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27 de dez de 2011

CLÁUSULA DE CAUÇÃO IMOBILIÁRIA EM DINHEIRO



CLÁUSULA DE CAUÇÃO IMOBILIÁRIA EM DINHEIRO



A Lei Do Inquilinato 8.245/91 determina:

        Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:        
 I - caução;

        Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

A Poupança deve ser aberta em conta poupança conjunta, o que impede que uma das partes faça o levantamento da soma depositada sem autorização da outra parte por escrito. Trata-se de uma garantia do contrato mas em caso de inadimplência o locador não pode levantar a soma sem autorização do locatário e o locatário não pode exigir a devolução dos valores sem autorização do locador. Havendo divergência a soma fica depositada até decisão judicial.

A lei autoriza cobrar 03 aluguéis no máximo, porém a maioria dos locadores exige no mínimo 06 meses. Decisões judiciais tem considerado a cobrança justa face ao fato de 03 aluguéis em locações de baixo valor ser irrisório face á possíveis problemas com inadimplência.  O risco de cobrar a mais será todo do locador se o locatário vier a judicialmente contestar a cobrança.

È considerado apropriação indébita quando o Locador fica em poder do valor da caução não atendendo a solicitação do locatário de juntos abrirem a poupança. O locador acaba por se transformar em Depositário Fiel deste valor e sendo uma garantia ele não pode livremente ser utilizado pelas partes. O correto é agir dentro da lei.

NA PRÁTICA

Na prática o locador e locatário devem procurar qualquer banco e solicitar abertura de conta poupança conjunta deixando claro que para retirada de valores será preciso assinatura de ambos.
Os bancos não promovem a abertura de conta especial informando tratar-se de garantia aluguel e sim uma poupança comum conjunta onde ambos precisam assinar qualquer retirada.

Documentos necessários: RG, CPF das partes envolvidas, comprovante de residência de ambos(conta de energia, telefone, Tv a cabo), valor a ser depositado. Não é preciso levar contrato de aluguel.

Qualquer das partes poderá solicitar emissão de cartão poupança, porém, a retirada em terminais e caixa fica impedida por necessitar da assinatura de ambos. Tanto faz com quem ficará o cartão da conta.

A cláusula no contrato de aluguel é que determina que a poupança conjunta destina-se a fiança locatícia.

Alguns informam que o locatário poderá levantar a soma dos valores depositados após encerramento do contrato apresentando os recibos de aluguel quitados e o termo de encerramento da locação. Na prática, nenhum dos bancos consultados libera o valor sem que a outra parte assine concordando o que implica em recorrer ao Poder Judiciário para liberação dos valores.

O locador não esta obrigado a liberar o valor depositado se houver divergência quanto a valores finais a serem pagos pelo locatário ou discordância em relação a reformas de entrega do imóvel. Neste caso, por se tratar de depósitode garantia de contrato, ficam retidos até que a solução amigável ou judicial ocorra.


MODELO


CLAUSULA XX: o LOCATÁRIO apresenta ao LOCADOR como GARANTIA DO CONTRATO, CAUÇÃO EM DINHEIRO, no valor de 03 ALUGUÉIS, totalizando o valor de R$ xxx,xx .
Parágrafo único: as partes estão cientes de que a legislação determina que a caução em dinheiro seja depositada em poupança pública conjunta, aberta pelas partes em 48 HORAS após assinatura deste contrato, para o fim específico de fiança aluguel, não podendo nenhuma das partes dispor livremente da fiança salvo acordo escrito em concordância. Fica ciente o LOCADOR que a não abertura da conta poupança implica em descumprimento legal e ser considerado este como DEPOSITÁRIO FIEL do valor entregue pelo locatário não se isentando o LOCADOR de ao final do contrato devolver o valor recebido com as devidas correções de conta poupança conforme determina o artigo xx da Lei 8.245/91.


Obs. Exigir recibo discriminado dos valores entregues ao locador.







8 comentários:

Sergio Henriue N.C. Bastos disse...

Parabéns senhora, em 20 anos como profissional do ramo é a primeira vez que tenho o prazer de ler um site tão interessante quanto este onde os assuntos são abordados de forma simples e prática. Há muito a internet precisava de algo assim, onde pessoas de pouco conhecimento no assunto podem socorrer-se. Recomendei a todos os meus alunos que leiam suas postagens e desejo que em 2012 possamos ser brindados com mais conteúdo. Tomei a liberdade de via email sugerir-lhe alguns temas que não encontrei e que com certeza serão bem conceituados. Parabéns mais uma vez e Boas Festas.

Anônimo disse...

Faço minhas as sábias palavras do doutro professor. É tanto assunto interessante que tenho reservado pelo menos 1h ao dia para tentar chegar ao fim das postagens deste site.

fabio disse...

Acho uma falta de garantia total para o proprietário do imóvel esta conta conjunta... uso a seguinte clausula nos meus contratos:

"O valor do deposito a titulo de caução no montante de R$ ________ (Valor Por extenso), correspondente a 03 (três) meses de deposito, será depositado em conta poupança de titularidade do(a) proprietário(a), assim será corrigido em seu índice e, devolvido no final da locação, podendo porem ser retido pelo(a) proprietário(a), na proporcionalidade do descumprimento em uma das clausulas contratuais."

Há ilegalidade nisso ? Obrigado e parabéns pelo blog.

Maria Angela disse...

Oi Fabio. A caução em dinheiro é um tipo de fiança e assim sendo nenhuma das partes pode dispor livremente do dinheiro. Significa dizer que se o locatário ficar inadimplente o locador não pode usar o dinheiro depositado sob pena de extinção da garantia e o contrato ficar sem qualquer tipo de fiança.
Se o locador usa o dinheiro isso é considerado "apropriação indébita" ou seja, utilizou algo que não lhe pertence por direito.
O correto em caso de inadimplência é o locador entrar com ação judicial de despejo e solicitar que o juiz libere o valor da fiança depositado.

Na conta poupança conjunta para garantia de aluguel o valor somente pode ser utilizado com a assinatura dos dois ou autorização judicial.

Na pratica todos fazem como você e a maioria nem deposita em poupança, usa indevidamente o valor porque sabe que no final do contrato haverá débitos por parte do locatário e aí descontam da caução. Não é correto mas todos fazem.

A clasula que você utiliza e descreve é legal e pode ser utilizada porém atente que "reter o valor" não é o mesmo que utiliza-lo.
você não esta obrigado a devolver a caução se houver débitos mas não pode usar o valor se houver débitos. São duas coisas diferentes.

abraços

Elieser disse...

oLÁ! sOU LOCADOR E TENHO UM IMÓVEL ALUGADO. a GARANTIA É UMA CAUÇÃO EM DINHEIRO E CORRESPONDE A TRÊS ALUGUÉIS. QUANDO O VALOR DO ALUGUEL FOR REAJUSTADO, POSSO PEDIR ATUALIZAÇÃO DA CAUÇÃO PARA MANTÊ-LA EM 03 ALUGUÉIS?
GRATO.
ELIESER

Maria Angela disse...

Oi Elieser. Na prática não se aumenta o valor da caução visto que o depósito em poupança corrige mensalmente o valor depositado mesmo que inferior ao aumento praticado com o aluguel. em geral somente quando se renova o contrato por valor de mercado é que a caução é corrigida. Você pode propor a correção para manter o mesmo valor do aluguel mas se o inquilino não concordar terá que recorrer ao judiciário.

Lembro que mesmo que você não tenha depositado em poupança a caução recebida os rendimentos são devidos ao locatário pois o valor lhe foi entregue.

abraços

Anônimo disse...

Olá,
Vi seu Blog e achei super legal.

Não sei se você poderia me ajudar, estou com alguns problemas com o imóvel que aluguei, o qual mantenho residência desde 30/11/2010.

O contrato venceu em 29/05/2013 e renovamos novamente, porém a imobiliária impôs condição de que este seria por prazo indeterminado, no qual a desocupação do imóvel deveria ser informada com no mínimo 120 dias.
Ocorre que no contrato existe uma cláusula informando que se feita a rescisão contratual, não haveria a devolução do Caução , que na época do primeiro contrato em 30/11/2010 foi no importe de R$ 2.910,00, e que serviria de abatimento dos 3 últimos aluguéis.

Necessitamos fazer uma troca do Gabinete e da pia da cozinha, pois esses eram de material frágil (madeira compensada) e já estava com o material estufado e com vazamentos, afinal, este utensilio serve para manutenção de louças e copos, deteriora-se com o tempo. Por esse motivo, ligamos para a Dona da casa para comunica-la e saber o que deveria ser feito, a Locadora então permitiu que comprássemos o tal Gabinete e a pia, e ela depositaria o dinheiro parceladamente, assim como passamos no Cartão de crédito.
Logo após isso, chegaram boletos para pagamento de aluguel, no período até o fim do ano.

Friso, entramos em contato com a Locadora e não com a Imobiliária, haja vista que a primeira já havia entrado em contato conosco diversas vezes para tratar de reformas necessárias, nos dando o condão de ligar para ela sempre que fosse necessário.

Acontece, que já fazem 2 meses e ela se recusa a receber nossas ligações e a ressarcir o valor gasto no Gabinete. Devido a estes acontecimentos, resolvemos entrar em contato com a imobiliária, e a dona deste estabelecimento foi super grossa, gritando ao telefone comigo, e disse que não era problema dela o mau uso do Gabinete... Então insisti em resolver o conflito e sugeri um posicionamento até o fim da semana.

Quando foi nessa segunda feira, recebi um e-mail da Imobiliária querendo a desocupação do imóvel.
Minhas Dúvidas são:
►Posso exigir o valor do Gabinete novo instalado na casa, tendo em vista que o outro se deteriorou pelo tempo e não por mau uso?
►Tenho que sair em 120 dias assim como consta no contrato, ou posso sair antes, tendo em vista que a imobiliária já requereu a devolução do Imóvel?
►Visto que a imobiliária mandou todos os boletos até o fim do ano como devo proceder? Ela pode exigir que o caução fique como abatimento do aluguel? Nós queremos o caução de volta, pois teremos que locar outro imóvel, e gostaríamos de pagar o aluguel até a data que ficássemos.

Desculpe o e-mail grande.
Como devo proceder?
Desde já agradeço sua ajuda.
Deus abençoe.

Maria Angela disse...

Respondi sua questão via email, vale o acordo assinado.

abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo