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08/01/2012

CLAUSULA DE CAUÇÃO DE IMÓVEL NA LOCAÇÃO RESIDENCIAL E NÃO RESIDENCIAL




CLÁUSULA DE CAUÇÃO DE IMÓVEL NA LOCAÇÃO
RESIDENCIAL E NÃO RESIDENCIAL

Lei 8.245/91

        Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
  I - caução;

       Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

     Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

        Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
        VII - desapropriação ou alienação do imóvel.


A Caução em imóveis como garantia do contrato de locação deve ter clausula especifica dentro do contrato locatício e também poderá ter documento anexo especificando detalhadamente as partes caucionantes e o imóvel.
Evita-se usar nesta cláusula o termo “fiança locatícia” visto que caução é considerada uma forma de garantia diferente da fiança. Não vamos entrar neste assunto para não complicar, apenas use o termo “Garantia” em lugar de “Fiança” e “caucionante” em lugar de “fiador”


Conceito: forma de garantia de 01 ou mais imóveis apresentados pelo caucionante em garantia ao cumprimento do contrato de locação firmado pelas partes Locador e Locatário. 

Caucionante: será sempre o proprietário(s) do(s) imóvel(eis) que poderá ser qualquer pessoa que tenha um imóvel ou o próprio locatário. Jamais poderá ser o fiador do contrato sob pena de nulidade da fiança apresentada visto que o fiador responde pelo contrato com todos os bens que possui e não um bem determinado, caso da caução imobiliária. Em caso de o caucionante ser casado é obrigatório a identificação e assinatura do cônjuge no contrato. O mesmo vale para imóvel com mais de um proprietário.

Obs: há casos em que o locador por desconhecimento da lei exige um fiador com dois imóveis e determina que este fiador caucione os dois imóveis em garantia de pagamento. Neste caso temos dois tipos de garantia de contrato apresentadas, o Fiador e a caução de imóveis. Sabido é, que a lei proíbe mais de uma garantia no contrato locatício. 
Se usarmos fiador não se cauciona seus imóveis, se usarmos caução imobiliária, o proprietário será considerado caucionante e não fiador.

Imóvel: deverá estar livre de qualquer impedimentos ou ônus do tipo, penhora, hipoteca, Alienação Fiduciária para que seja aceito como caução

Vinculação: o imóvel caucionado ficará diretamente vinculado as obrigações assumidas no contrato de locação e nada mais. 

Averbação: o contrato de locação nesta situação, não será levado a registro na matricula do imóvel locado como ocorre na clausula de vigência ou preferência na compra pois não estamos aqui tratando de um direito real sobre o bem. O valor da averbação depende de legislação estadual mas não é um valor considerado alto.
Na garantia por caução imobiliária o contrato é levado ao Cartório de imóveis para ser averbada na matricula imobiliária do imóvel dado em garantia dando assim publicidade a todos. 

Impedimentos: a averbação na matricula não é impedimento de venda do imóvel, Uma vez transferido o imóvel á terceiros desaparece a garantia do contrato e nos termos da Lei do Inquilinato o locador poderá pedir nova garantia ao locatário sob pena de encerramento do contrato após 30 dias.

Qualificação das partes: locador e locatário deverão estar qualificados com nome, identidade, CPF, profissão, estado civil, nacionalidade, regime de bens(se casados) e endereço completo
Os caucionantes e seus cônjuges também devem estar perfeitamente qualificados evitando assim problemas com a averbação por falta de informações obrigatórias no contrato locatício

Documentos: 
- do imóvel: Certidão de inteiro teor da matricula do imóvel caucionado emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do mesmo. Se o imóvel não estiver matriculado solicitar a Certidão de Transcrição com negativa de ônus(impedimentos para o ato).
- das partes: RG, CPF e comprovante de endereço (originais).


Obs: as informações prestadas nas Certidões apresentadas deverão ser iguais as contidas nos documentos originais apresentados pelas partes.


IMPORTANTE: todos que assinam o contrato, inclusive as testemunhas tem que reconhecer firma em Tabelionato de notas antes de apresentar o contrato no Registro de Imóveis



MODELO DE CLÁUSULA DE CAUÇÃO IMOBILIÁRIA

CLÁUSULA XX: Como GARANTIA deste contrato de locação residencial as partes concordam em aceitar a CAUÇÃO IMOBILIÁRIA do imóvel descrito abaixo de propriedade dos CAUCIONANTES que declaram estar este imóvel livre de qualquer impedimento, com impostos e taxas em dia e apto a ser averbado no competente Cartório de Registro de Imóveis onde encontra-se arquivada sua matricula imobiliária.
§ 1º - O imóvel caucionado localiza-se no Condomínio (nome), sito a rua (endereço completo), CEP, Bairro, cidade e estado, de Matricula Imobiliária Nº xxxxxx arquivada no Cartório de Registro de Imóveis da zona x, sito a rua(endereço completo). Conforme matricula imobiliária, constitui-se em um apartamento de 02 dormitórios, sala, copa, cozinha, área de serviço completa, lavabo e banho social, com área total de xx m e área privativa de xx localizado no 3º pavimento, frente esquerda de quem olha da rua, com 02 vagas de garagem coberta, lado a lado, de número xxx xxx localizadas no subsolo do condomínio a esquerda de quem acessa o estacionamento. Este imóvel esta declarado pelo valor atual de R$ xxxxxx(por extenso).

§ 2º - Como CAUCIONANTES do imóvel descrito acima FULANO DE TAL, brasileiro, advogado, casado, natural da cidade de xxxxx, portador da RG xxxxxxxxxx e CPF xxxxxxxxx, casado em regime de comunhão total de bens com SICRANA DE TAL, brasileira, do lar, RG xxxxx e CPF xxxxxx,  natural da cidade de xxxxxx, ambos residentes e domiciliados á rua (endereço completo). 

§ 3º - Comprometem-se os CAUCIONANTES a averbar na matricula imobiliária do imóvel arquivada no competente Cartório a caução em garantia deste contrato, imediatamente após a assinatura, arcando com todos os custos desta averbação. 

§ 4º - O LOCATÁRIO fica ciente de que em caso de alienação do imóvel caucionado extingue-se a garantia apresentada devendo providenciar nova garantia sob analise a aceitação ou não do locador, em no máximo 30 dias contados da data da alienação sob pena de encerramento do contrato de locação.

§ 5º - Os CAUCIONANTES concordam que a garantia deste contrato se estende até a definitiva devolução do imóvel pelo LOCATÁRIO ainda que o contrato seja renovado automaticamente por prazo indeterminado. 

§ 6º - Fica a cargo do LOCATÁRIO os custos com a extinção da garantia na matricula imobiliária do imóvel do CAUCIONANTE ao término do contrato devendo o mesmo providenciar abaixa da caução.

Obs: garantia para imóvel residencial e não residencial de baixo e médio valor de aluguel. Para imóveis industriais ou comerciais de longo prazo e alto valor de aluguel o ideal seria garantia de imóvel com pacto de hipoteca por escritura pública.

99 comentários:

André disse...

Só tenho a agradecê-la por atender a minha solicitação.Correu tudo satisfatoriamente no Cartório de Imóveis e já fizemos a averbação,
Obrigado Mariangela

Armando disse...

Muito Bom.

Anônimo disse...

Eita menina arretada essa. MB

Maria disse...

Perfeito Ângela. Fizemos tudo como esta e o Cartório providenciou a averbação sem qualquer problema, obrigada por esta postagem, ajudou e muito.

ESCOLHA SER FELIZ!!!!!!!!!! disse...

Olá

Por favor me esclareça uma dúvida.
Estou alugando o imóvel, sempre tratei com a imobiliária usando o termo Fiador,depois das pesquisas necessárias feitas, tudo comprovado, tomamos posse do contrato, qual a nossa surpresa quando verificamos que na cláusula do Fiador, está o imóvel dele como caução e não como fiança, o fiador não quer assinar como caucionante e sim como fiador como foi o combinado entra nós! qual a diferença de ser ter um imóvel como caução ou como fiança?

Maria disse...

Olá. Ou o tipo de fiança é o fiador ou a caução de imóveis, os dois não podem. fiadora é o casal(marido e esposa) ou uma unica pessoa se solteira for que garante o contrato que o locatário assina. a imobiliária no caso pede que o fiador tenha um ou mais imóveis apenas para ter certeza de que ele tem bens a penhorar caso o locatário não pague os aluguéis e ele também não queira pagar. Em hipotese alguma o imóvel do fiador poderá ser caucionado. A matricula é apresentada para a imobiliária apenas como prova de que ele tem bens.

Se ele vai ser fiador aparece no contrato como fiador. Se for caucionante então o contrato de locação terá que ser averbado na matricula do imóvel dele e o locatário paga este custo.

Como quem decide é o locador, voltem e conversem com a imobiliária porque os dois não pode, ou um ou outro ou será dupla fiança o que é ilegal.

Lembro que a averbação da caução na matricula do imóvel não impede a venda deste porque uma vez vendido a caução desaparece.

abraços

ESCOLHA SER FELIZ!!!!!!!!!! disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
ESCOLHA SER FELIZ!!!!!!!!!! disse...

Certo Maria eu entendi que só pode haver um tipo de garantia, ou fiança ou caução, porem ainda não entendi a diferença entre as duas garantias.
Entendi que na fiança o "fiador" e seu conjuge (se assim o tiver) assinam o contrato, e que na cauçao, o contrato deve ser averbado na matrícula do dono do imóvel.
Mas qual a diferença entre elas?
Na fiança o imóvel pode ser penhorado em caso de inadimplência por parte do locatário etc.
A caução implicaria exatamente em que alem de averbar o contrato na matrícula.
Entendo que na fiança e na caução, o imóvel fica como garantia de diferentes formas, e é exatamente essa diferença que ainda não entendi.
Obrigada Maria pelo esclarecimento!

Maria disse...

Olá. Quando se usa fiador, é uma pessoa que esta garantindo o contrato de locação ou o casal no caso de o fiador ser casado, porque o cônjuge assina junto para ter validade a fiança.
Na caução imobiliária quem garante o contrato é o imóvel que foi averbado na matricula imobiliária. O caucionante aparece no contrato consentindo em dar o seu imóvel em garantia de pagamento.

Resumindo:

Fiança com fiador(es)é a pessoa quem garante o contrato. O imóvel que ela apresenta é apenas para que o locador saiba que além de ter renda para arcar com o contrato também tem bens. Se o locatário não paga o fiador é comunicado e ele pode ir pessoalmente quitar a divida sem colocar seu imóvel em penhora.

Fiança caução em imóvel quem garante o contrato é a "coisa" ou seja o próprio imóvel que será levado a leilão para pagar a divida. O locador pede a venda judicial.

abraços

Anônimo disse...

Olá.
Preciso de uma cláusula em que fala que o bem caucionado só será liberado após quitação com a imobiliária. como coloco, explico isso em um contrato???

Maria disse...

Olá, o bem caucionado é liberado automaticamente pelo cartório após o término do prazo do contrato por isso não é necessário constar a cláusula. encerrou o contrato termina a caução.
Se mesmo assim quiseres colocar então use o parágrafo 5º e insira neste que até que o locador forneça ao inquilino o termo de quitação e encerramento do contrato o bem caucionado permanece como garantia de pagamento. Na prática não precisa colocar.
abraços

FATIMASSAURO disse...

Queto saber quando termina o Contrato de Locacao e entregue o bem o locador da o recibo de entrega do bem? E nesse caso a CAUCAO de Nem imovel encerra (extingue) o Locatário t que ir no Cartório fazer a Baixa ou A sua DESAVERBACAO DO IMOVEL Ora CAUCIONADO? Quanto e pagO para Dar a Baixa no CARTÓRIO ?

Maria disse...

Oi Fatima. Encerrado o contrato, o locador deve te dar o termo de encerramento e quitação onde diz que você nada deve e o contrato se encerra. quanto a caução, se o contrato tinha prazo determinado ela se encerra neste prazo, não precisa dar baixa porque se o contrato é renovado a caução tem que ser renovada. Se o contrato estava em prazo indeterminado convém averiguar no cartório se não foi renovado porque neste caso tem que averbar o encerramento do contrato. abraços

Anônimo disse...

Muito bom ! Uma verdadeira aula sobre caução de imóvel. Obrigada!

Ana disse...

Li esta matéria sobre caução e fiança e é realmente maravilhosa a explicação... bem didática! Obrigada e que Deus abençõe você muito por ser uma pessoa de bom coração! Abraço

Maria disse...

Agradeço os comentários pessoal. Na medida do possível vou atualizando as postagens. As vezes na prática surgem situações que vale a pena informar.

Anônimo disse...

Estou fazendo uma locação e queremos, como garantia caucionar o imóvel do locatário, minha dúvida é: este locatário só tem este imóvel. em caso de inadimplência como devo agir?

Maria disse...

A caução é uma garantia e sendo assim, se o locatário ficar inadimplente você deve notifica-lo imediatamente para que pague a divida integral, se não der resultado entrar judicialmente com despejo por falta de pagamento e execução da garantia. Como o locatário tem o direito de quitar a divida e suspender o despejo ou ele paga ou o imóvel vai a leilão.a
Cada caso é um caso a ser analisado pelo advogado.
Atenção. A caução não impede a venda do imóvel pelo locatário.
abraços

Anônimo disse...

O caucionante pode ser o locatário? Vou descreve-lo 2 vezes no contrato?

Maria disse...

Olá. quem será caucionado é o imóvel e não seu proprietário e portanto locatário e caucionante não se confundem visto que o locatário faz parte do contrato o caucionante apenas entrega seu bem para garantia e portanto ambos podem ser o locatário. Na cláusula da identificação do locatário constará os dado do locatário informando ser este parte do contrato como responsavel pela locação.
Na cl´=ausla da garantia caução em bens imóveis o imóvel será perfeitamente descrito e os dados do locatário vão constar como caucionante.
Sugiro uma consulta prévia ao Cartório de Imóveis, solicitando se o contrato esta dentro da regra antes de assinar pois tem cartórios que pedem uma coisa e outros mandam incluir outras coisas.
abraços

Anônimo disse...

Se o imóvel caucionado pode ser
vendido, qual a garantia ou vantagem do locador ?

Maria disse...

Olá Anônimo. a questão da caução de imóveis como garantia no contrato de locação é polêmica. Uma corrente de jurista acredita que a averbação do contrato na matricula é suficiente outras declaram que para realmente garantir o locador esta caução deveria ser por escritura pública com força de hipoteca e assim segue "o barco".
Os cartórios aceitam ambas e nenhuma impede a venda do imóvel, da mesma forma que se o imóvel pode ser vendido durante o contrato, o fiador pode vir a falecer ou a seguradora do seguro fiança quebrara, é o risco do negócio. Da mesma forma o locatário tem este risco podendo o imóvel que ele locou ser vendido pelo locador a qualquer tempo e ele não teria direito a indenização.

Portanto, nesta situação que perguntas a lei te protege no sentido de, vendido o imóvel você possa exigir do locatário a apresentação de nova fiança em 30 dias ou o encerramento do contrato. Se o locatário não apresenta nova fiança o contrato fica sem qualquer garantia o que te da o direito de encerra-lo por acordo escrito entre as partes ou pela via judicial. Se for pela via judicial o juiz concede liminar de desocupação em 15 dias sem ouvir o locatário. Primeiro ele autoriza a desocupação depois segue o processo para ver quem tem razão e se o locador não informou fatos inverídicos.

No contrato de locação você pode colocar clausula que determine que em caso de venda o caucionante fica obrigado a por escrito imediatamente comunicar locador e locatário.

abraços

Anônimo disse...

Fiz um contrato de locação com todas as características de caução imobiliária. Qual a penalidade se não averbar na matrícula imobiliária em cartório? Ele perderá totalmente á validade, ou ainda assim será válido para garantir os direitos do locador?
Grata

Maria disse...

Olá. Se a caução imobiliária é de um imóvel é obrigatorio que o contrato seja averbado na matricula deste imóvel do contrario a caução não tem valor e o contrato fica sem fiança. a cláusula é nula porque fere o que determina a lei.

Se for caução em dinheiro não é preciso averbar, o contrato assinado pelas partes torna a caução valida.

abraços

Anônimo disse...

Maria, muito bacana seu trabalho. Vi comentário sobre contrato de locação c/ caução de imóvel NÃO levado para averbação nem registro no RI. Você disse que caução fica sem valor e contrato está sem garantia... Que acontece então? Tenho que providenciar outro fiador ou arranjar outra caução urgente? Locador pode cancelar locação de imediato? Estou com essa situação em contrato de 2005! Grato.

Maria disse...

Olá. Se é caução em imóvel e não foi levada para averbação no Cartório de imóveis então a garantia não é válida e o contrato esta desde 2005 sem garantia. Convenhamos que de 2005 a 2013 sem garantia e com inquilino pagando em dia o risco é menor pois entende-se que o inquilino é bom pagador.

Você pode deixar como esta e comunicar o inquilino que por falta de averbação da garantia a cláusla não tem valor e o contrato esta sem garantia alguma. Isso te garante uma desocupação com liminar em 15 dias caso seja necessário.

Você pode fazer novo contrato com novo prazo e nova garantia ou pode apenas substituir esta garantia por outra.

Com todo este tempo de locação a lei garante a denuncia vazia com desocupação em 30 dias e judicialmente liminar em 15 dias, portanto é você quem decide. Se confia no inquilino deixe como esta, se quer realmente uma segurança faça novo contrato com fiador ou seguro fiança locaticia.

abraços

Anônimo disse...

Boa noite! Estou redigindo um contraqto nao residencial com algumas peculiaridades: o indice de reajuste anuaal foi acordado entre as partes em 8% ao ano, e nao pelos indices governamentais. è possível?! Segundo: a esposa é locatària e o marido se apresentou com fiador, oferecendo o imovel onde residem. Ele pode ser fiador da esposa e este imOvel pode ser aceito, ou estamos diante *qui de um caso de cauçäo imobiliària?! Qual é o melhor caminho. Muito obrigada. Aguardo a sua ajuda!
Thays

KOKY disse...

Oi Tays, boa noite.
Terás que modificar este contrato não residencial porque as duas cláuslas são nulas se forem inseridas no contrato. A legislação não permite acordo entre as partes no reajuste do aluguel e portanto não pdoe ser colocado prazo e percentual diferente do que determina a legislação - Lei 8.245/91.

A prazo de reajuste é sempre a cada 12 meses de locação e não pode ser determinado outro. A atualização do valor do aluguel pelo locador é sempre a cada 3 anos de contrato.
Nada impede que daqui a 12 meses você chame o locatário e tente um acordo para aumentar o aluguel por um valor maior. Se ele concordar e for tudo por escrito tudo bem mas constar antecipadamente no contrato não pode, é ilegal.

Quanto ao fiador ser esposo da locatária também não pode. Se aceitares isso a cláusula será nula.
Quando temos fiador como fiança locatícia a lei exige que o cônjuge assine a fiança também do contrario não será válida. Como a esposa do fiador em questão é a locatária e ambos não podem ser ao mesmo tempo as duas coisas, o locador não pode ser o esposo. Terás que pedir outro tipo de fiança ou a caução de um imóvel de propriedade do locatário o que é possivel e valido desde que registrado o contrato em cartório.

Ou você pede um fiador ou um imóvel como caução os dois é ilegal e considerado dupla fiança.

abraços

Anônimo disse...

Pergunta-se: pode o locatário em ação renovatória pleitear a substituição da caução imobiliária por fiadores ? E, se o locador não concordar ? Pode o Juiz obrigar a aceitar essa substituição.?

Maria disse...

Olá. A substituição da fiança ocorre por acordo entre as partes e sendo assim não pode ser solicitada dentro da ação renovatória. Para que ocorra a substituição da caução imobiliária por fiadores somente com a concordância do locador ou desaparecimento do bem que obrigaria o locatário a prestar nova fiança desde que aceita pelo locador.

abraços

Mariana disse...

Vou alugar uma casa pelo imovél caução,averbar o imovél ao contrato da casa que vou alugar o cartório fica longe da minha casa e gostaria de saber o valor antes mais ligo para o cartório e eles não querem me passar o valor,vc sabe quanto fica + ou - uma averbação no estado do RJ?obrigada

Maria disse...

Oi Mariana. O Cartóio não tem como te informar via telefone porque é preciso analisar o titulo que será averbado para o calculo pois este se baseia no valor do aluguel multiplicado pelo numero de meses do contrato. além disso inclui o valor do selo e outras taxas. Não sou do RJ por isso não tenho omo te dar uma base de quanto será cobrado.
Recomendo que façam uma minuta do contrato e levem ao cartório para que o Tabelião te informe se esta de acordo com o que eles solicitam que conste no mesmo e assim te deem uma orientação de quanto fiará mais ou menos.

abraços

Mariana disse...

O valor do aluguel é 1550 reais e o contrato são de 30 meses será q vai sair mais q 300 reais por esses valores q te passei vc pode me dar uma base de preço mesmo q não seja do RJ esse valores é q gasto 100 reais de passagem pra ir no cartório e não tenho como ir lá só pra saber o preço vou pra averbar e quero chegar lá e não te o valor total pra pagar obrigada

Maria disse...

Oi Mariana. Multiplicando teu aluguel por 30 meses temos quase 50 mil reais de valor total da locação. consultando a Tabela de emolumentos do RJ deve ficar em torno de 300 a 350 reais a averbação, acredito que no máximo 400 reais e com certeza não passa de 600,00.
Se você deixa o titulo lá e pede o calculo paga somente em torno de 25 reais para que seja calculado quanto custará a averbação mas como você diz que reside em outro local e vai averbar direto o ideal é leve um pouco mais para não ter problemas porque eles não aceitam cheque ou cartão.

A averbação e registro segue uma tabela de valores e o teu se encaixou no itém de valor total em torno de 50 mil.

Tabela II - Ver Boletim Eletrônico do Irib n. 1.910 de 08/08/2.005)

abraços

Eduardo Danelon disse...

Quero registrar hipoteca num bem imóvel. Na sua matrícula, consta que foi feita averbação de "Caução Locatícia (Pessoal)" em razão de instrumento particular de contrato de locação. Assim, como diz "(Pessoal)" e como se deu em razão de instrumento partcular a averbação, devo entender que a hipoteca tem preferência?
PARABÉNS PELO SITE! MUITO BOM!

Maria disse...

Oi Eduardo Danelon. Desculpe a demora, tua questão estava na caixa de spam, não sei como. Só tomei conhecimento hoje quando a caixa de spam me pediu para excluir as mensagens e fui verificar o que continha, desculpa.

O direito real sempre vai prevalecer sobre qualquer outro direito quando ao mesmo tempo houver disputa de credores. Significa que se ao mesmo tempo o credor hipotecário e o credor do direito pessoal entrarem na justiça pedindo a venda do imóvel o credor hipoteca´rio terá a preferência sobre o credor da locação e asism na venda do imóvel o credor hipotecário recebe seus créditos e se houver sobra oc redor locador recebe os seus logo após.

A hipoteca não impede que o locador em ação de execução de divida solicite a venda do imóvel porque a hipoteca acompanha a venda. O que ocorrer é que um possivel comprador somente vaia adquirir o imóvel se a hipoteca for extinta pelo vendedor. ele não vai correr o risco de adquirir um imóvel hipotecado. No caso da caução ela se extingue com a venda.

Acredito que o locador se descobrir a hipoteca venha a te solicitar que apresente em 30 dias nova fiança sob pena de encerramento do contrato e também dependendo do credor ele não aceite a hipoteca sem que a caução seja extinta. Resumindo a hipoteca tem preferência por ser direito real mas não impede a execução e venda do imóvel pelo locador.

abraços

Eduardo Danelon disse...

Grato. Muito grato.

Isabel Moura disse...

Maria, adorei o artigo e era o que estava procurando. Estou alugando um imóvel e darei o meu imóvel próprio como caução. Só gostaria de saber se este imóvel caucionado pode ser alugado. Agradecida.

Maria disse...

Isabel Moura, ola. Sim o imóvel caucionado pode ser alugado sem problemas. A venda judicial do imóvel não se confunde com o contrato de locação e portanto nada impede de você da-lo em caução e locar o mesmo até porque a venda judicial do imóvel só ocorreria se você não pagasse uma possível divida do teu contrato, depois de longo processo judicial.

abraços

Isabel Moura disse...

Maria, muitíssimo agradecida!! Me ajudou muito. Abraços.

Isabel Moura disse...

Olá Maria, eu de novo. O cartório rejeitou minha solicitação de averbação de caução porque no contrato de aluguel não consta o estado civil da locadora. Pergunto: é correta essa rejeitção tendo em vista que o imóvel em garantia é meu? Terei que pagar novamente a averbação? Agradeço antecipadamente.

Maria disse...

Oi Isabel Moura. Sim o Cartório pode e deve rejeitar o contrato se não estiver dentro das regras da Lei de registros Públicos. a qualificação das partes é obrigatória e se faltou o estado civil a averbação não é realizada. O contrato tem que estar perfeito tanto que no texto acima eu coloco os dados que não podem faltar e o estado civil é importante até para fins de herdeiros assumirem o mesmo em caso de falecimento da locadora.

Se você já deixou tudo pago não vão te cobrar a averbação de novo porque ela não foi feita mas vão te cobrar nova taxa de analise do documento para saber se a exigência foi providenciada. o problema maior é ter que refazer o contrato e assinar tudo de novo.

abraços

Isabel Moura disse...

Maria, obrigada pela resposta. Vou reiniciar todo o processo. Paciência. Abraços.

vania araujo disse...

Bom Dia, tive um contrato de locação já findo e quitado em que dei como caução um imóvel meu e foi registrado no cartório a caução de meu eu imóvel. Ocorre que após 3 anos do encerramento do contrato de locação a imobiliária e os locadores não retiraram a caução e agora um dos locadores faleceu e o cartório se recusa a retirar a caução sem o inventário do locador.e agora não posso vincular meu imóvel a outra caução. Qual a orientação entro com ação contra o espólio ou mandado de segurança contra o cartório ?

Maria disse...

Oi Vania Araújo. A tua situação entra no campo do direito registral do qual não tenho um dominio extenso.

Não entendo porque o Cartório quer inventario de um dos locadores se o contrato terminou já fazem 03 anos e a locação inclusive se trasnfere para os herdeiros com a morte do locador.

você vai ter que consultar um advogado que tenha um completo conhecimento do assunto pois oge ao meu dominio e não posso te passar uma informação baseada em apenas o que eu acho. vou fazer uma pesquisa na lei mas acredito que nada conste disso. Nos meus livros, não ha qualquer informação sobe este tipo de problema.

Se tiveres alguma informação sobre como resolver, por favor, coloque aqui ou me envie um email para que eu possa bucar mais informações e acrescentar a postagem.

Na caução, quem dá o imóvel é você locatário e portanto é você quem fica com a borigação de ao término do contrato extinguir a cláusula no cartório.

abraços

Alberto disse...

Maria Angela, Parabéns pelo Blog.
Gostaria de um esclarecimento. O fiador que irá garantir o Contrato apresentou documentos e como bem 50% de um apartamento, sendo a outra parte de propriedade de sua mãe.
No caso de inadimplência, em processo, esse bem poderá ser indicado para saldar a divida? A mãe pode ser fiadora solidária?

Maria Angela disse...

Oi Alberto. Não, a mãe não será fiadora solidária e será muito demorado para que você consiga penhorar o bem e leva-lo a leilão.
Lembro que se é o único imóvel da mãe ele pode ser proveniente de herança e ela ter o usufruto legal vitalicio por ser imóvel do casal e o esposo ter falecido. Você não conseguiria a venda dos 50%
Você esta usando o tipo de fiança que é o fiador pessoa física. O imóvel não é a fiança ele apenas serve para confirmar que o fiador tem bens a penhorar. Para ficares garantido a mãe tem que ser fiadora junto com o fiolho no contrato. ambos fiadores e o imóvel aí sim poderá ser todo penhorado para saldar dividas não pagas pelo afiançado.

abraços

Anônimo disse...

Muito útil seus ensinamentos. Grato!
Porém uma dúvida pairou no seu comentário ao Alberto, quando disse: "Para ficares garantido a mãe tem que ser fiadora junto com o fiolho no contrato. ambos fiadores e o imóvel aí sim poderá ser todo penhorado para saldar dividas não pagas pelo afiançado." Neste caso não caracteriza dupla fiança: mãe e filho. Posso ter mais de um fiador, exceto o caso de marido e mulher. Por exemplo, José e Maria que não são casado?

KOKY disse...

Olá. A dupla fiança se caracteriza quando o locador solicita dois tipos de fiança diferentes. Por exemplo, um fiador e uma caução em dinheiro ou um imóvel caucionado e um seguro fiança. Isso seria dupla fiança porque são dois tipos diferentes de fiança locatícia.

No caso do fiador não ocorre dupla fiança porque a modalidade de fiança é unicamente o fiador.
Assim como a lei determina que para prestar fiança o cônjuge deve assinar o contrato caso contrario não terá validade no caso de o locador aceitar o fiador com 505 de um imóvel ele estará ciente de que o imóvel não será penhorado salvo se o detentor da outra parte assinar dando ciência.
Entendem os profissionais do direito que a dupla fiança não ocorre.

abraços

Anônimo disse...

Boa noite, preciso de um esclarecimento. Tenho um namorado que reside de aluguel em cidade do interior Moro na capital, tenho imóvel próprio, mas ainda não tenho escritura definitiva (devido ao falecimento do meu pai, que quitou a casa mas não teve tempo para retirada da escritura, que será feita em dois anos no máximo);
Meu namorado morava em uma casa alugada e tinha, junto a imobiliária, sua mãe (sem bens) como testemunha. Porém ela faleceu.
Na nova casa, tratada com o dono, me foi pedido para ser testemunha, aceitei, mas este fez um contrato com meus dados, e mesmo sabendo de minhas condições, exigiu numero do meu imóvel em cartório e agora pede assinatura com reconhecimento em cartório. Isso é tido como fiança? Meu namorado já pagou um mês de aluguel adiantado, é autônomo e eu também. Em caso de inadimplência, caso eu assine, o dono tem como me prejudicar?
No aguardo,
V.S.

Maria Angela disse...

Olá. A situação esta estranha. Testemunha de contrato não precisa ser identificada ela apenas assina no final do contrato colocando seu numero de CPF e seu nome completo ,mais nada. Nunca se pede que a testemunha assine reconhecendo firma. somente locador e locatário a reconhecem.

Recomendo que não assine nada sem saber se estas sendo declarada como fiadora pois ele pode estar te colocando como fiadora. Leia o que diz o contrato em relação a você.

que fiança esta sendo pedida para teu namorado?????

abraços

Anônimo disse...

Maria Ângela... após ler todas as suas respostas e agora à minha, só tenho a agradecer, em primeiro lugar.
Estarei de posse deste contrato amanhã; lerei com calma; o que você colocou é exatamente o que eu pensava, quando se fala em "testemunha"; o que mais me assusta é que meu namorado pagou um mês de aluguel adiantado.
Agradeço imensamente por sua resposta e, se me permite, na 2f passo o que li no Contrato.
Sem mais, para o momento,
V.S.

Anônimo disse...

Boa tarde. Adorei esse texto, muito bom.
Gostaria de saber de quem é a obrigação de retirar a averbação do imóvel caucionado ? O dono do imóvel ingressou com ação dizendo que a obrigação é da locadora, mas se foi o locatário quem averbou, pq seria essa obrigação da locadora ? Além disso o contrato já acabou, mesmo assim tem que pagar para retirar esta averbação ? Muitíssimo obrigada.

Anônimo disse...

olá Maria. dei um imovel em caução de um contrato de aluguel. findo o contrato, um dos locadores (casal) se separou e a mulher exige 5000 para assinar o fim do contrato, pois o marido não quer dividir bens. o cartorio não da baixa na caução exige tal documento. a minha irmã era a locadora e o imovel é meu. foi tudo pago os alugueis. o que faço?

Anônimo disse...

corrigindo. minha irmã era locatária e eu dei imovel em caução.

Maria Angela disse...

Olá Que absurdo isso. Exigir dinheiro para dar quitação e encerramento em um contrato é apropriação in´debita, enriquecimento licito.
Terás que consultar um advogado que a notificará via cartório e depois se não resolver vai entrar com ação judicial responsabilizando-a além de perdas e danos. Não espere, faça com que tua irmã procure um advogado que ele saberá negociar com a mesma.

abraços

Anônimo disse...

Boa Tarde ! Parabéns pelo Blog. Se puder me ajudar nesse caso eu agradeço muito. Os pais da minha namorada deram um imóvel como "Caução" para garantir o pagamento de alugueres de sua filha, porém, isso já faz 12 meses e ontem eu disse que "Caução" é uma garantia para que o proprietário do imóvel alugado, tenha caso tais aluguéis não venham a ser honrados. Já está 10 meses atrasados e eles estão muito preocupados por saber que o seu imóvel poderá ir a Leilão. Eles alegam completa ignorãncia nessa garantia, pois eles são muito simples. A pergunta é : Eles podem conseguir via judicial a liberação dessa "Caução" ?

Maria Angela disse...

Olá. A resposta é não, não conseguirão extinguir a garantia por caução de imóvel porque assinaram contrato em que aceitaram ser caucionantes da locatária.
A única forma de conseguirem extinguir esta caução seria por fraude ou por não cumprir a lei. Sendo a caução um tipo de fiança locatícia é obrigatório para que tenha valor que ela esteja averbada na matricula imobiliária deste imóvel e assim o contrato de locação deve ter sido averbado nesta matricula. Se não foi esta caução não existe porque a lei obriga a averbação.
se foi averbada esta válida e não ha como anular pelo fato de serem pessoas simples sem muita instrução pois a fiança é uma garantia de pagamento.

O leilão do imóvel não é tão simples. todo o processo de cobrança contra o locatário tem que estar finalizado sem que este tenha pago o valor devido e aí depois é que vem a penhora e leilão do imóvel que é um pouco demorado.

Não conheço caso judicial que os caucionantes tenha sido liberados da fiança por serem pessoas simples e sem instrução, somente se tivessem sido enganados e com prova concreta.

Sugiro que tentem quitar a divida em acordo porque vão perder o imóvel e mesmo sendo bem de família.
Consultem um advogado, ele poderá ter uma brecha na legislação que dificulte a retomada ou até mesmo consiga suspende-la.

abraços

Anônimo disse...

Não entendi um comentário que você fez. Eu fui fiador, mas pedi que a inquilina devolvesse o imóvel pois queria vender e o cartório de notas impediu a venda pois o mesmo estava caucionado. Voc~e comentou que imóvel caucionado não impede a venda??

Maria Angela disse...

Olá Anônimo.Tua informação esta duvidosa, se você é fiador do contrato de locação não pode haver imóvel caucionado como garantia, isso seria caracterizado como dupla fiança. Ou você é fiador ou é caucionante. Ao Fiador pede-se que prove que tem imóveis para que se possa saber que tem bens a penhorar, os imóveis não são garantia do contrato, a garantia é você o fiador.
Na caução em imóveis você não afiança nada você é apenas o caucionante dono dos imóveis que são dados em caução. Se o inquilino não paga os alugueis se pede judicialmente a venda dos imóveis para quitar a divida.

Quando o imóvel é caucionado o contrato de locação é averbado na matricula mas isso não impede a venda do imóvel para terceiros, ele é vendido e o comprador fica ciente de que a caução acompanha a venda do imóvel. Sendo assim o cartório não poderia ter impedido que você vendesse teu imóvel caucionado. A única explicação para isso é que tenha algum outro gravame que impeça ou então uma lei estadual proibindo que seja vendido durante a caução. Não vejo motivo para o cartório impedir.

Se puder dar mais detalhes agradeço até para alertar a outras pessoas o que ocorreu.

abraços

Maria Angela disse...

Olá. Esqueci de comentar na resposta acima que se a caução foi feita por escritura pública de hipoteca neste caso a caução do imóvel atinge direito real de propriedade e desta forma para a venda precisa extinguir a hipoteca. Se foi apenas averbação do contrato de locação com cláusula de caução não impede a venda mas a caução acompanha esta mesma venda.

Nanci disse...

Boa Tarde!
Meu imovel sera vendido e ele esta calcionado a uma locação.A imobiliaria me informou que preciso substituir o imovel e me deu uma lista de exig~encias como renda de 03 alugeuies que o proprietario deve ter para dar outro imovel como calção.isso é legal?

Maria Angela disse...

Oi Nanci. A caução em imóveis coloca o próprio imóvel como garantia do contrato. não é preciso que o proprietário deste imóvel tenha renda fixa ou variável, seja trabalhador ou dona de casa porque quem garante o contrato é o bem imóvel e não o seu proprietário que no contrato é quem cauciona este imóvel em garantia. Na teoria portanto não precisaria exigir tudo isso de você mas na prática infelizmente as imobiliárias fazem esta exigência contando que o caucionante em caso de divida tenha interesse em pagar o ´debito e evitar a penhora do bem o que é um erro. Nada tem de ilegal. O credor tem direito de fazer suas exigências para a segurança do negócio.

Anônimo disse...

Maria boa tarde.... me tire uma dúvida...estou com uma cliente que realizou um contrato de locação diretamente com a imobiliária e deu uma caução. Ocorre que, findado o contrato, a imobiliária não reformou nada no imovel nem devolveu o valor da caução, contudo, tbm nao houve averbação do contrato no registro imobiliário. Tem como requerer este valor mesmo sem o registro???

Maria Angela disse...

Oi. Somente é levado a registro a caução em "imóveis", caução em dinheiro a lei determina que o locador deposite em poupança para no final do contrato ser devolvida se nenhum débito ficar pendente.

Você deve ir pessoalmente na imobiliária questionar porque o imóvel foi entregue pelo locatário sem reforma, onde esta a caução e com quem e porque você como locador não foi contatado.
Tenho quase certeza de que a caução em dinheiro não paga a reforma de entregue, uma pintura nova custa muito mais porém esta caução pertence ao locatário e deve ficar com o locador se este acordou com o locatário que a caução ficaria pela reforma. Sendo assim você pode exigir que a caução lhe seja entregue, o que não pode é ficar com a imobiliária.
Se não houve acordo escrito e o locatário desocupou entregou as chaves e sumiu deve-se entrar judicialmente solicitando que a caução possa ser usada e cobrando a reforma de entrega.

abraços

aflordeamora disse...

Olá bom dia, estou com uma dúvida e espero que você possa me ajudar, realizei um contrato de locação com duração de 30 meses e preciso entregar o imovel antes do prazo com 12 meses de antecedencia, foi realizada uma caução no valor de 3 meses de aluguel, só que no contrato diz que a caução de 3 meses equivale a 1 ano e não à totalidade do contrato, estou achando estranho pois a conta acaba ficando inversamente proporcional e se sair agora além de não resgatar a caução proporcionalmente vou ter que pagar uma quantia, essa clausula é valida?

Maria Angela disse...

Olá aflordeamora. A caução tem que cobrir o prazo integral do contrato e não apenas uma parte. Se ela vale por 12 meses aos 12 meses o contrato ficaria sem garantia. esta errada esta cláusula. A caução vale para todo o contrato, 30 meses.
Se estas saindo aos 24 meses verifique o valor da multa e solicite seja descontado da caução, se faltar você paga, se sobrar lhe é devolvido. Lembro que a multa remunera o locador pela quebra de contrato. Além desta tens que pagar os alugueis e taxas até a entrega das chaves e a reforma de entrega do imóvel.

abraços

Joelson Oliveira disse...

Olá! Tenho uma dúvida: Eu sendo LOCADOR, eu quem tenho que estipular a quantia que o meu LOCATÁRIO poderá me dever para que seu imóvel em caução passe a ser meu???!!!

Me explique por favor!

Maria Angela disse...

Oi Joelson Oliveira.
Locador é o dono do imóvel, locatário é quem vai residir no imóvel e pagar o aluguel mensal para o dono pelo uso do imóvel.

Caução em dinheiro é uma tipo de fiança que o locatário entrega para o locador como garantia do contrato. O locador tem o dever de no final do contrato devolver este valor para o locatário se todos os débitos referentes ao contrato tiverem sido pagos. se houver discussões ou dividas o locador pode reter a caução e na justiça discutir quem tem razão.

quem decide o valor da caução em dinheiro é a lei 8.245/91 que determina que ela seja de 03 aluguéis mas o nosso judiciário tem entendido que até 6 aluguéis é aceitável. O locador não pode colocar em contrato que fica com a caução, é ilegal.

O imóvel é do locador e o locatário não tem direito de propriedade dobre o imóvel somente posse enquanto durar o contrato. Ficou confusa tua dúvida.Não consegui entender se o imóvel é seu ou se você é quem vai residir no imóvel e pagar a caução ao proprietário.
abraços

Maria Angela disse...

Oi Joelson Oliveira.
Locador é o dono do imóvel, locatário é quem vai residir no imóvel e pagar o aluguel mensal para o dono pelo uso do imóvel.

Caução em dinheiro é uma tipo de fiança que o locatário entrega para o locador como garantia do contrato. O locador tem o dever de no final do contrato devolver este valor para o locatário se todos os débitos referentes ao contrato tiverem sido pagos. se houver discussões ou dividas o locador pode reter a caução e na justiça discutir quem tem razão.

quem decide o valor da caução em dinheiro é a lei 8.245/91 que determina que ela seja de 03 aluguéis mas o nosso judiciário tem entendido que até 6 aluguéis é aceitável. O locador não pode colocar em contrato que fica com a caução, é ilegal.

O imóvel é do locador e o locatário não tem direito de propriedade dobre o imóvel somente posse enquanto durar o contrato. Ficou confusa tua dúvida.Não consegui entender se o imóvel é seu ou se você é quem vai residir no imóvel e pagar a caução ao proprietário.
abraços

Anônimo disse...

boa tarde Maria !, parabens pelo blog. Tenho uma pergunta : Dei como cauçao em uma locaçao meu unico imovel em 2003 e o contrato vigora atualmente por tempo indeterminado.Ocorre que o inquilino nao paga o aluguel a 6 meses e a imobiliaria esta acionando o mesmo e a mim como caucionante.Ocorre que esta esta caucao nunca foi averbada ou registrada. Esta cauçao e nula ?

Anônimo disse...

Em tempo !!, se nula há alguma jurisprudencia ou julgamento de algum caso nestas circuntancias?e se nula como devo proceder legalmente para eximir-se desta caucao por falta de registro/averbaçao ? Agradeço sua atencao..

Unknown disse...

Olá. A caução em imóveis se tornou um problema porque duas correntes do direito questionam sua validade quando não é feita por escritura pública contestando sua validade.
No teu caso o contrato não foi registrado mas pode ser levado a registro na matricula a qualquer momento pelo locador(imobiliária.
sugiro que você busque urgente a orientação de como agir com uma advogado porque não possuo conhecimento desta parte prática para te orientar com segurança.
Conheço processos em que o juiz reconheceu a caução mesmo não tendo sido registrada porque percebeu que o caucionante estav buscando se livrar do compromisso que assumiu e conheço decisões judiciais em que o juiz simplesmente determinou ser nula porque não tinha a averbação. Sendo assim, cada caso é um caso separado e não há como prever o que vai ocorrer.
A única situação em que a decisão anula a caução é se o imóvel caucionado for o único imóvel do caucionante, neste caso não podia ter sido dado em caução e é impenhorável.
abraços

Anônimo disse...

Boa noite Maria, no caso em tela, no comentario anterior ESTE E MEU UNICO IMOVEL..., mas no CC não diz que se o imovel for dado como garantia expontaneamente, deixa de ser considerado bem de familia e passivel de penhora independentemente de ser IMOVEL UNICO??

Maria Angela disse...

Olá. A penhora do único imóvel atinge apenas quando existir a figura do fiador isto é você a pessoa é a garantia do contrato e se não pagar em lugar do devedor seus bens são penhorados mesmo que seja unico imóvel.
Na caução em imóvel não existe a figura do fiador e sim da garantia por caução de uma pessoa reconhecida no contrato como caucionante. Se no contrato você aparece como fiador não pode haver caução de imóvel pois teríamos dois tipos de garantia o que é ilegal.
É dificil te orientar porque não sou advogada e nestas situações a boa e má fé é levada em conta. Não tenho como te garantir o que poderia acontecer.

O ideal tendo você garantido o contrato e dado o imóvel em garantia seria pedir ao locatária imediata desocupação, pagar a divida que você garantiu e depois judicialmente cobrar da pessoa que não pagou.

abraços

Ricardo disse...

Olá, Maria Angela.

Posso exigir como caução um automóvel?Posso registrar junto ao Detran esta caução? Enfim como funciona el linha gerais a locação com automóvel como caução.
Agradeço sua atenção

Maria Angela disse...

Oi Ricardo. Pode sim aceitar um carro como caução locatícia de bem móvel.
O contrato deve ter clausula especifica de fiança tipo caução de bens móveis identificando por completo oc arro com todas as suas características e numeração que o identificam bem como valor de mercado do mesmo. Também deve constar no contrato que o locatários e obriga a comunicar imediatamente ao locador por escrito e de forma inequívoca qualquer dano ocorrido com oc arro que tenha perda total ou parcial ou penhora e outros gravames e em caso de o carro ser roubado ou sofrer qualquer dano a garantia deve ser substituída em no máximo 30 dias.

O contrato deve ser registrado no cartório de títulos e documentos e no Detran. Na prática nãos e costuma aceitar carro como garantia porque pode ser roubado, sofrer acidente etc e não nem como você obrigar o locatário a fazer seguro e manter em dia, mas nada impede que seja aceito.

Os custos são pagos pelo locatário que esta oferecendo a fiança.

abraços

Ricardo disse...

Oi Maria Angela,
Muito obrigado por sua resposta anterior, muito bom seu blog.
Mas minha duvida agora é a seguinte.
O imóvel em dado em caução pode ser vendido mas a caução acompanhara o imóvel? O automóvel em caução poderá ser vendido e a caução continuara com o automóvel?
Grato,
Abraços

Maria Angela disse...

Oi Ricardo, é isso mesmo porém não atinge acidentes com o veículo ou roubo. O seguro iria indenizar o proprietário e o bem não existiria mais. Assim extingue-se a caução por ter o bem caucionado desaparecido.
Os direitos reais também estão acima da caução tendo prioridade.
abraços

Celso disse...

Bom dia!
Resumindo o unico imovel dado em caução pode ser penhorado?

Maria Angela disse...

Oi Celso. sim, se foi dado em caução como garantia de contrato de locação o imóvel mesmos endo o único pode ser penhorado porque esta é uma das exceções da lei de impenhorabilidade. Tratando-se de fiança locaticia mesmo sendo o único bem e sendo ou não bem de família poderá ser penhorado.

abraços

Anônimo disse...

Oi Maria Angela, primeiramente parabéns pelo blog. Minha mãe foi fiadora em um contrato de locação, tendo relatado como bem seu único apartamento. Porém o apartamento já havia sido inventariado, após o falecimento do meu pai, antes da assinatura do contrato, sendo que ela só possui 50%, os outros 50% são meus e do meu irmão, e nós não participamos e não assinamos nenhum contrato. O locatário não honrou o contrato e o locador/advogado quer penhorar o apartamento. Ele pode penhorar e o apartamento ir a leilão? Muito obrigado, Anísio.

Maria Angela disse...

Oi Anisio. Se o inventario já existia na data da assinatura da fiança e no contrato devia constar se tratar de parte de imóvel e assim sendo é bem provavel que ele consiga penhorar somente a parte de tua mãe e levar o imóvel a leilão para que o locador receba os créditos. fiança leva a penhora inclusive de bem de familia. Sugiro que procurem rápido uma advogado ou quitem a divida do afiançado e depois ela o cobra na justiça.
abraços

Anônimo disse...

Oi Maria Angela, no contrato constava o imóvel como um todo, como se a única dona fosse minha mãe. Mesmo assim é possível a penhora? Indo o imóvel a leilão, seria vendido por um preço muito inferior ao valor de mercado. Eu e meu irmão não seriamos prejudicados? Mais uma vez obrigado! Anísio.

Maria Angela disse...

Oi Anisio. O contrato de locação não pode constar a informação de que o imóvel foi dado como garantia.
Na locação somente se pode utilizar um tipo de fiança. Se tua mãe consta no contrato como fiadora, não pode haver a informação de que o imóvel foi dado em garantia porque caracteriza dupla fiança e é ilegal além de tudo se o contrato foi feito depois do falecimento de teu pai só podia constar o percentual de tua mãe.
A venda judicial é prejudicial sim, pois derruba o preço. sugiro que consultem um advogado para analisar esta cláusula da fiança.abraços

FATIMASSAURO disse...

Alguém sabes quem devo reclamar de Adm De Condomínio que e condenscendente com Sujeiras, barulhos e atitudes escusas no Condomínio ?

Algum órgão fiscalizador?

Maria Angela disse...

Oi Fatima. O problema gerado no condomínio deve ser reclamado por escrito ao sindico para que este envie circular a todos os condôminos relatando o problema e solicitando que sejam resolvidos. Não adiantando uma Assembléia geral de condomínio deve ser realizada para buscar soluções como multa ao condômino infrator.
A administradora do condomínio somente é responsável se ao mesmo tempo esta atuar como síndica. Se o condomínio tem síndico a administrador aé apenas uma auxiliar deste síndico e não tem responsabilidade na solução dos problemas.
Se o síndico não tomar providências podes mover uma ação responsabilizando-o. consulte um advogado.
abraços

Anônimo disse...

Boa noite. Passamos recentemente por uma situação de despejo, pois minha mãe foi caucionante num contrato de aluguel, para ajudar um sobrinho. Este por sua vez, não honrou com os alugueres e portanto, o contrato foi levado a juízo e executado. Venho procurando respostas a respeito justamente deste termo Caucionante e aqui estou me encontrando...fiquei com uma dúvida : no dia 01/05, você disse "A única situação em que a decisão anula a caução é se o imóvel caucionado for o único imóvel do caucionante, neste caso não podia ter sido dado em caução e é impenhorável."...já no dia 29/05, foi dito "Oi Celso. sim, se foi dado em caução como garantia de contrato de locação o imóvel mesmo sendo o único pode ser penhorado porque esta é uma das exceções da lei de impenhorabilidade. Tratando-se de fiança locaticia mesmo sendo o único bem e sendo ou não bem de família poderá ser penhorado."

Desculpe...fiquei sem entender : o imóvel sendo o único e de moradia, pode ou não ser dado em caução ? Desde já, agradeço a atenção dispensada !!! Regina Lugli

Maria Angela disse...

Oi Regina Luigi. Explico.

Se sua mãe aparece no contrato de locação como fiadora do locatário o unico imóvel dela poderá ser penhorado e vendido em leilão. Isso ocorrer porque locatários e fiadores vinham fraudando os contratos. O fiadora aceitava a fiança porque sabia que antigamente o unico bem não podia ser penhorado porém a legislação mudou e permitiu que em caso de fiança o bem seja vendido mesmo sendo o único do fiador.
Então se tua mãe consta como "fiadora" a resposta é sim, o imóvel vai ser penhorado e leiloado se ela não pagar a divida do locatário e ela pode pagar e depois judicialmente cobrar que ele devolva a ela tudo que pagou.

Se tua mãe consta no contrato como caucionante isto é o tipo de fiança [escolhido foi a caução em bens imóveis e ela tem um único imóvel neste caso o imóvel pode não sofrer a penhora, vai depender de decisão do juiz. A principio a penhora e venda judicial não ocorre mas se o juiz detectar tentativa do caucionante de fugir da responsabilidade assumida pode decidir o contrario.

Essa é a diferença entre ambos o fiador não da o imóvel em garantia ele é a garantia e os bens que possui são penhoráveis. O caucionante não garante o contrato ele dá um imóvel em garantia de pagamento do débito do contrato.

abraços

Anônimo disse...

Olá. Obrigada pela resposta. Ela consta no contrato como Caucionante e o juiz definiu como penhora e caução do imóvel. Com isso ela o perdeu, mesmo sendo o seu único "bem de família". Ela, minhas irmãs e meu sobrinho tiveram que sair da casa, na semana passada. Era um processo que já rolava há 10 anos. Tentamos de tudo. Três advogados passaram pelo processo e nada conseguiram. Infelizmente, ela não sabia o significado do termo Caucionante e também, jamais imaginou que o sobrinho, criado por ela mesma, desse esse golpe. Era o aluguel de um imóvel comercial. Na época, 2004, o valor mensal era de R$ 12.900,00. Ela é pensionista e só recebia R$ 1.700,00. Por isso, o contrato optou por coloca-la como Caucionante e não fiadora, já que ela teria que comprovar renda de 3 vezes o valor do aluguel, coisa que seria impossível. O sobrinho pagou um único mês do aluguel. Era um contrato de 4 anos. Ao término do primeiro ano, ele devolveu as chaves. Deixou também luz, água, telefone, IPTU e multa rescisória. Enfim, nos cabe levantar e cabeça e tentar recomeçar. Agradeço a atenção e dedicação. Valeu mesmo !!! Regina Lugli

Maria Angela disse...

Oi Regina. Realmente os juízes estão sendo rigorosos quando se trata de fiança envolvendo a locação de imóveis. a caução imobiliária é a pior das fianças pois em geral o caucionante não tem renda suficiente e assim acaba perdendo o imóvel. Sinto muito pela situação toda e sempre digo que em termos de fiança toda a cautela é pouca. Cabe se ela desejar caucionar o sobrinho para que lhe indenize. Isso é possível e legal. Boa sorte.

Anônimo disse...

Olá Maria Angela. Parabéns pelo BLOG.
Minha duvida sobre caução:
O locador entrou com uma execução cobrando alugueis atrasados. Tem um imóvel dado como caução no contrato, que está por prazo indeterminado.
Os locatários querem devolver o imóvel.
O locador pode aceitar a devolução do imóvel, considerando que já entrou com a ação de execução (ainda não foram citados)?
Para receber o imóvel é só fazer um termo de entrega de chaves e dizer do documento que existem dividas de alugueis que estão sendo cobradas judicialmente?
Isso impede que deem baixa na caução, correto?
Depois de entregue as chaves continua valendo a caução?
Muito obrigado.

Maria Angela disse...

Olá. Para dar baixa no cartório da caução imobiliária que garante o contrato de aluguel o cartório vai exigir o termo de quitação do contrato e portanto a divida terá que ser paga. Enquanto a divida existir o locador não irá dar a quitação e o imóvel continua como garantia dos valores devidos.

Desocupar o imóvel locado e devolve-lo ao locador vai encerrar a cobrança de alugueis futuros pois terminando o contrato será cobrado até onde não foi pago, só os valores devidos. Lembrando que a desocupação implica em vistoria e reforma de entrega que também será cobrado na ação judicial se não for pago.

O locador pode aceitar a devolução do imóvel comunicando o juiz para que deixe de existir o despejo e continue somente a cobrança dos valores devidos.

abraços

Anônimo disse...

OLá!No contrato de locação existe uma cláusula (8) com a figura do fiador, abrindo mão do beneficio de ordem e outra cláusula (10)que consta de um cheque caução (no valor de 5 aluguéis).
O inquilino não pagou, o cheque foi depositado.
Em posterior ação de despejo C/C cobrança o advogado do fiador alega que o contrato é nulo pela dupla fiança.
O caução (cheque) também é considerado duplo como o caução imobiliário?
Abç

Maria Angela disse...

Olá. A dupla fiança não anula o contrato apenas anula uma das fianças. em geral quando se tem fiador e mais caução em dinheiro prevalece valida a fiança determinada em primeiro lugar. Portanto se a clausula do fiador vem primeiro que a da caução o juiz vai extinguir a da caução e manter a dos fiadores.
Nas ações que já pesquisei sobre dupla fiança o juiz manteve o contrato, tornou valida apenas uma fiança e multou o locador pela infração legal cometida de dupla fiança.

A nulidade que a lei se refere é sobre a fiança a mais e não todo o contrato

Lei 8.245/91
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

A infração cometida segundo a mesma lei esta abaixo e nãos e preocupe que o locador não vai preso mas se o advogado do locatário for competente conseguirá uma boa indenização..

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

abraços e se possível quando tiver um decisão final retorne e me informe aqui nos comentários ou por email o que o juiz decidiu. ajuda outros a saberem como o juidicário se comporta.

Anônimo disse...

Olá, agradeço sua atenção.
Neste caso de dupla garantia: 1ª=fiança e 2ª caução(cheque descontado) é possível desconsiderar a primeira garantia, que no caso é a fiança,(1ª topograficamente no contrato) em razão do uso do cheque? ou segue a regra da 1ª garantia dada?
grata





Maria Angela disse...

Oi. Nas decisões judiciais sobre o assunto, que li na integra a decisão dos juizes é pela manutenção da fiança que estiver informada primeiro no contrato. Se os fiadores vem antes da caução é bem provável que se mantenha a caução. Os locadores responde pelo prejuízo que causarem pois dupla fiança é uma infração legal. abraços

Anônimo disse...

olá, gostaria de saber se um proprietário deu seu imóvel em caução, e tendo falecido antes de começarem as dividas de alugueis, ele responde pela divida depois de sua morte?

Maria Angela disse...

Olá. Se as dividas de aluguel ocorreram após o falecimento do caucionante a resposta é não, os herdeiros não respondem pelas dividas e o imóvel não pode ser levado a leilão.

Se as dividas são anteriores ao falecimento do locador então o imóvel pode ser penhorado judicialmente para a quitação das dividas.

O que irá decidir é a data que consta na certidão de óbito.

abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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