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14 de mai de 2013

PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO



Conceito: consiste no direito que tem a pessoa que possui um financiamento de imóvel com um banco de transferir para outro banco o saldo devedor deste financiamento caso consiga com este outro banco uma taxa de juros menor. A garantia de pagamento do financiamento acompanha a mudança de banco.

Legislação: Lei Federal 12.703/2012 já em vigor aguardando regulamentação; Lei Federal n.º 9.514/97 art.25. A falta de regulamentação da lei esta prejudicando a portabilidade. Alguns bancos demoram meses para autorizar ou simplesmente deixam na espera, demorando a fornecer os dados necessários.

Objetivo: favorecer o mutuário (tomador do financiamento junto ao banco) concedendo a este o direito de buscar reduzir suas prestações ou valor das parcelas ainda não pagas. 

Vantagens: juros menores com redução do saldo devedor. Controle total sobre tua divida.

Desvantagens: na prática pode não ser vantajoso. A legislação não levou em conta os custos com a portabilidade. Um comerciante não tem obrigação de vender seus serviços gratuitamente e nenhuma lei pode obriga-lo e, portanto transferir o contrato implica em custos mesmo que menores.

Anuência do credor: o financiamento imobiliário já prevê a quitação do saldo devedor a qualquer tempo e os bancos (nem todos) costumam colocar no boleto de pagamento mensal o valor total do saldo caso o mutuário queira quita-lo. Não há porque se negarem a permitir a portabilidade. Devem fornecer declaração de quitação para ser levado ao cartório de imóveis provando ter recebido os créditos devidos ou participar no contrato de transferência como interveniente quitante.

Quitação do saldo devedor: a quitação do saldo devedor com o banco de origem do financiamento ocorre quando o novo banco pagar o saldo devedor informado. Não é você quem paga o banco e sim o banco que receberá a portabilidade. O banco de origem não emite termo de quitação porque o saldo devedor é quitado somente junto a este e transferido para outro banco. Como a averbação do termo de quitação extingue a garantia de pagamento do financiamento este não é emitido e somente ocorrerá quando o saldo total for pago para o banco que recebeu a portabilidade. Assim o termo de quitação não é fornecido e levada a registro na matricula imobiliária do imóvel. Temos então uma quitação do contrato e não do financiamento. Extingue-se o contrato por quitação da divida junto ao banco de origem e transfere-se o financiamento.

Averbação da portabilidade: o contrato de portabilidade deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis e averbado (anotado) na matricula imobiliária do imóvel para transferir os direitos de recebimento do crédito e também a garantia de Alienação Fiduciária ao banco que recebe a portabilidade. Trata-se de transferência do financiamento e, portanto não ocorre o registro do contrato e sim a averbação noticiando a troca de banco a quem interessar.

Cartório de Imóveis: recebe o documento de transferência do financiamento para ser anotado na matricula do imóvel transferindo automaticamente a garantia do contrato de financiamento para o banco que recebe a portabilidade. Os custos de cartório são pagos a vista e, portanto solicite antecipadamente analise da documentação para saber exatamente quanto lhe será cobrado. Os documentos da portabilidade são entregues ao cartório que fará a avaliação do custo.

Custos da portabilidade: quem paga os custos de cartório é o mutuário e, portanto todo o cuidado é pouco, pois mesmo com valores menores do que um registro pode não valer a pena. Convém calcular com cuidado desde a taxa de juros até os custos de transferência para saber exatamente se ficará mais barato ou não. Toda a atenção no valor das parcelas e no número de parcelas faltantes. Em qualquer site de cartório de imóveis do seu estado você terá acesso à tabela de emolumentos (preços). O valor da transferência será calculado pelo saldo devedor do contrato. Fica em torno de 50% do valor do registro de uma compra de imóvel. Além do valor de averbação com valor declarado o cartório cobra o valor da prenotação (solicitação da averbação), arquivamento dos documentos, indicações e certidões emitidas.

Isenções: a legislação não prevê qualquer tipo de isenção ou redução nos custos da portabilidade junto ao Cartório de Imóveis.

Descontos: a legislação não prevê qualquer desconto.

ITBI: a transferência é de credor e, portanto não existe imposto de transmissão para ser pago.

IOF: não é cobrado imposto sobre operações financeiras na transação. Trata-se de transferência e não nova operação de crédito. O IOF somente poderá ser cobrado se além de transferir o saldo devedor você solicite um valor a mais diluído junto com o saldo.

Documentos: no cartório de imóveis o mutuário deverá apresentar a Escritura Particular de Portabilidade de financiamento Imobiliário (com força d escritura pública) para averbação acompanhado da Declaração (ou termo) de quitação com o banco original. Esta Declaração (ou termo) fica dispensada se na escritura o banco de origem aparecer como interveniente quitante quando este participa do contrato atestando ter recebido seus créditos.

Seguros do contrato: transfere-se com a portabilidade. É do banco o dever de providenciar a comunicação da portabilidade e efetuar os pagamentos.

Prazo da portabilidade: muito demorado, pode levar meses.

Banco credor quitante:
- deve fornecer os seus dados e dados do banco em no máximo 15 dias para que o banco que receberá a portabilidade possa fazer a documentação.
- não pode suspender serviços prestados a você como fechar conta corrente, reduzi cheque especial, etc. por estar perdendo o financiamento para outro banco. Isso se chama venda casa “às avessas” que é quando o banco ameaça te excluir de algo para te pressionar a permanecer com o financiamento neste banco.
- deve fornecer o termo de quitação do saldo devedor se não constar na Escritura como interveniente quitante (recebedor dos créditos dando quitação ao contrato).
- não pode cobrar taxas para receber o saldo devedor.

Banco credor da portabilidade:
- pode cobrar taxa de vistoria e analise jurídica, portanto fique atento aos valores. A taxa de administração do contrato é diluída na prestação como sempre ocorre. Uma analise jurídica fica em torno de 1 mil reais e uma avaliação varia em torno de 500 reais (Resolução CMN 3.919, de 2010).
- não pode cobrar imposto de operações financeiras para receber o saldo devedor
- não pode impor aquisição de produtos e serviços do banco como compra de seguros, exigência de investimentos em poupança, etc.
- não pode impor teu registro no cadastro positivo. Este cadastro repassa para terceiros dados sobre como você se comporta perante o banco como pagador (Resolução CMN 3.401, de 2006).

Denuncia: em caso de abuso ou negativa de portabilidade pelos bancos o consumidor deve denunciar ao Banco central do Brasil. Link para denuncia no site do BC.

Obs.: nenhum comerciante ou prestador de serviços é obrigado a aceitar um cliente. Assim, na pratica, o banco pode recusar tua portabilidade se te oferecer um serviço e você negar-se a aceitar. Sempre tenha uma testemunha que te permita poder denunciar eventuais abusos.
Se você mutuário de financiamento de qualquer tipo receber telefonema de qualquer banco te oferecendo a portabilidade do seu financiamento a juros menores denuncie ao Banco Central. O objetivo da legislação não é promover a pratica da concorrência desleal e sim conceder ao mutuário o direito de reduzir sua divida quando achar necessário.

Atualizado em 2014

6 comentários:

Anônimo disse...

quero compra uma avenida com 5 casas mas só uma casa tem escritura o que faço e é financiada

KOKY disse...

Olá. Não tem como usar financiamento para compra de casa sem documentação. Você somente conseguirá o financiamento da casa que tem escritura as outras não conseguirá e terá que usar teus recursos próprios.

abraços

Salamalengo Sal disse...

Olá!

Já tenho em mãos o Termo de Quitalção do meu imóvel - pois estou quites com o Banco.
Necessito agora, ir até o Cartório de Registro de Imóveis para que seja efetuada a Averbação.
Qual o custo deste processo?

Maria Angela disse...

Oi Salamalengo Sal. Somente com a analise do titulo é que você ficará sabendo o valor porque é baseado no valor total da divida quitada ou valor venal do imóvel o que for maior.

Você apresentar baixa da hipoteca ou alienação fiduciária ao cartório e pede analise do valor a pagar e em breve eles te informam quanto custará.

Imóvel financiado pelo SFH tem desconto de 50% na baixa da garantia.

abraços

Anônimo disse...

como comprovo que não preciso pagar por: uma nova escritura, o ITBI, e 50% das taxas ;
obrigado pela a atenção !

Maria Angela disse...

Olá. Poderia ser mais especifico, se estas trocando o agente financeiro tem que pagar todos estes custos. Estas trocando o agente financeiro e toda a documentação tem que ser alterada para que a garantia fique em nome deste e o banco não arca com este custo pois a opção é sua.
abraços

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