo, e é uma pintura latéx comum (há uma diferença de preço enorme entre latéx e latéx acrílica, sendo que a última custa quase o dobro da primeira, em muitos casos). Posso fazer constar o tipo de tinta e que não se trata de primeira linha? Penso em colocar na contestação algo como "pintura latéx nova, em ordem" apenas, sem este tal de "primeira linha" e definindo o latéx claramente. O que vc acha?

Obrigado antecipadamente e parabéns pelo blog e pelas suas resposta (li quase todas as 67 postagens daqui p/ ver se vc já havia respondido p/ alguém algo idêntico ao meu caso, e percebi que vc sempre está presente respondendo com a maior boa vontade).

Maria disse...

Oi Ricardo.
Vamos deixar claro que a única forma de comunicação válida que faz prova de que a outra parte esta ciente é a comunicação ESCRITA, feita em duas vias de igual teor e a segunda via fica com você assinada e datada por quem a recebeu.
Se não fizeste as comunicações escritas a imobiliária vai ficar protelando a situação pois judicialmente você não teria como provar te-los comunicado. Sempre Faça por escrito e quando tem imobiliária envolvida, quem recebe, assina, data e coloca o carimbo da imobiliárias pois geralmente são funcionários que recebem as comunicações. Se fez verbal refaça tudo por escrito e leve pessoalmente na imobiliária.

Quanto aos problemas:

1 - acabaste de te mudar e os problemas que citates chamam-se "vicio oculto' ou seja só aparecem com o uso pelo locatário. A Lei do inquilinato em seu artigo 22 determina que o locador deve entregar o imóvel em condições perfeitas de uso e portanto toda a despesa é dele e não sua pois você recém chegou.
A imobiliária vai protelar ao máximo a solução pois precisa da autorização escrita do locador para enviar alguém e solucionar o problema. eles julgam na maioria das vezes que o inquilino não conhece a lei e ficam protelando a solução.
Vazamento de água gera conta com consumo extra, deixe claro na notificação o problema e o fato de que não arcará com a conta de água em excesso.
Não existe prazo, o conserto deve ser imediato, não há o que analisar. notificado pelo inquilino a imobiliária deve imediatamente dar ciência ao locador para que seja autorizada a resolver o problema ou negociar com você que pagues os consertos e desconte no aluguel mensal.
Se não resolverem, terás que recorrer a justiça. Se fizer um conserto sem autorização escrita deles, não vão querer te reembolsar. Tudo por escrito e assinado, em duas vias, SEMPRE.
Na notificação deixe claro que sem solução imediata a justiça será acionada por infração legal(art. 22 da lei 8.245/91) exigindo multa, autorização para desfazer o contrato mais perdas e danos. Isso vai fazer com que eles se mexam.

2 - quem decide o prazo é o locador. No meu imóvel foi de 03 dias úteis para estado geral do imóvel e parte elétrica e equipamentos já instalados no imóvel no mesmo dia em que a energia for ligada. A praxe é de 05 dias em geral para dar tempo de a luz ser ligada no imóvel.
Quanto a cláusula de vistoria, Vale o que a imobiliária te disse porque a cláusula que diz que você recebeu o termo de vistoria e concorda com ele não quer dizer que você fez a vistoria, fica claro que foi feita apenas pelo locador e portanto se não diz que você estava presente não tem valor. È só para constar que foi feito e entregue a você.
Você aceita mas não esta impedido de contestar e por isso a contestação é permitida.

Quanto ao que diz a vistoria leia a postagem deste blog que esta em 6 parte sobre como contestar um termo de vistoria e siga o que diz.
Reviste tudo minuciosamente principalmente o que tiver madeira procurando cupim, piso procurando cupim, buracos, riscos, tacos quebrados(ou cerâmica).
Em relação a pintura tinha que conter a marca das tintas usadas, cor e modelo. Se não consta na contestação informe que o que é informado não condiz com o que foi verificado por você. cite o tipo de tinta que encontrou, e a verificação feita em ferragens que comprovou ser tinta de segunda linha. Faça extamente como acha ser o verdadeiro. Se eles não concordarem vão te contatar para vir verificar. Na pratica eles não vem.

Atenção: contestação em duas via da mesma forma que as notificações.

abraços

Anônimo disse...

Olá!
Sou o inquilino de um apartamento com aquecedor de água central, a gás (cada apto tem o seu aquecedor com conta de gás individual). Este aquecedor está apresentando defeito. De quem é a responsabilidade do conserto? (Moro no apto há 2 anos). Muito obrigado! MARCOS

Anônimo disse...

oi sou celio ..tenho um imovel locado, ja faz 2 anos,e com as chuvas aconteceu vazamentos num dos quartos e na sala queimando as lampadas e dando cuto na parte eletrica e estou sem luz no quarto e na sala a mais de um mês, e as infiltraçoes na sala e no quarto tambem molhou mau estofado na sala,ja falei direto com proprietario e ele disse que vai resolver as infiltraçoes mas esta me enrolando... que eu devo fazer.email celio.fr@hotmail.com

Maria disse...

Oi Célio, o proprietário tem que providenciar o conserto imediato porque esse problema pode ser tornar mais grave com o avanço das chuvas.
Se ele tem problemas financeiros que dificultam o conserto que pode ser simples ou não, podes acordar com ele, se tens condições financeiras, de fazerem 03 orçamentos, ele aprovar e você pagar o conserto e descontar do próximo aluguel ou próximos se for algo caro e pago parcelado. Neste caso se faz tudo por escrito em duas vias com 2 testemunhas a assinado por todos.

Se você não tem condições nem ele, então o jeito é ele te autorizar desocupar o imóvel sem reforma de entrega e aluguel do mês de saída e assim te liberar para procurar outro imóvel. Ressarcimento dos teus bens estragados depende de acordo ou então terás que pela via judicial buscar perdas e danos.

abraços

Maria disse...

Oi Marcos. O uso do aquecedor é feito por você e portanto é você quem deve arcar com manutenção e conserto. Sendo um aparelho que trablhaa com gás a manutenção deve ser feita a cada 6 meses para garantir a segurança e afastar problemas de vazamento.
Somente seria custo do locador se tivesse que ser trocada toda a instalação.

abraços

Anônimo disse...

Olá, Sai do imóvel que tinha alugado por 3 anos, fiquei quase três meses fazendo a obra para entregar o imóvel nas condições que tinha recebido( Na primeira vistoria como eu não tinha acompanhado de perto o pedreiro fez uma m..Então contratei um novo pedreiro e um pintor para dar conta, comprei todo o material, pintei tudo, fachada, portão muro, grades e portas e todas as paredes na parte interna da casa, ficou ok) Durante esse período paguei o aluguel mesmo com a casa vazia. No dia 18/12/2012 foi feita a segunda vistoria pelo proprietário e no dia 27/12 entreguei as chaves. Quando foi dia 08/02 recebi um e-mail do proprietário dizendo que após a entrega das chaves ele disse que verificou várias discrepâncias na conservação e manutenção do imóvel, lembrando que foi o próprio que fez a vistoria e o mesmo que foi novamente ao local para receber as chaves. A pessoa em questão me envia um boleto de r$1.700,00 ( com vencimento dia 10/02) total de todo o material e mão de obra, até uma coisa que ele quis mudar(Box). Compreendo que pode ter alguma coisa que não devia está no agrado dele, mas enviar a conta toda da reforma que ele quis fazer pra mim após ter feito a vistoria.
A pergunta é, eu tenho a obrigação de pagar?

Maria disse...

olá, provavlemente esta havendo abuso por parte do proprietário e também não sei porque levaste 3 meses quando o normal de uma reforma é 10 dias. Parece que você andou providenciando uma casa nova para o dono do imóvel mas não tenho como opinar por não conhecer o imóvel e o que foi feito e como o recebeste.
quando foi feita e aprovada a segunda vistoria você devia ter entregue as chaves, pago o aluguel do periodo da reforma e exigido um termo de quitação encerrando o contrato. Se você tem um termo ou recibo de quitação que diz que tudo esta ok e nada mais deves, encerre o assunto. Se ele buscar a justiça você esta protegido.
Se não tens o termo de quitação então procure um advogado para que este negocie com o locador porque ele esta efetuando cobrança abusiva visando o beneficio dele e neste caso você precisa estar orientado por um profissional. Recomendo que não pague até que um advogado te oriente.

abraços

Pauta de Luxo disse...

Bom dia prezados,
Aluguei uma casa ha 3 dias,
mas não da para dormir na suite da casa, tem muito mofo na suite, banheiro, closert, estou pagando 1600 reais e estou tendo de dormir na sala, pois eu e meu marido somos alérgicos a mofo, estou pensando em desistir do contrato, terei de pagar multa?

No Banheiro social nao sai agua no chuveiro o suficiente para tomar banho ou lavar o rosto. a quantidade de agua que sai é muito pouca, nao seria o caso da dona do imovel resolver isso?

estamos ha 2 dias sem água na cozinha da residencia, devido a falta de agua na rua, mas a nossa conta de agua é dividida para tres casas, mas a unica casa que está faltando agua é a minha....
O que devo fazer?

Maria disse...

Oi Pauta de Luxo, você locou um imóvel sem condições de uso e o artigo 22 da lei do inquilinato 8.245/91 determina que o locador tem que entregar o imóvel em perfeitas condições de uso, portanto entre imediatamente em contato com o locador e solicite a presença dele no imóvel para providenciar os consertos necessários ou então liberar vocês para deixarem o imóvel sem custo algum. Cabe informar que não estando o imóvel em condições incorre o locador em infração legal(artigo 22)e isto pode permitir que vocês busquem multa contratual ou eprdas e danos .
Se não chegarem a um acordo busquem imediatamente um advogado.
abraços

fernanda disse...

Olá, me chamo fernanda e loquei uma casa há 7 meses e a mesma teve problemas no portão automático. Eu estava guardando o meu carro quando o portão despencou em cima dele. De quem é a responsabilidade uma vez que o mesmo já deu problema no segundo mês de locação e eu entrei em contato com a imobiliaria e até agora estou aguardando uma resposta que foi feita em contato telefonico.

Maria disse...

Oi Fernanda. Sendo um portão automático este somente se verifica se esta em ordem com o uso. Sendo assim se no segundo mês ocorreu problema com o portão você devia ter noticiado a imobiliária por escrito e não via telefone pois não ha como comprovar a notificação verbal.
Quem deveria ter providenciado o conserto era o locador logo após tua comunicação. Agora vai depender do problema apresentado e se ele tem a ver ou não. Consertos são responsabilidade de quem usa ou seja sua e troca por um novo quando não pode ser consertado é do locador. Você deixou o tempo passar e é provável que agora a imobiliária não queira providenciar o conserto. terá que haver acordo ou então discussão judicial. abraços

Deize Soares disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Deize Soares disse...

Boa tarde, gostaria de tirar uma dúvida sobre "taco", aluguei meu imóvel tem mais ou menos uns 6 anos, o taco estava em perfeitas condições, fiz aplicação de sinteco para alugar, estava perfeito, porém o locatário veio reclamar qua alguns tacos estão soltando, e como vi numa pergunta anterior, que está tendo problema de infiltração, que não é o meu caso, pois o imóvel fica no 5º andar e não tem nenhuma umidade. Portanto, quem deve arcar com as despesas dessa troca. desde já fico grata.

Maria disse...

Oi Deize, 06 anos de locação é considerado desgaste por uso e portanto o locatário cumpre o dever de te comunicar do problema. Você resolve se vai providenciar a colagem ou deixar para faze-lo quando o contrato terminar. o ideal é que você marcasse uma vistoria com o inquilino e fosse verificar o estado do imóvel, a lei permite que você vistorie e como já tem 6 anos de contrato seria bom faze-lo.

Na pratica normalmente o inquilino cola os tacos quando descolam porque é algo barato e simples de fazer. Eu mesma resido em imóvel que os tacos descolam e eu mesma providencio a colagem. A cola é barata e tem em qualquer ferragem.

Marque uma vistoria no imóvel assim você faz a checagem de possíveis outros problemas e aquilo que tiver sido estragado pelo locatário você deve pedir que ele conserte imediatamente.

abraços

Lúcia Belini disse...

Olá, Sou proprietaria de um apartamento novo, que foi entregue há 6 meses, ele tem piso, box, aquecedor e chuveiros, e agora acabo de alugar, o inquilino quer colocar armarios embutidos na cozinha e no quarto, porém ele quer que eu pague 100% do valor dos móveis, já disse que não arcarei com o total, que podemos fazer um acordo.
Estou certa? neste caso quem deve pagar pelos móveis?

Obrigada,

Anônimo disse...

Olá, meu nome é Fábio e gostaria de tirar uma dúvida. Aluguei uma casa onde não foi feito contrato por escrito, porém com +/- 3 meses a proprietária do imóvel pediu a casa de volta onde tive que correr para encontrar outra casa para alugar e após alguns dias a proprietária me procurou para reclamar de alguns danos na casa, e eu disse para a mesma que era para ela fazer os reparos com a fiança e também analisar o valor que gastei com a melhoria da casa sem descontar nada no aluguel e ainda não foi me concedido tempo para arrumar o que foi danificado. Gostaria de saber se foi correta essa ação?

Maria disse...

Olá Lú. você não é obrigada a colocar móveis no apartamento que vai locar. A lei exige que você o entregue em condições de uso e sendo assim as louças sanitárias, o box, a pia da cozinha, hidras é tudo colocado por você para dar condições de uso ao locatário.
Na cozinha você paga a pia com o suporte da mesma e este é o que você tem dever de colocar.
Os móveis é um problema do locatário, ele pode trazer os dele e ponto final. você tem obrigação de pagar a pia da cozinha e somente esta.
Se concorda em colocar os móveis que cita acorde por escrito em detalhes no contrato que arca coma penas a metade do custo, cite a marca dos móveis, local que foi instalado, preço e quem paga o quê e que os móveis ficam no imóvel após o término do contrato. Ou ele aceita ou então ele que traga os móveis dele.
abraços

Maria disse...

Oi Fabio, não foi correta a ação e você não deveria ter desocupado. contrato verbal impede o locador de retomar o imóvel antes de 5 anos completos de locação. Inclusive nem podia ter sido cobrado qualquer tipo de fiança porque a lei exige contrato escrito. quanto a estragos como ela prova que foi você quem os fez se não teve contrato escrito e vistoria inicial????? Procure um advogado porque tem varias infrações legais no teu caso porém não tenho como ajudar com informações detalhadas que somente cabem a um advogado te orientar.

abraços

Anônimo disse...

Boa tarde.
Aluguei um imóvel comercial e recentemente devido às chuvas, o quintal começou a alagar, pois a água não estava descendo pelo ralo. Chamei imediatamente uma desentupidora que me cobrou R$ 700,00 pelo serviço. Quando fui ligar para a imobiliária pedindo o ressarcimento do serviço, eles negaram o reembolso alegando que eu deveria ter comunicado com antecedência. Eu sei que eu deveria ter comunicado a imobiliária e também ter feito outras cotações mas é justo eles negarem qualquer reembolso?
Agradeço desde já,
Jo Taro Hosokawa

Maria disse...

Oi Jo Taro, realmente você errou. Sempre que houver qualquer problema no imóvel a imobiliária tem que ser chamada imediatamente pois ela como administradora do contrato tem obrigação de dar ciência ao locador e geralmente a imobiliária tem um cadastro de profissionais que trabalham com manutenção em que o custo para o locador é mais barato por conta do contrato entre locador e administradora. Por conta disso eles podem contestar e se recusar a te reembolsar integralmente o valor e você terá que pela via judicial discutir a questão.

abraços

Anônimo disse...

Obrigado Maria pela resposta. Vou conversar com a imobiliária novamente e ver se consigo pelo menos uma parte do que eu paguei. Obrigado novamente e parabéns por esse blog. São iniciativas como a sua que ajudam a criar uma sociedade mais justa.

Jo Taro

Lisiana disse...

Oi.
Eu moro em um imóvel há pelo menos 2 anos, de aluguel.No terreno tem mais uma casa além da que moramos,onde há constante troca de inquilinos,faz mais ou menos 1 semana que a casa está vazia,e a caixa de esgoto(comum para as duas casas)está vazando e com muito mau cheiro.Como devemos proceder nesse caso?Somos nós que devemos pagar a desentupidora,o proprietário,ou deve ser dividido?Não temos nenhum tipo de contrato.Desde já obrigada.

Vinicius disse...

Ola.

Estou no imóvel a menos de 6 meses e começou a ocorrer infiltrações e vazamentos de água pelo teto.

Com quem fica o encargo dessas manutençoes? Locador ou Locatário?

Obrigado

Maria disse...

Oi Lisiana. A limpeza da caixa de esgoto é obrigação do inquilino que esta utilizando o imóvel e deve ser feita uma vez ao mês para mante-la limpa e desobstruída. A falta de manutenção acarreta em entupimento o que deve ser evitado.
Portanto é você que tem que providenciar a limpeza e a desobstrução se ocorreu.
Como a segunda casa esta vazia e o locatário que entrar não é responsa´vel po dividas e problemas anteriores a data em que ele entrou no imóvel você deve chamar o proprietário e informar que é preciso limpar a caixa de esgoto e a despesa será dividida entre vocês.
Na maioria das vezes a fossa entope por sujeira e apenas limpa-la resolve o problema. A maioria dos inquilinos faz esta serviço e desentupidora somente chamam quando é preciso desentupir toda a rede.

Aconselho a abrirem a fossa, retirar o acumulo de gordura e sujeira, jogar água quente e água sanitária e deixar correr a água para ver se flui. Se resolver significa que os canos não entupiram e você terá economizado um bom dinheiro porque não é barato.

Aproveito para lembrar que a limpeza do telhado tb é obrigação do inquilino para evitar que as calhas entupam e ocorra infiltração no imóvel.

abraços

Maria disse...

Oi vinicius. antes destes 6 meses não ocorreu o problema e sendo assim significa que o imóvel foi entregue em condições. O locatário que reside em casa deve periodicamente(uma vez ao mês) limpar as calhas e o telhado retirando sujeira e folhas que as entopem. O entupimento das calhas provoca acumulo de água que acaba infiltrando no teto.

comunique o proprietário por escrito sobre o problema, é obrigatório que você o faça. ele deve indicar profissional de confiança dele para verificar a infiltração. Se for sujeira você arca com os custos se for problema de telha ou estrutura que paga é o proprietário. solicite que ele lhe faça uma visita e juntos verifique o problema.

Se a parede esta mofando não deixo o mofo aumentar. Lave a parte mofada com água sanitárias.

abraços

Marcos Zanchetta disse...

Olá.
Gostaria de saber se há algum prazo que determine em quanto tempo o LOCADOR deve providenciar/agendar reparos estruturais no imóvel após ser notificado.
No meu caso: houve uma infiltração por falha na tubulação interna e o locador já foi conscientizado, porém esta "enrolando" o início das obras (não chegou sequer a contratar nenhum pedreiro/encanador ou oferecer alguma data).
Grato pela ajuda!

Maria disse...

Oi Marcos, boa noite. a lei é omissa em relação a prazo mas o entendimento é que se o imóvel apresenta problema e o locatario notifica o locador este deve de imediato providenciar o reparo sob pena de infração legal. Lembro que você tem que notifica-lo por escrito para ter provas de que o deixou ciente do problema.
Pelo problema que você informa o custo deve ser de valor considerável e talvez ele não tenha este valor. Melhor é chama-lo para conversar e quem sabe acordar o conserto com desconto do valor do aluguel, se não houver acordo e o problema não for resolvido, a justiça é o caminho. o locador responde pelos danos que te causar(artigo 22 da lei 8.245/91)

abraços

Anônimo disse...

gostaria de sanar algumas dúvidas... loquei 1 casa por 3 anos e neste periodo todas as x q tive problemas telefonei pra imobliaria q comunicava ao proprietário e o mesmo ia no imóvel resolver. Minha 1ª duvida é: na vistoria de saida tudo q foi modificado pelo proprietario nao foi passado pra imobiliaria e nem meus telefonemas foram arquivados na pasta do imóvel, o q posso fazer em relaçao a esta falta da imobilária ? Outra, (2ª) o muro, a casa tem problemas de umidade, sou eu q tenho q pintar o muro na saida ? (3ª) qdo cheguei na casa haviam traças e uma das portas tinha cupim, nao me lembro se foi avisado ou nao e como comentei a imobiliaria nao arquivou nenhum telefonema meu, agora querem q eu detetize a casa inteira... é isso mesmo ? entro na casa com bichos e deve deixa-la sem ? (4ª) a grama... qdo entrei ela estava cortada parecendo grama, com o tempo é q vimos q aquilo era um mato tipo capim, agora querem q troquemos toda a grama... confere ?

Unknown disse...

Sandra, tudo bem? Tem uma infiltração no imóvel que loquei. Proprietário tá demorando para consertar. Ele tem prazo para fazer isso? Se ele não cumpre esse prazo, quais são os meus direitos?

Maria disse...

Olá.
Cupim e qualquer insetos é considerado praga urbana e não pode ser cobrado de você, portanto a imobiliária esta errada.
Você deve entregar a casa limpa, esgotos e ralos limpos e desobstruídos, fosse limpa e desobstruída e somente isto.

Quanto ao muro, se recebeu pintado devolve pintado. Se houve algum conserto do proprietário e ele não refez a pintura informe para a imobiliária para que confirme com ele.

A grama do jardim bem como o piso do imóvel externo e interno sofrem ação do tempo e desgaste por uso. o locador não pode pedir que você troque toda a grama porque ela morreu ou esta danificada.

Nunca faça comunicações via telefone, sempre escrito em duas vias.

A solução agora é negociar e na falta de negociação ir para a justiça. Procure a imobiliária com uma notificação escrita onde você informa os problemas, o que foi resolvido pelo proprietário e logo a seguir informe o que citei que insetos são praga urbana e que não tens o dever de dedetizar o imóvel para entrega e nem colocar grama nova que sofre ação do tempo. Termine informando que diante de qualquer impasse você pagará o valor final do contrato que acha correto com deposito em juizo passando a ser discutida a questão com seu advogado. Eu sugiro que você desde já procure um advogado. Se não der certo não espere porque eles te colocam no SPC.

abraços

Auria Sousa disse...

Boa tarde. Esclareça minhas duvidas, estou com um vazamento mais não sei onde. Minha conta de aguá esta muito alta o registro foi trocado mais de nada adiantou, pelo contrario fez foi aumentar. Quem tem que ve esse problema eu ou o proprietário? E quanto ao valor alto eu que tem q arcar sozinha?

Maria disse...

Oi Aurea, você deveria ter comunicado o proprietário imediatamente, sem a comunicação feita não ha como responsabiliza-lo pelo problema pois estando a posse do imóvel entregue a você, ele não pode saber o que ocorre sem que o comunique. chame-o imediatamente mostre o registro e solicite que ele tome providências para achar a fuga de água. A partir da comunicação escrita você não pagará a fuga de agua mas antes terá que negociar com ele cada um apagar a metade, se ele aceitar tudo bem do contrario somente na justiça você resolver.

abraços

Anônimo disse...

oi, entao vc me diz q a grama nao pode ser solicitada pela imobiliaria, vc tem alguma lei onde isso é fato ? andei buscando e nao achei nada... a imobiliaria me apresentou uma foto de baixissima qualidade q mostra o jardim verde... aumentando a foto é impossivel dizer do q se trata. Qdo entrei na casa (3 anos atras) a área era verde porem qdo crescia era mato,capim e agora nao querem negociar: querem q eu plante 400m2 mts de grama... ja pintei o muro... o proprietario ja entrou no imovel e fez alteraçoes mesmo assim estao cobrando locaçao de nos pois nao passou a grama na vistoria... (Jackie)

Maria disse...

Jakie. no momento que você entrega as chaves o aluguel para de correr e se o proprietário entra no imóvel e faz alterações esta aceitando a decolução das chaves.

quanto a grama, Lei do Inquilinato 8.245/91 artigo 23

O locatário é obrigado a:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;


Fazer a manutenção da grama é sua obrigação como por exemplo limpar o mato, cortar a grama mas se ela veio a morrer não foi por sua culpa, você não a matou, ela morreu e ninguém pode dizer se foi por excesso de frio, excesso de calor, praga que atacou o verde ou descuido seu.
Encerre r a questão e coloque um advogado para se entender com a imobiliária e só pague em juizo.
Pague o alguel que deve até a entrega das chaves, solicite comprovante de pagamento. Se não quiserem te dar procure um advogado para pagar os valores em juizo para não ir para o SPC e aguarde que eles te cobrem na justiça a grama. fotos somente são validas se fazem parte da vistoria inicial e você recebeu cópia datada e assinada por todos.

abraços

Jader Armanhi disse...

Boa tarde. Minha dúvida é sobre a questão das manutenções no imóvel. Sou universtiário e moro em um conjunto de kitnets. No início do contrato da locação foi me disponibilizado um termo de vistoria, onde anotei todas as falhas existentes no imóvel para que a imobiliária saiba que as mesmas já estavam assim quando entrei e para que eu não as tenha que consertar quando finalizar a locação. Acontece que agora, em tempos de chuva, verifiquei que a borracha da porta não veda corretamente, permitindo a entrada de água que chega a ocupar os três cômodos da kitnet. Gostaria de saber quais são meus direitos, visto que a imobiliária já disse que se eu não anotei isso no termo de vistoria, todos os deveres de conserto deverão ser meus e não do proprietário. Muito obrigado pela atenção ao meu caso. Abraços.

Maria disse...

Oi Jader. Você devia ter vistoriado a borracha da porta verificando seu estado visto que é fácil reparar quando ela esta seca e rachada. Este tipo de borracha tem que ser trocado seguidamente porque pega sol, chuva, vento e estes são agentes que interferem na sua durabilidade. Como você não fez constar na vistoria você somente pode cobrar da imobiliária se for vicio oculto, isto é, você esta a menos de 2 meses no imóvel e agora o problema apareceu porque foi a primeira chuva, do contrario você terá que resolver.
Nas minha opinião não vale a pena discutir se for conserto de pequeno valor mas se for de valor muito alto e alaga toda a casa você tem que notifica-los por escrito solicitando a troca por impedir o uso do imóvel e ser defeito que somente com o uso se verifica o problema.

abraços

Anônimo disse...

Bom dia alugo uma sala comercial, e a mola da porta de aço quebrou. Quem paga eu ou o locador?
Obrigado

Maria disse...

Olá. A mola da porta de aço é despesa do locatário(você) pois vocês esta usando a porta e deve fazer a manutenção da mesma. Somente se tivesse que ser trocada a porta inteira é que seria de responsabilidade do locador(proprietário).

abraços

Fabiana Gama disse...

Por favor, gostaria de tirar uma dúvida.

Aluguei um apartamento pelo prazo de 30 meses, estou a 7 meses no mesmo e desde o primeiro dia tenho tido problemas com os encanamentos e aquecedor. O vaso sanitário vive entupido, os ralos também e as torneiras não tem pressão, além da água estar escaldante. A imobiliária já mandou alguns encanadores lá em casa, 4 se não me engano, mas nenhum resolve o problema de fato, apenas remedia e depois de um tempo volta tudo de novo. O que posso fazer nesse caso? N˜åo queria mais ficar nessa situação, posso rescindir o contrato e ser isenta de pagar a multa já que o apartamento não está em condições legais de uso?

Obrigada desde já.

Maria disse...

Oi Fabiana. Procure a imobiliária, explique a situação e tente um acordo escrito em que o locador te autorize a desocupar sem pagar a multa. Se o acordo não for aceito você terá que recorrer a justiça para rescindir o contrato. Sugiro que você solicite este acordo por escrito citando os problemas ocorridos desde o inicio, a lei 8.245/91 artigo 22 e a não solução do problema. Se não der certo procure um advogado.
abraços

danielly disse...

Boa noite,
Acabo de locar uma casa mobiliada e, pelo contrato, tenho 30 dias para entregar o termo de vistoria assinado. Toda a mobilia consta no termo de vistoria alegando que está em condições de uso, porém a geladeira está quebrada, 2 poltronas da sala estão corroídas por cupim e quebram ao serem utilizadas. Contactei o locador e o mesmo alegou falta de dinheiro para fazer a substituição dos móveis. Dei a opção ainda de comprar uma geladeira nova e descontar 100 reais do aluguel por mes até cobrir o valor, mas ele não aceitou. Como devo proceder? Posso exigir que ele faça a substituição ou altere o valor do contrato do aluguel, já que não terei os móveis que foram acordados no início do contrato. Desde já agradeço

Maria disse...

Oi Danielly. Imóvel mobiliado tem que ser entregue conforme consta no contrato e na vistoria, portanto é obrigação do locador providenciar o conserto da geladeira ou a sua substituição bem como a das poltronas. Faça a contra vistoria em duas vias e ele assina e coloca a data em que recebeu na segunda via que fica com voc. Se ele não quer fazer as devidas correções você terá que judicialmente de posse desta vistoria buscar reparação ou na diminuição do aluguel ou obrigando-o a fazer os consertos. Geladeira é considerada eletrodoméstico de primeira necessidade e locar um imóvel mobiliado com este item estragado é o mesmo que locar um imóvel vazio. busque um advogado para a solução.
abraços

Danielly disse...

Boa noite Maria, muito obrigada pela resposta. Conseguimos que o locador trocasse a geladeira, porém as poltronas ele disse que não vai trocar e ponto. A imobiliaria defende o locador e diz que o sofá não é problema estrutural e por isso não temos o direito de reclamar, que sabiamos que a poltrona estava velha e que se não quisermos aceitar isso que quebremos o contrato. Outra coisa é que fizemos o pagamento do cheque cauçao de 2 meses de aluguel, porém o locador gastou todo o dinheiro ao invés de deposita-lo na poupança. Reclamamos o fato na imobiliaria e eles defenderam o locador dizendo que é direito dele fazer o que quiser com a cauçao. O que podemos fazer sobre o sofa estragado e sobre o cauçao??? Não queremos sair da casa... Mais uma vez, obrigada

Maria disse...

Oi Danielly. quanto ao sofá, se vocês visitaram o imóvel e sabiam que ele era velho realmente não ha muito o que fazer. Não acredito que valha a pena brigar na justiça mas se quiserem é um direito de vocês. Isso depende do que diz exatamente o contrato em relação ao sofá.

Quanto a caução é de chorar saber que uma imobiliária te disse um absurdo destes. JAMAIS o locador pode usar o dinheiro da caução. A maioria usa mas isso é considerado apropriação indébita porque o locador usou e gastou um dinheiro que não era dele e sim uma garantia do contrato. O maior absurdo é a imobiliária te dizer que ele pode fazer com a caução o que desejar. Jamais um profissional do ramo pode te dizer um absurdos destes.

A lei determina que você e o locador abram um poupança conjunta e depositem o valor da caução. A mesma somente pode ser movimentada com a assinatura de ambos. Na prática isso é dificil de fazer. Todos os bancos alegam que não ha como fazer uma poupança caução então na prática se entrega o valor ao locador e este te da um recibo de caução em dinheiro garantia contrato de locação.

no final do contrato o valor tem que te ser devolvido com os rendimentos da poupança pois lá deveria ter sido depositado o valor e a lei diz que os rendimentos pertencem a você, locatário.

no final do contrato sempre tem reforma de entrega e isto é um custo que o locador combina com o locatário ficar por conta da caução. Se você por exemplo, tem que pintar o imóvel e custará 1 mil reais e o valor da caução é de 900 reais então o locador nada te devolve e você ainda completa pagando os 100 que faltaram. Tudo isso por acordo.

você terá que fazer um notificação para a imobiliária informando a lei do inquilinato e artigo, solicitando que em um prazo de 5 dias úteis o locador abra a poupança sob pena de ao final do contrato ter que devolver o valor pago com os rendimentos da poupança conforme determina a legislação. Como acredito que a imobiliária vai se recusar a receber a notificação talvez tenhas que enviar via cartório. qualquer situação adversa busque um advogado.
abraços

Anônimo disse...

olá. qual é o prazo que o proprietario tem para poder arrumar o que é da responsabilidade dele? obrigada

Maria disse...

Olá. Não existe um prazo determinado para consertos no imóvel locado. É de praxe que se providencie os consertos imediatamente após ser notificado pelo inquilino. Isso se justifica para evitar que o mesmo responsabilize o locador por danos causados aos seus pertences, fato que faria justiça a uma indenização.
Em caso de problemas com hidraulica, elétrica, entupimentos, infiltrações do telhado e tudo que seja de uso necessário para o inquilino ou coloque em risco seus bens móveis, recomenda-se que o conserto seja imediato. O que não for urgente pode-se combinar com o locatário um prazo para o conserto.
abraços

Anônimo disse...

Olá bom dia;
Preciso muito de sua ajuda.
Ontem quando cheguei em casa do trabalho, encontrei a minha pia do banheiro, metade desacoplada da parede, percebi que o material que cola a pia na parede havia rachado e o parafuso muito antigo não segurou, sendo assim a pia esta metade na parede e metade caida.
Entrei em contato com a imobiliaria que me disse que a responsabilidade de conserto e pagamento é minha?
Moro neste apartamento há 5 anos, e o mesmo tinha contrato de 3 anos o qual não foi renovado, e esse problema é caracteristico do tempo, pois o mesmo é muito antigo.
Afinal, quem realmente deve pagar essa conta?

Maria disse...

Olá. Em relação a pia ela esta sob seu uso e portanto é de sua responsabilidade o conserto. somente se tivesse que trocar a pia e quebrar parede é que seria despesa do proprietário. no caso em questão não se aplica desgaste do tempo porque basta um período seguido de chuvas para que alguma colagem no imóvel sofra avaria. como se trata de colocação de novos pinos e acoplagem com novo material a despesa é de quem esta usando o imóvel, você.

Quanto a teu contrato ele segue válido. Terminado o prazo o contrato se renova automaticamente pelos mesmos termos somente modificando o prazo que por fora da lei passa a ser indeterminado.

abraços

Unknown disse...

Boa tarde

Meu apartamento estava alugado e na vistoria inicial da imobiliária constava que nos armários da cozinha tinha sinais de uso e parede lascada e estufada....inclusive com fotos da parte do armário embutido que estava lascado, que é aquela parede de mdf que separa o armário da geladeira. O que acontece é que ocorreu algum vazamento da pia da cozinha e estufou todo o armário... inclusive as gavetas não abrem mais e o mármore descolou da parede. No armário embutido da área de serviço o inquilido simplesmente colocou vários pregos na parte interna ? O que devo fazer...a responsabilidade é do inquilino ou da imobiliária ? pois na vistoria o vazamento do armário não tem nas fotos,...ou seja....não havia o estufamento total do armário quando o inquilino alugou .

Maria disse...

Ola Unknown. O que estufou o armário foi um vazamento dos canos da pia da cozinha. Vazamentos devem ser consertados pelo locador(proprietário) do imóvel. Se o inquilino comunicou o vazamento a imobiliária tinha que ter te avisado para providenciar o conserto.
Se o inquilino não comunicou ele tem que providenciar o conserto do móvel ou te indenizar. Se ele comunicou ou era anterior ao contrato dele e a imobiliária se omitiu a responsabilidade é dela que terá que te indenizar o armário. O conserto do vazamento é seu.

Quanto ao armário embutido na área de serviço, os pregos podem ser retirados com facilidade e não representam dano ao móvel. você não poderá pedir um móvel novo por conta de pregos, porém a imobiliária podia ter exigido que os mesmos fossem retirados pelo inquilino.

Se ao locar o imóvel já havia sinal de estufamento o que caracteriza infiltração, a responsabilidade é somente do proprietário. Uma parede de armário estufada informa umidade e esta tem que ser procurada a proveniência para o devido conserto ou se alastra.

abraços

rangel disse...

mudei para o apartamento e um ano depois o cano de agua quente se rompeu sozinho. Inundou todo apartamento inutilizando o piso lamindado(está apodercido). O zelador me disse que tem uma ata do condomínio dizendo que este não se reponsabiliza por "soco hidraulico" que já rompeu as mangueiras de 4 apartamentos. Contatei a imobiliária e ela me pediu para fazer orçamento do laminado, o problema é que tenho que desoculpar a casa para fazer a troca do piso. Quem é o responsável neste caso? (falta 3 meses para terminar o contrato, estou querendo sair antes e deixar para a propietária arrumar, pois já é o terceiro problama com vazamento)

Maria disse...

Oi Rangel, você não é responsável pelo problema que deve ser solucionado pelo proprietário do imóvel junto ao condominio e nem tem a obrigação de providenciar orçamentos.
Após comunicar a imobiliária POR ESCRITO do problema é esta quem tem que providenciar a comunicação ao locador e fazer os devidos orçamentos para que ele aprove o conserto e depois discuta com o condominio em Assembléia a solução do problema.
Me parece que faltando 3 meses para terminar teu contrato fica obvio que a troca do laminado talvez seja feita após a tua desocupação.
Tente um acordo para sair agora sem custos, se não houver acordo somente judicialmente você resolve a não ser que não tenha como ficar no imóvel nas condições em que o piso se encontra.

abraços

rangel disse...

Muito obrigado maria pela ajuda. Eu ando usando o canal de e-mail da imobiliária e eles me respondem sempre. Quando você enfatiza que devemos comunicar por escrito, significa que nos termos da lei somente é válido uma carta entregue por registro, ou o e-mail também é válido? Muito obrigado mais uma vez.

Maria disse...

Oi Rangel. Se a imobiliária autoriza o contato via email tudo bem mas repare que o email tem que estar com logotipo da imobiliária e quem assina deve constar nome completo, ser sempre a mesma pessoa e responsável pela tua locação, do contrario faça as comunicações por escrito entregue em mãos, em duas vias.
abraços

Daniel Dias disse...

Bom dia,
aluguei uma kitnet a 6 meses, agora, depois de uma temporada de chuvas, está aparecendo mofo em diversos apartamentos devido ao fato de que as paredes externas não estarem pintadas, causando infiltração, quem é o responsável pela manutenção. Se aparecer mofo no ar condicionado (que já veio no apartamento), posso pedir que façam a manutenção do mesmo para remover o problema (já apareceu mofo em 2 dos 12 apartamentos esta semana)?

Maria disse...

Oi Daniel. O mofo é provocado por excesso de umidade seja por infiltração de um cano interno que tenha vazamento ou então o que é mais comum excesso de chuva, falta de sol e principalmente localização do apartamento.

A pintura externa do imóvel não acaba com o problema se o motivo for localização do imóvel, diminui um pouco mas basta um período de chuva para que o mofo retorne.

Será obrigação do proprietário(locador) providenciar o conserto se houver vazamento em algum cano. Isso é fácil de verificar. Onde o mofo se concentra você pega um pedaço de papael absorvente e passe levemente, se o papel ficar totalmente molhado tem vazamento de ãgua de algum cano e o locador deverá ser comunicado imediatamente e por escrito.

O que você relata me parece ser provocado por outro motivo e neste caso consideramos ser ação do tempo e o locador não é responsavel. Os moradores é que deverão manter as paredes limpas com água sanitária que dificulta que o mofo retorne durante o periodo de inverno e excesso que chuvas que trás muita umidade aos imóveis que não pegam sol ou que ficam o dia todo com janelas fechadas.

em qualquer prédio existem imóveis que tem suas aberturas voltadas para o lado sul da cidade. Estes imóveis normalmente tem aluguel e preço de venda mais baratos porque no verão quando o sol muda de posição e fica mais alto, o imóvel recebe muito sol no lado sul e assim sendo fica muito quente. no inverno quando o sol volta a ficar mais baixo os imóveis sul não recebem nada de sol e basta 3 dias de chuva e umidade para que as paredes do apartamento comecem a mofar. Isso é ação do tempo e o locador não pode ser responsabilizado. morei 18 anos em um imóvel deste tipo e no inverno tínhamos que uma vez por mês lavar as paredes com água sanitária para dificultar a formação do mofo. Se não fizéssemos isso mofava do teto até a metade das paredes.
Sendo assim, vocês terão que verificar vazamentos, se houver sigam em frente do contrario a solução é com cada morador.

abraços

Anônimo disse...

Olá,

Detectamos antes da mudança que a válvula do chuveiro estava com problemas, ligamos para pessoa responsável na imobiliária, e ela nos passou para que fizéssemos o reparo e enviássemos as notas de gasto para eles descontarem do valor do aluguel. estou com as notas e o próximo aluguel vence em 10/05. se já mandarmos os comprovantes a imobiliária tem o dever de já descontar os valores do reparo nesse próximo aluguel?

Maria disse...

Olá. você tem que levar imediatamente as notas fiscais e entregar na imobiliária, solicite um comprovante de entrega. Normalmente os docs de aluguel são fechados pelo dia 20 de cada mês para que possam ser eniados via correio com folga para o recebimento. Cada imobiliária tem seu funcionamento de uma maneira. Como teu aluguel vence no dia 10 de cada mês acredito que ainda possa ser descontado este mês se você comunicou que faria o conserto neste mês. entregue logo as notas.
Sempre que fizer qualquer acordo ou tiver que comunicar algo, faça sempre em duas via e por escrito. A segunda fica com você com a assinatura de quem recebeu e o carimbo da imobiliária. Lembre-se que imobiliárias tem funcionários e estes são admitidos e demitidos então sempre exija o carimbo.

abraços

Jader Armanhi disse...

Olá, Maria...
A minha kitnet já veio mobiliada e com cadeiras de metal. No entanto, a pintura de algumas está descascando nos locais onde encostamos as costas. Gostaria de saber se ao devolver a kitnet eu mesmo devo pintá-las ou se este é um desgaste comum, sendo um gasto do próprio locador?
Muito grato!

Maria disse...

Olá. O locador deve ser comunicado por escrito sobre o problema na pintura das cadeiras de metal para que fique ciente do que ocorre em seu imóvel.
normalmente não é considerado desgaste de uso porque uma vez que comece a descascar o mesmo tem tendencia a aumentar com o uso por isso o problema deve ser sanado no momento em que acontece.
Se você deixar para pintar no final do contrato vai sair mais caro enquanto que se lixares e pintares agora terá uma manutenção completa.
De qualquer forma o locador deve ser comunicado.
abraços

Jader Armanhi disse...

Oi, Maria...
Desculpe te encher de perguntas, mas como o fato aconteceu recentemente devo me informar antes que seja tarde. Pago um valor fixo pela minha kitnet, em que está incluído aluguel e rateio das contas de gás e de água (portanto, apenas a de energia elétrica é paga por mim). Durante a noite de ontem e a manhã de hoje fiquei sem gás (que vem encanado, acredito) . Este é um fato que pode ser cobrado da imobiliária e descontado do rateio?

Maria disse...

Oi Jader, meus leitores nunca me incomodam, para isso estou aqui, para tentar ajudar.

Se tem rateio de gás tem gás encanado e se não tem registro dentro do teu apartamento, o gás é central. Você tem que primeiro verificar qual o problema da falta de gás. Se foi entupimento, alguém desligou o registro ou realmente faltou gás que não foi providenciado antecipadamente. Reposição de gás no condomínio é obrigação do síndico ou de quem administra o mesmo. O locador não pode ser responsabilizado por isso.
Sendo assim você não pode pedir desconto no rateio. Tem que ser feita uma reunião de condomínio para resolver a questão da compra antecipada de gás para que não ocorra novamente.

Se o problema foi causado por problema no encanamento o condomínio deve ser avisado por você para que providencie vistoria em todo o sistema.

abraços

Anônimo disse...

Olá,
Sou locatário de um imóvel, e tempos atrás o portão eletrônico começou a dar problemas. Chamei um técnico, e ele verificou que o mesmo não tinha sido feito manutenção antes da minha entrada no imóvel. Verificou também que seria necessário a troca de uma placa. Na época informei a imobiliaria sobre o problema, mas a locadora não quis arcar com o custo da troca da placa. Comprei a placa nova e guardei a velha. Tempos depois deste ocorrido, o motor do portão queimou, e o laudo técnico foi devido a falta de manutenção do mesmo (conforme informado anteriormente). Entrei em contato com a imobiliaria e locadora, e estão dizendo que o custo da troca ou concerto do motor é meu. Quem deve arcar com este custo, locadora ou locatário?
Obrigado.

Maria disse...

Olá. Em relação ao problema do portão eletrônico a situação é complicada de resolver. tudo que for instalação é pago pelo proprietário do imóvel e tudo que for manutenção é pago pelo locatário. Em relação ao portão, que utiliza paga o conserto, no caso você, salvo se tua locação tem menos de 6 meses pois neste caso pode-se considerar que o portão já apresentava defeito. Tudo que tiver que ser trocado é custo do locador e é aí que o problema ocorre. Nenhum locador aceita resolver este tipo de problema porque ele não sabe como o locatário conserva o portão. O ideal é que a cada 6 meses ele passe por manutenção e esta é paga pelo locatário que deveria guardar os recibos e mostra ao locador. Se tua locação tem mais de 6 meses você já deveria ter feito uma revisão. É complicado para um profissional dizer que antes do teu contrato não houve manutenção, ele teria que te dar um documento por escrito para você ter provas de que não foi feita.

Na pratica o portão te foi entregue funcionando e você o estava usando sem problemas e por isso o locador não vai querer se envolver nisso. desta forma você terá que recorrer a justiça para ser ressarcido do valor gasto e o juiz decidirá. cada caso é um caso e conheço ações com ganho de causa para ambos os lados.

Faça as notificações por escrito, acompanhe provas isto é, os laudos dos técnicos e se não houver acordo você decide se arca com o custo ou vai a justiça.

abraços

Claudio Brandao disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Claudio Brandao disse...

Duvida.
Moro no Apartamento há +-9 anos, o predio antigo e as instalaçoes eletricas sao velhas. Ha um ano vem parando de funcionar algumas tomadas por conta da fiação. Para essa troca de fiação velha é por conta do proprietrio ou eu?

Maria disse...

Oi Claudio Brandão. A fiação é responsabilidade do proprietário e você é "obrigado" a por escrito comunica-lo do problema que esta ocorrendo, em detalhes e solicitar que seja resolvido.
O que pode ocorrer é o proprietário não ter dinheiro para a troca e te pedir o imóvel encerrando o contrato.

Se você gosta do imóvel e tem condições pode propor a este dividirem as despesas de troca da fiação, tudo por escrito ou você faz tudo e desconta mensalmente de metade do aluguel até quitar. Fazem 3 orçamentos e colocam o acordo no papel. Porém...é preciso que vocês façam novo contrato antes te garantindo novo prazo para que não corras o risco de ele querer retomar o bem logo depois do conserto. Tem que ser tudo no papel e assinado por ambos com duas testemunhas.

abraços

Anônimo disse...

Gostaria de saber quem tem a responsabilidade de pagar a colocação de caixa de gordura, o inquilino ou o proprietário? Isso quando a empresa de água e saneamento básico impôs esta medida?

Maria disse...

Ola. Caixa de gordura que não existia antes é despesa de instalação do proprietário do imóvel. sua única obrigação é entregar imediatamente ao locador a notificação ou exigência da companhia de água e esgoto com uma notificação sua em duas vias informando que o artigo 22 da lei 8.245/91 determina que a instalação da caixa de gordura é despesa do locador.

Se fosse uma caixa já existente que vc tivesse danificado, seria despesa sua mas trata-se de instalação da mesma que não existia antes e portanto despesa do locador.

Não deixe de comunica-lo pois é dever seu avisar e faça-o por escrito em duas vias e ele assina e coloca a data em que a recebeu na segunda via que fica com você.

Se ele não puder faze-lo por falta de dinheiro podes combinar de você fazer o serviço e descontar do aluguel mas tem que ser tudo por escrito e assinado por vocês.

abraços

Cecilia disse...

Ola Maria!
Eu adoro o seu blog e tenho uma pergunta.
Meu inquilino danificou muito o carpete do meu apartamento. Ele concordou em trocar porem trocou por um carpete sem manta e que esta dando uma diferenca com relacao ao rodape - o meu carpete era de excelente qualidade e tinha manta. Pelo que eu constatei ele agiu de ma-fe pois queria algo bem barato. Ele inclusive me disse que a instalacao seria igual `a instalacao anterior. Eu inclusive nao cobei o aluguel dos 15 dias em que o apartamento estava sendo pintado e com o carpete a ser instalado.Ele ja esta fora do Brasil e o fiador e' o empregador dele. Eu quero entrar com uma acao de cobranca contra eles. Quais sao as minhas chances de ganhar esta aca? Eu tenho amostra de todos os produtos.
Obrigada,
Cecilia

Maria disse...

Oi Cecilia, obrigada.é bom saber que o blog cumpre sua função que é auxiliar e informar.
Quanto a uma ação judicial não tenho como te dizer o que se passa na cabeça de um juiz. Isso vai depender de algumas respostas para algumas perguntas.

A ação judicial vai ser dificultada pois eles estão fora do país e terão que ser citados por carta rogatória, demorada e cara e você tem que informar o endereço onde se encontram no exterior. Particularmente se tratando de imóvel para locação acho que não vale a pena mas isso só você pode decidir.

Vamos aos fatos.

Quanto anos o inquilino ficou no imóvel? Isso interfere na durabilidade do carpete

Que tipo de dano. Ação do tempo ou ele rasgos, queimou, risco e arrancou partes do carpete? Se era apenas desgaste e sujeira não é dano. Só podia ter solicitado a lavagem. Se rasgou, queimou etc é outra questão e poderia ser solicitado uma solução.

O acordo de troca foi escrito? Se não oi esqueça a ação judicial, você vai gastar muito e não terá retorno. Como vai comprovar o que foi acordado, é a palavra de um contra o outro. Uma amostar não vai ajudar muita coisa.

O correto teria sido você não dar o encerramento do contrato e quitação de valores antes de ter feito a vistoria e concordado ou não com o que estava instalado, aí ficava mais fácil de terem se acertado.

Minha opinião sincera é de que se eles estão fora do Brasil não vai dar em nada. Você vai gastar com advogado, custas, pericia no imóvel que é caríssimo, citações no exterior se souber onde eles estão e é bem provável que eles deixem o processo correr a revelia, acabando em mais custo para você e um provável não retorno do que gastou. Eu não perderia tempo mas você pode consultar um advogado e questiona-lo sobre quais suas chances.

Não sei porque você ainda usa carpete, a chance de desgaste é maior e é difícil provar quando o mesmo sofre ação do tempo por desgaste de uso e quando é mau uso do locatário. As empresas hoje tem preferência por piso frio.

Para sua segurança NUNCA aceite fiador de fora da cidade onde o imóvel será locado nem caução em imóveis quando for estrangeiro. Sempre solicite caução em dinheiro ou seguro fiança locaticia que pode ser feito por pessoa fisica sem problema. São os unicos que vão te garantir. Se tivestes o seguro fiança, hoje você acionava a seguradora e ela te indenizava e ia atra´s do inquilino. avalia no próximo contrato usar estes tipos de fiança.

abraços

Cecilia disse...

Obrigada, Maria!

Os danos foram sujeira e muuuutia tinta que os 4 filhos jogaram no carpete. E o carpete era de excelente qualidade. A troca do carpete foi acordada na vistoria, assim como a nao quitacao. E quero entrar com a acao direto contra o fiador, que tem sede em Sao Paulo, que e' aonde esta o meu apartamento.

E eu ainda uso carpete na parte intima do apartamento por que o meu apartamento ficava bem frio durante o inverno. O carpete ajudava a mante-lo quentinho.

Milhoes de obrigada!

Maria disse...

Oi Cecilia. Se o fiador tem sede em Sampa então consulte um advogado sobre como aciona-lo. É obrigatorio que o inquilino seja acionado primeiro mas não sei como funciona no caso de incluir o fiador na mesma ação judicial. De qualquer forma tens direito e prazo de 2 anos para cobrança de qualquer valor relativo a locação. Boa sorte.

abraços

Patrícia Rodrigues disse...

Olá Maria, estou com um problema complicado no imóvel que alugo. O apartamento passa o tempo inteiro fechado, pois eu e meu marido trabalhamos o dia inteiro saindo de casa às 6h e retornando depois das 22h, e um recentemente chegamos em casa e encontramos o boxe de vidro do banheiro estilhaçado no chão. No início pensamos que tivessem arrombado o apartamento, mas depois a vizinha nos informou que durante a manhã tinha chovido muito e estava ventando demais e ela tinha escutado um estrondo no meu banheiro. Nesse caso eu tenho que me responsabilizar por isso, mesmo tendo a testemunha de que não causamos a avaria? Estamos supondo que por falta de vedação na janela do banheiro o vidro vibrou com a vetania até quebrar. O que eu tenho que fazer Maria?

Maria disse...

Oi Patricia Rodrigues, infelizmente a responsabilidade por colocar o vidro do box é de vocês. Não é somente o que vocês estragam que deve ser consertado é também o que ocorre sem culpa do locador. No caso em questão o vidro estilhaçou por ação do tempo. Imóvel fechado o dia todo, chuva e umidade devem ter sido a causa do problema ou a porta do boxe que bateu com o vento(se for de abrir). Sendo assim é de vocês a colocação do vidro por estarem com a posse do imóvel por contrato. O locador deve ser comunicado por escrito do problema apenas para que tome cincia do ocorrido e você devem colocar um vidro igual ou na falta deste semelhante no preço guardando a nota fiscal para apresentar ao locador.
Vocês já residem no imóvel e portanto tiveram oportunidade de reparar o problema da vedação da janela que deveria ter sido comunicado ao locador. No caso se forem discutir sairá mais caro uma pericia que prove que a falta de vedação pode causar o dano do que recolocar o vidro. vocês podem consultar um advogado mas acredito que ele te dirá a mesma coisa.

abraços

Anônimo disse...

Olá! Moro a cinco meses no mesmo apt e após vândalos terem pulado o muro e arrombado os carros dos moradores questionamos o dono do prédio para que fosse colocada cerca elétrica. Gostaria de saber de quem serão os custos para a instalação dessa cerca? Obrigado.

Maria disse...

Ola. Segurança pública não é responsabilidade de donos de prédios ou casa locadas, isto é questão de segurança pública e portanto o proprietário não tem obrigação de colocar grades, cercas elétricas ou qualquer outro tipo de equipamento. Sendo assim ele poderá coloca-la se todos concordarem em pagar e o valor da energia elétrica subirá bastante além da manutenção periódica. Entrem em acordo.

abraços

Anônimo disse...

olá Maria, procurando um site para esclarecimentos e direito encontrei seu blog...e estou passando uma situaçao muito desconfortavel. Aluguel em 2011 um imovel em outro Estado onde residi e agora em abril/13 fiz a entrega da chave. A primeira vistoria foi feita em minha presença apesar de nao concordar com o horario que a imbomiliaria fez pos estava deixando o imovel e voltando para o Estado onde residia antes, pois bem ao chegar o vistoriador viu uma caixa de mudança na sala, porem como os outros comodos estavam vazios ele fez a vistoria e quando chegou na sala as caixas nao estavam mais presente, pois ja tinha desocupado no outro dia fiz a entrega das chaves e pedi para que a imobiliaria descontasse as taxas do condominio que paguei que eram do proprietario, eles nao quiseram descontar alegando que eu deveria quitar os dias de aluguel, condominio etc e eles depositariam na minha conta o dinheiro por meu direito, concordei e falaram que faria uma nova vistoria na sala ja que ela estava o cupada no dia, a principio concordei ja que o vistoriador ja tinha feito em minha presença, exigi a copia da primeira vistoria sendo que a imobiliaria nao me deu. a segunda vistoria que nao foi em minha presença apontou tantos defeitos que ate o que nao tinha do laudo na entrega do apartamento (tenho todas conversar por email)apareceu, querem que eu pague um valor abusivo de tudo! nao devolveram meu dinheiro, quiz fazer acordo abrindo mao dos meus direitos sem concordar com nada que eles alegaram por morar em outro Estado e nao ter dor de cabeça e eles se recusam a fazer um acordo. Eu gravei o vistoriador na primeira vistoria onde ele afirma que o apartamento esta em perfeitas condiçoes. Minha duvida é se vale a pena a pagar um advogado ao entrar no juizado...pelo valor que gastarei com despesas do advogado e processo ou se pago o valor e depois entro requerendo meus direitos.

Maria disse...

Ola. Se você não encerrar o contrato a imobiliária vai negativar o teu nome colocando você no SPC e isso vai te obrigar a questionar toda a situação pela via judicial.
houveram alguns erros em toda a desocupação. As chaves não poderia ter sido recebidas pela imobiliária com qualquer objeto seu no interior do imóvel e portanto o vistoriador tinha que ter ido embora e comunicado a imobiliária de que haviam pertences no imóvel. Por conta disso aconselho a consultar um advogado para que seja verificado quanto realmente você deve e depositar o valor em juízo assim eles não pode te negativar. Por experiência, já sei que eles vão complicar com você e portanto o melhor é um advogado que te represente e negocie com eles. Se você não tem alguém de confiança nesse estado então pague os valores cobrados mas acho difícil depois você conseguir provar judicialmente que foi prejudicada. Não tenho como te orientara adequadamente nesse caso porque realmente é questão para um advogado. Desculpe.

abraços e boa sorte

Anônimo disse...

obrigada, Maria, realmente vou procurar um o mais rapido possivel.

Emeline disse...

Olá Maria,

Aluguei um imóvel comercial e o mesmo não tem tanque. Agora a Vigilância Sanitária está exigindo um tanque, mas a proprietária diz que não vai colocar. No meu entendimento um imóvel deve ter obrihatoriamente um tanque, independente pra qual finalidade ele sirva. De quem é a responsabilidade de instalar um tanque no imóvel, eu ou a proprietária? Obrigada, Emeline.

Maria disse...

Oi Emeline. Você é responsavel por ter conhecimento do que o imóvel a ser locado precisa ter para que tua empresa funcione dentro da lei e sendo assim por não se tratar de imóvel residencial a locadora não tem obrigação de ter um tanque instalado. Nesse caso a despesa é sua e quando devolver o imóvel retire o tanque.

abraços

Felipe Ramon disse...

eu estou com uns problemas no apartamento que estou morando alugado, aqui volta e meia esta sem agua e quando chove o teto que é de concreto infiltra e fica cheio de goteiras. queria saber se posso falar como o dono para diminuir o preço do aluguel por conta dessas situaçoes

Maria disse...

Oi Felipe Ramon. Somente acordo entre as partes reduz valor do aluguel portanto o locador tem que concordar.

A primeira coisa a fazer é identificar de quem é o problema.
Se a falta de água é problema nos canos do imóvel é responsabilidade do locador, do contrario ele não pode ser responsável pois é problema da companhia de água ou prefeitura.

quanto a infiltração se for problema de estrutura o lcoador deve ser comunicado para que conserte e não baixar o valor do aluguel porque este problema pode acabar ficando mais sério.
Se o problema é porque não foi limpo o telhado e desobstruída as calhas então você é o responsável porque deve periodicamente manter o telhado e calhas limpos para evitar que folhas e sujeira entupam as calhas e provoquem a infiltração.

Entre em contato com o locador e resolvam juntos o problema.

abraços

mare disse...

Boa tarde o novel imbutido do meu bsnheiro desabou pelo tempo de uso pois tem 20 Anos very so tenho 2anos Que alugo neste caso Que paga o outro novo?

Maria disse...

Oi Mare. Depende. cada caso tem que ser analisado junto com o locador. Se o móvel era muito velho, não tinha nenhum infiltração de água por descuido teu ao usar a pia e simplesmente desabou por cupim ou enfraquecimento da madeira, o locador deve colocar outro no móvel.

Se o móvel tem sinais de que ao usar a pia, por descuido foi entrando água na parte debaixo causando apodrecimento da base, neste caso você é quem tem que providenciar outro igual ou semelhante e não havendo semelhante um de mesmo valor.

Chame imediatamente o locador.

abraços

Gabi disse...

Ola! Estou com um problema enorme! Vou sair do ap.e so agogra fui ler a vistoria q diz: "paredes branco gelo e teto branco neve e ferragens branco gelo" e no fim da vistoria tem um observação q as paredes são marfim e as ferragens brancas...só q o ap todo é pintado(e pintura nova somente nas paredes) de marfim e as ferragens também marfim! A imobiliaria só sabe me responder "vc assinou o laudo e nao contestou", mais nao quero conflito para desocupar, só quero uma solução no que diz respeito a que cor devo pintar, pois o laudo está confuso....e não verifiquei o laudo na época, pois fui para o ap. e fiquei 15 dias sem energia devido a um "gato" da antiga inquilina que foi resolvido na justiça então tive que aguardar no escuro e só uso o ap.para dormir, pois na sexta-feira sempre volto para minha cidade entao nãp tinha condições de ver e ler nada no escuro...o que devo fazer??

KOKY disse...

Oi Gabi. Se no laudo de vistoria ha informações contraditórias em relação a pintura você tem que solicitar para a imobiliária que a pessoa que responde pela locação deva se manifestar em fazer uma visita e identificar a real cor da pintura que deve ser colocada.

Realmente é responsabilidade sua contestar o laudo e portanto se ele diz que tem pintura nova em tudo e não tem você não terá como comprovar e deverá devolver com pintura nova em tudo.

Em relação as cores que devem ser colocadas no imóvel é que a imobiliária por escrito tem que resolver. Não deixe para depois porque se você pinta errado eles vão pedir para refazer. Informe o problema por escrito e peça a solução. Se não lhe derem uma solução imediata por escrito, procure um advogado.

Na minha opinião, sinceramente, a imobiliária tá complicando por nada. É só ela por escrito te informar a cor que deve prevalecer.

abraços

Gabi disse...

Muito obrigada! Foi isso q eu disse a eles, q so quero uma resposta sobre a cor q devo pintar para não ter dor de cabeça na saida! Mais ta dificil! Vou seguir o que me disse e tentar resolver entao!! Abçs..

José Dias disse...

Boa tarde.

Sou inquilino de uma casa e, após 4 anos de negociação com o proprietário, consegui convencê-lo da necessidade de uma reforma elétrica completa. Tenho seguro da casa e a seguradora inclusive comunicou que não ressarciria o proprietário em caso de incêndio, pois as instalações elétricas são arcaicas e irregulares. A troca de toda a fiação implicará em novos dutos e cabos por toda a casa, sendo necessário "cortar" paredes de todos os cômodos. A quem cabe a responsabilidade da pintura interna? Entendo que caiba ao proprietário, uma vez que a pintura antiga (paga por mim) será danificada por conta de reparo estrutural necessário, pelo qual o proprietário responde.

Estou correto?

Obrigado pela atenção.

José Dias

Luiz C. Silva disse...

Olá, Boa noite! Resido acerca de oito anos numa das quatro residências existentes em um lote. Antes de uma reforma realizada há pouco tempo pelo proprietário, a iluminação do corredor que dá acesso à rua era feita por duas lâmpadas fluorescentes que estavam ligadas por um triway, cujos interruptores ficavam nas extremidades do corredor, sendo que as lâmpadas eram somente acesas durante a passagem pelo corredor. Pois bem, o proprietário, sem dar conhecimento aos moradores das residências, instalou lampadas com soquete automático de fotocélula, que apagam as lâmpadas durante o dia e as acendem somente durante toda a noite. A energia elétrica que alimenta as lâmpadas que foram instaladas pelo proprietário provém de uma das residências do lote, cujo inquilino não tem ciência de tal mudança. Chegamos, então, ao meu questionamento: Pode o proprietário fazer tais alterações na instalação elétrica, cujo custo, que será maior, ficar a cargo do inquilino? Em caso positivo, o proprietário não deveria dar ciência ao inquilino antes de tais mudanças, haja vista que este vai custear o aumento em sua conta de energia? Só para conhecimento, antes, as lampadas ligadas em triway, também era ligadas à energia de uma das residências, cujo inquilino tinha ciência, mas o uso era somente durante a passagem. Agora, com a mudança, as lampadas ficam ligadas DURANTE A NOITE TODA. Agradecido pela atenção. Luiz Carlos.

Maria disse...

Oi Luiz C. Silva. Temos um tipo de locação em condomínio pois trata-se de mais de um acasa no mesmo terreno com área comum que são o corredor de passagem, área externa e garagens(se houverem).
O proprietário tem autonomia, sendo dono de todos os imóveis de fazer as reformas necessárias e este tipo de luminária aumenta a segurança.
nao houve nada de ilegal no que ele e por se tratar de imóvel em condomínio porém o aumento na luza que é usada por todos devem ser dividida em partes iguais por todos e não suportada somente por um. A contagem dos KW é simples de fazer.

O bom senso manda que as partes sejam consultadas mas parece que isso não foi feito e vocês deveriam ter se manifestado. Agora, um acordo deverá resolver a questão porque o gasto e a reforma já foi feito.

Sendo área externa o proprietário deveria agir em acordo com vocês mas não tem legalmente obrigação de fazer isso. ele poderia separar a luz e coloca-la externa e todos pagarem condomínio. questão difícil de resolver. conversem com ele.

abraços

Maria disse...

Oi José Dias. Recomendo que você informe o proprietário para que este suspenda o seguro incêndio. não se paga seguro incêndio de imóvel nestas condições porque a seguradora não cobre o dano por conta das condições do imóvel. a seguradora esta sendo desonesta em aceitar o seguro do que ela não vai cobrir o dano se houver e você pagando por nada. Fale com o locador sobre isso.

Quanto a reforma é realmente obra paga por ele mas a pintura não. Se fosse pintura nova, seria obrigação dele repor. Por exemplo: se você recém tivesse pintado o imóvel e ele tivesse que quebrar tudo, aí ele pagaria a pintura.

No caso trata-se de pintura antiga e por tanto ele não tem obrigação de repor toda a pintura pois estaria te dando a pintura nova o que não é obrigatório em lei ele fazer isso. Pitura não é condição de habitabilidade é benfeitoria simples e assim quem pinta é você se desejar. O locador no máximo vai assar uma tinta na parte que foi quebrada mesmo que fique diferente.
Você podem entrar em acordo e pintar todo o imóvel, um compra a tinta e o outro paga a mão de obra. Os dois saem ganhando.

abraços

pitonba disse...

Ola gostaria de saber em qual lei esta que o locador tem que trocar as telhas quebradas???

KOKY disse...

Oi Pitomba, boa noite. Lei 8.245/91 artigo 22 das obrigações do locador. Este artigo determina ser do locador a obrigação de repor o imóvel em perfeitas condições de ser habitado pelo locatário.

Quanto a situação de telhas quebradas tem suas peculiaridades. Se a telha quebrou por temporal, vendaval, desabamento, quebra por rompimentos das vigas do telhado ou seja por motivos que não foram provocados pelo locatário.
Nesta situação o locador é o responsável por repor o imóvel em condições novamente.

Será do locatário a obrigação de fazer a manutenção do telhado e assim temos limpeza da caixa d'agua, limpeza e desobstrução das calhas para que não provoquem infiltrações no imóvel, troca de telhas que ele quebrou.

Sendo assim tem que se fazer a verificação para se saber a quem pertence a responsabilidade. È uma situação bem difícil de resolver que muitas vezes acaba na justiça. As informações que prestei acima sobre a s responsabilidades provem de decisões judiciais que acompanhei.

abraços

Juli disse...

Olá. Em primeiro lugar, parabéns pelo blog! Gostaria que me ajudasse com uma situação: Uma edícula alugada para uso comercial, totalmente independente, apenas com o consumo de água compartilhado. Houve um vazamento na casa da frente (onde, a propósito, mora o proprietário), sem nenhuma relação com o imóvel locado. O proprietário arcou com todo o custo do reparo, entretanto, a imobiliária quer cobrar o excesso de consumo de água, alegando que a conta deve ser dividida proporcionalmente. Isso procede? Obrigada!

Anônimo disse...

Bom dia, Gostaria de sanar uma dúvida enorme que vêm gerando um conflito desgastante entre mim e a imobiliaria pela qual loquei há cerca de 20 dias um apartamento, na primeira visita ao mesmo, me deparei com um banheiro minúsculo, reformado de uma forma estranha, e a proprietária havia colocado um desses armarinhos com pia embutida de mdf barato, estranhei a forma de não ter uma diferença no piso, entre a área suposta de box, e o restante, enfim, tomei a decisão já de início e informei na imobiliária que eu iria colocar um box, a informação que me passaram era de que a proprietaria tinha vontade de colocar, mas faltaram os recursos $$$, então me propus a colocar, e repassar os custos para que os mesmos fossem descontados n aluguel, um pouco antes de instalar o box (devo afirmar que deu um bocado de trabalho para o coitado do vidraceiro já que o espaço era mínimo) agora segundo a imobiliaria entre a proprietária, não querem descontar o valor, e mais, querem que eu arque com 50% do valor sozinha do box... isso é justo???

Maria disse...

Olá anônimo. Toda anegociação entre as partes sempre deve ser feita por escrito, em duas vias e assinado também por no minimo 2 testemunhas. Sem estes cuidados corre-se o risco de uma das partes quebrar o acordo.

Em relação ao banheiro, não existe a obrigatoriedade de colocação do box por parte do proprietário. Sendo que o locatário visita antecipadamente o imóvel, ele sabe das condições que esta locando.

Na situação que você realta a praxe no mercado imobiliário é locador e locatário acordarem a colocação do item solicitado pelo locatário e as despesas divididas meio a meio. Isso é comum porque o locatário pede a colocação para seu benenficio, usa o benenficio durante todo o período do contrato e para o locador este permanece como benfeitoria após a desocupação. é muito raro um locador concordar em pagar sozinho este tipo de benfeitoria.

No teu caso o que deve ter ocorrido foi que a imobiliária concordou com você sem consultar o locador achando que este concordaria e ao consulta-lo ele não concordou com o pagamento integral, solicitando que fosse dividido, cada um pagando a metade.

Você não devia ter feito a obra sem ter o acordo por escrito. A solução é concordar com a proposta do locador ou então pela via judicial comum discutir quem pagrá a benfeitoria. Como não se trata de problema que impeça o uso do imóvel a lei diz que você precisa de autorização escrita do locador, concordando. Tente negociar e chegar a uma solução que fique bom para ambos.

Quanto a ser justo ou não não tenho como opinar porque meu ponto de vista é sempre em relação a legislação.

Lei 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.


Baseado na lei acima, verifique se teu contrato tem cláusula que proiba qualquer benfeitoria sem autorização escrita do locador. Do contrario poderá questionar a falta do Box.

abraços

Maria disse...

Oi Juli. no caso de a água ser compartilhada ambos arcam com os custos do excesso de água gerado pelo vazamento. O dano não ocorreu por descuido de uma das partes e como compartilham a despesa devem compartilhar o excesso. A imobiliária esta correta se o conserto foi prontamente providenciado pelo proprietário.

Se o proprietário deixou a água correr por dias ou meses sem providenciar o conserto, neste caso houve dano a você e ele devria arcar com o excendente. Se ele providenciou o conserto, que somente por ele poderia ser autorizado, neste caso o valor é paga por amos na mesma proporção.

Na maioria das cidades, quando ocorre vazamento e o proprietário conserta imediatamente, ele pode pedir para a concosionária ressarcimento dos alores pagos pelo excesso provando que o conserto foi realizado. Converse com ele para saber se isso é possível. Aqui no RS podemos fazer isso.

abraços

Anônimo disse...

Olá Maria. Aluguei um apartamento mobiliado e uma televisão do proprietário queimou do nada, provavelmente causada por raio ou problemas elétricos. Gostaria de saber se é de minha responsabilidade consertar a mesma.

Alguns dizem que é de minha responsabilidade e outros, inclusive uma imobiliária, disse que esses aparelhos nem podem constar em vistoria por serem produtos que podem causar problema e por não terem uma vida longa.

Desde ja agradeço

Anônimo disse...

Olá , Sou proprietário de um imovel residencial, o inquilino disse que esta havendo um vazamento grande , o qual não foi verificado na vistoria , neste caso acredito que o vazamento foi agravando com o decorrer do uso e no eprdiodo em que o inquilino mora no imovel , pergunto quem deve pagar os custos de mão de obra e material deste vazamento ?

Maria disse...

Ola. Vazamentos podem ocorrer a qualquer momento e pelo que você informa não foi detectado na vistoria porque o mesmo não existia caso contrario você saberia pelo valor da conta de água pois teríamos excesso de água.

Todo o vazamento é pago pelo locador do imóvel que é o dono do prédio e o responsável por manter o imóvel em condições de ser habitado pelo inquilino. Sempre que tiver que consertar vazamento que se tem que quebrar piso ou parede o conserto e mão de obra é seu. quando for cano externo, torneira pingando, hidra estragada é conserto do inquilino.

Há casos em que o vazamento pode não ser seu e sim do vizinho de cima ou de coluna de água ou esgoto do condominio. quando é cano do condominio este é quem paga o conserto, quando é do teu apartamento é você quem paga e quando vem do teto é o imóvel de cima ou lateral que paga. Tem que ver imediatamente a quem pertence o problema.


abraços



Maria disse...

Olá anônomo. Se você loca um imóvel semi ou totalmente mobiliado, todos os aparelhos devem ser descritos na istoria, constar o estado em que se encontram e o ano, se são muito antigos ou não e você pode solicitar que sejam retirados aqueles que não deseja fazer uso. Uma vez que a televisão ficou no imóvel e foi usada o conserto é pago por você. Se for muito antiga e não tiver conserto o locador tem que ser comunicado por escrito de que a mesma não pode ser consertada. ele pode exigir que você compre uma semelhante em um brique de usados ou por escrito informar que você não tem que repo-la mas nunca pedir uma nova ou um valor por ela.

Aparelhos não queimam do nada. Queda de energia normalmente é o responsável pela queima. Tive este problema quando me mudei.

A imobiliária que te deu a informação contraria esta errada. Televisor, geladeira, ar condicionado, maquinas de lavar e secar, junkers, são equipamentos de vida longa. Os atuais em torno de 5 a 8 anos e os mais antigos até 15 anos. Só para teres uma idéia minha máquina de lavar Brastemp tem 16 anos e nunca estragou.
O que tem vida curta é eletrodomésticos tipo aspirador de pó, ventilador, batedeira, etc. mas mesmo assim tem que ser consertado ou colocado outro usado igual.

Resumindo: tens que mandar consertar salvo se o locador te liberar do conserto.


abraços

Maria disse...

Olá anônomo. Se você loca um imóvel semi ou totalmente mobiliado, todos os aparelhos devem ser descritos na istoria, constar o estado em que se encontram e o ano, se são muito antigos ou não e você pode solicitar que sejam retirados aqueles que não deseja fazer uso. Uma vez que a televisão ficou no imóvel e foi usada o conserto é pago por você. Se for muito antiga e não tiver conserto o locador tem que ser comunicado por escrito de que a mesma não pode ser consertada. ele pode exigir que você compre uma semelhante em um brique de usados ou por escrito informar que você não tem que repo-la mas nunca pedir uma nova ou um valor por ela.

Aparelhos não queimam do nada. Queda de energia normalmente é o responsável pela queima. Tive este problema quando me mudei.

A imobiliária que te deu a informação contraria esta errada. Televisor, geladeira, ar condicionado, maquinas de lavar e secar, junkers, são equipamentos de vida longa. Os atuais em torno de 5 a 8 anos e os mais antigos até 15 anos. Só para teres uma idéia minha máquina de lavar Brastemp tem 16 anos e nunca estragou.
O que tem vida curta é eletrodomésticos tipo aspirador de pó, ventilador, batedeira, etc. mas mesmo assim tem que ser consertado ou colocado outro usado igual.

Resumindo: tens que mandar consertar salvo se o locador te liberar do conserto.


abraços

glaucia_prado2004 disse...

bom dia, acabei de locar um imóvel e antes mesmo de eu mudar ladrões entraram e roubaram toda a fiação da casa, gostaria de saber quem deve arcar com esse prejuízo?

Maria disse...

Oi Gláucia Prado2004, bom dia.
A fiação elétrica bem como encanamento são fundamentais para a utilização do imóvel pelo locatário visto que sem a energia elétrica o imóvel nãos e encontra em condições de uso impedindo que você se mude. Sendo assim o proprietário deve fazer a nova instalação ou então fazer um distrato desfazendo a locação sem custos para as partes envolvidas. Vale lembrar que questões de segurança envolvem questão social e portanto nem o locador nem o locatário podem ser responsáveis. Você somente seria responsável se já estivesse na posse do imóvel e residindo neste quando então deveria proteger seu domicilio. (lei 8.245/91 artigo 22 - das responsabilidades do locador)

abraços

Sinfosgo disse...

Boa tarde. Moro em casa alugada via imobiliária. Em todos os casos de defeitos estruturais, cuja responsabilidade é do locador, a imobiliária ,e informa que vai entrar em contato com o dono do imóvel pra depois resolver meu problema e nisso se vão muitos dias. Estou com problemas de vazamento de água e as contas estão chegando exorbitantes, e sempre me falam que vão passar o orçamento do reparo para o proprietário, e se ele não aceitar, ele irá arrumar outra empresa ou prestador para executar o serviço.

Minha pergunta é:

A imobiliária, como adminstradora do imóvel, não deveria resolver meu problema primeiro e depois repassar os custos do serviço para a proprietária e eles se resolverem?

Num caso de urgência como este seria o que o bom senso diz, mas e a lei, o que rege?

Anônimo disse...

Com relação a gama, fiquei no imóvel por 1 ano e a imibiliária está me cobrando a reposição de grama, pois tem muita praga. É meu dever? Obrigada pela atenção.

Anônimo disse...

Bom dia! Aluguei essa casa que estou morando ha 2 meses! É a casa da frente, pois no fundo mora uma senhora que é sogra do proprietario! Aluguei com contrato de um ano por uma imobiliaria!Quando mudei reparei que a luz da sala, cozinha, quintal e quarto não funcionavam, quando ligava o chuveiro caia o disjuntor, tinha que ir la fora ligar...saia muita fumaça la fora e das tomadas da casa...Enfim depois de um mês implorando para imobiliaria eles mandaram um eletricista! Ele disse que o fio vai aguentar pouco tempo, pois é tudo muito velho e tem que fazer a parte eletrica toda...enfim por enquanto posso tomar banho! No primeiro dia reclamei na imobiliaria que a descarga não funciona, e tem vazamentos dentro das paredes, as paredes estão umidas e escorrendo agua, a caixa está trincada e vazando agua no quintal o dia todo! Quando aluguei a porta de entrada da casa está estourada, foi arrombada por uma briga do antigo inquilino, que quando alugamos falaram que iria ser trocada a porta, estamos a dois meses dormindo com a porta aberta! Qualquer ladrão entra aqui! Jogando agua com balde no vaso sanitário, ainda tem o gabinete da pia da cozinha, está podre criando bichos e fungos la dentro, nem dá para usar, sem contar que se abro a torneira da pia da cozinha escorre agua pro chão...por dentro do gabinete! Estou pagando esses dois meses 200 reais de conta de agua por conta de vazamentos e na antiga casa que eu morava pagava 30 reais de conta! E quando eu aluguei falaram que a luz era individual e é mentira é junto com a casa do fundo! Ja cansei de implorar para imobiliaria, e entrei em contato com o proprietario que mora em outro estado! Ele disse que viria aqui dia 9 desse mês! Ele veio até aqui visitou a sogra na casa do fundo e nem oi falou! Deixou recado com a sogra para avisar a gente que deveriamos arrumar tudo e descontar do valor do aluguel! Mas só o vazamento! Vou continuar dormindo com a porta aberta, sem descarga, casa cheia de cupim...e outros defeitos! Enfim um encanador veio aqui e vai quebrar duas paredes e trocar a caixa d'agua...o que vai custar com pedreiro depois pra arrumar as paredes alem de materias 4 mil reais!! Eu pago 800 reais por mes de aluguel e não tem 4 mil para reformar a casa e descontar ao longo dos meses...Eles jogaram a bomba para mim como se eu tivesse dinheiro para reformar a casa e descontar em uns 5 meses! Isso é certo? Estou procurando outra casa e pretendo sair daqui mas o contrato é de um ano e teria que pagar multa para sair...e eu posso sair sem pagar multa se eles não estão cumprindo a parte deles do contrato?
A imobiliaria fez vistoria antes de alugar e sabiam de todos esses defeitos! Agora eu vou ter que ir atras de materias, pedreiro, encanador e etc... vou ter que fazer um emprestimo no banco para pagar pedreiro? Porque se eu não mandar arrumar vou ficar pagando 200 reais por mes de conta! É duro a situação! E sei que no fim mesmo arrumando o vazamento vou continuar sem porta e com o cheiro horrivel na cozinha! E ainda a mulher do fundo entra pelo mesmo portão que eu, falaram que iriam construir um muro para individualizar a entrada! A mulher deixa todo dia meu cachorro fugir, sem contar que deu a chave do cadeado para os 7 filhos dela! Cada hora que estou no quintal entra um estranho passa por mim e eu nem sei se é ladrão ou quem... Me dê uma luz por favor e me diz o que eu posso fazer nessa situação!

Maria Angela disse...

Oi Sinfosgo. A imobiliária não administra o imóvel e sim o contrato de locação e portanto ela não pode fazer qualquer tipo de serviço ou tomar qualquer decisão sem que o proprietário a autorize. ela somente poderia fazer isso em casos especiais em que o proprietário estivesse ausente tendo-=a deixado responsável.

O teu problema é de solucção rapida pois o excesso de água não será pago por você e sim pelo locador. O que eu t peergunto e já te oriento é se você fez a reclamação por escrito e entregou na imobiliária. Digo isso porque você tem que ter provas de que comunicou o locador do problema do contrario depois ele ai dizer que não foi comunicado e querer que você pague o excesso de água.
Se não comunicou por escrito faça uma notificação de sinistro em imóvel locado, em duas vias. Leve na imobiliária e o responsável pelo setor de locação tem que assinar a segunda via e colocar o carimbo da imobiliária e a data em que recebeu. Este vai fica com você.
Nesta notificação relate minuciosamente o problema e a data em que "verbalmente" você solicitou providência. Informe o valor das contas que tiverem chegado com excesso d'agua e solicite reparação urgente sob pena de ação judicial por infração legal. Relate que em anexo você entrega as copias dos últimos 3 meses da conta de água para posterior verificação do excesso que será pago pelo proprietário.
Se não resolver, terás que buscar um advogado para judicialmente resolver a questão.

Parece que o proprietário não esta querendo consertar e você pode judicialmente encerrar o contrato e ainda pedir pagamento d indenização se ele se negar.

abraços

Maria Angela disse...

Olá anônimo. Você não tem obrigação de repor a grama se não a danificou porém se não cuidou da mesma como devia o locador vai judicialmente questionar quem tem razão. Se você tem certeza de que não é ação do tempo,então você não tem que repor porém se você nunca cuidou da grama e deixou que as pragas tomassem conta, neste caso o melhor é recolocar a mesma porque ouve descuido de sua parte. É situação complicada de te orientar sem que um profissional diga porque a grama morreu. A principio não é você quem paga mas se tens consciência de que nunca deu bola para ela, pague e encerre o assunto. Vou fazer uma postagem sobre o gramado em imóveis alugados alertando para questão visto que a lei é omissa no assunto .

abraços

Maria Angela disse...

Olá. A situação desta casa que você alugou a dois meses é precaria e inclusive corre risco de incêndido. quando disjuntor cai é por superaquecimento ou seja existe problema na fiação e portanto risco de incêndio.

Não sua obrigação consertar e descontar do aluguel. convenhamos, se o locador coloca para alugar uma casa neste estado você acha que ele vai realmente descontar o valor gasto por você do teu aluguel!!!! Ele vai querer descontar em muitas parcelas. Analise se vale a pena confiar. Não compre nem reforme nada sem que esteja escrito e assinado por ele. Se não estiver escrito ele não terá obrigação de te pagar.

Meu conselho é que você desfaçam esse contrato e procurem outro lugar. Se a locação já começou mau a tendência é ficar pior.
A casa se enquadra no criterio do artigo 22 da lei do inquilinato 8.245/91 que determina que o locador é obrigado a entregar o imóvel em perfeitas condições ao uso que se destina, no caso a tua moradia. Da forma que você relata ele não cumpriu a lei e portanto você vai ter problemas.

A solução é procurar a imobiliária e fazer um acordo escrito desfazendo o contrato sem custos para as partes e procurar outro lugar ou então procurar a justiça para obriga-lo a cumprir a lei e reforma. Veja só, só a elétrica pode ficar acima de 2 mil reais ou mais dependendo.

você decide. procure um advogado

Anônimo disse...

Sou proprietária de um apartamento, e fui informada só após o conserto que
queimou um disjuntor da caixa de entrada do apartamento (aquela que fica na caixa de força do prédio).
De quem é a responsabilidade por esse conserto?

Anônimo disse...

Olá, moro em uma casa alugada bem antiga. Na verdade é um sobrado, com três casas, moro na casa de baixo e em cima tem mais duas casas. Acontece que na minha garagem está ocorrendo um vazamento no teto. Avisei o proprietário, que chamou um encanador. O encanador disse que teria que quebrar o chão do banheiro do vizinho de cima(local que fica logo acima do vazamento em minha garagem). É um rolo, pois o vizinho de cima que não é encanador mas é curioso na área, disse que consertaria(a seu modo), fazendo favor para o proprietário(o proprietário não quer gastar com o reparo). Enfim, o vizinho de cima disse que consertou seu banheiro apenas ajustando o rejunte do chão, mas , segundo o que o encandador que avaliou o problema disse, é um problema na parte interna do esgoto, tem que quebrar para sanar o problema. O vazamento só piora, naõ adiantou nada!! O proprietário não quer gastar, portanto me disse para esperar que daqui a alguns dias vai parar de vazar, mas não parece que isso vai acontecer... estou em uma cilada, porque só a minha parte é que está no prejuízo, levando pingos de água de esgoto na cabeça, qdo vou abrir meu portão. Aí pergunto: como proceder, me proteger, caso algo pior aconteça, caso caia parte do teto (Porque é isso que acho que pode acontecer, pois não há boa vontade de denhum dos responsáveis), ou que prejudique de algum modo o bem estar dos que moram em casa e os meus bens. Como proceder? devo ter algo escrito, dizendo que comuniquei o problema e que mesmo assim não foi resolvido? Devo fotografar o vazamento? Quem procurar nesse caso? Qual órgão? Agradeço muitíssimo!

Maria Angela disse...

Olá Vazamento costumam acumular o liquido na laje entre um andar e outro e leva alguns dias para que comece a secar. Uma vez resolvido o problema tem que para de pingar em no máximo 1 semana, se continuar é porque o problema não foi resolvido.
Não havendo acordo você terá que recorrer a justiça para resolver a questão até porque quando o imóvel apresenta vazamento que não foi consertado a tendência é aumentar o acumulo de liquido na lage.

Você tem que se resguardar com comunicação escrita onde detalha o que esta ocorrendo para que o locador depois não venha dizer que você não o comunicou. Sempre faça comunicações escritas, na locação o que é de boca não tem valor. Podes fotografar mas fotos com data e colocadas em CD não regravável com cópia para o locador. aguarde uns dias para secagem, se continuar notifique por escrito em duas vias.

abraços

Maria Angela disse...

Olá. Quando um disjuntor queima é porque ha sobrecarga e ele deve imediatamente ser substituído por conta do risco de incêndio e assim sendo o síndico autoriza a troca e comunica o proprietário para coloca-lo a par do ocorrido e comunicar o valor do conserto.
Se fosse o disjuntor de dentro do apartamento a troca seria do locatário em caso de locação, que teria também que te comunicar porque quando o disjuntor aquece e queima há problema na fiação elétrica.

O bom senso manda que o síndico tente contato com o dono do imóvel e não o localizando tome as devidas providências mas a situação depende da urgência e do risco.
abraços

PRISCILLA DUARTE DOS SANTOS disse...

Boa noite. A minha dúvida é referente a fiação elétrica, por enquanto somente do banheiroas lâmpadas não duravam muito tempo, e agora nem com lâmpadas novas elas acendem, acredito que o problema e a fiação elétrica, neste caso a responsabilidade fica para o inquilino ou para o locador arcar com os gastos?

Anônimo disse...

Boa noite Maria,
Alugo há 9 anos uma casa que tem quase 40 anos. Recentemente a fossa entupiu e pensei na possibilidade de contratar uma empresa para desentupí-la, mas o proprietário acha melhor construir outra e disse que é minha responsabilidade, sem sequer tocar no assunto de desconto de aluguel. Quem fica com o custo de desentupir ou construir uma nova fossa? Agradeço desde já a atenção.

Filipe Martins disse...

Olá boa tarde. Moro em uma casa alugada a 5 meses e desde que me mudei o proprietário empresta a minha garagem para uma pessoa que aluga uma das kitnets que ele tem atrás da casa e isso não está em contrato, estou tendo problema com o proprietário do carro e o mesmo quebrou o portão eletronico e o proprietario disse que deixou da "castigo" o rapaz que quebrou o portão. E com isso minha casa fica com portão aberto todos os dias 24hs e o proprietário não providência o cconsertoe tambem tem outras manutenções a serem feitas e o mesmo não providência. Não quero mais ficar na casa por esses e outros motivos. Posso entregar o imóvel sem pagar a multa? Pois ele esta deixando de cumprir as manutenções e sublocando a minha garagem e deixando a segurança da minha familia de lado. Como agir em situação como essa? Obrigado

Anônimo disse...

Olá, alugo uma casa cujo reboco do teto da garagem(parte dele) desprendeu-se, sem causa aparente(infiltração ou coisa parecida).O reboco caiu bem em cima do meu carro, causando danos ao mesmo ( riscos e amassados na lataria).Fotografei
e encaminhei ao proprietário, que me respondeu o seguinte: vai mandar arrumar o teto da garagem, fazendo novo reboco, porém o carro, ele entende que nao é de sua responsabilidde pagar o conserto já que foi um acidente. Devo aceitar a decisão do proprietário?

Maria Angela disse...

Olá. Queda de reboco ocorre por infiltração ou reboco muito antigo. quando o reboco de um edifico cai na cabeça de uma pessoa que esta passando em frente ao edifício, o condomínio é responsabilizado pelos danos causados a esta pessoa. Entendo que o locador é responsável pela queda do reboco e deve pagar o conserto do teu carro pois ele não manteve o imóvel que pertence a ele em perfeitas condições de uso(artigo 22 da lei 8.245/91). você pode questiona-lo mas se a garagem fica o tempo todo fechada, não entra sol e retém umidade neste caso a culpa não é dele pois você é que deve manter o imóvel conservado cuidado da ventilação do mesmo.

abraços

Maria Angela disse...

Oi Felipe Martins. Para desocupar sem multa tens que fazer acordo escrito, se ele não concordar então você tem que entrar na justiça para tentar desfazer o contrato sem custos.
Converse com ele e tente resolver a questão e se houver acordo coloque no papel. Se ele não aceitar procure um advogado e judicialmente resolva a questão.

abraços

Maria Angela disse...

Olá anônomo. Mas que cara de pau do locador!!!! A fossa entope e ele quer construir uma nova e o locatário paga!!!De jeito nenhum.
Sua obrigação como locatário é manter a fossa limpa e desobstruída pois é você que a utiliza e nem precisa da permissão do locador para chamar um empresa para fazer o serviço.
Se o locador quer construir uma fossa nova quem paga tudo é ele e não o locatário(você). Não concorde e se ele insistir diga-lhe que vai notifica-lo via cartório por infração legal.

abraços

Maria Angela disse...

Oi Priscilla Duarte dos Santos.
Primeiro de tudo tem que verificar o problema. Chame um eletricista para verificar o problema. As vezes o spot da lampada esta com a fiação mau instalada ou pode ser na tomada de luz. Se for apenas problema que se pode resolver consertando, é você quem paga. Se o eletricista disser que a fiação é velha e não tem conserto, tem que ser trocada, aí a despesa é do proprietário que por escrito tem que ser notificado para resolver o problema.
abraços

Anônimo disse...

Olá,

Hoje foi a vistoria de entrega do meu imóvel locado e, para minha surpresa, exigiram que eu pintasse todas as janelas e portas. Já fiz vários contratos de aluguel e nunca precisei pintar as portas e janelas. O que acho mais abusivo é que as portas e janelas estão nas condições que as encontrei, não houve qualquer dano nelas além de um degaste natural pelo uso do imóvel. Agora estou querendo entregar as chaves porque preciso me mudar para outro estado e eles não estão aceitando, dizendo que não receberão enquanto eu pintar as portas e janelas. É certo isso? É possível fazer a consignação das chaves pelo juizado especial sem advogado? Obrigada

Maria Angela disse...

Olá. Se teu contrato informa que o imóvel deve ser entregue pintado então você tem que cumprir o que diz o contrato e entregar as paredes e esquadrias pintadas. As esquadrias fazem parte da pintura e quando o contrato determina a devolução com pintura nova não se pode alegar desgaste de uso. Isso somente poderia ser alegado se você estivesse residndio neste imóvel por mais de 10 anos e mesmo assim seria questionável judicialmente pois se você recebe pintado tem que devolver pintado.

Quanto as chaves o locador não pode se negar a recebe-las. Ele tem que receber e no termo de quitação colocar que as paredes foram pintadas e que ficou faltando as esquadrias e que assim não concede quitação total do contrato somente parcial se reservando o direito de judicialmente efetuar a cobrança.

Você tem que decidir se vai pintar ou pagar a pintura das esquadrias para o locador. Se optar por pagar para se ver livre e evitar uma discussão judicial, peça a ele um orçamente, e o pagamento deve constar no termo de quitação.

Se quiser discutir quem tem razão e ele se recusa a receber as chaves procure um advogado porque terá que deposita-las em juizo para cessar o pagamento do aluguel. Junto você efetua o pagamento dos valores finais de aluguel e taxas e o locador vai resolver em no máximo 2 anos se judicialmente ai te cobrar ou não. Se usas seguro fiança, resolva a questão porque eles vão te cobrar e muito caro.
chaves no juizado civil no JEC não é possível. converse com o locador e explique que ele não pode se recusar a receber as chaves, deve recebe-las e dar a quitação parcial buscando o judiciário para discutir quem tem razão.

Atenção: se você recebeu o imóvel com pintura antiga não tem o dever de entregar pintado e no contrato deve dizer que não foi recebido com pintura nova.

abraços

Anônimo disse...

Olá, estou com uma duvida, eu sou Locadora de uma imóvel onde tem 4 casas no mesmo quintal; porem um de meus inquilinos entro em contato comigo dizendo que havia sido furtada a casa dela, e que levaram TV, Computador e outros objetos dela; e ela alega que viu a inquilina da casa do lado deixar o portão principal de entrada aberto e que provável que os ladroes tenha entrado sem problemas, e ainda alega que não escultou ninguém entrar na casa dela de madrugada; e me disse que eu terei que ressarcir ela; porém não acho que eu tenho que pagar ela, gostaria de saber se ela está certa, ou eu, pois quando aluguei a casa pra eles eu dei as condições básicas de segurança; ai a inquilina do lado da casa dela não fechou o portão, e a culpa é minha ?! .. gostaria de saber o que a LEI diz sobre isso ! ..
Aguardo !

Anônimo disse...

Olá, parabens pelo blog, estou com uma duvida...
Deixei um imovel depois de ficar 8 anos nele, entreguei para imobiliaria todo pintado, porem recebi um telegrama da imobiliaria dizendo que eu tinha que trocar o vaso sanitario que esta rachado.
Porem eu tenho fotos que comprovam que quando entrei no imovel ele ja se encontrava rachado. A imobiliaria diz que enquanto eu nao trocar o vaso o aluguel vai continuar correndo...o que faço?
Como faco para entrar com uma acao judicial para ressarcir meu prejuizo...posso entrar no juizado especial civel?
Renato

KOKY disse...

Oi Renato. Você tiou foto fo valos mas fez constar na contestação da vistoria que o vaso estava rachado? Vistoria com foto tem que ser entregue uma copia na imobiliária junto com o termo de contestação de vistoria do contrario não tem valor legal.

Para que fotos sejam validas você tem que fazer duas copias iguais em um CD não regravavel e na imobiliária ambos assinam as duas vias de CD para que não sejam substituidas. Junto acompanha a contra vistoria.

Se fizeste tudo isso, procure um advogado para em juízo depositar os valores finais da locação e contestar a cobrança do vaso.
Juizado especial não pode ser usado.

Se não depositar em juízo eles vão te negativar no SPC e cobrar em juízo então o melhor é "correr na frente".

abraços

Lorena disse...

Olá! Preciso de uma orientação: aluguei um imóvel mobiliado, que foi devidamente vistoriado. A máquina de lavar apresentou um defeito, identificado pelo técnico da seguradora da proprietária como desgaste natural. O equipamento foi condenado por não existirem peças de reposição. Nesse caso, ela pode se recusar a substituir o equipamento? Eu não tenho direito à máquina, já que aluguei o imóvel com ela, conforme consta na vistoria? Grata, Lorena

Anônimo disse...

Olá, sou inquilino e moro no mesmo apto faz 10 anos e o prédio é velho e tem +/- 40 anos, a maioria das portas estão apodrecendo com a umidade, sou eu quem paga ou o proprietário?
Outro problema é sobre a fiação que deu curto entre o relógio disjuntor e o disjuntor interno, o eletricista consegue arrumar mas somente com tubulação da fiação por fora do prédio, avisei a imobiliária mas a mesma não fez nada, tive que fazer os reparos pois houve uma fiscalização e o sindico disse que o prédio seria autuado, sou eu ou o proprietário quem deve pagar?.

Maria Angela disse...

Olá anônimo.
O ano de construção de um prédio não é motivo para que ele esteja com sérios problemas de conservação. Conheço prédio muito antigos e bem conservados. Teu relato apenas mostra o descaso dos proprietários que não valorizam os bens que possuem.
Infelizmente muitos proprietários que possuem imóveis para morar não investem em seus imóveis sob o argumento de que como as pessoas precisam residir locam de qualquer forma.

No teu caso tudo que for conserto é você quem paga e tudo que não tiver conserto e somente terá como opção colocar um novo, é pago pelo proprietário. No caso das portas não basta que elas estejam velhas, você tem que mostrar que correm risco de cair sobre você ou seja que impeçam você de continuar residindo no imóvel por risco não porque estão velhas.

Quanto ao curto do relógio ao disjuntor não é pago por você ou pelo proprietário e sim pelo condomínio pois esta parte da ligação da luz é externa e pertence ao prédio. O sindico tinha que ser notificado do problema por escrito e inclusive ter sido dado parte na secretaria de obras da prefeitura e nos bombeiros. Esta havendo sobrecarga na energia e isso pode colocar em risco o prédio todo.

O teu problema maior é que teu contrato de locação é por rpazo indeterminado. Se você exigir qualquer coisa do teu locador ele vai te despejar porque no prazo indeterminado vocês podem encerrar o contrato sem motivo (denuncia vazia) comunicando a outra parte 30 dias antes. Assim se você reclamar e exigir reparos o locador pode pedir o fim do contrato e depois locar para outra pessoa se nada for feito.

Na minha opinião pessoal e por experiência própria pois já passei por esta situação também, esta na hora de você sair deste imóvel porque provavelmente os gastos serão bem altos e vai ser dificil solucionar rapidamente. Imóveis neste estado de conservação acabam tendo um condomínio muito alto. As vezes compensa mudar mesmo que o novo aluguel seja mais caro e um condomínio mais barato compensaria.

Quanto a imobiliária ela tem a função de comunicar o locador e aguardar que ele de a solução. Ela não pode agir por conta própria.

abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
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Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo