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26/02/2012

GANHO DA CAPITAL E ISENÇÃO NA VENDA DE VÁRIOS IMÓVEIS

    
         Sabemos que a MP do Bem 252 de 2005 (Lei 11.196/95) estabeleceu a isenção do recolhimento de imposto sobre o lucro imobiliário na venda de imóveis. Para isso impôs que o proprietário somente pudesse fazer uso deste beneficio uma vez a cada 05 anos, não podendo ter nestes últimos 05 anos vendido outro imóvel e tornando obrigatório que tanto o imóvel vendido como o que for adquirido com o dinheiro da venda sejam RESIDENCIAIS
     Eu sei.... todas estas informações já constam em outras postagens sobre o assunto mas, em consideração aos que não leem as outras postagens não custa repetir e frisar, afinal, na hora de pagar o imposto é rápido, pedir devolução é bem diferente.
          Surge então a seguinte dúvida que me foi enviada por Email. 

Como fica a isenção se o proprietário vender mais de um imóvel ao mesmo tempo?

     Veja bem! Você tem um período de 180 dias (06 meses) onde para não recolher imposto você deverá utilizar todo o valor da venda do imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial. 
    A lei informa que você pode vender 01 ou mais imóveis e utilizar todo o valor de todos os imóveis vendidos para comprar 01 ou mais imóveis residenciais. Neste caso isso deverá ocorrer dentro do prazo de 180 dias contados a partir da venda do primeiro imóvel. ( artigo 39 da Lei 11.196/05)

    Resumindo: se você vender um imóvel, o prazo de 180 dias começa a contar a partir da data da celebração do contrato de venda. Dentro dos 180 dias se você vender mais imóveis, poderá usar o valor de todos para a compra de 01 ou mais imóveis e estará assim isento do recolhimento do imposto sobre lucro imobiliário. 

     A contagem de 05 anos para nova isenção, começa a ser feita na data da venda do último imóvel vendido dentro dos 180 dias. Lembrando sempre que todos os imóveis vendidos e comprados devem ser residenciais. Me repeti? Com certeza, mas é para que não fique dúvidas.

Um exemplo: 

Paulo tem 04 apartamentos residenciais. Não efetuou nenhuma venda nos últimos 05 anos e sendo assim não fez uso da isenção. Atualmente irá vender 03 apartamentos da seguinte forma:

- 01 apartamento por 200 mil reais no mês de março de 2012;
- 01 apartamento por 350 mil reais em abril de 2012;
- 01 apartamento por 400 mil reais em maio de 2012.

Com o valor do total da venda dos 03 imóveis Paulo vai comprar em Julho de 2012 uma casa no valor de R$ 950.000,00 usando assim todo o valor da venda dos 03 imóveis. Pela contagem a partir da venda do primeiro imóvel em março, Paulo esta dentro do prazo de 180 dias para obter isenção e sendo assim não precisa recolher imposto sobre lucro imobiliário.
A data da venda do último imóvel foi Maio de 2012. digamos que ele vendeu no dia 10 de maior. Então a partir de 11 de maio de 2017 Paulo poderá fazer uso novamente da isenção.





14 comentários:

Anônimo disse...

Parabéns pelo blog sempre atualizado!!! Estou lendo e já estou achando absurdamente útil !!!!

Abs
Gabriela

Maria disse...

Obrigada Gabriela, é justamente esta a função de meu Blog, ser útil buscando informar de forma que as dúvidas sejam as menores possíveis.
abraços

Anônimo disse...

ola, gostaria de saber se quando o nome da gente esta no spc ou serasa, podemos vender um imovel,ou isso implica em vende -lo me responda por favor.desde ja agradeço

Maria disse...

Coloquem sempre um nome por favor, pelo menos o primeiro nome para não confundir.
Anônimo: estar no SPC dificulta ou impede a venda. Se o comprador for usar financiamento bancário impede a venda porque o banco vai exigir que o nome do vendedor esteja OK.
Se a venda for direta entre comprador e vendedor, a vista, dependendo do motivo do abalo de crédito tem compradores que aceitam e no Cartório não haverá problemas.
O problema maior é quando o abalo de crédito é proveniente de divida de INSS, trabalhista e Receita Federal. Neste caso ninguém vai comprar teu imóvel por conta do risco de fraude ao credor(ou em execução).
Se é divida que pode ser paga se acorda com o comprador que ele pague um sinal na assinatura do contrato, no valor da divida. O vendedor então quita a mesma e libera o SPC. em 48 horas o nome sai do SPC e estará liberado tanto no particular quanto em financiamento bancário. abraços

Anônimo disse...

Ótimo blog. Maria, vendi uma casa e o comprador financiou pela caixa federal mais de 90%. O contrato na caixa saiu com data de 28/03;12, mas só recebi o dinheio da caixa no dia 20/04, após a escritura ser registrada no cartório. Sendo assim, qdo devo pagar o imposto, até o final de abril(baseado no contrato) ou no final de maio9baseado na data efetiva do recebimento do dinheiro da caixa federal)? Outra dúvida, usei metade do dinheiro da venda para quitar um imóvel que havia comprado na planta em 2009. Devo patar o imposto somente do valor não utilizado para a quitação ou devo pagar sobre o valor total da venda do meu imóvel?
carlos

Corretor Simões disse...

Boa noite meu nome é Erick sou corretor de Imóveis tenho dúvida em relação ao pagamento de lucro imobiliário.

Tenho um cliente que comprou um imóvel no lançamento porR$ 220 mil e vendeu ele quando ainda estava em obra por R$ 315 mil, sendo que ele não pagou o apto total pagou somente em torno de 25% do valor do imóvel ele também é obrigado a pagar este imposto? como funciona o cauculo neste caso?

Obrigado
Erick

Maria disse...

Oi Carlos. Desculpe mas somente visualizei sua pergunta hoje. Sempre recebo via email notificação de todas os comentários postados mas infelizmente o teu não chegou e como o blog é muito extenso não consigo verificar todas as postagens. Lamento não ter podido ajuda-lo visto que sua mensagem é de maio de 2012 e já deves ter pago o imposto.
abraços

Maria disse...

Oi Simões, se teu cliente tem outro imóvel em nome dele ou vendeu algum nos últimos 05 anos tem que recolher o imposto sobre este imóvel, do contrario, se foi o único imóvel que comprou, estará isento.

No caso de ter que recolher o imposto por ter outro imóvel em nome dele, o custo de aquisição do imóvel é o valor que ele efetivamente pagou para a construtora do momento da compra até a última declaração de renda dele. Se não declara para a Receita Federal é outro calculo que não tenho total conhecimento do assunto.
Se ele declara, pegará o valor efetivamente pago que você diz que é 25% e este será o custo de aquisição que será diminuído do valor que ele irá receber do comprador. Se o comprador assumirá as parcelas restantes este valor não entra no calculo porque ele não o recebeu.

Exemplo:

Comprou por 220 mil reais em janeiro de 2010.
Vendeu em dezembro de 2011 por 315 mil reais. Pagou de janeiro de 2010 a dezembro de 2011 50 mil reais em parcelas para a construtora. Estes 50 mil reais será o custo de aquisição. Dos 315 mil o comprador assumirá 170 mil reais de saldo devedor e sendo assim o vendedor receberá efetivamente 145 mil reais. Destes 145 mil reais desconta-se os 50 mil que é o custo de aquisição e teremos um lucro de 95 mil Reais. sobre este valor será recolhido o imposto.
Atenção: Este é um exemplo, não use como calculo porque a outros fatores a levar em conta, ele deve procurar um contabilista para fazer o calculo correto no preenchimento do programa Ganho de Capital. é somente um exemplo de como funciona geralmente porque não é justo que a pessoa pague por um valor que o comprador assumiu.
abraços
Esta é somente minha opinião

Sara disse...

A informação que você escrever no blog é muito importante. Estou à procura de departamentos e não sabia de impostos e lucros. esta informação é para qualquer departamento? porque eu estou procurando um imovel de 2 quarto e não sei se ele também incluiu essa informação. obrigado

Maria disse...

Oi Sara, o imposto sobre lucro imobiliário pago para a REceita Federal só existe na venda de imóvel, na compra não existe este imposto.
Se você não vendeu nenhum imóvel não tem imposto a recolher sobre o lucro da venda. O único imposto que quem compra imóvel vai pagar é o municipal que chama-se ITBI. Ele é pago antes de fazer a EScritura Pública e dependendo da cidade o Tabelionato providencia para você a guia de pagamento.

abraços

Lele disse...

Poderá ser beneficiado quem vender um terreno e uma residência (não averbada) para compra de um aoutra residência em até 180 dias?

Maria disse...

Oi Lele. a A prova de que existe construção no terreno é a matricula imobiliária com a averbação da casa e sendo assim a principio não teria direito a isenção. Sugiro que você consulte um contabilista. Se houver uma forma de fazer esta declaração sem você correr risco ele saberá te orientar pois eu só tenho os conhecimentos básicos.abraços

Julio disse...

Oi Maria,
Parabéns pelo seu blog, que é muito ilustrativo! Eu vendi meu único imóvel por R$500 mil sendo que recebi um sinal de R$50 mil no dia da assinatura do contrato em Novembro 2012 e o restante em Fevereiro 2013 junto com a entrada em cartório para a transferência da propriedade. Minhas dúvidas são (1) Como devo declarar o sinal recebido em 2012 sendo que a transação somente foi finalizada em 2013? (2) Quando começam a contar os 180 dias para poder comprar outro imovel usando os R$500 mil? Desde a data de contrato (Nov 2012) ou desde que a transação foi finalizada (Fev 2013)?; (3) Se for desde Nov 2012, o que acontece nos casos que a transação fosse finalizada em, vamos dizer, Julho 2013 com o pagamento dos R$ 450 mil restantes? Ou seja, ainda não teria o dinheiro 180 dias depos de Nov 2012 como para comprar um outro imóvel, como fica a obrigação do prazo de 180 dias?; (4) Se o comprador dessistir e perder o sinal pago em 2012, como ele deve ser declarado em 2013? Muito obrigado!!

Maria disse...

Oi Julio. Para fins de declaração para a Receita Federal, a venda do imóvel ocorreu em novembro de 2012 quando você recebeu o sinal. deste valor do sinal você deveria ter pago o imposto sobre lucro até 31 de dezembro de 2012. Se não efetivou o pagamento vai pagar agora com multa e juros e mais atualização pela SELIC.

A tua declaração de renda vai informar a venda do imóvel 2012 pelo valor de 500 mil á fulano de tal CPF xxxx e o recebimento do sinal de 50 mil reais e somente isso. Na declaração de 2014 você vai informar o recebimento do restante em 2013. Você só pode declarar o que recebeu até 31/12/2012. a transação iniciou em 2012 porque houve pagamento de sinal e portanto este sinal tem que ser declarado porque saiu da lista de bens do comprador e entrou na tua lista.

Os 180 dias para a compra de novo imóvel residencial começou a contar na data da assinatura do contrato particular em novembro de 2012, quando ocorreu o pagamento de sinal garantindo o contrato.


No caso de pagamento parcelado em que a finalização do pagamento ocorreu em 2013 você vai informar o que recebeu somente na declaração de 2014 onde entra tudo que recebeste no ano base de 2013

No caso de você vender este imóvel parcelado com pagamento de sinal em 2012 e o restante parcelado em 2013 tens não posso te orientar porque um contabilista teria que analisar como seria feito os pagamento até porque na venda parcelada você pode recolher o imposto sobre lucro também de forma parcelada. No inicio da minha resposta da forma que colocuei com pagamento de sinal e restante na escritura trata-se de venda a vista.

Você tem 180 dias para usar todo o valor na compra do imóvel novo residencial contados de novembro de 2012, incluindo o sinal e assim até abril você tem que ter recebido todo o valor e usa-lo na compra. Se não usar todo o valor pagará imposto sobre a parte que não foi usada.

Uma vez que você tenha escolhido usar o valor para compra de novo imóvel a Receita não aceita que você volte atrás. Essa determinação é para evitar que espertinhos informem que vão usar o valor, apliquem o dinheiro e depois desistam se beneficiando desta forma e enganado a Receita. Portanto se o comprador pagar o sinal e depois vier a desistir do negócio, ele perde este sinal pago a você como forma de indenização pelas perdas que você teve. Com a desistência você não informa a venda em 2013 apenas o recebimentos da indenização por multa contratual na desistência do negócio.

No teu caso recomendo que você busque ajuda de um contabilista. eles tem conhecimento de como fazer exatamente para que você declare porque temos a venda efetivada em 2012 e portanto você terá que declara o ganho de capital no GCAP de 2012 onde vais informar a venda do teu imóvel. Como não sou profissional da área não tenho como te informar como deves e onde deves fazer a declaração dentro do teu imposto de renda. Meu conhecimento é em relação ao lucro imobiliário. Como cada caso é um caso e o teu tem a mudança de ano base o contabilista pode te orientar com clareza.

abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
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