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27/12/11

CLÁUSULA DE CAUÇÃO IMOBILIÁRIA EM DINHEIRO



CLÁUSULA DE CAUÇÃO IMOBILIÁRIA EM DINHEIRO



A Lei Do Inquilinato 8.245/91 determina:

        Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:        
 I - caução;

        Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

A Poupança deve ser aberta em conta poupança conjunta, o que impede que uma das partes faça o levantamento da soma depositada sem autorização da outra parte por escrito. Trata-se de uma garantia do contrato mas em caso de inadimplência o locador não pode levantar a soma sem autorização do locatário e o locatário não pode exigir a devolução dos valores sem autorização do locador. Havendo divergência a soma fica depositada até decisão judicial.

A lei autoriza cobrar 03 aluguéis no máximo, porém a maioria dos locadores exige no mínimo 06 meses. Decisões judiciais tem considerado a cobrança justa face ao fato de 03 aluguéis em locações de baixo valor ser irrisório face á possíveis problemas com inadimplência.  O risco de cobrar a mais será todo do locador se o locatário vier a judicialmente contestar a cobrança.

È considerado apropriação indébita quando o Locador fica em poder do valor da caução não atendendo a solicitação do locatário de juntos abrirem a poupança. O locador acaba por se transformar em Depositário Fiel deste valor e sendo uma garantia ele não pode livremente ser utilizado pelas partes. O correto é agir dentro da lei.

NA PRÁTICA

Na prática o locador e locatário devem procurar qualquer banco e solicitar abertura de conta poupança conjunta deixando claro que para retirada de valores será preciso assinatura de ambos.
Os bancos não promovem a abertura de conta especial informando tratar-se de garantia aluguel e sim uma poupança comum conjunta onde ambos precisam assinar qualquer retirada.

Documentos necessários: RG, CPF das partes envolvidas, comprovante de residência de ambos(conta de energia, telefone, Tv a cabo), valor a ser depositado. Não é preciso levar contrato de aluguel.

Qualquer das partes poderá solicitar emissão de cartão poupança, porém, a retirada em terminais e caixa fica impedida por necessitar da assinatura de ambos. Tanto faz com quem ficará o cartão da conta.

A cláusula no contrato de aluguel é que determina que a poupança conjunta destina-se a fiança locatícia.

Alguns informam que o locatário poderá levantar a soma dos valores depositados após encerramento do contrato apresentando os recibos de aluguel quitados e o termo de encerramento da locação. Na prática, nenhum dos bancos consultados libera o valor sem que a outra parte assine concordando o que implica em recorrer ao Poder Judiciário para liberação dos valores.

O locador não esta obrigado a liberar o valor depositado se houver divergência quanto a valores finais a serem pagos pelo locatário ou discordância em relação a reformas de entrega do imóvel. Neste caso, por se tratar de depósitode garantia de contrato, ficam retidos até que a solução amigável ou judicial ocorra.


MODELO


CLAUSULA XX: o LOCATÁRIO apresenta ao LOCADOR como GARANTIA DO CONTRATO, CAUÇÃO EM DINHEIRO, no valor de 03 ALUGUÉIS, totalizando o valor de R$ xxx,xx .
Parágrafo único: as partes estão cientes de que a legislação determina que a caução em dinheiro seja depositada em poupança pública conjunta, aberta pelas partes em 48 HORAS após assinatura deste contrato, para o fim específico de fiança aluguel, não podendo nenhuma das partes dispor livremente da fiança salvo acordo escrito em concordância. Fica ciente o LOCADOR que a não abertura da conta poupança implica em descumprimento legal e ser considerado este como DEPOSITÁRIO FIEL do valor entregue pelo locatário não se isentando o LOCADOR de ao final do contrato devolver o valor recebido com as devidas correções de conta poupança conforme determina o artigo xx da Lei 8.245/91.


Obs. Exigir recibo discriminado dos valores entregues ao locador.







19 comentários:

  1. Sergio Henriue N.C. Bastos28/12/11 19:43

    Parabéns senhora, em 20 anos como profissional do ramo é a primeira vez que tenho o prazer de ler um site tão interessante quanto este onde os assuntos são abordados de forma simples e prática. Há muito a internet precisava de algo assim, onde pessoas de pouco conhecimento no assunto podem socorrer-se. Recomendei a todos os meus alunos que leiam suas postagens e desejo que em 2012 possamos ser brindados com mais conteúdo. Tomei a liberdade de via email sugerir-lhe alguns temas que não encontrei e que com certeza serão bem conceituados. Parabéns mais uma vez e Boas Festas.

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  2. Faço minhas as sábias palavras do doutro professor. É tanto assunto interessante que tenho reservado pelo menos 1h ao dia para tentar chegar ao fim das postagens deste site.

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  3. Acho uma falta de garantia total para o proprietário do imóvel esta conta conjunta... uso a seguinte clausula nos meus contratos:

    "O valor do deposito a titulo de caução no montante de R$ ________ (Valor Por extenso), correspondente a 03 (três) meses de deposito, será depositado em conta poupança de titularidade do(a) proprietário(a), assim será corrigido em seu índice e, devolvido no final da locação, podendo porem ser retido pelo(a) proprietário(a), na proporcionalidade do descumprimento em uma das clausulas contratuais."

    Há ilegalidade nisso ? Obrigado e parabéns pelo blog.

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  4. Oi Fabio. A caução em dinheiro é um tipo de fiança e assim sendo nenhuma das partes pode dispor livremente do dinheiro. Significa dizer que se o locatário ficar inadimplente o locador não pode usar o dinheiro depositado sob pena de extinção da garantia e o contrato ficar sem qualquer tipo de fiança.
    Se o locador usa o dinheiro isso é considerado "apropriação indébita" ou seja, utilizou algo que não lhe pertence por direito.
    O correto em caso de inadimplência é o locador entrar com ação judicial de despejo e solicitar que o juiz libere o valor da fiança depositado.

    Na conta poupança conjunta para garantia de aluguel o valor somente pode ser utilizado com a assinatura dos dois ou autorização judicial.

    Na pratica todos fazem como você e a maioria nem deposita em poupança, usa indevidamente o valor porque sabe que no final do contrato haverá débitos por parte do locatário e aí descontam da caução. Não é correto mas todos fazem.

    A clasula que você utiliza e descreve é legal e pode ser utilizada porém atente que "reter o valor" não é o mesmo que utiliza-lo.
    você não esta obrigado a devolver a caução se houver débitos mas não pode usar o valor se houver débitos. São duas coisas diferentes.

    abraços

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  5. oLÁ! sOU LOCADOR E TENHO UM IMÓVEL ALUGADO. a GARANTIA É UMA CAUÇÃO EM DINHEIRO E CORRESPONDE A TRÊS ALUGUÉIS. QUANDO O VALOR DO ALUGUEL FOR REAJUSTADO, POSSO PEDIR ATUALIZAÇÃO DA CAUÇÃO PARA MANTÊ-LA EM 03 ALUGUÉIS?
    GRATO.
    ELIESER

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  6. Oi Elieser. Na prática não se aumenta o valor da caução visto que o depósito em poupança corrige mensalmente o valor depositado mesmo que inferior ao aumento praticado com o aluguel. em geral somente quando se renova o contrato por valor de mercado é que a caução é corrigida. Você pode propor a correção para manter o mesmo valor do aluguel mas se o inquilino não concordar terá que recorrer ao judiciário.

    Lembro que mesmo que você não tenha depositado em poupança a caução recebida os rendimentos são devidos ao locatário pois o valor lhe foi entregue.

    abraços

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  7. Olá,
    Vi seu Blog e achei super legal.

    Não sei se você poderia me ajudar, estou com alguns problemas com o imóvel que aluguei, o qual mantenho residência desde 30/11/2010.

    O contrato venceu em 29/05/2013 e renovamos novamente, porém a imobiliária impôs condição de que este seria por prazo indeterminado, no qual a desocupação do imóvel deveria ser informada com no mínimo 120 dias.
    Ocorre que no contrato existe uma cláusula informando que se feita a rescisão contratual, não haveria a devolução do Caução , que na época do primeiro contrato em 30/11/2010 foi no importe de R$ 2.910,00, e que serviria de abatimento dos 3 últimos aluguéis.

    Necessitamos fazer uma troca do Gabinete e da pia da cozinha, pois esses eram de material frágil (madeira compensada) e já estava com o material estufado e com vazamentos, afinal, este utensilio serve para manutenção de louças e copos, deteriora-se com o tempo. Por esse motivo, ligamos para a Dona da casa para comunica-la e saber o que deveria ser feito, a Locadora então permitiu que comprássemos o tal Gabinete e a pia, e ela depositaria o dinheiro parceladamente, assim como passamos no Cartão de crédito.
    Logo após isso, chegaram boletos para pagamento de aluguel, no período até o fim do ano.

    Friso, entramos em contato com a Locadora e não com a Imobiliária, haja vista que a primeira já havia entrado em contato conosco diversas vezes para tratar de reformas necessárias, nos dando o condão de ligar para ela sempre que fosse necessário.

    Acontece, que já fazem 2 meses e ela se recusa a receber nossas ligações e a ressarcir o valor gasto no Gabinete. Devido a estes acontecimentos, resolvemos entrar em contato com a imobiliária, e a dona deste estabelecimento foi super grossa, gritando ao telefone comigo, e disse que não era problema dela o mau uso do Gabinete... Então insisti em resolver o conflito e sugeri um posicionamento até o fim da semana.

    Quando foi nessa segunda feira, recebi um e-mail da Imobiliária querendo a desocupação do imóvel.
    Minhas Dúvidas são:
    ►Posso exigir o valor do Gabinete novo instalado na casa, tendo em vista que o outro se deteriorou pelo tempo e não por mau uso?
    ►Tenho que sair em 120 dias assim como consta no contrato, ou posso sair antes, tendo em vista que a imobiliária já requereu a devolução do Imóvel?
    ►Visto que a imobiliária mandou todos os boletos até o fim do ano como devo proceder? Ela pode exigir que o caução fique como abatimento do aluguel? Nós queremos o caução de volta, pois teremos que locar outro imóvel, e gostaríamos de pagar o aluguel até a data que ficássemos.

    Desculpe o e-mail grande.
    Como devo proceder?
    Desde já agradeço sua ajuda.
    Deus abençoe.

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  8. Respondi sua questão via email, vale o acordo assinado.

    abraços

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  9. Oi Maria Angela,

    Se eu utilizar uma cláusula como a do Fábio:

    "O valor do deposito a titulo de caução no montante de R$ ________ (Valor Por extenso), correspondente a 03 (três) meses de deposito, será depositado em conta poupança de titularidade do(a) proprietário(a), assim será corrigido em seu índice e, devolvido no final da locação, podendo porem ser retido pelo(a) proprietário(a), na proporcionalidade do descumprimento em uma das clausulas contratuais."

    Você mencionou em uma resposta: "A clasula que você utiliza e descreve é legal e pode ser utilizada porém atente que "reter o valor" não é o mesmo que utiliza-lo. você não esta obrigado a devolver a caução se houver débitos mas não pode usar o valor se houver débitos. São duas coisas diferentes."

    Assim se eu especificar em contrato, com está cláusula, que o caução será depositado na conta poupança do locador, e desde que o locador não mexa no dinheiro apenas retenha e devolva corretamente com as correções no final, estarei cometendo alguma irregularidade? Você mencionou que é legal desde que eu só retenha o dinheiro, é isso?

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  10. Oi Erick Bernardo. Podes colocar na tua poupança sem problema mas atente que tens que declarar este valor ao imposto de renda e terás que faze-lo como poupança vinculada visto que o dinheiro não é teu e será devolvido futuramente então não podes misturar com teu saldo particular, terá que separar na declaração.
    A clausula que desejas colocar é permitida, sem problema.

    A situação que envolve usar o dinheiro diz respeito a lei e prática. Na prática a maioria dos locadores usam o valor já no inicio do contrato porque sabem que no final o inquilino terá o ultimo aluguel e taxas a pagar mais a reforma do imóvel e assim em geral não tem o que devolver. Outros locadores guardam e somente quando houver divida utilizam e concedem 30 dias para o inquilino repor o valor utilizado. O importante é estar ciente que retendo o valor por divida de aluguel ou reforma de entrega se deve recorrer a justiça para pedir autorização e utilizar o valor depositado. A maioria usa antes e corre o risco.

    abraços

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  11. A imobiliária está a exigir que eu pague 12 meses de caução...o que devo fazer?

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  12. A imobiliária está a exigir que eu pague 12 meses de caução...o que devo fazer?

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    1. Oi Paulo Miguel Luis N A.
      Não, é ilegal e o locador comete infração legal. A imobiliária não pode exigir 12 meses de caução, pode exigir 3 meses de aluguel de caução e algumas exigem 6 meses porque há decisões judiciais concordando com este valor.

      12 meses de aluguel somente pode lhe ser cobrado se for adquirido por você um titulo de capitalização como garantia do contrato.

      abraços

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  13. Letícia Lopes02/07/15 13:09

    Olá

    Fui inquilina em um imóvel, com contrato de 30 meses. Ocorre que não foi possível ficar no imóvel devido as péssimas condições do mesmo (infiltração de água de chuva anterior a minha locação, janela caindo - problema também anterior a locação e que me foi prometido que seria resolvido, mas não foi, mofo, estufamento de batentes que impediam de fechar a porta do banheiro, entre outros causados pela umidade da infiltração). Deixei o imóvel após 16 meses. Informei que sairia no 15º mês, com 30 dias de antecedência, via carta, no dia 20/05/2015. Entreguei as chaves do imóvel no local combinado no dia 19/06/2015, estando ele desocupado, pintadinho, em melhores condições do que quando loquei. O aluguel que venceria em junho, a proprietária pediu que eu não depositasse, pois preferia descontar do caução. Acontece que após a entrega das chaves, não fui informada sobre vistoria, nem quem a faria, tampouco sobre a devolução do caução proporcional, mesmo questionando a proprietária sobre isso. Ao entrar em contato novamente no dia 29/06 ela me informou que faria a transferência de R$ 650,00 no dia seguinte. Não fez. Já se passaram 13 dias desde a efetiva entrega das chaves e nada de ocorrer a devolução. O que eu posso fazer? Seria apropriação indébita? Como eu poderia acionar judicialmente, caso ela continue "enrolando" para devolver o proporcional?

    Em relação ao valor, o contrato era de 30 meses, com depósito do caução em 14/02/2014 no valor de R$ 2700,00 (3 vezes o valor do aluguel de 900,00), que reajustados até a presente data, fica em R$ 2.959,79. Calculando a multa proporcional de 14 meses restantes ao término do contrato, cheguei ao valor de R$ 1260,00. Descontando-se o último aluguel, conforme requerido pela proprietária, a conta fica:

    R$ 2.959,79 - R$ 1260,00 = 1699,79 - 900,00 = 799,79

    A proprietária chegou ao valor de R$ 650,00. Será que eu fiz a conta errada? :/

    Obrigada!

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  14. Oi Leticia Lopes, teu calculo esta correto porém judicialmente falando se você acionar a locadora em relação ao estado em que foi locado o imóvel poderá ser caracterizado infração legal e ela ter que te indenizar e não você. a locadora esta com o calculo errado e bem provável que não tenha colocado os rendimentos da poupança nesse calculo. Se não entrarem em acordo procure uma advogado para aciona-la.
    Notifique-a por escrito de que o calculo esta errado, da correção pela poupança e de que o pagamento deve ser efetivado imediatamente.
    abraços

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    1. Letícia Lopes03/07/15 12:09

      Muito obrigada pelo rápido retorno!

      Ainda fiquei com uma dúvida: o aluguel nunca foi cobrado pro-rata. Recebi as chaves em 15/02 e realizava o pagamento no dia 15 de cada mês (no primeiro e no último aluguel, paguei valor cheio). Mas mesmo considerando o fechamento no dia 15, fiz a entrega das chaves no dia 19 (por ter feito a comunicação no dia 20 do mês anterior). A proprietária então teria direito a estes dias de diferença. Como eu deveria calcular estes dias? Conta o dia 19 também, que foi o dia da entrega?

      Obrigada!

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    2. Oi Leticia Lopes. Ok pagavas de 30 em 30 não é correto fazer isso mas não é ilegal. No caso comunicaste no dia 20 e entregaste no dia 19. Contas do dia 16 ao dia 20, 5 dias de aluguel. Pegue o valor do aluguel divida por 30 dias e multiplique por 5 dias e terá o valor a pagar pelos dias a mais.
      abraços

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  15. Maria estou com uma dúvida sobre a multa rescisória.
    Vou sair do imóvel 9 meses antes do final do contrato e portanto estou ciente que tenho que pagar uma multa proporcional referente a eles. O contrato também fala que eu deveria dar um aviso prévio de 90 dias e se não o fizesse teria multa. Ele pode me cobrar duas multas no caso? vou sair do apto depois dos 30 dias de aviso prévio, se for seguir o que parece que o contrato exige teria que pagar o proporcional de 3 alugueis dorestante do contrato e mais dois meses cheios por causa do aviso prévio. é isso ou só tenhoque pagar o proporcional e os dias mais que ficar
    obrigada

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    Respostas
    1. Olá. não pode haver dupla penalidade no caso de saída do imóvel, a clausula é ilegal. A saída antes do prazo é decisão tomada no momento por motivo que não interessa ao locador e portanto não pode ser prevista com tanta antecedência.
      Informe por escrito o lcoador de que por um imprevisto terá que desocupar a residencia na data xx/xx/xxxx quando entregará as chaves para vistoria final e encerramento solicitando oc alculo dos valores finais a pagar conforme a legislação vigente aluguel final mais taxas e multa contratual por desocupação antecipada conforme o artigo 4º da lei. Inofrme também que ao consultar profissional da área tomou ciência de que a obrigação de comunicar 90 dias antes é ilegal pois contraria a legislação, sendo nula a clausula do contrato que te obriga e ilegal dupla penalidade na desocupação, solicitando que seja deixada de fora este calculo.
      Entregue o imóvel como o recebeu pois a multa indeniza o locador pela perdas dos alugueis mas não te desobriga de devolve como recebeu.
      abraços

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