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30 de nov de 2012

MENOR PÚBERE E NEGÓCIOS COM IMÓVEIS

A saber que, menor púbere é a pessoa com faixa de idade entre 16 e 18 anos ainda não completados e que portanto não tem capacidade jurídica plena.
O menor impúbere é toda a pessoa com faixa de idade abaixo de 16 anos, considerado incapaz
(Código civil 2002 art. 05)

Surgiu a duvida sobre a possibilidade ou não de um menor púbere(16 a 18 anos) poder adquirir imóvel em seu nome ou assinar contrato de locação, tendo este menor, fonte de renda suficiente para assumir ambos os encargos.

A resposta é: depende de cada caso.

Se o menor púbere desejar adquirir um imóvel financiado, este não poderá faze-lo nem que seja representado por seus pais. As regras de financiamento impedem. 
A solução será os pais emanciparem o menor  e desta forma ele poderá fazer uso do financiamento.

Para compra de imóvel a vista é permitido que o menor púbere o adquira em seu nome desde que representado pro seus pais. Essa regra é válida para compra de imóvel de terceiros.
Se o menor púbere estiver comprando o imóvel dos próprios pais, devido a conflito de interesses, este menor terá que ter nomeado, um curador especial, que irá assistir este menor no ato da compra e venda.
O menor na compra e venda não pode ser representado por terceiros e nem por quem detenha sua guarda, somente por seus pais

Na doação de imóvel independente da idade do menor não é preciso nenhum tipo de representação e os pais podem doar livremente aos filhos que independente da idade são obrigados a ter CPF (cadastro da pessoa física) para receber a doação.

Na locação de imóvel residencial o menor púbere não pode ser locatário ou locador salvo se tiver um representante legal que pode ser seus pais ou terceiros munidos de procuração pública.

Apesar de ser relativamente capaz, em relação a imóveis, o menor de 18 anos e maior de 16 anos ainda precisa estar assistido por seus pais ou representado por seus representantes legais.



Leitura

AÇÃO DE DESPEJO COM LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO EM 15 DIA


A Lei do Inquilinato 8.245/91 é a lei especial que rege os contratos de locação residencial e não residencial desde 1991 e atualmente em vigor, atuando o Código Civil nos demais tipos de locação.
Em 2009 entrou em vigor a Lei 12.112/09 que modificou alguns artigos da Lei do Inquilinato 8.245/91. Erroneamente chamada de “nova lei do inquilinato”, a Lei 12.112/09 apenas veio modificar alguns artigos que deixavam dúvidas em sua interpretação e também modificar outros, tornando mais justa a legislação, para ambas as partes.

A atualização se fez necessária devido a desvantagem no locador (proprietário) em relação ao locatário(inquilino) para, em casos determinados, poder encerrar o contrato pela via judicial. Uma ação antes da atualização da lei, levava mais de 12 meses e durante todo este tempo o locatário, até a sentença, permanecia no imóvel. Imaginem uma ação por falta de pagamento e o inquilino todo este tempo no imóvel sem pagar. Também sabemos que difícil é a cobrança se o inquilino não possui bens e o contrato não tem fiança que o garanta. Assim, a atualização veio para amenizar ainda que somente um pouquinho, a tortura de locadores para reaver o mais rápido possível seu imóvel, das mãos de quem não respeita o contrato assinado.
Assim surgiu a modificação do artigo 59 que modificou alguns incisos e incluiu outros.

Este artigo 59 autoriza o locado,r representado por seu advogado, a entrar com ação judicial de despejo solicitando ao juiz que conceda liminar de desocupação do imóvel em 15 dias.
A liminar é concedida sem que a outra parte seja ouvida no processo e portanto, a legislação exige que o locador deposite como caução judicial a quantia de 03 alugueis vigentes. Este depósito tem a finalidade de resguardar as partes porque apesar da desocupação ocorrer por liminar, o processo tem continuidade e se o locador não tiver razão, a caução é revertida ao locatário em forma de indenização. Se o locador tiver razão, lhe é devolvida. Cabe ainda o direito ao locatário injustamente retirado do imóvel pleitear perdas e danos se considerado que o valor da caução não cobre o prejuízo causado pelo locador.

A lei também garante ao locatário o direito de em caso de despejo por falta de pagamento suspender este despejo depositando em juízo os valores devidos em sua totalidade e  “a vista” durante o prazo de 15 dias para desocupação. O judiciário não autoriza o pagamento parcelado justamente para evitar a protelação do problema causado ao locador. Depositado os valores devidos o despejo é suspenso. Esse direito, o inquilino pode utilizar uma vez a cada 24 meses. Se dentro do prazo de 24 meses voltar a sofrer nova ação não terá mais o direito de pagar a divida e suspender o despejo. Poderá quitá-la, mas o despejo continuará se for o desejo do locador.
Chama-se o ato de pagar a divida e suspender o despejo de “Purgar a mora” e esta previsto no artigo 62 inciso II.

Com o despejo por liminar em 15 dias a lei atualiza-se e vem contemplar locadores e locatários de boa fé. O locatário não esta livre de problemas financeiros que o impeçam de pagar o aluguel por um determinado tempo, mas cabe a este procurar o locador e tentar um acordo de pagamento por um determinado prazo de forma que fique bom para ambos. Logicamente que o locador não esta obrigado a aceitar, porém quando se é bom inquilino tudo fica mais fácil. Dificil é sofrer um despejo forçado com policia na porta, oficial de justiça e todos os seus pertences sendo colocado dentro de um caminhão e levado para um depósito onde você terá que pagar o aluguel da guarda de seus pertences.

São apenas algumas situações em que a liminar é concedida.
Optei por dividir este post evitando ficar muito extenso.
No link abaixo abordo cada uma das situações em que a liminar é concedida.

LIMINAR DE DESPEJO – QUANDO PODE SER SOLICITADA


O artigo 59 da Lei do Inquilinato 8.245/91 determina que com as modificações constantes as ações de despejo passam a ter o rito ordinário, isto é, o réu é citado a se defender na ação proposta contra ele. No caso deste artigo, mesmo o réu desocupando o imóvel antes de ser ouvido pelo juiz, a ação prossegue e ele poderá se defender. O que ocorre é que ele já não estará mais residindo no imóvel.

Nas seguintes situações será permitida a solicitação de liminar de desocupação em 15 dias desde que prestada a caução de 03 aluguéis pelo locador(parágrafo 1º):

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

Notem que o inciso deixa claro que o acordo tem que ser escrito e assinado pelas partes e duas testemunhas. Se não seguir o que determina este inciso a liminar pode ser negada pelo juiz. Atentem para que não faltem as testemunhas. Se o locatário descumprir o prazo do acordo o locador imediatamente aciona a justiça solicitando a liminar.

 II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

A liminar é solicitada quando o empregado reside em imóvel vinculado a relação de trabalho, este trabalho se encerra e ele não desocupa o imóvel no prazo concedido pelo locador. Neste caso mediante apresentação da rescisão do funcionário o locador solicita a liminar. A rescisão é importante porque fazer prova do término da relação de trabalho sem estar escrito é bem mais difícil para conseguir a liminar.

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

A locação por temporada permite prazo máximo de 03 meses(90 dias) e a lei não permite renovação por mesmo período ou que seja feito novo contrato ao término do em vigor, justamente para deixar claro a diferença do contrato temporário para o com prazo determinado ou não. Uma vez completado os 03 meses o locatário deve desocupar o imóvel imediatamente e não desocupando o locador deve propor ação de despejo com liminar em no máximo 30 dias após o término. Se não o fizer e o locatário permanecer no imóvel a locação torna-se por prazo determinado de 30 meses contados do inicio do contrato temporário e o locador não mais poderá reaver o imóvel até que os 30 meses se encerrem.
Notem a importância de desocupar no prazo e ter um contrato temporário bem feito.


V - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

A lei autoriza que a locação continue com as pessoas que residiam no imóvel sob a dependência do locatário falecido. Assim seus cônjuges, filhos ou parentes que dependiam do locatário podem continuar no imóvel desde que notificando ao locador.
Se pessoas não autorizadas que residiam no mesmo mas não dependiam do locatário falecido, permanecerem no imóvel sem autorização do locador, este pode então pedir a liminar. Uma situação muito comum que acaba em liminar é quando uma pessoa loca o imóvel em seu nome para outro residir sem o consentimento do locador. O locatário vem a falecer e o locador descobre que este não residia no imóvel e que os residentes não tinha sua autorização. A liminar então pode ser proposta.


V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

Há casos em que o locador permite sublocação e extinta a locação automaticamente encerra-se a sublocação, pois uma não existe sem a outra. Se o locatário não desocupa o imóvel o locador pode solicitar a liminar apresentando o contrato locatício onde consta a autorização de sublocação e também o contrato de sublocação entre sublocador e sublocatário.

 VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Dispensa maiores explicações. Em situações em que o imóvel coloca em risco quem op utiliza o locador pode solicitar a liminar se o locatário insistir em não querer sair. Cabe lembrar que o locador deve provar a necessidade da reforma, não é simplesmente comunicar o inquilino por escrito. A notificação do poder público deverá acompanhar a notificação


VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

O prazo notificatório é de 30 dias para que o locatário apresente nova fiança conforme o locador determinar. Encerrado este prazo a ação de despejo com liminar poderá ser proposta. O locador apresentará a notificação solicitando nova fiança provando assim a comunicação. Vale lembrar que o locatário tem que apresentar uma das fianças aceitas pelo locador e não aquela que desejar impor a este.


VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

No caso de descumprimento do despejo extrajudicial e proposta ação judicial a liminar poderá ser concedida. Cuidado com prazos de 5 anos de contrato em que o locatário tenha entrado com ação renovatória 6 meses antes do término. Ela exclui o direito de liminar.

 IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

No caso de falta de pagamento, a ação de despejo com liminar pode ser proposta somente se o contrato não tiver nenhum tipo de fiança que o garanta. Se ele for garantido por alguma fiança, a liminar não será concedida. Este artigo foi um dos modificados que deveria ter beneficiado locador e locatário, no entanto pouco mudou. Para o locador é mais garantia não ter nenhuma fiança no contrato o que o facilitaria com o despejo por liminar caso o inquilino deixe de pagar os aluguéis. Para o locatário facilitaria não ter que apresentar uma fiança. Na prática os contratos continuam sendo afiançados porque o locador quer cobrar a divida de alguém e o locatário geralmente não tem bens a penhorar.


        2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

O despejo por liminar atinge também os sublocatários que serão informados e poderão acompanhar o processo contra o locatário.


        § 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Chama-se “purgar a mora” ou pagar a divida. O locatário tem o direito de suspender o despejo se durante o prazo de desocupação da liminar(15 dias) depositar em juízo os valores  devidos a vista. O locador terá que suportar este ônus e o locatário somente poderá usar deste direito uma vez a cada 2 anos(24 meses). Se voltar a ficar inadimplente mesmo pagando o devido o despejo pode prosseguir se for da vontade do locador.
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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
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Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo